עסקת ענק להראל - רוכשת בניין משרדים בלוס אנג’לס בכ-460 מיליון דולר
רכישה רביעית לקבוצת הראל בחוף המערבי של ארה"ב. קבוצת הביטוח והפיננסים הודיעה על רכישת בנין משרדים במרכז העיר לוס אנג'לס שבקליפורניה במחיר של כ-460 מיליון דולר, כאשר הרכישה תתבצע בהובלת קרן הריט האמריקאית Colony NorthStar, והראל תחזיק ב- 45% מהזכויות בנכס. היקף ההשקעה הישירה ברכישת הנכס יעמוד על כ-160 מיליון דולר, וחלקה של הראל בהון יעמוד על כ-74 מיליון דולר.
בניין המשרדים הינו בדרוג הגבוה ביותר Class A, והוא בן 42 קומות ומשתרע על פני שטח של כ-1.05 מיליון רגל רבוע (פוט). הנכס נחשב אחד מהנכסים האיכותיים ביותר בשוק המשנה, והוא בעל תקן LEED איכות וחיסכון באנרגיה. הנכס מושכר לשורה ארוכה של שוכרים איכותיים ונמצא בתפוסה של כ- 90%, כאשר משך תקופת שכירות הממוצעת עומד על כ- 7 שנים, ורוב החוזים בנכס צמודים לעליה שנתית חוזית של כ-3%.
שוק המשרדים בלוס אנג'לס נחשב לאחד הגדולים והמתפתחים בארה"ב, כאשר במהלך השנים האחרונות ניתן להבחין במגמה של הפיכת מרכז העיר לוס אנג'לס לאזור שוקק חיים שמשנה את אופיו למקום של work, live ו – play. תהליך זה כולל התפתחות ובניה משמעותית הכולל השקעות גדולות שבוצעו במגוון תחומים וביניהם תשתיות, תחבורה, חיי פנאי ותרבות, מלונות, משרדי קריאייטיב ומגורים, ובמחלקת הנדל"ן של הראל מאמינים כי מגמה זו של התפתחות וג'נטריפיקציה בשוק המשנה תבוא לידי ביטוי בביצועי הנכס והחזרי העסקה הצפויים.
בשיחה עם Bizportal, הסביר לנו רון קובלסקי, סמנכ"ל בכיר, ראש אגף השקעות נדל"ן בחטיבת ההשקעות, קבוצת הראל ביטוח ופיננסים את חזון החברה ומה הוביל אותם לבצע את הרכישה.
- זרקור על קרן: הגמישה המובילה והמלכודת של דמי ניהול אפס
- שוק העבודה בארה"ב במרכז, ואיזה עוד נתונים חשובים השבוע?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"העסקה הינה המשך ישיר לנסיון שלנו לפזר את ההשקעות גם לאותן מקומות שבדרך כלל אנשים פחות מגיעים אליהם, כמו החוף המערבי והיא הרביעית שלנו באיזור, כאשר אנחנו עובדים על עסקה נוספת אך בתחום הMulti-family. אנחנו אוהבים את העסקה הזו מ-3 פרמטרים עיקריים, האחד הוא השותף ששמו הולך לפניו, ולא רק זה, משרדיו ממוקמים ממש מול הנכס והוא מכיר את האיזור טוב מאוד. שתיים, הנכס עצמו מאוד איכותי ומושך דיירים מסקטור איכותי כגון משרדי עורכי דין מהשורה הראשונה וכו', והדבר השלישי הוא המיקום של הנכס, בדאונטאון של לוס אנג'לס, שהוא איזור מאוד מתפתח היום. שלושת הפרמטרים הללו נתנו לנו את הנוחות לבצע את העסקה."
האם שוק הנדל"ן המניב בארה"ב אטרקטיבי יותר מהשוק המקומי? "לצערנו האפשרות לבצע עסקאות בישראל היא מאוד מצומצמת. בלוס אנג'לס למשל, יש 200 מיליון סקוור פוט של משרדים, הרבה מאוד שחקנים מכל העולם, העסקאות בלוס אנג'לס עלו השנה על העסקאות בניו יורק ומדובר בשוק נזיל מאוד, שתמיד יהיה קונה לנכס".
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
הבניין שרכשו הראל וקולוני בלוס אנג'לס (צילום: יח''צ)
האם בשוק בלוס אנג'לנס יש הרבה הזדמנויות השקעה? "אני חושב שהיום אין ברירה אלא לברור את העסקאות בפינצטה. כל עסקה דורשת מהצוות שלנו לבדוק טוב מי השותף והנהלת הראל החליטה להשקיע הרבה מאוד משאבים על מנת שיהיה לנו את היכולת לברור את העסקאות בצורה הטובה ביותר."
באופן כללי אמר קובלסקי לגבי השקעה בנדל"ן בארה"ב כי "ראשית צריך לבחון מבחינה גאוגרפית, לאחר מכן באיזה סקטור אתה רוצה להשקיע, כאשר לכל אחד מהסקטורים יתרונות וחסרונות. בגלל מה שקורה בריטייל ובתחום האי-קומרס, אנחנו מאוד אוהבים את תחום הלוגיסטיקה, כמו גם דיור סטודנטים ותחום ה-Multi-Family. אנחנו מנסים כל פעם למצוא את החוליות הנכונות. בכל אחד מהסקטורים אפשר למצוא הזדמנות, אך חשוב להיות זהיר בקשר להנחות שלך ולשותפים שלך. אני חושב שהעסקה הזו היא דוגמא מצוינת לנסיון הרב שיש לנו ולבחירות שאנחנו עושים."
מהראל נמסר: "החבירה של הראל לגוף השקעות מרכזי ומוביל כמו Colony NorthStar מלמדת על היכולות, המקצועיות והיתרון של מערך הנדל"ן של הראל בביצוע השקעות נדל"ן משמעותיות. השקעה לצד שותפים מנוסים, איכות הנכס ומיקומו הופכים את העסקה והתשואה הנגזרת לאטרקטיביות. העסקה התבצעה למען החוסכים של הראל כחלק מהמחויבות של הראל לפזר את ההשקעות, ליצור תשואה יציבה ושוטפת על ידי רכישה של נכסים מובילים והמשך השקעה במקומות, בנכסים ובתחומים אסטרטגיים ובעלי צפי לצמיחה. רכישת בנין המשרדים הנוכחי הינה עסקת הנדל"ן הרביעית שמבצעת הראל בחוף המערבי בארה"ב בשנים האחרונות, והיא מצטרפת לבנייני משרדים נוספים ומתחמי מגורים המצויים בבעלות הראל."
חברת הרייט האמריקנית Colony NorthStar המנוהלת על ידי תומאס באראק ג'וניוק, פעילה מזה 25 שנה בשוק הנדל"ן המניב בארה"ב ומנהלת נכסים בשווי של כ-56 מיליארד דולר. החברה מעסיקה מעל 500 עובדים ב18 מיקומים שונים ברחבי העולם ונסחרת בבורסה בניו יורק תחת הסימול CLNS.
- 3.במחיר הזה ניתן לרכוש פנטהאוז יד2 בת"א (ל"ת)עסקתת ענק 05/11/2017 10:33הגב לתגובה זו
- 2.משה 31/10/2017 07:42הגב לתגובה זושצריך לברוח מהשוק ומהר. כי כמו אצל ציפ ודייל תשובה ודנקנר שזרקו מליארד וחצי דולר בלאס וגאס, יתברר ששלמו מחיר מטורף והפכו מליונר אמריקאי למליארדר, בכסף של הפנסיות שלנו.
- 1.rj 30/10/2017 18:24הגב לתגובה זואיך האוצר מתיר העברת כספים לחול במקום להשקיע בארץ לטובת דירות להשכרה,מפעלים ותשתיות.יהיה כבר לבכירי החברה "לאן לנסוע" וכו לבזבז כספים קלים
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
