פנטהאוז
צילום: DOUGLAS ELLIMAN
עסקאות נדל"ן

בכמה נמכר פנטהאוז יוקרתי בהוד השרון?

איפה תמצאו דירת 3 חדרים בפחות מ-1 מיליון שקל; כמה עולה דירת 5 חדרים בחריש ומה המחירים בנתניה?

מחירי הדירות עולים, ומה שיותר חשוב - הציפיות הן להמשך עלייה. גם הציפיות שלכם בסקר שערכנו מוכיחות שאתם (כ-2,500 משתתפים) סבורים שהמחירים יעלו, כשחלק גדול מהמצביעים העריך שהעליות יהיו מעל 5%. 

העליות האלו מתבטאות בשטח. ריכזנו למענכם מספר עסקאות שנסגרו השבוע כדי שתוכלו לקבל אינדיקציה למה שקורה בפועל.

רחובות

דירת 5 חדרים ברחוב ש.בן ציון, 128 מ"ר + מרפסת 13 מ"ר, קומה 4 מתוך 7, עם מעלית, שתי חניות ומחסן נמכרה במחיר 2.745 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים, ברחוב הכרמל, 114 מ"ר + מרפסת 12 מ"ר, קומה 22 מתוך 27, עם מעלית, חניה ומחסן נמכרה במחיר 2.165 מיליון שקל

מגרש לבנית בית ברחוב רש"י, 290 מ"ר, זכויות בנייה ל-360 מ"ר נמכר ב-1.9 מיליון שקל

הוד השרון

דופלקס פנטהאוז בן 6 חדרים ברחוב הידידות, 156 מ"ר + מרפסת 108 מ"ר, קומות 4 ו-5 מתוך 5, עם מעלית ושתי חניות נמכר ב-2.9 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב רש"י, 96 מ"ר + 8 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 4, עם מעלית וחניה נמכר ב-2.19 מיליון שקל

דירת 5 חדרים ברחוב יסוד המעלה, 110 מ"ר + מרפסת 12 מ"ר, קומה 5 מתוך 6, עם מעלית, חניה ומחסן נמכרה ב-2.04 מיליון שקל.

הרצליה

דירת 5 חדרים ברחוב מלכי ישראל, 135 מר + 12 מ"ר מרפסת, קומה 1 מתוך 7, עם מעלית, חניה ומחסן 6 מ"ר נמכרה ב-2.72 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב הס, 90 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב-1.82 מיליון שקל.

דירת 6 חדרים ברחוב שוידלסון, 155 מ"ר + גג 100 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, עם מעלית וחניה נמכרה ב- 2.83 מיליון שקל.

רמת גן

דירת 4 חדרים, רחוב בן אליעזר, 100 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, חניה, נמכרה ב-1,720,000 שקל.

דירת 2 חדרים, רחוב טרומן, 50 מ"ר, מרפסת 15 מ"ר, נמכרה ב- 1,390,000 שקל.

דירת 2.5 חדרים, רחוב אצ"ל, 75 מ"ר, קומה 2 מתוך 7, מעלית, נמכרה ב-1,630,000 שקל.

דירת 4.5 חדרים, רחוב בן גוריון, 108 מ"ר, קומה 7 מתוך 9, חניה ומעלית, נמכרה ב- 1,960,000 שקל.

נתניה  

דירת 4 חדרים, רחוב בלפור, 92 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 5 מתוך 6, חניה ומעלית, נמכרה ב- 1,530,000 שקל.

דירת 4 חדרים, רחוב אלוני אבא, 90 מ"ר, קומת קרקע מתוך 2, גינה משותפת 80 מ"ר, חניה, נמכרה ב- 1,660,000 שקל.

דירת 4 חדרים, רחוב האלונים, 100 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 4 מתוך 12, חניה ומעלית, נמכרה ב- 1,880,000 שקל.

דירת 5 חדרים, רחוב בן גוריון, 137 מ"ר, מרפסת שמש, קומה 22 מתך 26, מחסן, שתי חניות ומעלית, נמכרה ב- 2,450,000 שקל

 

ראש העין 

דירת 4.5 חדרים, רחוב עופרה חזה, שכונת פסגת אפק, 113 מ"ר, מרפסת שמש, קומה 12 מתוך 18, חניה ומעלית, נמכרה ב- 2,200,000 שקל.

דירת 5 חדרים, רחוב חנה רובינא, שכונת פסגות אפק, 128 מ"ר, מרפסת שמש, קומה 7 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב- 2,160,000 שקל

לוד  

דירת 3 חדרים, רחוב אילת, 80 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב- 950,000 שקל

דירת 3 חדרים, רחוב קדושי מזריץ, 74 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב- 830,000 שקל. 

חריש 

דירת 5 חדרים, רחוב טופז, 110 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 4 מתוך 5, חניה ומעלית, נמכרה ב- 1,000,0000 שקל.

דירת 5 חדרים, רחוב גמלא, 108 מ"ר,  שתי מרפסות 12 מ"ר + 9 מ"ר, קומה 1 מתוך 5, חניה ומעלית, נמכרה ב- 1,155,000 שקל.

באר שבע  

דירת 4.5 חדרים, רחוב שדרות ירושלים, 110 מ"ר, קומה 6 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב- 925,000 שקל.

פנטהאוז 5 חדרים, רחוב גרשון שופמן, 125 מ"ר, מרפסת 60 מ"ר, קומה 8 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכר ב- 1,258,000 שקל.

דירת 5 חדרים, רחוב עמוס ירקוני, 130 מ"ר, קומה 3 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב- 1,130,000 שקל.

דירת 3 חדרים, רחוב יותם, 76 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, חניה, נמכרה ב- 680,000 שקל.

חדרה 

דירת 5 חדרים, רחוב הגיבורים, 147 מ"ר, קומה 6 מתוך 20, חניה ומעלית, נמכרה ב- 1,580,000 שקל.

דירת 4 חדרים, רחוב הגיבורים, 110 מ"ר, קומה 5 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב- 1,530,000 שקל.

דירת 4 חדרים, רחוב הדודאים, 104 מ"ר, קומה 3 מתוך 9, חניה ומעלית, נמכרה ב-1,615,000 שקל.

דירת 4 חדרים, רחוב יפה נוף, 105 מ"ר, קומה 5 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב-1,400,000 שקל

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 6.
    הירידה תהייה גדולה וכואבת. מי שיכול למכור זה הזמן (ל"ת)
    יצחק 10/05/2021 15:47
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    יהודה אלידע 10/05/2021 00:20
    הגב לתגובה זו
    יוקרתי והוד השרון לא מתחרזים - אלא אם כן יוקרתי=רפאלי.
  • 4.
    שואל 08/05/2021 14:27
    הגב לתגובה זו
    החל מהקבלנים והיזמים שמתעשרים מהתעשייה, מתווכים שלוקחים עמלות גבוהות, חברות ביטוח שמוכרות ביטוחים למשכנתא, עורכי דין שהם חלק מכל חוזה, ובראש ובראשונה הבנקים, שנותנים משכנתאות של 1-2 מליון, ולעתים יותר, ומשעבדים את הזוגות הצעירים ל-30 שנים של משכנתא. וכמובן שלא נשכח את משרד האוצר ש"מרוויח" מזה שזוגות צעירים משועבדים ל-להישאר במדינה ולשלם מסים במשך 30 השנים הבאות שלהם.
  • *ל-3. ההודעה המקורית מופנית ל-3. (ל"ת)
    שואל 08/05/2021 19:13
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    כלכלן 08/05/2021 09:34
    הגב לתגובה זו
    דירה ממוצעת שעלות בנייתה כחצי מיליון ש"ח עולה בממוצע 2-2.5 מ' ש"ח . זה מטורף עבור מוצר חיוני בסיסי פשוט ביותר. הבןעה הזאת נובעת בעיקרה מכישלונה של הממשלה בעשור האחרון לטפל בנושא היצע הדירות . מאד פשוט לפתור הבעיה ולבנות כאן כחצי מיליון דירות ב 3 ,4 שנים קרובות ולסגור פערים. חייבים לטפל ברמ"י ובעיריות שלא מתפקדות ולהפנות עשרות מיליארדים לתשתיות . אפשרי בהחלט האם יש רצון נראה שלו. נוח למדינה שמחירי הדירות בשניים וההכנסות מהמיסוי גבוהות. מה יקרה -כמו כל בועה היא תתפוצץ רק שבמקרה של הנדלן מאות אלפים יזרקו מהבתים
  • 2.
    טל 08/05/2021 07:48
    הגב לתגובה זו
    מי שלא קונה יתחרט
  • להפך. זה הגל האחרון (ל"ת)
    ממי 08/05/2021 15:13
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    לוי 07/05/2021 23:08
    הגב לתגובה זו
    הפנטהאוז בהוד השרון נימכר ב 40 מליון דולר וזה ממש חצי חינם אז רוצו לקנות כי הכל יתיקר בקרוב
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.