צילום: משה בנימין
משכנתא במימון של 90% - פעם זה הצליח, היום זה מכת מוות לרוכשים
רוכשי דירות רבים לא מגיעים להון העצמי שדורש הבנק למשכנתאות, אז הם לוקחים הלוואות שמשמשות להון עצמי ועל זה לוקחים גם משכנתא. הסיכון שלהם מטורף, אבל כשהדירות עלו, לא היתה להם בעיה, בחודשים האחרונים זה מתהפך; וגם - עסקאות נדל"ן השבוע
כשרוכשים דירה ומגיעים לקבל מימון מהבנק למשכנתאות, אז לבנק יש כמה תנאים רגולטורים ופנימיים - הוא בודק את יחס ההחזר, כלומר את ההחזר ביחס להכנסה שלכם והוא בודק את ההון העצמי שלכם - כמה הון עצמי יש לכם מערך הדירה. הבנק לא ייתן לכם מימון העולה על 70% אם זו דירה ראשונה ו-50% במידה וזו דירה נוספת.
במילים אחרות, אם זו דירה ראשונה אתם צריכים להביא הון של 30%, ומה קורה אם אין לכם? יש רבים, רבים מדי שעשו את התרגילים הבאים - לקחו הלוואה מהדוד, לקחו הלוואה ממימון ישיר, לקחו הלוואה מחברות כרטיסי אשראי, יש היום אינסוף אפשרויות לקחת הלוואה. זו הלוואה ולא הון, אבל הם הגיעו אל הבנקים ואמרו - הנה ההון שלנו. הבנקים אמורים לבדוק את מקור ההון העצמי, אבל לא ברור עד כמה הם בודקים ועד כמה הם בכלל יכולים-רשאים לבדוק. בשורה התחתונה מסתובבים ביננו רבבות רבות של משפחות ואולי מאות אלפי משפחות שרכשו דירות עם הון עצמי מתחת למה שדווח. זה אומר שיש להם עוד הלוואות לשלם.
אם זה מהדוד או מהמשפחה, אז אולי תהיה פריסה, אולי הריבית נמוכה, אם קיימת בכלל, זה כנראה עוד המקרים "הקלים". אבל מה קורה אם זה מחברות מימון? הלוואה צריך לשלם. הלוואה צריך לשלם גם כשהריבית מזנקת וההחזרים עולים. נו טוב, לוקחים עוד הלוואה שתשרת את ההלוואה הקודמת, או שמאריכים הלוואה. יש המון אפשרויות. אבל במקביל כבר יש את החזרי המשכנתא וגם הן זינקו. זאת הסתבכות, אבל הסתבכות תזרימית לא הונית. כדי לסיים את החודש, המשפחה הזו אמורה לצמצם צריכה, לקחת הלוואת נוספות, זה כנראה מתרחש, אבל לא בטוח שצריך לדאוג לאותם אנשים.
הם רכשו דירה בשנים האחרונות וערך הנכס עלה דרמטית. נכון שבחצי שנה האחרונה המחירים יורדים, אבל בשלוש שהנים האחרונות, מחירי הדירות עלו ב-30%. אלו שקנו עד אמצע 20222, עדיין מורווחים כתוצאה מעליית ערך הדירה. אז זה לא נעים להיות במצב תזרימי לחוץ. זה גורם להם לקפוץ ולצעוק על הנגיד שמעלה ריבית, אבל זה חוסר האחריות שלהם והם במצב טוב - ההון שלהם גדל בזכות עליית ערך הדירה. יש בעיה גדולה, אין כסף, יש הרבה הלוואות? אתם מאוד ממונפים? תמכרו את הדירה. תעברו לדירה זולה יותר.
הבעיה הגדולה יותר היא אצל אלו שקנו בחצי שנה-שנה האחרונה. אצלם אין הצפת ערך ויש עלייה בהחזרים. כלומר אצל אלו יש גם הפסד כספי, הפסד הוני וגם הוצאות-החזרים שעלו. אלו מבינהם שגם לקחו הלוואות נוספות לחיזוק ההון העצמי, בבעיה גדולה.
בבנקים למשכנתאות עוד לא רואים את הבעיות האלו. יש בקשות להארכת משכנתא, לשינוי תנאים, אבל לא דרמה, קמצוץ מהלווים. אנשים עדיין מסתדרים, אולי גם מצמצמים צריכה. מה שכן מורגש בשטח זו עצירה של רכישות על ידי משקיעים וזה כמובן ברור בשל אלטרנטיבות ההשקעה הסולידיות של 5% ויותר - מעל תשואת שכר הדירה, וכן המתנה של משפרי דיור וגם רוכשי דירה ראשונה.
הם ממתינים להמשך ירידה במחירי הדירות, בהמשך לירידה של כ-5% בחצי השנה האחרונה, זה בהחלט אפשרי, אפילו סביר ברמת המחירים הזו, אבל צריך לזכור ששוק הדירות מתעתע וכל עוד לא יפתרו את בעיית ההיצע, כל ירידה תסתיים בחזרה לעליות. המפתח הוא בנייה של היצע רחב וגדול של דירות והבעיה הגדולה יותר שהקבלנים הם אלו שאחראים ושולטים על הבנייה ועל היצע הדירות. כלומר הם בעצם קובעים לאן השוק יילך עוד שנה ושנתיים.
זה אמור להיות הפוך, אי אפשר לתת לחתול לשמור על החלב, אבל זה מה שקורה בהינתן שאין באמת תחרות בענף. ועל רקע זה, רק תוכנית מערכתית מלמעלה שתיושם על ידי הממשלה, תביא לפתרון ארוך טווח. האם זה יקרה? יש הרבה אינטרסים שמעכבים-דוחים-ממסמסים תוכנית אמיתית, ונחזור על העובדה הפשוטה - לרוב הפרלמנט שלנו יש דירות, לחלק מרכזי מהם יש שתי דירות, יש כאלה גם עם 3,4,5 ויותר. האם הם רוצים בירידת מחירי הדירות לטובת הצעירים? שאלה קשה.
ובינתיים הנה עסקאות מהשבוע האחרון:
דירת 3 חדרים, רחוב קשת, שכונת קריית שלום, 65 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב- 2,340,000 ש"ח
תל אביב
דירת 3 חדרים, רחוב קשת, קרית שלום, 65 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ב-2.34 מיליון שקל.
חריש
דירת 4 חדרים, רחוב טורקיז, 95 מ"ר, ב-1.48 מיליון שקל.
דופלקס 4 חדרים, רחוב אורן, 110 מ"ר, מרפסת 60 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ב- 1.75 מיליון שקל.
דירת 5 חדרים, רחוב טורקיז, 96 מ"ר, ב-1.66 מיליון שקל.
חולון
דירת 2.5 חדרים, רחוב שער ציון, 55 מ"ר, ב-1.73 מיליון שקל
דירת 3 חדרים, רחוב רחבעם זאבי, 70 מ"ר, ב-1.62 מיליון שקל
אשדוד
דירת 5 חדרים, רחוב קרן היסוד, רובע ד', 130 מ"ר,ב-2.2 מיליון שקל
הרצליה
ברחוב לובטקין, דירת 4 חדרים, 100 מ"ר, חניה, ב־2.55 מיליון שקל.רחובות
ברחוב מרים מזרחי, דופלקס 6 חדרים, 165 מ"ר + 50 מ"ר מרפסת שמש, קומה 7 מתוך 8, 2 חניות ומחסן, ב־3.05 מיליון שקל. ברחוב לוי אשכול, דירת 3 חדרים, 80 מ"ר + 10 מ"ר מרפסת שמש, קומה 4 מתוך 8, ב־2.2 מיליון שקל. ברחוב אהרוני, דירת 3.5 חדרים משופצת בבניין משנת 1975, כ־91 מ"ר, קומה 4 מתוך 6, כולל חניה ומחסן ב־2.29 מיליון שקל. ברחוב מרים מזרחי, דופלקס 6 חדרים, כ־165 מ"ר + 50 מ"ר מרפסת שמש, קומה 7 מתוך 8, 2 חניות ומחסן, ב־3.05 מיליון שקל.דימונה
ברחוב מודיעין , דירת 2 חדרים, 48 מ"ר ב-380 אלף שקל ברחוב עולי הגרדום, דירת 4 חדרים , 98 מ"ר, ב-1.02 מיליון שקל ברחוב הרצל , דירת 3 חדרים, 60 מ"ר, ב-500 אלף שקל ברחוב אבן גבירול, דירת 4 חדרים, 94 מ"ר ב־700 אלף שקלבאר שבע
דירת 3 חדרים, רחוב רבי טרפון, שכונה ד, 50 מ"ר, ב-615 אלף שקל
דירת 3 חדרים, רחוב שאול המלך, שכונה י"א, 74 מ"ר, 730 אלף שקל
דירת 3 חדרים, רחוב טבנקין, שכונה ה', 74 מ"ר ב-720 אלף שקל
דופלקס 5.5 חדרים, רחוב עין גדי, שכונה ט', 167 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, חניה, מעלית, נמכר ב-1.46 מיליון שקל
- 16.חוחה ואיטלולה 07/05/2023 21:48הגב לתגובה זובנק ישראל יודע שפרסום הנתונים האמיתיים בציבור יביא לציפיות הציבור להורדת ריבית אגרסיבית שנה הבאה ובכך יאיין את השפעות העלאת הריבית. אבל בפועל הריבית תרד חזרה לאפס מהר מאד אולי אפילו לריבית שלילית, כי אנחנו חיים במשק דיפלציוני, ישראלים זה עם קמצן. חצי מההייטק הישראלי בקריסה משמעותו ריסוק של 60-70 אחוז מהצריכה במשק.
- 15.כדורי 07/05/2023 10:32הגב לתגובה זוהאמת הצליחו לשטוף את המוח של האנשים להסכים להיות משועבדים ולחלוב את כספם כל החיים זו שיטת הפירסומים והכתבות למינהם שעליהם עובדים דוקטורטים לפסיכולוגיה אנושית ככה זה בכל מקום ובמיוחד פה בישראבלופ
- 14.חיים אובקסיס 07/05/2023 06:51הגב לתגובה זוהמחירים הולכים לזנק ב20 אחוז לפחות ב2024, כל היושבים על הגדר יחזרו בהמוניהם כשהריבית תתחיל לרדת
- 13.חחחחחחח 06/05/2023 21:17הגב לתגובה זונראה שלאנשים כבר אין את ההון העצמי המטורף ללא הגיון וללא הצדקה. אנשים כנראה כבר הפנימו והתחילו להגיד לעצמם "די! די לממן את המתעשרים! די להשתעבד למתעשרים! די לנטפליקס! די לבג"ץ!". מקווה שכל בית ישראל ישכיל לפעול בחכמה לטובה.
- 12.ואז יתחיל הג'ינגל מייל שאני כותב עליו כבר שנה.. (ל"ת)כספי 06/05/2023 20:47הגב לתגובה זו
- 11.כלכלן 06/05/2023 19:55הגב לתגובה זוהמחירים ירדו ב50 אחוזים אבל שום דבר לא יקרוס. להיפך זה יחזק את המשק. הקבלנים ימשיכו לבנות כי זה לא מזיז להם. הם מתמחרים את עלות הבנייה ויכולים גם לתת מפרט נמוך או להתמקח עם ספקי חומרי גלם וקבלני משנה והכל צמוד למדד תשומות הבנייה. היזמים יכולים לפשוט רגל ואז הקרקעות ימכרו ליזמים אחרים במחירים נמוכים. מי שקנה דירות ולא יעמוד במשכנתא ימכור את הדירה או שהבנק ימכור לו את הדירה והוא הפסיד את ההון העצמי.
- 10.ככל שתגבר הילודה כך יחסרו יותר דירות (ל"ת)די ללדת 06/05/2023 18:57הגב לתגובה זו
- למה די ללדת? אפשר להפסיק עלייה במקום זאת. (ל"ת)יוני 06/05/2023 23:02הגב לתגובה זו
- 9.5 חדרים כבר 8000 ובקרוב 10,000!!! 06/05/2023 16:53הגב לתגובה זו5 חדרים כבר 8000 ובקרוב 10,000!!!
- 8.אזרח פשוט 06/05/2023 14:51הגב לתגובה זוהכל התחיל ממי שיש לו דירה ברשותו והוא החל להרגיש מיליונר/ להיות מיליונר. מיליון? מה זה מיליון, זה כבר 2 והופ 4 והופ הופ 5. סתם בלי סיבה. מפצחים מיליונים כמו גרעינים. לאף אחד אין אבני חן ומרבצי זהב בקירות. בטון, טיח שפכטל. זה הכל. ועכשיו? זעזוע עמוק והבנה שכל זה היתה אשליה, פטה מורגנה. עושר בכאילו.
- 7.לתך 06/05/2023 13:34הגב לתגובה זוסתתתתם חחחחח
- 6.לקנות מהר המחיר יעלה 60 אחוז (ל"ת)כוח 06/05/2023 13:33הגב לתגובה זו
- 5.Etch 06/05/2023 13:32הגב לתגובה זובתוך 2 שנה
- 4.Gucci 06/05/2023 13:32הגב לתגובה זוהמחיר של הדירות יעלה בעוד 100 אחוז
- 3.קשקש 06/05/2023 12:52הגב לתגובה זועל כל מיליון משכנתה ריבית של לפחות 60.000 בשנה בזמן שמחירי הנכסים במגמת ירידה
- 2.דניאל 06/05/2023 12:32הגב לתגובה זולקום ב 6 בבוקר לעבודה לחזור הבייתה ב 18 בערב שעתיים פקקים
- נחוי 07/05/2023 23:58הגב לתגובה זוישראלים מתנשאים עובדים בהייטק ,קונים הכל ביקר ומנפחים את המחירים, כנ"ל לגבי ערסים משלמים הכל בחובות: דירה 4 מליון,רכב 300 אלף. וככה הבועה מתנפחת , ומי הנוכל הראשי?! בנק ישראל שאיפשר לקחת הלוואות ללא הגבלה. בעוד כמ. שנים יקרסו בנקים וסאב פריחם בדרך. תזכרו מה רשמתי כאן!!!
- 1.שהקבלנים שיחליטו להפסיק לבנות יעברו לעשות חמוצים. 06/05/2023 12:29הגב לתגובה זושהקבלנים שיחליטו להפסיק לבנות יעברו לעשות חמוצים. מה אתם חושבים? ספרו לנו בתגובות…
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
