רמי לוי
צילום: ביזפורטל

דף חדש במשפחת לוי: מנפיקים את הנדל"ן ומערבים את הילדים

רמי לוי נדל"ן שמשכירה את נכסי הנדל"ן לרשת הקמעונאית ניגשת לבורסה עם יעד גיוס של 900 מיליון שקל לפי שווי של 4.5 מיליארד שקל אחרי הכסף; כ-570 מיליון שקל מהגיוס יועברו לבעלי השליטה כדיבידנד וכפירעון הלוואות וכ-240 מיליון שקל יופנו לפעילות השוטפת; במקביל, תנאי השכר של בני המשפחה יעודכנו משמעותית, כחלק מהיערכות להמשך העברת השליטה לדור הבא
מנדי הניג | (2)

הנפקת רמי לוי נדל"ן הולכת להיות אחת מההנפקות הגדולות בשוק המקומי בשנים האחרונות רמי לוי שמחזיק 100% מהחברה שואף לגייס 900 מיליון שקל מהציבור, לפי שווי של 4.5 מיליארד שקל אחרי הכסף כשרוב הסכום לא יוזרם לפיתוח עסקי, אלא לחשבון של בעלי השליטה - רמי ועדינה לוי. ההנפקה מגיעה אחרי שנים של בחינה והיערכות, ועכשיו מתברר שהיא מקודמת כדי בראש ובראשונה לייצר נזילות למשפחה, ולשמר את מבנה השליטה בחברה.

רמי לוי נדל"ן בשליטת רמי לוי אפילו גדולה יותר מרמי לוי הרשת המצליחה - חברת הנדל"ן רוצה לגייס לפי שווי של 4.5 מיליארד שקל, בעוד שרמי לוי הרשת נסחרת ב-4.2 מיליארד שקל. רמי לוי עצמו מחזיק ב-100% מהנדל"ן  וב-40% מהרשת, כך שמהזווית שלו - הנדל"ן שווה יותר מפי 2 מהרשת עצמה. 

לפי התשקיף, כמחצית מהתמורה - 450 מיליון שקל - תחולק כדיבידנד מיוחד, ללא מדיניות חלוקת דיבידנדים מוצהרת. עוד 210 מיליון שקל ישמשו לפירעון הלוואות בעלים שהועמדו לחברה, כלומר כ-63% מהסכום הכולל ינותב אל כיסם של בני הזוג לוי. רק כ-240 מיליון שקל יישארו בידי החברה עצמה לשימושים עסקיים. מהלך כזה, שמציג מראית עין של "הצעת מניות לציבור", אינו כולל בפועל מכירת מניות קיימות אך משמש בפועל כהצעת מכר מרומזת.

השווי של רמי לוי נדל"ן אינו סופי. יכול להיות שהמוסדיים יבקשו לעשות "הנחה" במחיר. 

תלות גבוהה בשוכר עוגן

סוגיה מהותית שנחשפת בתשקיף היא התלות החריגה של החברה בשוכר עוגן יחיד רשת רמי לוי שיווק השקמה, שגם היא בשליטת בעל השליטה. לפי הנתונים, עד למחצית הראשונה של 2025, כ־50% מההכנסות המאוחדות מקורן בהשכרת נכסים לרשת הקמעונאות ולחברות הקשורות אליה. מדובר בהסכמים שבחלקם מבוססים על אחוז מהמחזור, וכוללים גם מנגנוני הצמדה ותנאים נוחים למדי לשוכרת. שיעורי התשואה על הנדל"ן המניב (NOI) עומדים בטווח של 5.4%–6.7%, עם תפוסה של כ־91%–96%, אך דמי השכירות עצמם נחשבים לנמוכים יחסית, בטווח ממוצע שנתי של כ־61–68 שקל למ"ר. המשמעות היא שמבנה ההכנסות הנוכחי אינו מספק גמישות תפעולית, וייתכן שהוא גם מושפע מהממשק הקרוב בין השוכר והמשכיר דבר שעלול להגביל את פוטנציאל ההשבחה של ההכנסות בעתיד.

גם התמחור שמבקשים במסגרת ההנפקה מעורר סימני שאלה ביחס למצב המאזני של החברה. רמי לוי נדל"ן שואפת להיסחר לפי שווי של 4.5 מיליארד שקל, כשלפי הדוחות, ההון העצמי מסתכם בכ־2.5 מיליארד שקל כלומר, מדובר במכפיל של כ־1.8 על ההון. החלק המרכזי במאזן הוא נדל"ן להשקעה, כולל נכסים בהקמה וקרקעות. אומנם ייתכן ששווי הקרקעות בספרים משקף ערכים שמרניים, אך בפועל, חלק לא מבוטל מהנכסים טרם מניבים הכנסות, ולא בהכרח יצרו תזרים בטווח הקרוב. אין גם מגמה ברורה של צמיחה בהכנסות – ולהפך: הנתונים מראים על יציבות יחסית, עם תלות גדולה מדי ברשת הקמעונאות והיעדר מנועי צמיחה ברורים קדימה.


תוצאות הפעילות לשנת 2024 מציגות רווח נקי של כ־180 מיליון שקל, אבל מתוכם 104 מיליון נובעים משיערוכי נכסים, ולא מהכנסה תפעולית שוטפת. המשמעות היא שרווח נקי "מנוטרל" עומד על כ־84 מיליון שקל בלבד. בהינתן שווי חברה של 4.5 מיליארד שקל, מדובר במכפיל גבוה על הרווח התפעולי הנקי, שלא בהכרח משקף פרופיל צמיחה מובהק. גם קדימה, לא מוצגת תחזית של האצה בפעילות, ונראה כי העובדה שחלק ניכר מהנדל"ן מושכר לרשת הסופרים של לוי עצמו מגבילה את היכולת להעלות מחירים או למצות את הפוטנציאל המסחרי של הנכסים.

קיראו עוד ב"שוק ההון"


תחום נדל"ן להשקעה - הקבוצה פועלת לאיתור ולייזום השקעות להקמת פרויקטים של נדל"ן להשקעה בישראל; ועוסקת בהשכרה, פיתוח, השבחה והקמה של נכסי נדל"ן להשקעה, המושכרים לשימושים מגוונים, לרבות לצרכי קניונים ומסחר, תעשייה ולוגיסטיקה ומשרדים. למועד התשקיף, הקבוצה מחזיקה באמצעות החזקה ישירה של החברה, או באמצעות חברות בנות המאוחדות 100% בדוחותיה הכספיים של החברה, ב41- נכסים, מהם 18 נכסים מניבים המסווגים כ"נדל"ן להשקעה"; 4 נכסים המסווגים כ"נדל"ן להשקעה בהקמה"; ו19- נכסים המסווגים כ"עתודות קרקע". בנוסף, החברה מחזיקה בעקיפין, באמצעות חברות כלולות בשיעורי החזקה שונים, ב9- נכסים מניבים, או שעשויים להיות מניבים בעתיד. נכסים אלה אינם מסווגים כנדל"ן להשקעה, אלא מוצגים תחת החזקה בחברות כלולות. עם זאת, החברה רואה בהם חלק בלתי נפרד מפעילותה בתחום הנדל"ן המניב.

תחום נדל"ן יזמי - הקבוצה מקדמת ייזום, פיתוח, ביצוע, שיווק ומכירה של פרויקטים בתחום הבנייה למגורים בישראל, לרבות בתחום ההתחדשות העירונית ובתחום המשרדים. למועד התשקיף , החברה מקדמת במסגרת פעילותה בתחום זה 4 פרויקטי נדל"ן יזמי בשלבי הקמה שונים, המסווגים כמלאי, ו4- נכסים מסוג עתודות קרקע. בנוסף, החברה מחזיקה בעקיפין, באמצעות חברות כלולות בשיעורי החזקה שונים, ב12- פרויקטים בשלבי תכנון או הקמה שונים. פרויקטים אלה אינם מסווגים כמלאי או כעתודות קרקע, אלא מוצגים תחת החזקה בחברות כלולות. עם זאת, החברה רואה בהם חלק בלתי נפרד מפעילותה בתחום הנדל"ן היזמי.





מאזן:

דוחות:

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    קתרינה 31/08/2025 12:54
    הגב לתגובה זו
    זה יביא לה ברכה והצלחה
  • 1.
    רמי מעריץסוחר מעולה ולכן כדאי להיות שותף שלו אבל קשה מאוד לעשות איתו עסקים (ל"ת)
    מאיר 31/08/2025 10:55
    הגב לתגובה זו
ניתוח דוחות כספיים (GEMINI)ניתוח דוחות כספיים (GEMINI)
ניתוח

ארית מציגה מרווחים של אנבידיה; איפה מסתתרת החולשה בדוחות?

האם שווי של 4.2 מיליארד שקל מוצדק? ארית תעשיות סוגרת מחצית ראשונה יוצאת דופן עם זינוק של מאות אחוזים בהכנסות ושולי רווח שמזכירים חברות טכנולוגיה מתקדמות, המחצית השנייה תהיה טובה פי כמה; אך יש נקודה אחת בדוחות שעשויה להעיד על חולשה בהמשך; מה ההזדמנויות ומה הסיכונים עבור החברה?

תמיר חכמוף |

בזמן שחברות ביטחוניות מתחרות על כותרות בזכות צבר הזמנות ענק או חוזים חדשים, ארית תעשיות ארית תעשיות 9.26%   הפתיעה מכיוון פחות צפוי, עם שיעורי רווחיות שמעלים תהיה האם מדובר בחברת טכנולוגיה בתחום הבינה המלאכותית. מדובר בחברת תעשייה, יצרנית "לואו־טק" של מרעומים, רכיב פונקציונלי אך לא נוצץ במיוחד בתעשייה הביטחונית. אלא שהביקוש הגובר למוצרים שלה, בשילוב ניהול קפדני של עלויות, הפכו את ארית לשחקנית שמדווחת על מספרים שמזכירים יותר את עולם השבבים מאשר את שוק התחמושת.

אבל זה מה שיצר סיפור מעניין, עם חברה קטנה יחסית שמגיעה לתוצאות חזקות על רקע גל הזמנות ביטחוני גלובלי, אך עשויה להתמודד עם מגבלות קיבולת ייצור וצבר הזמנות שלא התרחב בחצי השנה החולפת. אנחנו כאן נבחן את החוזקות המרשימות, ההזדמנויות שעדיין לפניה, וגם החולשות והסיכונים שעשויים ללוות אותה בהמשך הדרך.

תוצאות חזקות למחצית הראשונה

במחצית הראשונה של 2025 ארית מציגה מספרים מרשימים, עם ההכנסות שזינקו לכ-155 מיליון שקל, פי חמישה מהתקופה המקבילה אשתקד, אבל הסיפור האמיתי נמצא בשולי הרווח. הרווח הגולמי קפץ מכ-37% בשנה שעברה לכ-60% השנה, נתון חריג לחברה שמייצרת מרעומים ולא שבבים מתקדמים.

גם בשורה התפעולית נרשם זינוק, כאשר הרווח התפעולי הגיע לכ-85 מיליון שקל, מרווח של 55% מההכנסות, לעומת כ-20% בלבד במחצית 2024. הנתון המרשים פה הוא הגידול הזניח של 2 מיליון שקל בהוצאות מכירה ושיווק על גידול של כ-135 מיליון שקל במכירות, נתון שכל חברה יכולה להתקנא בו. בשורה התחתונה, הרווח הנקי עמד על כמעט 96 מיליון שקל, שולי רווח של 62%, אחרי שבתקופה המקבילה אשתקד החברה הסתפקה בכ-20%. הגידול הודות להכנסות של כ-19 מיליון שקל ממימון (שערוך ני"ע והשפעה חיובית של התחזקות השקל).

ארית לא הסתפקה במספרים המרשימים של המחצית הראשונה, וגם העלתה את התחזית שלה לשנת 2025 כולה. במקום יעד של 477 מיליון שקל מכירות, החברה מצפה כעת להגיע לכ-514 מיליון שקל, תוספת של כמעט 40 מיליון שקל ביחס לתחזית הקודמת. המהלך הזה מבוסס על עמידה ביעדי ייצור ועל קבלת הזמנות נוספות. כאן אציין כי חלק מההכנסות הצפויות במחצית הראשונה נדחו למחצית השנייה של השנה. החברה ציינה בדוח כי כ-20 מיליון שקל שהיו אמורים להיכנס כבר במחצית הראשונה לא נרשמו כהכנסה בעקבות דחיית אספקות. בפועל, החברה ייצרה מוצרים ביותר מ-187 מיליון שקל בחציון, נתון גבוה בכ־32 מיליון שקל מההכנסות בפועל, מה שמעיד שהחלק הזה צפוי להתגלגל קדימה.

אורן עזר אלקטריאון
צילום: ניר סלקמן, יחצ

אלקטריאון מתייעלת: תפטר כמה עשרות עובדים בישראל, מודה שהפתרון נישתי?

המשקיעים מקווים לפריצת דרך, אבל אלקטריאון מציגה קיצוץ בהוצאות והורדת יעדים: ההכנסות יורדות, ההפסד גדל, יעד הצבר לשנת 2025 נחתך בחצי והמניה בשפל; האם ההתייעלות של החברה מעידה שהפיתרון שלה נישתי?

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה אלקטריאון

אלקטריאון אלקטריאון 5%  הגיעה לדוחות הרבעון השני עם תובנה לפעילות העסקית שלה. פחות פיתוחים ארוכי טווח, יותר מיקוד ב-B2B(צי כבד, פרויקטים ציבוריים), חיסכון בהוצאות ושמירה על מזומנים לאורך זמן. על פניו זהו צעד ניהולי מתבקש בסביבה מאתגרת, אבל בין השורות, החברה אולי מצמצמת שאיפות עקב האטה בסגירת פרויקטים והודאה מרומזת שהפתרון הפרטי לרכב נוסעים יבשיל לאט יותר, אם בכלל.

דוחות חלשים ועדכון מטה בתחזיות

ברבעון השני של 2025 החברה רשמה הכנסות של כ-3.8 מיליון שקל לעומת 10.1 מיליון ברבעון המקביל. הרווח הגולמי עמד על 1 מיליון שקל לעומת 2.7 מיליון שקל. מול זה ניצבו הוצאות תפעוליות כבדות, כאשר הוצאות מו״פ עלו ל-18 מיליון שקל, הוצאות שיווק ופיתוח עסקי עלו ל-5.3 מיליון שקל, הנהלה וכלליות עלו גם הם ל3.6 מיליון שקל. ההפסד מפעילות טיפס לכ-25.9 מיליון שקל לעומת 18.6 מיליון ברבעון המקביל. בשורה התחתונה החברה רשמה הפסד של 29.3 מיליון שקל, זינוק של כ-61% לעומת התקופה המקבילה.

החברה גם הורידה את יעד צבר ההזמנות ל-2025. היעד המקורי שפורסם במרץ עמד על 65 מיליון דולר, אך העדכון בדוח מציב יעד של 30 מיליון דולר בלבד, פחות ממחצית. החברה תולה זאת בדחיית פרויקטים בישראל על רקע מבצע "עם כלביא"/מלחמת חרבות ברזל, גל עיכובים בסקטור הציבורי והשלכות גיוסי מילואים על לוחות הזמנים בפיתוח המוצר. עם זאת, במבט על הצבר של החברה ניכר כי חלק מהפרויקטים ירדו לגמרו ולא זזו לשנת 2026. נזכיר שהחברה פספסה את היעדים לשנת 2024, שעמדו בפועל על כ-55 מיליון שקל לעומת צפי של 102 מיליון שקל. אלקטריאון פספסה את היעד השנתי, המנכ"ל מתרץ

בצד הנזילות, החברה מדגישה “תזרים זמין צפוי” לשנת 2025 בהיקף 118 מיליון שקל, המבוסס על יתרת מזומנים של כ-47 מיליון שקל ליום 30.6.2025, תקבולים צפויים של כ-31 מיליון שקל מהגיוס האחרון וכ-40 מיליון שקל תקבולים מפרויקטים חתומים (בקיזוז עלויות ישירות). התקבולים מהפרויקטים כמובן תלויים בהתקדמות החברה.

המיקוד האסטרטגי

כדי לחבר בין הפערים בתוצאות לבין הצורך במזומנים, הדירקטוריון אימץ “תכנית מיקוד עסקי”, קיצוץ הוצאות ומיקוד משאבים כדי להביא לשוק מוצרים מסחריים בשלים ולחזק איתנות פיננסית. החברה גם שמה מספרים, עם הפחתה של כ-21% בהוצאות התפעוליות במחצית השנייה של 2025 לעומת הראשונה, יעד להפחתה של כ-26% בקצב ההוצאה הרבעוני החל מהרבעון האחרון שיוביל לחיסכון שנתי מ-2026 של כ-31 מיליון שקל, כ-33% בהוצאות התפעוליות. כלומר, קצב ההוצאות במחצית השנייה צפוי לעמוד על כ-47 מיליון שקל, ובשנת 2026 להסתכם בכ-65-70 מיליון שקל. החיסכון בהוצאות לא כולל עלויות רכישת פרויקטים.