המשקיעים החדשים - כך נראית הדרך של הצעירים להיכנס לשוק הנדל"ן
בעקבות עליית המחירים בשוק הדיור והקושי להעמיד הון עצמי לדירה שלמה, יותר ויותר צעירים ומשקיעים קטנים בוחרים במסלול חדש: רכישת חלק מדירה; מה הם היתרונות והחסרונות? וגם - האם הצמדה של החסכון הנצבר למחירי הדירות בישראל הוא הפתרון הנכון?
הקושי לקנות דירה במרכז הארץ, גם לאחר ירידות קלות במחירים, מוביל יותר ויותר צעירים לבחור באלטרנטיבה: רכישת שליש דירה, לעיתים גם פחות, בשותפות עם אחרים. מדובר
במהלך שמאפשר להם להיכנס לשוק הנדל"ן בישראל מבלי לקחת משכנתא, בלי להגיע להון עצמי גבוה במיוחד, ובחלק מהמקרים - גם תוך שמירה על הטבות מס שמיועדות לחסרי דירה.
המודל מתבסס על כך שכל משתתף מחזיק בחלק מסוים מהזכויות, (לעיתים אין קשר אישי או ישיר בין המשקיעים).
חלק מהחברות שפועלות בתחום מציעות לנהל את תהליך הרכישה, לרשום את הבעלות בטאבו, ולהמשיך לנהל גם את השכירות לאורך השנים. החלק של כל משקיע מזכה אותו בהכנסה חודשית חלקית, ובסיום התקופה - בחלק יחסי ממכירת הנכס. למרות שהשירות הזה יעלה סכומים לא נמוכים קטנים ו'ינגוס'
לכם בתשואה.
ההשקעה הזאת מגיעה לאחר שנים של עליות מחירים (אף כי היו לאורך השנים גם עצירה ואפילו ירידת מחירים מסוימת) שבהם מחירי הדיור הפכו ללא נגישים ויותר מזה - לרוב, זוג צעיר אינו יכול לרכוש דירה ללא עזרה מההורים, במיוחד באזורי הביקוש אבל לא רק.
דירה ממוצעת בישראל
המחיר של דירה ממוצעת בישראל עומד על כ-2.3 מיליון שקל.זה סכום לא מבוטל וצריך לזכור שהנתון הזה כולל בתוכו גם את הדירות מהמרכז כמובן, אבל גם הרבה דירות מהפריפריה הרחוקה שם י רידות המחירים כבר הגיעו לרמות של בין 10% ל-20% בחלק מהמקומות, כמו למשל בצפון. שם רמות המחירים נמוכות מלכתחילה בהשוואה לאזורי הביקוש ויכולות לעמוד על פחות ממיליון שקל . מה שאומר שהמחירים בתל אביב וסביבתה הרקיעו לשחקים ומושכים את הממוצע לגבהים שלא נראו פה.
בעקבות זאת, צעירים רבים מוצאים את עצמם בהשקעות של חלקים מדירה. כלומר, בדרך כלל זה קורה כאשר מתחברים שניים או שלושה חברים שאינם יכולים לרכוש דירה או שאינם מעוניינים למנף את עצמם דרך משכנתא והם רוכשים דירה ביחד ומחלקים ביניהם את הזכויות.
מה הסיכונים בהשקעה כזאת?
לצד האפשרות להיכנס לשוק הנדל״ן עם הון עצמי נמוך יחסית, חשוב להבין שגם להשקעה בשליש דירה יש סיכונים. המשקיעים לא מחזיקים
בדירה שלמה, ולכן אין להם שליטה אמיתית על הנכס - לא מתי למכור, לא למי להשכיר, ולא מה לעשות במקרה של תקלה או שינוי. ברוב המקרים, החברה שמארגנת את ההשקעה היא זו שמקבלת את ההחלטות, והמשקיע תלוי בה. אם החברה לא מתנהלת באופן מקצועי, או אם היא מתעכבת בשיווק ובמכירה,
הרווח עלול להיפגע. לאלו שעושים זאת ללא החברה המארגנת - יש חילוקי דעות, אי הסכמות כאלו אחרות ועוד.
בנוסף, קשה למכור חלק מדירה בשוק החופשי, כך שהמשקיע שרוצה לצאת מהעסקה תלוי במציאת מחליף. מעבר לכך, יש עמלות ודמי ניהול שיכולים לשחוק את הרווח הסופי,
וחשוב לבדוק מראש את התנאים. יש גם סיכון רגולטורי - נכון להיום מדובר במהלך חוקי שמזכה בהטבות מס, אך לא ניתן לדעת אם המצב הזה יישאר כך לאורך זמן. חשוב לציין - כמו בכל השקעת נדל"ן גם כאן, אין הבטחה לרווח והדירה עלולה שלא להשביח את עצמה, שכר הדירה עלול להיות נמוך
מהצפוי או שהדירה תעמוד ריקה לתקופה מסוימת וגם יכול להיות לאורך הדרך הוצאות לא צפויות.
היבט המס
אחד היתרונות המרכזיים שמושכים משקיעים למודל של רכישת חלק מדירה הוא ההגדרה המשפטית לעניין מיסוי. לפי החוק, אדם שמחזיק פחות משליש דירה
- אינו נחשב לבעלים של דירה, ולכן הוא עדיין זכאי להיחשב כ"מחוסר דיור" לצרכי מס. המשמעות היא שמי שרוכש חלק מדירה, ועדיין לא מחזיק בדירה שלמה נוספת, נהנה מהטבות משמעותיות. למשל: הוא יכול להשתתף בהגרלות במסגרת תוכניות ממשלתיות כמו "דירה בהנחה", לשלם מס רכישה מופחת
או אפילו אפס מס ברכישת דירה שלמה ראשונה, וגם להיות זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת אותה דירה בעתיד.
ההיגיון מאחורי ההבחנה הזו הוא פשוט: שליש דירה או פחות נתפסים על ידי רשות המסים כ"החזקה שולית", שאינה משקפת בעלות מלאה בדירה לצורכי מגורים. לכן, כל עוד
המשקיע לא חצה את רף השליש הוא נחשב לצורך החוק כמי שאין בבעלותו דירה, ויכול לנצל את ההטבות השמורות לרוכשים ראשונים. במקרים מסוימים, משקיעים מפצלים את ההון העצמי בין כמה דירות, כך שכל אחת מהן מוחזקת בשיעור נמוך – מה שמאפשר תכנון מס לגיטימי בהתאם להוראות הקיימות.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כניסה לשוק הנדל"ן
במובנים מסוימים, מדובר בדירה - אבל רק על הנייר. המשקיע לא גר בה, לא קובע מה ייעשה בה, לא מכיר את השותפים האחרים, ולעיתים גם לא ראה אותה מעולם. עם זאת, היא רשומה בטאבו, מופיעה בדוחות הבנק, ויש לה מספר חלקי
של מ"ר. זהו סוג חדש של בעלות, שנמצא איפשהו בין "אני מחזיק דירה" ל"אני קניתי כרטיס כניסה לשוק הנדל״ן". בעיקר התוצאה המרכזית של הצעירים שפועלים בצורה כזו היא למטרת - הצמדת החיסכון שלהם למחירי הדירות בישראל. בין אם זה בשל ייאוש ובין אם מדובר בחשיבה יצירתית שתביא
אותם להחלטה מושכלת בדיעבד - אי אפשר להתעלם מהמגמה הזו. כך נולדה קבוצה חדשה בשוק: משקיעי הדירות החלקיות. הם לא שוכרי דירה, לא בעלי דירה, ולא ממש יזמים - אלא משהו באמצע. הם מקווים לרווח, לא משלמים מסים כמו בעלים, לא מקבלים מפתחות, אבל מקווים שיום אחדיגיע המועד
למכור והם יעשו את הרווח המיוחל. זה לא פתרון לדיור, ולא בדיוק השקעה מסורתית אבל נכון להיום, זו אחת הדרכים היחידות להרגיש חלק מהמשחק עבור חלק מהציבור. גם אם רק בשליש.
באופן כללי - לא בטוח האם לקיחה של כל הכסף שצברתם עד היום - גם אם מדובר בסכום נמוך יחסית שאינו מאפשר רכישת דירה במרכז, זה הפתרון שיביא לנחת ולשלווה כלכלית. בכל זאת - גם שוק הנדל"ן מצוי באי וודאות ולא ידוע מה יהיו ההשלכות על רמות המחירים - במיוחד באזורי הביקוש. מה גם שפורסם לאחרונה על מלאי אדיר של דירות לא מכורות בישראל ועוד גורמים שעלולים להקפיא את השוק או להורידו. בכל מצב - חשוב לדעת מה הסיכונים יחד עם הסיכויים בהשקעה שכזאת.
- 3.אנונימי 16/04/2025 22:29הגב לתגובה זולישראלים יש המון כסף למי שאין כסף ההורים שלו לוקחים הלוואת בלון על הדירה שלהם
- 2.אנונימי 16/04/2025 12:14הגב לתגובה זוהניסיון להריץ שוב את הנדלן. פתטי תתקדמו
- 1.הפיסקה האחרונה 16/04/2025 09:17הגב לתגובה זומה גם שפורסם לאחרונה על מלאי אדיר של דירות לא מכורות בישראל ועוד גורמים שעלולים להקפיא את השוק או להורידו. בכל מצב חשוב לדעת מה הסיכונים יחד עם הסיכויים בהשקעה שכזאת.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
