מחירי הדירות בצפון - ירידה של 20%-10% בשלומי וקריית שמונה
על ההבדל בין ישובים סמוכים לגבול לבין ערים אחרות, כמה עולה דירה בשלומי וקריית שמונה ולמה המשקיעים לא מגיעים?
הצפון רחוק מלהתאושש. אומנם מעל 60% מתושבי הצפון חזרו, אבל לא בכל מקום, ויש רבים שעדיין מחכים. החיים בצפון רחוקים מלהיות שגרה, ויש אורים שלמים שעדיין לא טופלו. הממשלה מדברת על השקעות ותוכניות, אבל בשטח ייקח עוד זמן עד שיראו את ההתאוששות. כל זה קורה כשאנחנו כבר שנה וחצי אחרי תחילת המלחמה וקרוב לחצי שנה אחרי הפסקת האש. בנקודת זמן הזו בר היה אמור להיות שיפור משמעותי, אבל כנראה שמאחר שהנזקים גדולים, הפחד עדיין קיים, אין הסדר מוחלט מול חיזבאללה והעימות נמשך, חלק מהתושבים לא מרגיש בטוח לחזור.
שוק הדיור בשלומי ובקריית שמונה – שנחשבים ליישובים המרכזיים שספגו פגיעה ישירה במלחמה – ממשיך להציג קיפאון עמוק, עם ירידות מחירים חדות יחסית, ירידה דרסטית במספר העסקאות, ותחושת אי-ודאות גדולה.
בשלומי, לפי נתוני אתר רשות המיסים, בוצעו בין ינואר למרץ 2025 שלוש עסקאות בלבד, כאשר המחיר למ"ר נע בין 7,300 ל-8,000 שקל. מדובר בירידה של כ-12%-15% לעומת המחירים בקיץ 2023, לפני המלחמה,אז עמד המחיר למ"ר סביב 8,500-9,200 שקל. כך למשל, דירת 4 חדרים ברחוב ההדס נמכרה בפברואר 2025 ב-1.28 מיליון שקל (כ-7,500 ש"ח למ"ר), לעומת דירה דומה שנמכרה באוגוסט 2023 ב-1.49 מיליון שקל (כ-8,650 ש"ח למ"ר).
בקריית שמונה, שנפגעה משמעותית במהלך המלחמה, נרשמה ירידה של אפילו 20% במחירים לעומת המחצית הראשונה של 2023. דירת 4 חדרים ברחוב הוורדים נמכרה במרץ 2025 ב-800 אלף שקל בלבד, בעוד שלפני המלחמה – בקיץ 2023 – דירות דומות בבניין נמכרו בכ-980 אלף שקל. גם מספר העסקאות לא מתאושש. דווקא הכמות הקטנה של העסקאות משדרת אולי אופטימיות - רק מי שלחוץ מוכר בהפסד גדול, בירידות מחירים דרמטיות, השאר מחכים. אחרי הכל, ההשקעות שהמדינה התחייבה אליהם והתקווה וההערכה שיהיה הסדר סופי מול חיזבאללה, אמורים להחזיר את המחירים לרמה סבירה. ולכן, אנשים מחכים, המכירות הן מצומצמות מאוד.
- אושרה להפקדה תוכנית עם 2,550 דירות בקריית שמונה
- המשכירים בקרית שמונה: ללא שוכרים, עם משכנתא, ועם ירידת מחירים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אך המגמה הזו היא לא רק בשלומי וקריית שמונה. יש מקומות שדווקא פורחים, הם לא בקו הראשון, למשל טבריה שקלטה המון מפונים והמחירים בה עלו, אבל המקומות הסמוכים לגבול, סובלים עדיין משוק דירות קפוא. ביישובים שפונו – במיוחד באלו שצמודים לגדר – כמעט שאין תזוזה. ובמקומות שלא פונו – כמו מעלות – המצב טוב יותר, אבל רחוק ממה שהיה לפני המלחמה. במטולה, שהיא בחזית של החזית, היתה עסקה בודדת מאז המלחמה, המחיר ירד, אב אין באמת מחיר מייצג, פשוט אין עסקאות.
היקף העסקאות בערים המרכזיות בצפון ירד בכ-70% לעומת העסקאות לפני כשנה. בנהריה המצב יחסית סביר כשבחודשיים האחרונים היו 146 עסקאות לעומת 220 בתקופה המקבילה אשתקד. בטבריה כאמור יש עלייה ופריחה בהיקף העסקאות ובמחירים.
המחירים – יש גם עליות
בנוגע למחירים, המגמה משתנה בהתאם למיקום. בצפת נרשמה עלייה של כ-11% במחירי הדירות בשנה החולפת. בטבריה – עלייה של כ-16% בשכר הדירה לדירות קטנות, וכ-14% בדירות גדולות ועלייה של כ-8%-10% במחירי הדירות.
- שדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"
- האוצר רוצה להחזיר מס שבוטל: קרקע פנויה שוב על הכוונת
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
הפערים משקפים שינוי בביקושים: יישובים שפונו או שקרובים לגבול חווים עזיבה של תושבים ומשקיעים, בעוד שיישובים מרוחקים יותר או שלא פונו – מושכים ביקוש מצד תושבים שעברו זמנית והחליטו להישאר.
ביטחון לא קונים בכסף – וגם לא דירה
אחת הסיבות המרכזיות להקפאה היא תחושת חוסר ביטחון מתמשך. ביישובים שפונו, בפרט צמודי הגדר, התושבים מתקשים לחזור. משפחות רבות – ובעיקר משפחות צעירות – נקלטו ביישובים
אחרים, ולעיתים שילבו את ילדיהן בבתי ספר שלא באזור. גם כשיש חזרה – היא חלקית מאוד.
ובמקביל, גם משקיעים התרחקו. רבים מהם ספגו הפסדים כבדים בזמן הפינוי – בין אם מהיעדר שוכרים ובין אם בגלל פגיעות פיזיות. בעוד שמס רכוש טיפל בנזקים למבנים עצמם, אין כיום מענה לאובדן הכנסה מהשכרה, מה שהופך את ההשקעה בצפון לפחות כדאית.
שאלות ותשובות בנושא שוק הנדל"ן בצפון
האם יש אזורים בצפון שלא נפגעו מהמלחמה?
כן. יישובים כמו טבריה,
קצרין
ונוף הגליל מציגים מגמה חיובית – עלייה במספר העסקאות ואפילו במחירים. מדובר ביישובים שלא פונו, והם מרוחקים מהגבול.
למה המשקיעים התרחקו מהאזור?
משקיעים נפגעו מהפסקת תזרים ההכנסות בזמן הפינוי.
למרות פיצוי
מס רכוש, אין כיסוי על אובדן שכירות, מה שהופך את ההשקעה בצפון לפחות אטרקטיבית.
האם המחירים חזרו לעלות אחרי הפסקת האש?
לא במקומות שנפגעו. ביישובים כמו מטולה, שלומי וקריית שמונה – המחירים
עדיין נמוכים בלפחות
10% ממה שהיה לפני המלחמה, במקרים רבים זה גם 20% ומעלה. ביישובים שלא פונו – ניכרת התאוששות חלקית, ואף עליות במקומות מסוימים.
האם הצפון צפוי להתאושש בקרוב?
כדי שתתרחש התאוששות,
דרוש שילוב של ביטחון, תמריצים
כלכליים, ושיקום תשתיות אמיתי. כרגע – יש תקציבים שהממשלה הקצתה, אבל זה ייקח זמן.
מהם ההבדלים המרכזיים בין יישובי גבול לאלה המרוחקים יותר?
היישובים בגבול – כמו מטולה,
שלומי וקריית שמונה – חוו פינוי, עזיבת
אוכלוסייה, ירידת מחירים דרמטית וקיפאון בעסקאות. יישובים כמו טבריה, נוף הגליל וקצרין – מציגים תמונה הפוכה: עלייה בעסקאות ואף במחירים.
מה צפוי לקרות אם יתחזק הביטחון?
במידה והביטחון יתייצב בצורה ברורה
ולטווח ארוך, עשויה להתחיל חזרה של משקיעים ותושבים – אך זו תהיה ככל הנראה הדרגתית
- 11.אנונימי 16/04/2025 09:59הגב לתגובה זולהשכיר בתנאי שישלמו לי אשמור להם על הדירה וגם אצבע אותה אם צריך לוקח 45 שח למר .
- 10.אנונימי 16/04/2025 04:02הגב לתגובה זושכחתם לציין את עפולה שקלטה הרבה תושבים מהצפון וקנו דירות. עפולה עיר הגירה חיובית ונושקת ל 70 אלף תושבים
- 9.רק התחלת המגמה 15/04/2025 12:00הגב לתגובה זוצופה עשור של ירידות אין סיבה שמחיר 4 חדרים יהיה מעל 300000$
- 8.אנונימי 15/04/2025 11:54הגב לתגובה זואם יש בית בקריית שמונה ב20% אחוז פחות עכשיו קונה מי לא יודע מי ממציא את הדברים האלו מה שנכון שהמחירים לא עלו מתחילת המלחמה
- 7.אנונימי 15/04/2025 11:48הגב לתגובה זומעניין אם יש שפויים שקונים דירות פה באיזור המלחמתי ללא סוף לדעתי יש לכם מעט מאד קונים כי אם מצאתם אחד כזה אתם יוצאים בתאורים פנטסתיים במדיה וכל זה בתנאי שזה נכון ולא סתם כתבה לקונית שלכם
- 6.גם בתא והמרכז מחירי הדירות בירידה וזו רק ההתחלה (ל"ת)ישראלי 15/04/2025 10:46הגב לתגובה זו
- 5.אנונימי 15/04/2025 10:02הגב לתגובה זופנינת הצפון!
- 4.סווינגר 15/04/2025 10:01הגב לתגובה זוירידה כזו מצחיקה וקלה המחירים בארץ אשכרה נשמרים מלאכותית.מזכיר את הישראלים בשמוכרים מוצרי יד2. מוכרים ב7080 אחוז לפחות ממחיר חדש ולא חותכים בחצי למוצר משומש. אחרי כן ניתן למצוא את המוצר במחיר קרוב למחיר יד2 בחנות עם אחריות. חחחחחחחחחח
- 3.הלמס בתגובה מחירי הדירות עולים (ל"ת)רועי 15/04/2025 09:20הגב לתגובה זו
- 2.רחל 15/04/2025 09:10הגב לתגובה זושהייתי מקבלת יחד עם דירה שם בחינם לא הייתי גרה שם אם יש כאן בעל דירה שמוכן לתת לי 6000 שקל בחודש ומגורים ויש לו דירה ברמה גבוה מוכנה לבוא לשקול תמורת לשמור לו על הדירה .
- 1.רמי 15/04/2025 08:36הגב לתגובה זומחירי הדיור בישובי סמוכי הגבול לא יכולים לעלות יותר מעלות הבניה. מקסימום 5000 שקל למטר מרובע
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- הנחיות חדשות במימון: איך משפיע קיבוע הקלות המשכנתא על הזינוק בהלוואות "לכל מטרה"?
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
האוצר רוצה להחזיר מס שבוטל: קרקע פנויה שוב על הכוונת
בזמן שבחוק ההסדרים הקרוב כבר מדובר על החזרת מס רכוש בשיעור של 1.5%-2% על מקרקעין פנויים, משרד האוצר פירסם היום את הדו"ח שמסביר מדוע, מבחינתו, זהו צעד מתבקש. דו"ח הצוות לבחינת הטלת מס רכוש על מקרקעין פנויים, בראשות הכלכלן הראשי ד"ר שמואל אברמזון, קובע כי החזרת המס נדרשת כחלק מהיערכות תקציבית ארוכת טווח של המדינה.
בדו"ח נקבע במפורש כי ישראל ניצבת בפני מציאות תקציבית חדשה, שמחייבת חשיבה מחדש על מבנה מערכת המס. “רוב חברי הצוות התרשמו כי קיימת הצדקה בהטלה מחדש של מס רכוש על מקרקעין במדינת ישראל”, נכתב בו, וזאת “בעיקר לאור הצרכים הפיסקליים ארוכי הטווח הקשורים למציאות שנוצרה בעקבות מלחמת ‘חרבות ברזל’”. הצוות מוסיף כי מבחינה כלכלית יש “עדיפות להטלת מסי רכוש, בפרט בתחום הנדל״ן, על פני מסים אחרים, ובפרט מסים על הכנסות וצריכה”.
לפי הדו"ח, המס המוצע אינו מס כולל על דירות ומבנים, אלא מס שממוקד בקרקעות פנויות בלבד. “נכון לבחור במודל מיסוי ממוקד מקרקעין פנויים, ולא להטיל מס נוסף על קרקעות שממוסות כבר היום במנגנונים אחרים”, נכתב בסיכום. הכוונה היא לקרקעות שלא נבנו עליהן מבנים, ואינן משמשות לחקלאות פעילה.
הנתונים שמציג הצוות ממחישים את פוטנציאל ההכנסות. שווי הקרקעות הפנויות בישראל נאמד בכ-800 מיליארד שקל, במחירי 2025. מתוכן, כ-500 מיליארד שקל מוחזקים בידי חברות וכ-300 מיליארד שקל בידי משקי בית. לפי החישוב, “בהטלת מס רכוש בשיעור אחיד של 1% נאמד פוטנציאל הגבייה בכ-8 מיליארד שקל לשנה”, ואילו “בשיעור מס של 1.5% נאמד פוטנציאל זה בכ-12 מיליארד שקל”.
- המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
- מס רכוש חוזר: איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הדו"ח חוזר גם להיסטוריה של מס הרכוש בישראל ומסביר מדוע ביטולו נחשב, בדיעבד, טעות. מס הרכוש הופחת בשנת 2000 ל-0%, והוחלף במס מכירה שנגבה בעת מכירת מקרקעין. אלא שגם המס הזה בוטל כעבור שנים אחדות. “ברור כי החלופה למס רכוש לא הוכיחה עצמה כעדיפה עליו”, נכתב בדו"ח, והמשמעות היתה כי “אי החלפתו של מס רכוש לאורך זמן הובילה דה פקטו להחמרת נטל המס על צריכה והכנסות, באופן שפוגע בצמיחה הכלכלית”.
