דף חדש במשפחת לוי: מנפיקים את הנדל"ן ומערבים את הילדים

הנפקת רמי לוי נדל"ן הולכת להיות אחת מההנפקות הגדולות בשוק המקומי בשנים האחרונות רמי לוי שמחזיק 100% מהחברה שואף לגייס 900 מיליון שקל מהציבור, לפי שווי של 4.5 מיליארד שקל אחרי הכסף כשרוב הסכום לא יוזרם לפיתוח עסקי, אלא לחשבון של בעלי השליטה - רמי ועדינה לוי. ההנפקה מגיעה אחרי שנים של בחינה והיערכות, ועכשיו מתברר שהיא מקודמת כדי בראש ובראשונה לייצר נזילות למשפחה, ולשמר את מבנה השליטה בחברה.

רמי לוי נדל"ן בשליטת רמי לוי אפילו גדולה יותר מרמי לוי הרשת המצליחה - חברת הנדל"ן רוצה לגייס לפי שווי של 4.5 מיליארד שקל, בעוד שרמי לוי הרשת נסחרת ב-4.2 מיליארד שקל. רמי לוי עצמו מחזיק ב-100% מהנדל"ן  וב-40% מהרשת, כך שמהזווית שלו - הנדל"ן שווה יותר מפי 2 מהרשת עצמה. 

לפי התשקיף, כמחצית מהתמורה - 450 מיליון שקל - תחולק כדיבידנד מיוחד, ללא מדיניות חלוקת דיבידנדים מוצהרת. עוד 210 מיליון שקל ישמשו לפירעון הלוואות בעלים שהועמדו לחברה, כלומר כ-63% מהסכום הכולל ינותב אל כיסם של בני הזוג לוי. רק כ-240 מיליון שקל יישארו בידי החברה עצמה לשימושים עסקיים. מהלך כזה, שמציג מראית עין של "הצעת מניות לציבור", אינו כולל בפועל מכירת מניות קיימות אך משמש בפועל כהצעת מכר מרומזת.

השווי של רמי לוי נדל"ן אינו סופי. יכול להיות שהמוסדיים יבקשו לעשות "הנחה" במחיר. 

תלות גבוהה בשוכר עוגן

סוגיה מהותית שנחשפת בתשקיף היא התלות החריגה של החברה בשוכר עוגן יחיד רשת רמי לוי שיווק השקמה, שגם היא בשליטת בעל השליטה. לפי הנתונים, עד למחצית הראשונה של 2025, כ־50% מההכנסות המאוחדות מקורן בהשכרת נכסים לרשת הקמעונאות ולחברות הקשורות אליה. מדובר בהסכמים שבחלקם מבוססים על אחוז מהמחזור, וכוללים גם מנגנוני הצמדה ותנאים נוחים למדי לשוכרת. שיעורי התשואה על הנדל"ן המניב (NOI) עומדים בטווח של 5.4%–6.7%, עם תפוסה של כ־91%–96%, אך דמי השכירות עצמם נחשבים לנמוכים יחסית, בטווח ממוצע שנתי של כ־61–68 שקל למ"ר. המשמעות היא שמבנה ההכנסות הנוכחי אינו מספק גמישות תפעולית, וייתכן שהוא גם מושפע מהממשק הקרוב בין השוכר והמשכיר דבר שעלול להגביל את פוטנציאל ההשבחה של ההכנסות בעתיד.

• רמי לוי: הנדל"ן בדרך לבורסה בשווי 2.8 מיליארד, כניסה לתחום הפיננסים?
• רשות ניירות ערך בקנסות לרואה חשבון של רמי לוי על הפשלה בדוחות - יצא בזול
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

גם התמחור שמבקשים במסגרת ההנפקה מעורר סימני שאלה ביחס למצב המאזני של החברה. רמי לוי נדל"ן שואפת להיסחר לפי שווי של 4.5 מיליארד שקל, כשלפי הדוחות, ההון העצמי מסתכם בכ־2.5 מיליארד שקל כלומר, מדובר במכפיל של כ־1.8 על ההון. החלק המרכזי במאזן הוא נדל"ן להשקעה, כולל נכסים בהקמה וקרקעות. אומנם ייתכן ששווי הקרקעות בספרים משקף ערכים שמרניים, אך בפועל, חלק לא מבוטל מהנכסים טרם מניבים הכנסות, ולא בהכרח יצרו תזרים בטווח הקרוב. אין גם מגמה ברורה של צמיחה בהכנסות – ולהפך: הנתונים מראים על יציבות יחסית, עם תלות גדולה מדי ברשת הקמעונאות והיעדר מנועי צמיחה ברורים קדימה.

תוצאות הפעילות לשנת 2024 מציגות רווח נקי של כ־180 מיליון שקל, אבל מתוכם 104 מיליון נובעים משיערוכי נכסים, ולא מהכנסה תפעולית שוטפת. המשמעות היא שרווח נקי "מנוטרל" עומד על כ־84 מיליון שקל בלבד. בהינתן שווי חברה של 4.5 מיליארד שקל, מדובר במכפיל גבוה על הרווח התפעולי הנקי, שלא בהכרח משקף פרופיל צמיחה מובהק. גם קדימה, לא מוצגת תחזית של האצה בפעילות, ונראה כי העובדה שחלק ניכר מהנדל"ן מושכר לרשת הסופרים של לוי עצמו מגבילה את היכולת להעלות מחירים או למצות את הפוטנציאל המסחרי של הנכסים.

• זכייה לאורמת באינדונזיה: פרויקט של 40 מגה-וואט
• קרן מנור במו״מ לרכישת השליטה בשניב לפי שווי של עד 485 מיליון שקל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• 10 סימני אזהרה למפולת בבורסה - מה המחקרים מלמדים אותנו

תחום נדל"ן להשקעה - הקבוצה פועלת לאיתור ולייזום השקעות להקמת פרויקטים של נדל"ן להשקעה בישראל; ועוסקת בהשכרה, פיתוח, השבחה והקמה של נכסי נדל"ן להשקעה, המושכרים לשימושים מגוונים, לרבות לצרכי קניונים ומסחר, תעשייה ולוגיסטיקה ומשרדים. למועד התשקיף, הקבוצה מחזיקה באמצעות החזקה ישירה של החברה, או באמצעות חברות בנות המאוחדות 100% בדוחותיה הכספיים של החברה, ב41- נכסים, מהם 18 נכסים מניבים המסווגים כ"נדל"ן להשקעה"; 4 נכסים המסווגים כ"נדל"ן להשקעה בהקמה"; ו19- נכסים המסווגים כ"עתודות קרקע". בנוסף, החברה מחזיקה בעקיפין, באמצעות חברות כלולות בשיעורי החזקה שונים, ב9- נכסים מניבים, או שעשויים להיות מניבים בעתיד. נכסים אלה אינם מסווגים כנדל"ן להשקעה, אלא מוצגים תחת החזקה בחברות כלולות. עם זאת, החברה רואה בהם חלק בלתי נפרד מפעילותה בתחום הנדל"ן המניב.

תחום נדל"ן יזמי - הקבוצה מקדמת ייזום, פיתוח, ביצוע, שיווק ומכירה של פרויקטים בתחום הבנייה למגורים בישראל, לרבות בתחום ההתחדשות העירונית ובתחום המשרדים. למועד התשקיף , החברה מקדמת במסגרת פעילותה בתחום זה 4 פרויקטי נדל"ן יזמי בשלבי הקמה שונים, המסווגים כמלאי, ו4- נכסים מסוג עתודות קרקע. בנוסף, החברה מחזיקה בעקיפין, באמצעות חברות כלולות בשיעורי החזקה שונים, ב12- פרויקטים בשלבי תכנון או הקמה שונים. פרויקטים אלה אינם מסווגים כמלאי או כעתודות קרקע, אלא מוצגים תחת החזקה בחברות כלולות. עם זאת, החברה רואה בהם חלק בלתי נפרד מפעילותה בתחום הנדל"ן היזמי.

מאזן:

דוחות: