דיור ציבורי - בישראל זה חלום, באירופה מציאות נגישה

אלפי משפחות בישראל רק חולמות על קורת גג - במציאות שבה מחירי הדיור מאמירים לשחקים, וכמעט שליש מההכנסה הפנויה של משפחה ממוצעת מושקע בהוצאות מגורים, הדיור הציבורי אמור להיות רשת הביטחון האחרונה עבור האוכלוסיות החלשות ביותר. אולם, עבור אלפי משפחות ישראליות, קורת גג ציבורית נותרה בגדר חלום רחוק. 

בעוד שבמדינות רבות בעולם המערבי הדיור הציבורי מהווה מרכיב דומיננטי בשוק הדיור הכולל, בישראל התמונה עגומה למדי. לאורך העשורים האחרונים, מדינת ישראל נקטה במדיניות עקבית של הזנחה והפרטה, שהובילה לצמצום דרמטי של המלאי הקיים ולהחמרת תנאי הזכאות. הפער בין ישראל לעולם בנושא זה מעולם לא היה גדול יותר, והוא מדיר אלפי משפחות נזקקות מהגשמת הזכות הבסיסית לבית.

נכון לסוף שנת 2024, מלאי הדיור הציבורי בישראל עמד על כ-47,143 יחידות דיור בלבד. מספר זה מהווה כ-1.7% מכלל הדירות במדינה. הנתון משקף צניחה של כ-22% בעשור האחרון, מגמה שנמשכת בשל מכירה מואצת של דירות לדיירים הזכאים אל מול רכישה זעומה של דירות חדשות. אל מול המלאי המצומצם, ממתינות בתור הארוך כ-30 אלף משפחות, קשישים ועולים חדשים.

קריטריוני הזכאות מחמירים 

בשל המחסור החמור בדירות, הקריטריונים לקבלת דיור ציבורי בישראל הפכו לנוקשים ביותר, והם אינם מעודכנים מזה שנים רבות. זוגות ללא ילדים, למשל, עשויים להיות זכאים לסיוע בשכר דירה, אך לא לדירה ציבורית בפועל. 

• דיור ציבורי - למי מגיע; מדריך
• סוכם: מסלול חדש לסיוע מוגדל בשכר דירה לזכאי הדיור הציבורי
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

תנאי הזכאות המרכזיים כוללים:

היעדר בעלות על נכס: המבקשים לא היו מעולם בעלי דירה או חלק מדירה.

מבחני הכנסה ורכוש: יש לעמוד בתקרות הכנסה נמוכות מאוד ובמבחני רכוש מחמירים.

מצב משפחתי ובריאותי: הזכאות ניתנת לרוב רק לאוכלוסיות ספציפיות:

משפחות מרובות ילדים: משפחות עם שלושה ילדים ומעלה.

הורים עצמאיים (חד הוריים): עם שלושה ילדים ומעלה.

קשישים: מקבלי קצבת זקנה עם השלמת הכנסה שאין בבעלותם דירה.

נכים רתוקים לכיסא גלגלים או מקבלי קצבת נכות כללית.

עולים חדשים: זכאות מטופלת דרך משרד העלייה והקליטה ב-15 השנים הראשונות לעלייה.

קריטריונים אלו יוצרים "מלכודת עוני", שכן עלייה קטנה בהכנסה עלולה לשלול זכאות לדירה.

מבט עולמי: רשת ביטחון ששווה לחקות

בניגוד למצב בישראל, מדינות מערביות רבות רואות בדיור הציבורי מרכיב חיוני במדיניות הלאומית ומחזיקות במלאי דירות גדול בהרבה. הדיור שם נתפס כזכות בסיסית, ולא רק כפתרון קצה למקרים הקשים ביותר.

הולנד: מעל 30% דיור סוציאלי

הולנד היא דוגמה בולטת למדינה שבה הדיור הציבורי (דיור סוציאלי) הוא חלק אינטגרלי מהנוף העירוני, התופס כ-31% מכלל הדירות. המודל ההולנדי מבוסס על "אגודות דיור" ללא מטרות רווח. תנאי הזכאות כוללים תקרות הכנסה רחבות יחסית: בשנת 2025, משק בית של יחיד צריך להרוויח עד כ-49,669 אירו בשנה, ומשק בית מרובה נפשות עד כ-54,847 אירו בשנה. האגודות מחויבות להקצות 92.5% מהדירות הפנויות לזכאים אלה.

• פסק דין היסטורי: חברות נדל"ן שזכו ב"מחיר למשתכן" זכאיות להחזר מיליוני שקלים במס רכישה
• זיהום בשליש משדה דב: בדיקות חושפות חומרי PFAS במתחם הענק
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

אוסטריה (וינה): המודל האוניברסלי

וינה, בירת אוסטריה, נחשבת לבירת הדיור הציבורי העולמית, כשכ-60% מתושבי העיר מתגוררים בדיור חברתי. המודל הווינאי אינו מבוסס רק על מבחן הכנסה מצומצם, אלא על זכאות אוניברסלית כמעט לכל תושב העיר. תקרות ההכנסה גבוהות במיוחד (כ-59,320 אירו ליחיד וכ-88,400 אירו לזוג נכון ל-2025), מה שמאפשר גם למעמד הביניים להיות זכאי. נדרשת גם תקופת מגורים מינימלית של שנתיים בעיר. ברגע שדייר נכנס לדירה, הוא אינו מסולק גם אם הכנסתו עולה, מה שמסייע ליציבות התעסוקתית.

צרפת: חובת הדיור הציבורי ברשויות המקומיות

בצרפת, כ-18% מהדירות הן דיור ציבורי (HLM). קיים חוק המחייב רשויות מקומיות להחזיק בשיעור מסוים של דיור בר השגה. הקריטריונים מבוססים על הכנסת משק הבית משנתיים קודם לכן, עם תקרות המשתנות לפי אזור וגודל המשפחה, והן מאפשרות לחתך רחב של האוכלוסייה, כולל מעמד הביניים, להגיש בקשה.

המודל הליברלי - תוכנית שוברים וסיוע נקודתי

במדינות אלה, בדומה לישראל, המדיניות נוטה פחות לבנייה ממשלתית ישירה ויותר לסיוע נקודתי:

ארצות הברית: המודל האמריקאי מספק רשת ביטחון מינימלית בלבד, בעיקר דרך תוכניות "שוברים" המסייעות בשכר דירה בשוק הפרטי. יש כ-1.1 מיליון יחידות דיור ציבורי פיזיות, אך הדגש הוא על סיוע לבעלי הכנסה נמוכה מאוד, קשישים ונכים. המדיניות נתפסת כ"רשת ביטחון" - ולא כזכות אוניברסלית.

קנדה ואוסטרליה: גם במדינות אלה נרשמה נסיגה במדיניות הדיור הציבורי בעשורים האחרונים. שיעור הדיור החברתי עומד על כ-3%-4% מסך הדירות, בדומה יחסית לישראל, והוא ממוקד בעיקר באוכלוסיות העוני המוחלט. עם זאת, קנדה חוקקה ב-2019 את "חוק אסטרטגיית הדיור הלאומית", המכיר בדיור כזכות אדם.

האתגרים והכיוונים לעתיד: הכנסה פנויה נשחקת

מצב הדיור הציבורי בישראל מקבל משנה תוקף נוכח שוק הנדל"ן המקומי הבוער. מחירי הדירות בישראל זינקו בעשרות אחוזים בעשור האחרון, ושכר הדירה הפך למרכיב הדומיננטי ביותר בהוצאות משק הבית.

נתוני בנק ישראל והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מראים כי משקי בית ישראליים נאלצים להשקיע כמעט שליש (כ-30%) מההכנסה הפנויה שלהם בממוצע על הוצאות דיור (שכר דירה או משכנתא). עבור משפחות מעוטות הכנסה, נתון זה מטפס לעיתים קרובות לחצי מההכנסה ואף יותר, מה שדוחק אותן אל סף העוני ומונע מהן רכישת מוצרי יסוד אחרים.

דו"ח מבקר המדינה משנת 2024 העיר שוב ושוב על המצב התחזוקתי החמור של הדירות ועל אוזלת היד בטיפול במצוקת הדיור הציבורי. עם זאת, ישנן גם נקודות אור קטנות:

רכישות ממוקדות: משרד הבינוי והשיכון מנסה לקדם תוכניות לרכש דירות חדשות שיתווספו למלאי הציבורי, תוך התמקדות באזורים מסוימים ובדירות עם ממ"ד.

התחדשות עירונית: ישנה ציפייה שפרויקטים של התחדשות עירונית יניבו דירות חדשות עבור המלאי הציבורי, אך נכון לסוף 2024 רק 106 דירות נמסרו בדרך זו.

הפערים בין ישראל לעולם המפותח מדגישים את הצורך הדחוף בשינוי מדיניות דרמטי. ארגוני זכויות אדם ופורומים למען הדיור הציבורי קוראים לממשלה להגדיר מחדש את הדיור הציבורי כזכות אוניברסלית ולא כפתרון קצה למקרים החמורים ביותר. הדרך לפתרון אמיתי מחייבת השקעה תקציבית חסרת תקדים, בנייה מאסיבית של יחידות דיור חדשות ושינוי תפיסה ממדיניות של הפרטה למדיניות של רווחה חברתית.