בישראל יקר? תראו היכן טסו מחירי הדירות ביותר מ-100% - ויש אזהרת בועה ממשית

ישראל אינה המדינה היחידה שמתמודדת עם זינוק חד במחירי הדירות בעקבות שיעור הריבית האפסי ומצוקת הקרקעות – נסיקת המחירים בשוודיה נמשכת מספר רב של שנים וכלכלנים רבים מגדירים את המגמה כבועה חסרת מעצורים.

אוכלוסיית המדינה מונה כ-9.6 מיליון תושבים, התוצר שלה עומד על כ-60 אלף דולר לנפש והמחיר הממוצע למ"ר עומד על כ-29,450 שקל, כלומר דירת 100 מ"ר נמכרות תמורת מחיר ממוצע של כ-2.945 מיליון שקל.   בשנת 2014 עלו מחירי הדירות במדינה בשיעור ריאלי של 8.8%, זאת לעומת עלייה של 3.83% בשנת 2013. במטרופולין של הבירה סטוקהולם עלו המחירים ב-13.31% , במטרופולין של גוטבורג ב-7.45% ובמטרופולין של מאלמו ב-4.72%. העיר גוטלנד רשמה את זינוק המחירים החד ביותר ב-2014 – 33%.   דהירת המחירים במדינה החלה למעשה באמצע שנות ה-90, לאחר שהמדינה יצאה ממשבר כלכלי שנבע מקריסה קודמת של שוק הנדל"ן. מחירי הדירות בשוודיה עלו ב-98% בין השנים 2000 ל-2008 (71% בניטרול אינפלציה). בסך הכול בין 1996 ל-2007 עלו מחירי הדירות במטרופולין של סטוקהולם ב-217% (119% בניטרול אינפלציה), ב-236% במאלמו (185% בניטרול אינפלציה) וב-202% (156% בניטרול אינפלציה ) בגוטבורג.     בשנת 2008, בעקבות המשבר הכלכלי העולמי, נרשמה ירידת מחירים קלה של 0.9%  (ירידה ריאלית של 1.7%) עד לרבעון הראשון של 2009. שבדיה, החברה באיחוד האירופי, נמנעה מלהיכנס לשוק המוניטרי ושמרה על הקרונה, ולמעשה כמעט ולא נפגעה במשבר הכלכלי. אולם המשך ירידת הריבית, אשר הגיעה לשפל חסר תקדים של 0.25- בחודש מארס, יחד עם מחסור של כמעט 440 אלף דירות, המשיכו לשלהב את המחירים ובין 2009 ל-2010 נרשמה עלייה של 10.3% (עלייה ריאלית של 9.2%).   אזהרה מה-OECD ב-2011 הזהיר ארגון ה-OECD את שוודיה מהיווצרותה של בועת נכסים, זאת לאחר שמצא ששיעור עליית המחירים היה גבוה ב-30% משיעור עליית השכר. הכלכלן רוברט שילר, אשר חזה התפוצצות בועת הנדל"ן בארצות הברית, אמר שמזינוק מחירי הדירות בשבדיה היה דומה בשיעורו לקריסת המחירים בשוקי הנדל"ן באירופה.     ביקורת חריפה נמתחת על משרד הדיור השוודי, אשר ב-20 השנים האחרונות בנה כמחצית ממספר הדירות, ביחס לאוכלוסיה, שנבנו בבריטניה ובהולנד. כעת נרקמת תכנית לבניית כ-250 אלף דירות ברחבי המדינה, אך מדובר כאמור בכמחצית ממספר הדירות הנחוץ. ביקורת נוספת נמתחה על חוקי השכירות המחמירים במדינה, אשר לא נותנים תמריץ לבנות דירות להשכרה.

לפי החוק השוודי, שכר הדירה נקבע במשא ומתן בין ארגוני השוכרים לארגוני בעלי הדירות, ולרוב הוא משתווה לשכר הדירה שבדיור הציבורי. המשמעות היא שדירות בפריים לוקיישן מושכרות במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק במקומות דומים בעולם. התשואה על שכירות בשוודיה עומדת בממוצע על 1.7% בלבד, פחות משיעור הצמיחה ב-2013 אשר עמד על 2.2%. לשם ההמחשה, דירת 3 חדרים ממוצעת מושכרת תמורת 675 אירו בחודש, כ-2,850 שקל.

*הנתונים נלקחו מאתר Global Property Guide