ההסכמים חושפים: משרדים לשכירות באזור ביקוש בת"א ב-155 שקל למ"ר
שוק המשרדים נמצא בירידה בשנה האחרונה. עליית הריבית הובילה את המשקיעים לצאת מהשוק בהדרגה ולהשקיע את הכסף באפיקים אחרים. זו לא הסיבה היחידה לירידה המשמעותית בשוק - ההיצע של שוק המשרדים גבוה מההיצע של שוק הדיור ולכן המחירים יורדים. בבדיקות שערכנו בעבר זיהינו משרדי רפאים בכל הארץ כשאזור המרכז מצטיין בזה - מה שגורם למחיר לרדת.
הדמיית מגדלי הפרויקט (יסקי מור אדריכלים)
בניגוד למגמה, רבוע כחול נדל"ן רבוע נדלן 2.04% חתמה עסקאות שכירות על כ-60% משטחי ההשכרה במגדל east& לתקופות של כ-20 שנה בסך כולל של כ-670 מיליון שקל. השם של הפרויקט הזה מוכר בגלל שלאחרונה דיווחנו עליו כמוקד עלייה לרגל - עיריית תל אביב הקצתה דירות מהפרויקט הזה לשכירות ארוכת טווח (מגורים). פרויקט המגורים יאוכלס בתחילת 2025, כש-60 דירות יוחלקו לזוכים בהגרלה - דירות 3 חדרים עם מרפסת, כששכר הדירה יעמוד על 4,000 שקל, לא כולל הצמדה למדד, לא כולל דמי ניהול של 400 שקל לחודש. הדירות מיועדות לזוגות ללא ילדים, ליחיד עם עד שלושה ילדים או לזוג עם ילד אחד עד שלושה ילדים.
מתברר כי פרויקט המשרדים מצליח גם הוא למצוא דיירים חדשים. רבוע כחול נדל"ן, חברת הנדל"ן המניב והמגורים שבשליטת איש העסקים מוטי בן משה, חתמה על השכרת רוב הפרויקט הכולל שני מגדלים של עירוב שימושים שרבוע כחול נדל"ן מקימה ברחוב תוצרת הארץ בת"א, סמוך לנתיבי איילון ותחנת רכבת השלום.
- מוטי בן משה: "רבוע כחול ממשיכה לחזק את תחום הייזום"
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רבוע כחול נדל"ן היא בעלת 100% משטחי התעסוקה והמסחר בפרויקט - בהיקף של כ-32 אלף מ"ר ובנוסף החברה שותפה ב-50% בחלק המגורים הכולל 390 יח"ד. השלמת הבניה צפויה בסוף שנת 2024.
העסקאות עם חברות היי טק, בהיקף כולל של כ-13,000 מ"ר ובמחיר ממוצע של כ-155 שקל למטר הן לטווח זמן של כ-21 שנה, החל מתחילת 2025. משרדי השוכר הגדול ביותר, המטה בישראל של חברת הי-טק זרה, ישתרעו על פני 5 קומות בהיקף של כ- 6,300 מ"ר.
הסכם עקרונות באשר לשכירת כ- 5,000 מ"ר נוספים בפרויקט, נחתם עם חברות קשורות לקבוצת רבוע כחול, כאשר מוטי בן משה מתעתד לרכז בפרויקט גם חלק ממשרדי ההנהלה של חברות קבוצת אלון רבוע כחול שפועלים כעת במגדלי עזריאלי הסמוכים ובמיקומים אחרים. בכך למעשה שווקו כבר כ-60% משטחי התעסוקה במגדלים.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
בשבוע שעבר דיווחה רבוע כחול נדל"ן על זינוק של 114% ברווח הנקי של החברה בשנת 2023 לכדי כ-634 מיליון שקל, כאשר ה-NOI של החברה עלה בכ-6% לכדי כ-353 מיליון שקל וה-FFO של רבוע כחול נדל"ן זינק בכ-18% לכדי כ- 269 מיליון שקל. בנוסף עדכנה החברה את תחזיותיה לשנת 2024 ועד 2028, לפיהן היא צופה להגיע ל NOI שנתי של כ 601 מיליון שקל ו-FFO של כ-514 מיליון שקל.
במקביל, הודיעה רבוע כחול נדל"ן על רכישה של פרויקט שפע בבני ברק ביחד עם שותף. מדובר בפרויקט ערוב שימושים הכולל מסחר ותעסוקה של כ 22 אלפי מטרים (100% בבעלות החברה) ומגורים של כ-400 יח"ד. החברה צופה שתעלה על הקרקע לקראת הרבעון השלישי השנה.
- 1.מאיר 07/04/2024 10:37הגב לתגובה זוהשכרה לחברות בנות אינה למעשה שיםור מצב הביקושים במשרדים במרכז יעברו מעזריאלי למגדל החדש ועזריאלי ייאלץ להוריד המחירים להביא לקוחות.עדיין יש עודף עצום.תתחליו לבנות דיורות מקרו להשכרה לצעירים ותחיו את העיר.כרגע העיריה מחפשת ארנונה ללא הוצאות וגורמת לבריחת חברות לחולון וערי הסביבה
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
.jpg "ביטוח לאומי - צילום: Shutterstock")