מנכ"ל דניה סיבוס: "קבלנים מקפיאים פרויקטים למגורים; כולם רצים לבנות מגדלי משרדים ואין מי שיאכלס אותם"
"המחאה החברתית גרמה לנזק לענף הבנייה למגורים שבאה לידי ביטוי בעצירה של מכירת דירות מתוך ציפייה לירידת מחירים, ענף הבניה למגורים נמצא בבעיה ומתאפיין בהקפאת פרויקטים ", כך אמר רונן גינזבורג, בכנס עו"ד על נדל"ן שערך משרד עורכי הדין צבי שוב ביום ה' האחרון.
גינזבורג הציג כדוגמא את נתוני המכירות של אפריקה ישראל וציין כי בינואר 2011 מכרה החברה 108 דירות, ואילו בחודשים יולי עד אוקטובר 2011 נמכרו דירות ספורות בכל חודש. "לקראת סוף השנה ותחילת השנה הנוכהחחית הייתה עלייה במכירות אבל ניכרת העדפה לדירות זולות יותר באזורי הפריפריה ולא לדירות יקרות יותר באזור המרכז."
עוד אמר גינזבורג כי, "במקביל לירידה בביקושים קיימת בעיה קשה של מחנק אשראי וגם חברות גדולות מתקשות לקבל אשראי בנקאי לליווי פרויקטים חדשים. חסמים נוספים בענף הם מחסור חמור בפועלים מקצועיים ובמהנדסים, שגורם לעלייה חדה בעלויות ההעסקה שלהם לצד עלייה יומיומית במחירי תשומות הבנייה (בטון, ברזל וכו') . התוצאה היא גידול בעלויות הקבלנים ובעיית נזילות שגורמת לעצירה של פרויקטים."
"אנו עדים לכמות עצומה של בנייני משרדים שהולכים להיבנות. עזריאלי הולך להקים מגדל, 'קבוצת חג'ג' מקימה וגם גב ים. כמות המשרדים היא אדירה ואני לא בטוח שיש מי שישכור או יאכלס את המגדלים האלה- כרגע כולם רצים לבנות", ציין גינזבורג.
- 9.מחיר הזוי מעל30-50%,מיתון עיוור הלא מאמין!!! (ל"ת)הבועה תתפוצץ,מיתון 01/04/2012 17:18הגב לתגובה זו
- 8.עשו מיליארדים ע" ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכן (ל"ת)קבלן,בנק,ממשלה גנבים 01/04/2012 17:16הגב לתגובה זו
- 7.דוד אלפסי 01/04/2012 14:37הגב לתגובה זואני לא מבין למה מדינת ישראל לא מוציאה מכרזים לקבלנים לבנית בתים על קרקעות של המדינה. כך המדינה תבנה ותמכור לאזרחים העומדים בקריטריונים ללא תיווך של הקבלן. על הקבלן יהיה לעמוד בסטנדרטים שהמדינה תקבע לבניה ועל עלות של לא יותר 3,500 ש" ח למטר. דירת-3 חדרים-80 מ" ר תעלה-280,000 ש" ח. דירת-4 חדרים-100 מ" ר תעלה-350,000 ש" ח דירת-5 חדרים-120 מ" ר תעלה-420,000 ש" ח המדינה תבנה על קרקעות שיש לה ביישובים עוטפי המרכז ובפריפרייה עבור אנשים עובדים שעשו צבא ותרמו למדינה. ושתעלה את המיסויי על מגורי היוקרה. בנוסף אני חושב שהמדינה צריכה לבטל את המיסויי על רכבים בשווי של עד- 200,000 ש" ח עבור רכב ראשון במשפחה.להשאיר את המיסוי בעינו על רכבים עד שווי של-500,000 ש" ח ולעלות את המיסוי על רכבים מעל 500,000 ש" ח
- 6.מהנדס קרור 01/04/2012 14:29הגב לתגובה זומקפיא ענק ענק ענקקקקקקקקקקקקקקקקקקקקקקקקקקק להכניס את כל הפרוייקטים להקפאה עמוקההההההההההההההההההההההה
- 5.סופם קרב - מי שיוריד 20 אחוז ימזער נזקים. (ל"ת)אוי אוי אוי 01/04/2012 13:22הגב לתגובה זו
- חי בלה לה לנד 01/04/2012 14:37הגב לתגובה זולללללללללללללללההההההההההה לנדדדדדדדדד
- 4.רונן 01/04/2012 13:20הגב לתגובה זומחייב את הקבלנים לבנות על שטחים שכבר יש להם , מה יקרה ? פתאום הקבלן יפסיק לבנות ?? יש להם חובות לבנקים ,שלא יפחידו אתכם הכח אצל הקונים המחירים צריכים להחתך ב 50 אחוז כדי לחזור לשפיות , נקודה
- 3.?? 01/04/2012 12:58הגב לתגובה זובשנת 2008 דירה חדשה במרחק של 40 דקות מת" א נמכרה ב- 700K ש" ח. הקבלן הרוויח, היזם הרוויח, הבנקים הרוויחו, הקונים לקחו משכנתא של 400K ש" ח. כיום אותה דירה עולה 1.4M ש" ח. מה השתנה מאז ב- 4 שנים? האם הפועלים מקבלים שכר כפול? האם אתם כקבלן מבצע מקבלים כפול על כל בניין? המחירים פשוט צריכים להתאים עצמם לכל הקניה של הצרכנים והוא לא השתנה מאז 2008. מי שידו משגת לקחת חוב של 400K ש" ח ידו אינה משגת לקחת 1.1M ש" ח. אז, תתחילו להתאים את המחירים כי הבחירות מתקרבות ואתה מצפה מהשלטון שיספר לאזרחים שהוא לא מסוגל לספק במחיר שפוי דירה לזוג ששני בני הזוג עובדים? מספיק שהשלטון יחליט על בניה של 100,000 דירות במחיר למשתכן או יעלה זאת כבאז תקשורתי על מנת ליישר קו.
- 2.היו 4 שנים בהן עשקתם 01/04/2012 12:56הגב לתגובה זולא לעולם חוסן, במקום אירועי שיווק פלצניים של גינדי ושמינדי הגיע הזמן לחזור למקום יותר צנוע
- 1.כל הכבוד פישר (ל"ת)לקראת חורבן 01/04/2012 12:53הגב לתגובה זו
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
