איך תחסכו עד 2% מערך הדירה, ומה הקשר למדד תשומות הבנייה?
מדד תשומות בנייה הוא אחד המדדים החשובים ביותר במסגרת המדדים שמפרסמת הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה). הוא מודד את השינויים החלים בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים. המדד מייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה, ולכן הוא משמש את הקבלנים בהצמדה על החובות/ תשלומים של רוכשי הדירות. זו הסיבה שמדובר במדד כל כך חשוב לכל כך הרבה אנשים.
התשלומים לקבלן צמודים לרוב למדד זה, תחת ההנחה שהעלויות של הקבלן עלו באותו האופן. אבל האם זה נכון? מסתבר שיש תרעומת גדולה מצד הקבלנים שטוענים שהעלויות בפועל – בעיקר שכר עבודה לפועלים וחומרים, עלו בשנים האחרונות כפול ויותר ממה שעלה המדד. המדד אמנם עולה בקצב שנתי של 2.5% בחמש השנים האחרונות (קרוב ל-2% בשנה שעברה), בעוד מדד המחירים לצרכן סביב האפס, אלא שהקבלנים טוענים שבפועל המדד צריך לבטא עלייה של 5% בשנה ומעלה.
עם זאת, הלמ"ס אמור לבדוק את סל ההוצאות בבנייה על פי בדיקות וסקרים שוטפים, ולא נראה שהם מנותקים מהמציאות. מעבר לכך, חשוב להדגיש כי רוכשי דירה חדשה, יכולים וצריכים להימנע מהצמדה מלאה על מדד תשומות הבנייה, ויש כמה טיעונים לכך. ראשית, מרכיב גבוה מהעלות בנייה הכוללת היא עלות הקרקע והרווח היזמי.
כאשר הקבלן מצמיד לכם את התשלומים למדד תשומות הבנייה, הוא מצמיד גם מרכיב שלא רלבנטי לעלויות בנייה (לא חומרים ושכר עבודה) – למה נדרשים תשלומים צמודים על הקרקע שכבר שולמה ושאין לה קשר לעלויות השוטפות, ולמה לשלם הצמדה על הרווח של הקבלן?
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אין באמת הסבר, ובכלל – למה לשלם צמוד למדד תשומות הבנייה? בשנים האחרונות יש רוכשים שמתעקשים ומצליחים לשלם את התשלומים כשהם צמודים למדד המחירים לצרכן. תוכלו לנסות, רק חשוב להדגיש שאף אחד לא יודע מה יהיה הקשר בין מדד תשומות הבנייה למדד המחירים לצרכן בחודשים ובשנים הקרובות. ברור שאם מה שהיה הוא שיהיה, אז מאוד כדאי להגיע להצמדה של מדד המחירים לצרכן ולא מדד תשומות הבנייה.
הרוב עדיין "צמוד" למדד תשומות הבנייה, ומסתבר שההצמדה הזו בעקיפין מבטאת התייקרות שוטפת של מחירי הדירות (בשיעור של מעל 2% בשנה).
מתי לשלם לקבלן?
רוכשי דירות רבים מתלבטים בשאלה מאוד חשובה - מתי לשלם לקבלן? מצד אחד תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רבים, לקיחת משכנתא מוקדמת שעלותה – הריבית.
השאלה הכלכלית היא מי יותר גבוה- מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא. אם אתם מעריכים מדד גבוה מהריבית אז כדאי לשלם מהר – לקחת משכנתא ולשלם לקבלן; אם הריבית גבוהה מהמדד, אז עדיף לדחות את המשכנתא כמה שאפשר.
- רמ"י שיווקה כ-10 אלף דירות ברחבי הארץ; טרם פורסמה חוברת למכרז
- סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
כאן תוכלו לקבל נתונים שיעזרו לכם לקבל החלטה: נתונים על ריבית משכנתא, מדד תשומות הבנייה, ומדד המחירים לצרכן.
מעבר לעניין הכלכלי, יש שיקולים נוספים, לרבות הרצון והצורך שלכם שחלק משמעותי מהתשלומים יישאר לסוף, לשלב קבלת הדירה.
- 7.ליאת-חיה 07/12/2019 22:57הגב לתגובה זואם יש ערבות בנקאית אז אולי כדאי לשלם הכל לקבלן ואת השאר לקחת משכנתא עם מיקוח ופיקוח כי אולי שם יהיו פחות הפתעות
- 6.על רכישת דירה ומשכנתא אני קורא רק אצל משכנתאמן (ל"ת)עדי 25/02/2018 08:59הגב לתגובה זו
- 5.שי 17/02/2018 08:15הגב לתגובה זואם הקבלן פושט רגל.
- יש היום ערבות בנקאית על כל שקל ככה שאין כאן סיכון (ל"ת)בנקאי 21/02/2018 14:24הגב לתגובה זו
- 4.יועץ פיננסי 16/02/2018 20:06הגב לתגובה זו1.4% מערך הדירה, על חודש שלא קונים ערך הנדל"ן יורד ויורד בעצם על מיליון וחצי חסכתם בחודשים בערך 20 אלף הנדל"ן מת
- עמי 16/02/2018 23:18הגב לתגובה זוהנדלן לא יורד, תבדוק אצל הקבלנים זה רק עולה לפי מדד תשומות בנייה
- 3.דוד 16/02/2018 16:17הגב לתגובה זומדד תשומות בנייה עולה הרבה יותר מריבית משכנתא, עדאי לשלם בהתחלה לקבלן ולקחת משכנתא, ככה חוסכים את עליית המדד, זה בממוצע 2 אחוז אבל זה יכול להיות גם 3 4 אחוז
- 2.דני 16/02/2018 13:48הגב לתגובה זואני הצלחתי להגיע להסכם עם הקבלן לשלם לפי מדד המחיירם לצרכן
- 1.רעי 16/02/2018 12:36הגב לתגובה זופשוט לא קונים עד שהמחירים מתרסקים 70 אחוז
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
