התרת הוצאות ריבית בחישוב השבח בדירת מגורים

חשבים מידע עסקי |

על פי הוראות ביצוע של מס שבח, במכירת דירת מגורים שהניבה הכנסת שכירות, שלגביה חל הפטור או מס בשיעור 10% כקבוע - "בנסיבות האמורות יש לראות את הוצאות הריבית השוטפות ככאלו הניתנות לניכוי על פי הפקודה ולכן לא יותרו בניכוי כנגד השבח".

השאלה:

האם ניתן "לתקוף" עמדה זו של מס שבח? האם היא עמדה במבחן בית המשפט?

עו"ד (רו"ח) ליאור רצון משיב:

ככלל, יחיד המוכר דירת מגורים מזכה יכול ליהנות מפטור ממס שבח על פי תנאי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"). אם בחר הנישום לא לממש את הפטור או שאין הוא זכאי לפטור, עולה השאלה כיצד יש לחשב את השבח החייב במס.

התשובה לשאלה זו מעלה בדיקה מצד המנהל מה השימוש שעשה היחיד בדירה, וכיצד לאורך השנים דיווח על הכנסותיו מדירת המגורים הנמכרת.

לעניין זה קיימים שני מסלולים הרלוונטיים לשאלה: האחד הוא מסלול שבו ביקש הנישום לשלם מס לפי הוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה"), והאחר - מסלול פטור מלא לפי הוראות חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990 (להלן: "מסלול הפטור").

מעיון בהוראות החוק בשני המסלולים שצוינו, בולט הפירוט הברור שבו נקט המחוקק בסעיף 122 לפקודה, שם הודגש כי בחירה במסלול זה תביא לעת מכירת הדירה להוספת הפחת שהיה ניתן לתבוע בתקופה שבה הנישום עשה שימוש בסעיף לשווי המכירה. בשונה מכך, במסלול הפטור לא פורטה סנקציה כלשהי.

נזכיר בקצרה כי הולדתו של מסלול הפטור החלה בתחילת שנות ה-90, שנים שבהן הייתה עלייה גדולה לישראל. במטרה לתמרץ את בעלי הדירות, העניק המחוקק מסלול פטור מיוחד, ובלבד שהדירה תושכר למגורי יחיד וללא אזכור סנקציות כלשהן לעתיד.

עיון בהו"ב 5/2007 מלמד כי עיקר טיעונו של המנהל לאי התרת הוצאות הריבית (והוצאות שוטפות אחרות, לרבות פחת), ששולמו באופן שוטף לשם רכישת דירת המגורים,

מבוסס על התפיסה כי שיעור המס המיוחד או הפטור שנקבע מגלם בתוכו הכרה של ההוצאות השוטפות, ובתוכן הוצאות הריבית והפחת. כמו כן עמדה זו של המנהל מתבססת על העיקרון החשבונאי-מיסויי שנקבע בסעיף 18(ג) לפקודה, שלפיו יש לייחס הוצאות גם להכנסות מועדפות או פטורות ממס.

יובהר שוב כי במסלול הפטור המלא לא נקבעה הוראה מפורשת לעניין. כמו כן קיימת האפשרות לבחון עמידה בהנחיה שנקבעה בהוראת הביצוע, שלפיה אם מדובר בהוצאות שלא הותרו על ידי פקיד השומה משום שהוצאו לפני שהנכס החל לשמש בייצור הכנסה, ו/או משום שנזקפו לעלות הנכס ולא הופחתו במלואן, יהיה ניתן להפחיתן לעת חישוב השבח.

לסיכום, ראוי להביא בחשבון כי בשל העובדה כי הוראות החוק במסלול ההטבה בדרך פטור מלא או מסלול מס מופחת (מלבד תוספת הפחת לשווי המכירה) לא קבעו ניכוי פחת במפורש או הוצאות אחרות, יש מקום שלא לקבל את העמדה ולהציג עמדה שונה.

נציין בהקשר לכך כי בפסיקה אחרונה (ו"ע 1005/09 לילי שמשון) נפסק כי יש לפרש את האמור בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין כמאפשר למשיב לנכות פחת רק כאשר הנישום ניצל את זכותו לפחת בפועל לפי סעיף 21 לפקודה.

כמו כן, כאשר החוק ברור ואינו משתמע לשתי פנים יש לפסוק על פי מילותיו, ואין נזקקים לפרשנות חיצונית, ויש להטיל מס על הרווח הכלכלי. לא סביר ולא הגיוני להוריד פחת משווי הנכס שעה שברור שהפחת לא נדרש בפועל לצורכי מס הכנסה.

המשיב - ממשרד מאיר מזרחי ושות', עורכי דין

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
ביטוח לאומי
צילום: Shutterstock

ביטוח לאומי מסרב להיות אחראי על בדיקות תגי הנכים

המוסד לביטוח לאומי - "העומסים חריגים, הוועדות מטפלות ב-600 אלף תיקים בשנה"

רן קידר |

הצעה שמופיעה בטיוטות חוק ההסדרים לשנת 2026 מבקשת לבצע שינוי דרמטי בתהליך הנפקת תגי חניה לנכים: ביטול הבדיקות הרפואיות הישירות ברשות הרישוי של משרד התחבורה, והעברת הסמכות להחליט על הזכאות לגופים אחרים, בעיקר הביטוח הלאומי, משרד הביטחון ומשרד העבודה והרווחה. במקום בדיקה חדשה בכל בקשה, המערכת תסתמך על אישורים רפואיים קיימים שכבר ניתנו לאותם אנשים במסגרת קצבאות נכות או שיקום.

הביטוח הלאומי מתנגד נחרצות. המוסד טוען שהוועדות הרפואיות שלו מטפלות כיום בכ-600 אלף תיקים בשנה, מספר שיא שנובע בעיקר מהשלכות מלחמת “חרבות ברזל”, תביעות מילואימניקים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות חטופים ונעדרים. הוספת מאות אלפי בקשות לתגי חניה תגרום לעיכובים של חודשים ארוכים, ודווקא האנשים שהתג נועד לסייע להם,  נכים קשים, חולים כרוניים וילדים עם מוגבלות – יישארו ללא פתרון ניידות מיידי.

תגים מזוייפים

בישראל חל זינוק חסר תקדים במספר תגי הנכה. ב-2020 עמד המספר על כ-90 אלף תגים פעילים; כעת הוא הגיע כ-660 אלף גידול של פי 7.5 בחמש שנים בלבד. חקירות משטרה ודוחות מבקר המדינה חשפו כי עשרות עד מאות אלפי תגים הונפקו במרמה, באמצעות מסמכים רפואיים מזויפים או “רופאים מומחים” שחתמו בתשלום. התוצאה בשטח: חניות נכים תפוסות על ידי מי שאינם זכאים, ונכים אמיתיים נאלצים לחפש חניה רחוק או לוותר על יציאה מהבית.

במהלך השנה פרסם משרד התחבורה נוהל חדש וקשוח יותר להנפקת תגים, שכלל דרישה למסמכים עדכניים וביטול חידושים אוטומטיים. אולם יישום הנוהל נדחה שוב ושוב, וההצעה הנוכחית בחוק ההסדרים נתפסת כניסיון לעקוף את הבעיה הבירוקרטית על ידי העברת האחריות לגוף אחר.

הביטוח הלאומי מדגיש שוב ושוב כי “תגי חניה לנכים אינם בסמכותנו ואינם חלק מהמשימות שלנו”. נציגי המוסד אמרו בדיונים בכנסת שהעומסים כבר כיום חריגים, וקליטת הנושא תפגע קודם כל באוכלוסיות המוחלשות ביותר. מנגד, משרד האוצר ומש משרד התחבורה טוענים שהשינוי יחסוך כסף ציבורי, יקטין משמעותית את הזיופים ויאפשר בדיקה מחודשת שיטתית של כל התגים שהונפקו בעשור האחרון. לפי הערכות פנימיות, שלילת התגים הלא-כשרים עשויה להחזיר לשוק מאות אלפי מקומות חניה ייעודיים. בחלק מגרסאות ההצעה נקבע גם שתושבי חוץ ומי שאינם זכאי קצבה מביטוח לאומי או ממשרד הביטחון ימשיכו להיבדק במשרד התחבורה – כדי למנוע ניצול נוסף של הפרצה.

וויז אייר
צילום: רשתות חברתיות

וויז אייר בדרך להקים מרכז פעילות בישראל באפריל 2026

בתום ביקור בארץ של מנכ"ל וויזאייר חברת הלואו קוסט ההונגרית מאשרת כי היא מקדמת תוכנית לפתוח בסיס מקומי, צעד שעשוי להגביר תחרות ולהוזיל את מחירי הטיסה - מניות חברות התעופה הישראליות בירידות

מנדי הניג |

התרחבות שוק הלואו-קוסט בישראל מקבלת היום איתות משמעותי, אחרי שמנכ"ל וויז אייר הודיע בתום פגישה עם שרת התחבורה מירי רגב כי החברה מתכננת לפתוח מרכז פעילות מקומי באפריל 2026. ההכרזה מציבה את הענף לקראת חודשים של דיונים רגולטוריים, מתיחות עם החברות הישראליות, ושאלות פתוחות לגבי מיקום הבסיס החדש - נתב"ג או רמון.

בפגישה שנערכה בירושלים הצהירה וויז אייר כי כבר בחורף הקרוב תתחיל להיערך להקמת המרכז, צעד שמוגדר במשרד התחבורה כמהלך שיוכל לשנות את מבנה השוק. הקמת בסיס בישראל תאפשר לחברה להציב מטוסים וצוותים באופן קבוע בארץ, לנצל סלוטים בשעות העמוסות ולהגדיל את מספר היעדים. לצד ההבטחה להגברת התחרות ולהוזלת מחירי הכרטיסים, הצדדים מודים כי חסמים רגולטוריים עדיין דורשים טיפול, והם יעמדו במוקד סבב דיונים נוסף בינואר.

בענף מציינים כי שאלת מיקום המרכז היא עדיין במחלוקת: וויז אייר מעדיפה לפעול מנתב"ג בשל הביקוש הגבוה והנגישות, בעוד במשרד התחבורה שוקלים את שדה רמון כאופציה שתעניק דחיפה לתעופה הדרומית ותפחית את הלחץ בנתב"ג. החברה אף בוחנת הפעלה של טיסות פנים לאילת וקידום מסלול טיסה מעל עומאן, שיוכל לקצר משמעותית את זמני ההגעה לתאילנד ויעדים נוספים במזרח.

על רקע התוכניות החדשות, חברות התעופה הישראליות לא מסתירות את אי־נוחותן. בימים האחרונים נשמעו איומי השבתה מצד ועדי העובדים, לצד טענות שלפיהן המהלך יוצר אפליה לטובת חברה זרה שתזכה בתנאי בסיס זהים לאלו של חברות ישראליות - אך בלי הרגולציה הביטחונית המחמירה שמוטלת עליהן.

שרת התחבורה הביעה הבנה לחששות, אך הדגישה כי מדיניות המשרד נועדה להגביר תחרות ולהוזיל מחירים, במיוחד בתקופה שבה - לדבריה - מחירי הטיסות הורגשו כמופקעים. במשרד מודעים לרגישות הביטחונית, והנושא יעמוד כחלק מהמשא ומתן מול וויז אייר, במיוחד בכל הנוגע להתחייבות שלא להפסיק פעילות בימי חירום.