למה בכלל יש מס רכישה?

מס רכישה הוא אחד מהמסים הכי פחות אהובים על רוכשי נדל"ן. מדובר במס שמשלמים על עצם הרכישה של נכס והיא תלויה בערך של הנכס ובזהות הרוכש - האם הוא בעל דירה וזו דירתו השנייה (או יותר מכך) או שאין לו דירה ואז יש לו הטבות במס הרכישה.  הנה מדריך מלא על כל מה שצריך לדעת בקשר למס רכישה בארץ:

למה בכלל יש מס רכישה? בעיקר כי למדינות יש אינטרס לגבות מסים בכל שלב אפשרי – וכשמדובר בנדל"ן, מדובר באחד התחומים הכי רווחיים למיסוי. מעבר לזה, ממשלות משתמשות במס רכישה כדי לווסת את שוק הדיור: להוריד לחץ מביקושים, להרתיע משקיעים שקונים נכסים כדי להשכיר או למכור ברווח, ולפעמים גם כדי לתת עדיפות לרוכשים מקומיים מול משקיעים זרים.

כמה משלמים בישראל?

בישראל, מס הרכישה מחושב לפי מדרגות שמתעדכנות בכל שנה. אם מדובר בדירה ראשונה למגורים, יש פטור עד סכום מסוים (בערך 2 מיליון שקל). אחרי זה המס עולה בהדרגה – מ-3.5% ועד 10% על סכומים גבוהים מאוד. אם מדובר בדירה שנייה או יותר, אין פטור בכלל, ומס הרכישה מתחיל כבר מ-8% ויכול להגיע גם ל-10%.

• הבית נפגע במלחמה? תוכלו למכור אותו בלי מס או לבחור בהתחדשות עירונית
• האם פטור ממס יכול לעבור בירושה לילדים?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מה זה אומר בפועל? נניח שקונים דירה שנייה בשווי של 3 מיליון שקל. על כל הסכום משלמים מס רכישה של 8%, כלומר 240 אלף שקל – וזה בלי קשר להוצאות נוספות כמו עורך דין, משכנתא ושיפוצים.

איפה מס הרכישה מגיע ל-20%?

במדינות מסוימות, בעיקר כאלה שנלחמות במשקיעים זרים, המס יכול להיות גבוה מאוד. דוגמאות קיצוניות כוללות:

• הונג קונג – מס רכישה על רוכשים זרים יכול להגיע ל-30%! זה חלק מהמאבק של המדינה במחירי הדיור הגבוהים במיוחד.
• סינגפור – רוכשים זרים משלמים 20% מס רכישה, ובמקרים מסוימים גם יותר. המקומיים משלמים הרבה פחות, מה שמטרתו למנוע השתלטות של הון זר על שוק הדיור.
• קנדה (ערים מסוימות) – בוונקובר ובטורונטו יש מס רכישה גבוה במיוחד על משקיעים זרים, שיכול להגיע גם ל-20%.

• עד כמה הריבית משפיעה על מחירי הדירות? הקשר שכולם מאמינים בו ולרוב לא קיים
• דיור ציבורי - בישראל זה חלום, באירופה מציאות נגישה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

איך זה נראה בעולם?

הנה סקירה של מס הרכישה במדינות שונות:

ארצות הברית – אין מס רכישה פדרלי, אבל כל מדינה קובעת את שלה. למשל, בניו יורק יש מס שנע בין 1% ל-4%, תלוי בערך הנכס. בקליפורניה, המס נמוך מאוד ולעיתים לא קיים בכלל.

בריטניה – נקרא שם Stamp Duty, ויכול להגיע ל-12% ברכישת נכסים יקרים. משקיעים זרים משלמים תוספת מס של 2%.
גרמניה – מס הרכישה הוא אחיד ונע בין 3.5% ל-6.5% לפי האזור. זה נחשב גבוה, כי בגרמניה גם שאר המסים על נדל"ן די משמעותיים.
צרפת – מס הרכישה מגיע ל-5.8% ברוב האזורים, אבל כולל גם מסים נוספים, כך שבפועל העלות הכוללת לרוכש גבוהה יותר.
אוסטרליה – מס רכישה משתנה לפי מדינה בתוך אוסטרליה. במלבורן, למשל, המס יכול להגיע ל-7% למקומיים ול-12% למשקיעים זרים.

קנדה – כמו שהוזכר, בוונקובר וטורונטו יש מס רכישה גבוה על זרים, אבל בערים אחרות בקנדה המס נמוך יותר – סביב 1-2%.
הולנד – מס רכישה של 2% למי שקונה דירה למגורים, אבל 10.4% על השקעות נדל"ן.
שוודיה – כמעט ואין מס רכישה, מה שהופך את המדינה לידידותית יחסית לרוכשים.
שוויץ – המס משתנה לפי קנטון (אזור מנהלי), אבל לרוב מדובר על 1-3% בלבד.
יפן – מס רכישה נמוך יחסית, סביב 3%, אבל יש מסים נוספים שקשורים להעברת בעלות על הנכס.

מה זה אומר על ישראל?

ביחס לעולם, ישראל נמצאת במקום די גבוה מבחינת מס רכישה, בעיקר כשמדובר על דירות להשקעה. לעומת זאת, מי שקונה דירה ראשונה ו"קטנה" יחסית (עד 2 מיליון שקל) נהנה מפטור, מה שאין בהרבה מדינות אחרות. מצד שני, במדינות כמו שוודיה או שווייץ, מס הרכישה כמעט לא קיים, מה שמקל מאוד על קניית דירות.

שאלות ותשובות נוספות על מס רכישה בעולם

מה הכי יקר – ישראל או מדינות אחרות?
זה תלוי איך מסתכלים על זה. ישראל יקרה מאוד למשקיעים (8-10%), אבל במדינות כמו הונג קונג וסינגפור זה הרבה יותר חמור (20-30%). מצד שני, במקומות כמו שוודיה ושוויץ המס כמעט לא קיים.

למה במדינות מסוימות יש מס גבוה על משקיעים זרים?
כדי למנוע ממשקיעים זרים "לחטוף" את שוק הנדל"ן ולהעלות מחירים עבור המקומיים. בערים כמו הונג קונג, סינגפור וטורונטו, זרים קונים דירות במזומן ומעלים את המחירים לרמות בלתי אפשריות.

איך אפשר לשלם פחות מס רכישה?
בישראל, מי שקונה דירה ראשונה למגורים נהנה מפטור עד סכום מסוים. משקיעים יכולים לבדוק מבנים של רכישה דרך חברות או לבדוק פטורים זמניים שהמדינה מציעה לפעמים.

מה עדיף – מדינה עם מס רכישה גבוה או נמוך?
תלוי מה אתה מחפש. במדינה עם מס גבוה יש פחות תחרות על דירות, אבל זה מקשה על כניסה לשוק. במדינות בלי מס רכישה המחירים יכולים להיות גבוהים יותר כי יש יותר ביקוש.

איך מס הרכישה משפיע על שוק הדיור?
ככל שהמס גבוה יותר, משקיעים פחות נלהבים לקנות דירות – מה שעשוי להוריד את המחירים. מצד שני, מס גבוה מדי יכול לפגוע בשוק ולהוביל לפחות עסקאות.