לקראת פינוי המפעלים: איך יראה מפרץ חיפה החדש?
ועדת העורכים לגיבוש תוכנית המתאר הארצית למפרץ חיפה (תמ"א 75) אישרה היום קידום תוכניות מפורטות, כחלק מהמהלך לפינוי המפעלים באזור. במסגרתו, יוקמו 4 מתחמים בשטח של כ-30,000 דונם, הכוללים כ-100,000 יח"ד, 3,000 חדרי אירוח (מלונאות), וכ-15,000,000 מ"ר שטחי תעסוקה, מסחר ותעשייה לצד פארק מטרופוליני ושטחים פתוחים.
הוועדה בראשות ליאת פלד, בהובלה משותפת של מינהל התכנון ורשות מקרקעי ישראל, אישרו את התוכניות שכוללת פיתוח מרחב אורבני המחבר את חיפה והקריות, הנגשת את העיר לים ועירוב שימושים לאורך שדרות עם תחבורה ציבורית. התוכנית כוללץ עירוב שימושים לצד מתחמי תעסוקה, רשת שטחים פתוחים המשלבת את הנחלים גדורה, ציפורי והקישון כציר נופש, ספורט ושיט הפרושה לאורכה של חיפה וכן פתרונות לניהול נגר.
עד כה, המרחב חולק לארבעה מתחמי תכנון בהם אושרה פריסת ייעודי הקרקע העקרונית בין שטחי מגורים. במרחב יתוכננו כ-102,000 יחידות דיור בתמהיל מגוון ומכליל, כולל צרכי הציבור הנלווים להן, כ-11,000,000 מ"ר לתעסוקה ומסחר (בנוסף לכ- 2,700,000 מ"ר בקריית אתא), כ- 5,000,000 מ"ר לתעשייה, כ- 650 דונם לפארק לוגיסטי וכ-3,500 חדרי מלון. בנוסף, יתוכננו שטחים פתוחים לטובת תושבי המרחב, לרבות פארק מטרופוליני שהיקפו כ-6,000 דונם שישרת את תושבי חיפה והקריות, בו ימוקמו שימושי פנאי ונופש על-עירוניים כגון מרכז ספורט, פארקי מים ועוד.
הדמיה של התוכנית שתחליף את חוות המיכלים שליד קריית חיים. קרדיט: דרמן ורבקל אדריכלות
על פי הנתונים שהוצגו בפני ועדת העורכים, כיום במרחב זה קיימים כ-145,000 מקומות תעסוקה והפוטנציאל בתכנית יגיע לכ-760,000 מקומות תעסוקה במגוון רחב הכולל תעשייה מתקדמת, תעסוקה, מסחר ושירותים.
בהמשך להחלטת הממשלה 1231 מחודש מרץ 2022 ואישורה של תמ"א 75 בדצמבר 2023, עסקה ועדת העורכים במהלך החודשים האחרונים בראייה רחבה של היבטי התחבורה, התשתיות וניהול הנגר במרחב. פריסת ייעודי הקרקע בתחום התכניות המפורטות מוצעת על בסיס מערכת דרכים ראשית המחברת את חיפה, נשר והקריות, בדגש על מערכת תחבורה ציבורית שתשרת את המרחב כולו ותאפשר מרחב עירוני רצוף המתעדף תחבורה ציבורית, מיקרומוביליטי והליכתיות, כפי שנקבע בתוכנית המתאר הארצית.
- רשות שוק ההון אישרה: נאוי ולוזון משיקים את חברת המשכנתאות Now-On
- שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
בנוסף, צוותי התכנון בתחום משק האנרגיה עובדים על הכנת תסקירי השפעה על הסביבה ובחינת חלופות מיקום לכלל צרכי משק האנרגיה, הכוללים בין היתר פתרונות לייבוא ואחסון של תזקיקים וגפ"מ ומענה לייצוא קונדנסט. התקדמות זו בעבודה על נושאי התחבורה, התשתיות, הנגר והפתרונות למשק האנרגיה, סוללת את הדרך לקידום התכניות המפורטות במרחב.
מנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח: "מינהל התכנון פועל ביתר שאת כדי לשנות את מפרץ חיפה. אחרי שהפכנו את פינוי המפעלים לעובדה מוגמרת שאישרנו חלופה תכנונית למפרץ, ישנה חשיבות רבה לקידום התוכניות המפורטות החלופיות, שיהפכו את האזור למוקד תפקודי אזורי המניע את הכלכלה ומצמיח את המטרופולין כולו".
- 3.טליה 23/12/2024 05:30הגב לתגובה זווליד הים במיוחד רח יוספטל
- 2.ק 20/12/2024 10:38הגב לתגובה זובניינים גבוהים בקריות שמאופיינים בבניה נמוכה בכייה לדורות
- 1.וואו לא ידעתי שיש 102 אלף יחידות דיור בחיפה בכלל (ל"ת)א 19/12/2024 16:28הגב לתגובה זו
השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
בעלי דירות שנפגעו במלחמה יוכלו למכור אותן במחיר של דירה חדשה גם אם מדובר על דירה של 60 שנים; המסקנה - יוכלו לקבל עשרות אחוזים של השבחה מהירה על הנכסים
מחירי הדירות תזכיר חוק חדש מציע לבעלי דירות שנפגעו במלחמת "עם כלביא" לקבל שומה לפי מחיר דירה חדשה באזור. מדובר על תוספת מאוד משמעותית לשווי בדירות הישנות, אפילו סדר גודל של 50%-30%. דירה ישנה ברמת גן (של כ-60 שנים) עם 2.5 חדרים שניסו למכור אותה לפני המלחמה ב-2.2 מיליון שקל, "תימכר" למדינה בשווי מוערך של כ-2.9 מיליון שקל. אז למה המדינה מציעה זאת? כדי לתת לאלו שלא מעוניינים בהתחדשות עירונית תחליף ראוי, למנוע התנגדויות לתוכנית התחדשות עירונית ולצאת לדרך במהירות עם התחדשות עירונית באזורים שנפגעו.
המלחמה מול איראן ביוני פגעה בסדר גודל של 1,500 מבנים. חלק מהפגיעות הן כאלו שניתן לתקן, חלק שניתן לתקן אבל קשה וחלק שאי אפשר לתקן. במקומות רבים מתדיינים הדיירים אם ללכת על התחדשות עירונית במסלול מואץ או לתקן את הפגיעה. המדינה רוצה התחדשות, והיא מציעה מתנה לאלו שמתנגדים - קחו את הכסף עכשיו ולפי שווי של דירה חדשה.
על פי התזכיר החדש בעלי דירות שנהרסו או נפגעו קשות יוכלו למכור את הנכס בשווי של דירה חדשה דומה באותו אזור ולא כמו שהיה בעבר בהתאם לשומה המבוססת על מצב הדירה המיושנת. במקביל המדינה תספק מסלול מואץ להתחדשות עירונית באזור מסלול מזורז: היתרים עד 120 יום במקום שנים. הכל יהיה זריז יותר, העיקר להתגבר על הטראומה. שומות יסופקו תוך 30 יום, ויהיו גם הקלות מס ליזמים.
מה כדאי לבחור?
זה כמובן עניין אישי. לקבל השבחה של לפחות 30% זה כמובן מצוין, אבל קחו בחשבון שאם אתם תהיו במסגרת התחדשות עירונית זאת יכולה להיות השבחה גדולה עוד יותר כי אז תקבלו עוד שטח לדירה ולרוב עוד חצי חדר-חדר. השווי של הדירה יהיה יותר גבוה, אבל יש את הסיכון בגלל הזמן. תצטרכו לחכות תקופה לא קצרה ובינתיים לגור בשכירות (שתמומן על ידי היזם).
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- דירה ממוצעת בישראל עולה ב-60% יותר מדירה ממוצעת בארה"ב; על המשבר הגלובלי בשוק הדיור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כדאי גם לקחת בחשבון שהאזור כנראה ישביח, כי מדובר על כמות משמעותית של בניינים שנפגעו (בדר"כ) במתחם מסוים והיקף ההתחדשות יהיה משמעותי וזה ישביח את השכונה-אזור.
שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"
שכר דירה שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית.
מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.
התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה.
עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?
"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."
עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?
