מכירים את סדרות הטלוויזיה האמריקאיות על אנשים שקונים בתים, משפצים אותם, ולאחר מכן מוכרים אותם ברווח? בארה"ב זוהי תופעה מוכרת. קוראים לזה Fix and Flip. בארה"ב יש לא מעט אנשים שזה מה שהם עושים לפרנסתם - קונים בתים במצב לא משהו, משפצים ומוכרים ברווח.

בכדי לקנות בית ולשפץ אותו, צריך לא מעט כסף. הסיפור מתחיל כשמוסדות בנקאיים בארה"ב מתקשים לממן הלוואות קצרות טווח מגובות נדל"ן, בגלל הצורך שלהם להשקיע תשומות גבוהות בתהליך הבדיקה לפני מתן אשראי וכן בשל הקושי בסיווג הלוואות מסוג זה אל מול תקנות הלימות הון. כתוצאה מכך, נוצר מחנק בתחום האשראי לצורך רכישה והשבחת בתים, מה שיוצר ביקושים המוערכים ב-50 מיליארד דולר בשנה בארה"ב.

בהעדר אלטרנטיבות בנקאיות, הלווים מוכנים לשלם עבור מימון כזה ריביות גבוהות, וזאת למרות שנכס הנדל"ן שנמצא שבבעלותם מהווה בטוחה מלאה ואמור להוזיל את עלות האשראי. בעקבות הביקוש העולה לאשראי קצר מועד, משנת 2010 החלה להתפתח בארה"ב תעשיית מימון המונים בנדל"ן "הלוואות עמית לעמית" (P2P או MPL - Market Place Lending).

למעשה, זהו אחד התחומים הצומחים ביותר בעולם הפיננסי בשנים האחרונות. היקף התעשייה הוערך באותה שנה בכ-900 מיליון דולר וגדל עד לכ-34 מיליארד דולר נכון להיום. הערכות הן כי בשנת 2025 התעשייה צפויה להיות מוערכת ביותר מ-300 מיליארד דולר. היום, פועלות בארה"ב יותר מ-100 פלטפורמות בתחום, כשרוב הפלטפורמות מעניקות אשראי ליזמים פרטיים לצורך קנייה, השבחה ומכירת נכסים שונים ברחבי ארה"ב.

• עלייה קלה במספר התביעות לדמי אבטלה בארה"ב
• חבר הפד מירן מזהיר: הריבית גבוהה מדי ועלולה להוביל לעלייה באבטלה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אז איך זה עובד?

פלטפורמות הנדל"ן מחברות בין יזמים הזקוקים להלוואת גישור על מנת לסייע בפרויקט השיפוץ שלהם, ובין משקיעים המעוניינים להשקיע את כספם בחוב לטווח קצר המגובה בנכסי נדל"ן. כל הלוואה מגובה בשעבוד ראשון לנכס והון עצמי בשיעור ממוצע של כ-25%.

הרוב המוחלט של ההלוואות ניתן בערבות אישית כך שהמשמעות של פיגור/אי-תשלום החוב תוביל לפגיעה קשה בציון האשראי (credit score) של הלווה. התהליך פשוט, הלווים פשוט מספקים כמה פרמטרים עיקריים כמו מיקום הנכס, מחיר הרכישה, תקציב השיפוץ, דירוג אשראי, ניסיון בתחום, ועוד מגוון נתונים אחרים. אלגוריתם מעבד את הנתונים ובוחן את כדאיות העסקה, והחתמים בוחנים את הנתונים המתקבלים ועובדים עם היזם כדי לקבל במהירות כל מידע נוסף הדרוש לסגירת ההלוואה.

איפה הסיכון?

הסיכון העיקרי הוא שוק הנדל"ן בארה"ב. בתחילת 2019 שוק הדיור הראה סימני התרככות לראשונה מזה זמן מה עם עלייה במלאי, דיבורים על העלאות ריבית נוספות ועליית מחירי הדירות. למרות כל אלה, המחצית הראשונה של 2019 הפתיעה לטובה: שיעורי המשכנתא ירדו והריבית הופחתה.

• רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?
• טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס

חדשות אלה הן חדשות טובות עבור קונים, מוכרים ובעלי בתים. מיליוני בעלי נכסים יוכלו ליהנות מחדש ממימון בשיעורים הנמוכים. בנוסף, על מנת להוריד את רמת הסיכון, ככל שישנו, מומלץ להשקיע באמצעות פיזור רחב, על פני מספר רב יותר של נכסים באזורים רבים בארה"ב.

מה מראים הנתונים הכלכליים על שוק הנדל"ן?

ישנם משתנים כלכליים רבים שעשויים להשפיע על יכולת קניית הבתים של משקי בית בארה"ב וכתוצאה מכך להשפיע על יכולת ההחזר של הלווים בשוק ה- fix and flip בארה"ב.

המשתנה הראשון הוא יציבות כלכלת משקי הבית שמניעים את הביקושים. כאשר רמת האבטלה נמוכה, גם שיעורי הפיגורים נמוכים.

בתקופות של אבטלה נמוכה המגזרים העיקריים במשק - דיור, בנקאות וקמעונאות - חזקים ויציבים יותר כי לצרכנים יש הכנסה לשלם את החשבונות וגם כסף להשקיע. נכון לשנת 2019, שיעור האבטלה בארה"ב הוא בשפל של 50 השנים האחרונות, ועומד על 3.5%, נתון שמראה את החוזק של משקי הבית האמריקאים. בנוסף ישנם אינדיקטורים מאקרו כלכליים חיוביים נוספים למצב הצרכן האמריקאי הכוללים עלייה בשכר ושיעורי מינוף יציבים.

בגרף הבא ניתן לראות את הקשר בין שיעור האבטלה בארה"ב לשיעור חדלות פירעון על הלוואות לצורך נדל"ן ומשכנתא.

מדד נוסף ליציבות כלכלת משקי הבית הוא היחס בין מחירי הקנייה של בתים בארצות הברית לבין מחירי ההשכרה של בתים במדינה. כאשר יחס זה הופך להיות גבוה יותר, השכירות הופכת לאטרקטיבית יותר. כלומר, כשמדד זה מגיע לרמות גבוהות, כך משקי הבית יעדיפו לשכור ולא לרכוש נכס וכתוצאה מכך הביקוש לדירות לקנייה עלול להיפגע. בגרף הבא אנו רואים כי השוק נמצא ברמות היסטוריות נמוכות יחסית של מדד זה.

היצע וביקוש

משתנה משמעותי נוסף שמשפיע על השוק הוא ההיצע והביקוש של בתים באזור. ככל שהאזור יותר מבוקש כך הלווה יצליח למכור את הנכס יותר מהר ובמחיר המבוקש ומעלה ויעלה את סיכוייו לפרוע את ההלוואה שנטל. ההיצע מושפע גם מהמלאי הקיים בשוק.

בעשור האחרון חלה ירידה במלאי הנדל"ן בארה"ב מה שגורם לעלייה בביקוש וכתוצאה מכך לעלייה במחירים. פרדי מק חברה אמריקאית הפועלת בחסות הממשל האמריקאי ועוסקת במסחר ובתיווך בשוק איגוח המשכנתאות בארצות הברית מעריכה כי בשנת 2017 נבנו 370 אלף בתים פחות מהנדרש בכדי לספק את הביקוש כתוצאה מגידול באוכלוסייה.

במקביל, ב-5 שנים האחרונות הייתה עלייה בביקושים לרכישת נדל"ן בארה"ב. זאת ניתן לראות באמצעות הגרף הבא שמראה כי חלה עלייה בשיעורי הבעלות על נכסי מגורים ברחבי ארה"ב.

מי בעצם יכול להשקיע ואיך?

בשנים האחרונות יותר ויותר פלטפורמות פועלות בשוק. כל אחת שונה מהשנייה ופועלת באזורים שונים בארה"ב, המובילות בשוק הן Peer Street ,Share States, ישנן גם Fund That Flip ו-Patch of Land, כאשר הגדולה מבניהן היא Lending Home, אשר הוקמה בקליפורניה בשנת 2013 והיום משמשת כפלטפורמה הגדולה בארה"ב בהלוואות לנדל"ן באמצעות טכנולוגיית P2P. עד היום Lending Home מימנה הלוואות בשווי של כ-3.5 מיליארד דולר ופעילה ב-26 מדינות שונות בארה"ב.

יש מגוון רחב של פרויקטים להשבחה ברמות סיכון שונות. למשקיעים מוסדיים יש יתרונות רבים על פני משקיע פרטי בשל הכרת התחום לעומק, מומחיות פיננסית המאפשרת חיתום משני איכותי על מנת לצמצם כשלי חיתום, זכות ראשונים לעסקאות שנסגרו לאחרונה, ועוד.

חוסר ניסיון בבחירת הלוואות ופיתוי של ריביות גבוהות יכול להוות סיכון רב במקרה של כשל במהלך הפרויקט ולגרום הפסד משמעותי של הון. ולכן, כשמשקיעים באפיק זה הדרך הטובה ביותר להצליח היא לאזן בין סיכון לסיכוי, באמצעות ידע וניסיון בבחירת ההלוואות הנכונות, פיזור רחב, והגדרת מדדי איכות שמשפיעים על הביצועים, כמו למשל, ציון אשראי, ניסיון היזם, בחינת פרויקטים קודמים של היזם ועוד.

בארץ קיימות מספר קרנות השקעה המשקיעות בחוב קצר מועד לטובת השבחת נדל"ן, חלקן עושות זאת דרך הפלטפורמות המקוונות וחלקן מבצעות את החיתום בצורה ישירה.

אדם מומינוב ודור סגרון, הם אנליסטים בקרן השקעה אלטרנטיבית, IBI SBL המשקיעה באמצעות טכנולוגיית P2P בהלוואות גישור המגובות בנכסי נדל"ן בארה"ב.