הצפון רחוק מלהתאושש. אומנם מעל 60% מתושבי הצפון חזרו, אבל לא בכל מקום, ויש רבים שעדיין מחכים. החיים בצפון רחוקים מלהיות שגרה, ויש אורים שלמים שעדיין לא טופלו. הממשלה מדברת על השקעות ותוכניות, אבל בשטח ייקח עוד זמן עד שיראו את ההתאוששות. כל זה קורה כשאנחנו כבר שנה וחצי אחרי תחילת המלחמה וקרוב לחצי שנה אחרי הפסקת האש. בנקודת זמן הזו בר היה אמור להיות שיפור משמעותי, אבל כנראה שמאחר שהנזקים גדולים, הפחד עדיין קיים, אין הסדר מוחלט מול חיזבאללה והעימות נמשך, חלק מהתושבים לא מרגיש בטוח לחזור.   

שוק הדיור בשלומי ובקריית שמונה – שנחשבים ליישובים המרכזיים שספגו פגיעה ישירה במלחמה – ממשיך להציג קיפאון עמוק, עם ירידות מחירים חדות יחסית, ירידה דרסטית במספר העסקאות, ותחושת אי-ודאות גדולה.

בשלומי, לפי נתוני אתר רשות המיסים, בוצעו בין ינואר למרץ 2025 שלוש עסקאות בלבד, כאשר המחיר למ"ר נע בין 7,300 ל-8,000 שקל. מדובר בירידה של כ-12%-15% לעומת המחירים בקיץ 2023, לפני המלחמה,אז עמד המחיר למ"ר סביב 8,500-9,200 שקל. כך למשל, דירת 4 חדרים ברחוב ההדס נמכרה בפברואר 2025 ב-1.28 מיליון שקל (כ-7,500 ש"ח למ"ר), לעומת דירה דומה שנמכרה באוגוסט 2023 ב-1.49 מיליון שקל (כ-8,650 ש"ח למ"ר).

בקריית שמונה, שנפגעה משמעותית במהלך המלחמה, נרשמה ירידה של אפילו 20% במחירים לעומת המחצית הראשונה של 2023. דירת 4 חדרים ברחוב הוורדים נמכרה במרץ 2025 ב-800 אלף שקל בלבד, בעוד שלפני המלחמה – בקיץ 2023 – דירות דומות בבניין נמכרו בכ-980 אלף שקל. גם מספר העסקאות לא מתאושש. דווקא הכמות הקטנה של העסקאות משדרת אולי אופטימיות - רק מי שלחוץ מוכר בהפסד גדול, בירידות מחירים דרמטיות, השאר מחכים. אחרי הכל, ההשקעות שהמדינה התחייבה אליהם והתקווה וההערכה שיהיה הסדר סופי מול חיזבאללה, אמורים להחזיר את המחירים לרמה סבירה. ולכן, אנשים מחכים, המכירות הן מצומצמות מאוד.  

• אושרה להפקדה תוכנית עם 2,550 דירות בקריית שמונה
• המשכירים בקרית שמונה: ללא שוכרים, עם משכנתא, ועם ירידת מחירים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אך המגמה הזו היא לא רק בשלומי וקריית שמונה. יש מקומות שדווקא פורחים, הם לא בקו הראשון, למשל טבריה שקלטה המון מפונים והמחירים בה עלו, אבל המקומות הסמוכים לגבול, סובלים עדיין משוק דירות קפוא. ביישובים שפונו – במיוחד באלו שצמודים לגדר – כמעט שאין תזוזה. ובמקומות שלא פונו – כמו מעלות – המצב טוב יותר, אבל רחוק ממה שהיה לפני המלחמה. במטולה, שהיא בחזית של החזית, היתה עסקה בודדת מאז המלחמה, המחיר ירד, אב אין באמת מחיר מייצג, פשוט אין עסקאות. 

היקף העסקאות בערים המרכזיות בצפון ירד  בכ-70% לעומת העסקאות לפני כשנה. בנהריה המצב יחסית סביר כשבחודשיים האחרונים היו 146 עסקאות לעומת 220 בתקופה המקבילה אשתקד. בטבריה כאמור יש עלייה ופריחה בהיקף העסקאות ובמחירים. 

המחירים – יש גם עליות

בנוגע למחירים, המגמה משתנה בהתאם למיקום. בצפת נרשמה עלייה של כ-11% במחירי הדירות בשנה החולפת. בטבריה – עלייה של כ-16% בשכר הדירה לדירות קטנות, וכ-14% בדירות גדולות ועלייה של כ-8%-10% במחירי הדירות. 

• המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
• מה עדיף - דירה חדשה או יד שנייה? הטעויות שעולות מאות אלפי שקלים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

הפערים משקפים שינוי בביקושים: יישובים שפונו או שקרובים לגבול חווים עזיבה של תושבים ומשקיעים, בעוד שיישובים מרוחקים יותר או שלא פונו – מושכים ביקוש מצד תושבים שעברו זמנית והחליטו להישאר.

ביטחון לא קונים בכסף – וגם לא דירה

אחת הסיבות המרכזיות להקפאה היא תחושת חוסר ביטחון מתמשך. ביישובים שפונו, בפרט צמודי הגדר, התושבים מתקשים לחזור. משפחות רבות – ובעיקר משפחות צעירות – נקלטו ביישובים
אחרים, ולעיתים שילבו את ילדיהן בבתי ספר שלא באזור. גם כשיש חזרה – היא חלקית מאוד.

ובמקביל, גם משקיעים התרחקו. רבים מהם ספגו הפסדים כבדים בזמן הפינוי – בין אם מהיעדר שוכרים ובין אם בגלל פגיעות פיזיות. בעוד שמס רכוש טיפל בנזקים למבנים עצמם, אין כיום מענה לאובדן הכנסה מהשכרה, מה שהופך את ההשקעה בצפון לפחות כדאית.

שאלות ותשובות בנושא שוק הנדל"ן בצפון

האם יש אזורים בצפון שלא נפגעו מהמלחמה?

כן. יישובים כמו טבריה, קצרין
ונוף הגליל מציגים מגמה חיובית – עלייה במספר העסקאות ואפילו במחירים. מדובר ביישובים שלא פונו, והם מרוחקים מהגבול.

למה המשקיעים התרחקו מהאזור?

משקיעים נפגעו מהפסקת תזרים ההכנסות בזמן הפינוי. למרות פיצוי
מס רכוש, אין כיסוי על אובדן שכירות, מה שהופך את ההשקעה בצפון לפחות אטרקטיבית.

האם המחירים חזרו לעלות אחרי הפסקת האש?

לא במקומות שנפגעו. ביישובים כמו מטולה, שלומי וקריית שמונה – המחירים עדיין נמוכים בלפחות
10% ממה שהיה לפני המלחמה, במקרים רבים זה גם 20% ומעלה. ביישובים שלא פונו – ניכרת התאוששות חלקית, ואף עליות במקומות מסוימים.

האם הצפון צפוי להתאושש בקרוב?

כדי שתתרחש התאוששות, דרוש שילוב של ביטחון, תמריצים
כלכליים, ושיקום תשתיות אמיתי. כרגע – יש תקציבים שהממשלה הקצתה, אבל זה ייקח זמן. 

מהם ההבדלים המרכזיים בין יישובי גבול לאלה המרוחקים יותר?

היישובים בגבול – כמו מטולה, שלומי וקריית שמונה – חוו פינוי, עזיבת
אוכלוסייה, ירידת מחירים דרמטית וקיפאון בעסקאות. יישובים כמו טבריה, נוף הגליל וקצרין – מציגים תמונה הפוכה: עלייה בעסקאות ואף במחירים.

מה צפוי לקרות אם יתחזק הביטחון?

במידה והביטחון יתייצב בצורה ברורה
ולטווח ארוך, עשויה להתחיל חזרה של משקיעים ותושבים – אך זו תהיה ככל הנראה הדרגתית