התרת הוצאות ריבית בחישוב השבח בדירת מגורים

חשבים מידע עסקי |

על פי הוראות ביצוע של מס שבח, במכירת דירת מגורים שהניבה הכנסת שכירות, שלגביה חל הפטור או מס בשיעור 10% כקבוע - "בנסיבות האמורות יש לראות את הוצאות הריבית השוטפות ככאלו הניתנות לניכוי על פי הפקודה ולכן לא יותרו בניכוי כנגד השבח".

השאלה:

האם ניתן "לתקוף" עמדה זו של מס שבח? האם היא עמדה במבחן בית המשפט?

עו"ד (רו"ח) ליאור רצון משיב:

ככלל, יחיד המוכר דירת מגורים מזכה יכול ליהנות מפטור ממס שבח על פי תנאי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"). אם בחר הנישום לא לממש את הפטור או שאין הוא זכאי לפטור, עולה השאלה כיצד יש לחשב את השבח החייב במס.

התשובה לשאלה זו מעלה בדיקה מצד המנהל מה השימוש שעשה היחיד בדירה, וכיצד לאורך השנים דיווח על הכנסותיו מדירת המגורים הנמכרת.

לעניין זה קיימים שני מסלולים הרלוונטיים לשאלה: האחד הוא מסלול שבו ביקש הנישום לשלם מס לפי הוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה"), והאחר - מסלול פטור מלא לפי הוראות חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990 (להלן: "מסלול הפטור").

מעיון בהוראות החוק בשני המסלולים שצוינו, בולט הפירוט הברור שבו נקט המחוקק בסעיף 122 לפקודה, שם הודגש כי בחירה במסלול זה תביא לעת מכירת הדירה להוספת הפחת שהיה ניתן לתבוע בתקופה שבה הנישום עשה שימוש בסעיף לשווי המכירה. בשונה מכך, במסלול הפטור לא פורטה סנקציה כלשהי.

נזכיר בקצרה כי הולדתו של מסלול הפטור החלה בתחילת שנות ה-90, שנים שבהן הייתה עלייה גדולה לישראל. במטרה לתמרץ את בעלי הדירות, העניק המחוקק מסלול פטור מיוחד, ובלבד שהדירה תושכר למגורי יחיד וללא אזכור סנקציות כלשהן לעתיד.

עיון בהו"ב 5/2007 מלמד כי עיקר טיעונו של המנהל לאי התרת הוצאות הריבית (והוצאות שוטפות אחרות, לרבות פחת), ששולמו באופן שוטף לשם רכישת דירת המגורים,

מבוסס על התפיסה כי שיעור המס המיוחד או הפטור שנקבע מגלם בתוכו הכרה של ההוצאות השוטפות, ובתוכן הוצאות הריבית והפחת. כמו כן עמדה זו של המנהל מתבססת על העיקרון החשבונאי-מיסויי שנקבע בסעיף 18(ג) לפקודה, שלפיו יש לייחס הוצאות גם להכנסות מועדפות או פטורות ממס.

יובהר שוב כי במסלול הפטור המלא לא נקבעה הוראה מפורשת לעניין. כמו כן קיימת האפשרות לבחון עמידה בהנחיה שנקבעה בהוראת הביצוע, שלפיה אם מדובר בהוצאות שלא הותרו על ידי פקיד השומה משום שהוצאו לפני שהנכס החל לשמש בייצור הכנסה, ו/או משום שנזקפו לעלות הנכס ולא הופחתו במלואן, יהיה ניתן להפחיתן לעת חישוב השבח.

לסיכום, ראוי להביא בחשבון כי בשל העובדה כי הוראות החוק במסלול ההטבה בדרך פטור מלא או מסלול מס מופחת (מלבד תוספת הפחת לשווי המכירה) לא קבעו ניכוי פחת במפורש או הוצאות אחרות, יש מקום שלא לקבל את העמדה ולהציג עמדה שונה.

נציין בהקשר לכך כי בפסיקה אחרונה (ו"ע 1005/09 לילי שמשון) נפסק כי יש לפרש את האמור בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין כמאפשר למשיב לנכות פחת רק כאשר הנישום ניצל את זכותו לפחת בפועל לפי סעיף 21 לפקודה.

כמו כן, כאשר החוק ברור ואינו משתמע לשתי פנים יש לפסוק על פי מילותיו, ואין נזקקים לפרשנות חיצונית, ויש להטיל מס על הרווח הכלכלי. לא סביר ולא הגיוני להוריד פחת משווי הנכס שעה שברור שהפחת לא נדרש בפועל לצורכי מס הכנסה.

המשיב - ממשרד מאיר מזרחי ושות', עורכי דין

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
אמיר ירון נגיד בנק ישראל
צילום: ליאת מנדל

הריבית תרד מחר ל-4.25% - איך זה ישפיע עליכם?

הסיכויים להורדת ריבית מאוד גבוהים, איך זה ישפיע על השווקים הפיננסיים ועל הכסף שלכם? וגם - 10 דברים שצריך לדעת על ריבית בנק ישראל

מנדי הניג |
נושאים בכתבה אמיר ירון ריבית

הנגיד, פרופ' אמיר ירון הוא שחקן הגנתי. סוג של בונקר. העיקר לא לספוג שער. לא צריך לנצח, צריך לא להפסיד. היו לו הרבה הזדמנויות לצאת למתפרצת, לכבוש ולהלהיב את הקהל. הוא יכול היה להוריד ריבית במספר הזדמנויות בעבר והיו לכך את כמעט כל התנאים הכלכליים, אבל למה לקחת סיכון ואולי להפקיר את ההגנה. הוא הולך על הכי בטוח שיש. אבל גם הוא יודע שנגמרו התירוצים למשחק הגנתי. השוק דורש כבר מזמן הורדת ריבית ורואים את זה בתמחורים של אגרות החוב והנכסים הסולידים. התנאים במשק ונתוני המאקרו תומכים בהפחתת ריבית. חוץ מזה, אצלנו יש ריבית ריאלית של 2% - אינפלציה של 2.5% וריבית של 4.5% מובילה לריבית ריאלית של 2% - זה גבוה מאוד בראייה עולמית. 

ועדיין, הכל פתוח - עד שלא מורידים, הכל לכאורה פתוח, אבל הסיכויים להפחתה מחר של הריבית מאוד מאוד גבוהים. האינפלציה ירדה לתוואי ונשארת בו כבר מספר חודשים, שער הדולר נמוך, אחרי ירידה של 10% מתחילת השנה והוא בולם ומדכא עליות של מחירי יבוא. אנחנו אולי לא סיימנו את המלחמה, אבל יש סוג של הפסקת אש. גם נתוני הכנסות והוצאות המדינה עומדים בתקציב ועוד שורה של נתונים כלכליים והכי חשוב לנגיד - האינפלציה במסלול יורד. הריבית הגבוהה נועדה לדכא את האינפלציה שהיא האיום הגדול לכלכלה. הנגיד השאיר את הריבית גבוהה כי היא גורמת לירידה בהלוואות ובצריכה וגורמת לירידה בביקושים. כל זה כדי למנוע ביקושים שיעלו את המדד. 

האינפלציה ירדה ל-2.5% התחזית קדימה  היא לכ-2.2% ב-12 החודשים הקרובים, אז אפשר לשחרר מעט. וזו מילת המפתח - מעט. אל תצפו שירידה של רבע אחוז בריבית מ-4.5% ל-4.25% תשנה משמעותית את החזרי המשכנתא, את התשלום בגין הלוואות. זה יהיה בשוליים. 

איך הפחתת הריבית תשפיע על הכסף שלכם? 

ההורדה הצפויה מגיעה לאחר 14 החלטות רצופות שבהן הריבית נותרה ללא שינוי והנה ההשפעות שצפויות להיות לה:

נתחיל במשכנתאות: השינוי הצפוי ישפיע ישירות על נוטלי משכנתאות והלוואות בריבית משתנה. במשכנתא ממוצעת של מיליון שקל ל-25 שנה, הורדה של 0.25% תוביל להפחתה של כ-70 שקל בהחזר החודשי. גם ההלוואות שלכם במסלול משתנה יוזלו בשיעור של 0.25%.

אמיר ירון נגיד בנק ישראל
צילום: ליאת מנדל

בנק ישראל הוריד כצפוי את הריבית

אחרי קרוב לשנתיים ללא הפחתה: בנק ישראל מוריד את הריבית ב-0.25% ל-4.25% על רקע אינפלציה של 2.5% בתוך היעד והרגיעה הביטחונית; מה יהיה בהמשך? אל תצפו להורדה נוספת בקרוב

מנדי הניג |
נושאים בכתבה ריבית אמיר ירון

הריבית המוניטרית בישראל יורדת היום ב-0.25% ל-4.25%. ההחלטה מתקבלת אחרי 14 ישיבות רצופות שבהן בנק ישראל הותיר את הריבית ללא שינוי, תקופה שנמשכה קרוב לשנתיים והוגדרה כשלב של בלימת ביקושים מתוך מטרה לייצב את האינפלציה. בחודשים האחרונים האינפלציה נעה סביב 2.5% ונשארת בתוך היעד, עם תחזית של כ-2.2% ל-12 החודשים הקרובים. במקביל, שער הדולר נחלש בכ-10% מתחילת השנה, מה שגם סייע לצמצום הלחצים על מחירי היבוא והתקררות האינפלציה.

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון עמד מול ביקורת מאוד גדולה ולא הוריד את הריבית עד עכשיו - כשמסתכלים לאחור אפשר מצד אחד להבין את השמרנות שלו, אבל נראה שמדובר בשמרנות יתר. כשמסתכלים קדימה וקוראים את  הדוח מלווה את הפחתת הריבית שכולל את הסיכויים והסיכונים ומצב המשק, מבינים שיש סיכוי טוב שהריבית במפגש הבא - בתחילת ינואר - לא תרד.  


ההפחתה הנוכחית של הריבית לא תשפיע עלייכם באופן משמעותי. החזרי משכנתא ממוצעים ירדו ב-70 שקל בממוצע, תשלמו קצת פחות על הלווואת, תקבלו קצת פחות על פיקדונות ואפיקים סולידיים. הרחבה: הריבית תרד מחר ל-4.25% - איך זה ישפיע עליכם? 

וכדאי "לחזור על החומר" - מה זאת ריבית פריים, על ההבדל בין ריבית קבועה למשתנה - 10 סוגי ריביות שונות


האינפלציה ירדה ל-2.5% - בתוך תחום היעד

הסיבה המרכזית לכך  שהנגיד שמר על ריבית גבוהה היא האינפלציה. זו ורדת כבר חודשים ארוכים והיא מספר חודשים בגבול "המותר". זה לצד גורמים נוספים הביאו את בנק ישראל להוריד ריבית. מדד המחירים לצרכן עלה בחודש אוקטובר ב-0.5% לאחר ירידה של 0.6% בספטמבר. "האינפלציה השנתית עומדת בשני המדדים האחרונים על 2.5%", ציין הבנק. בניכוי אנרגיה ופירות וירקות, שיעור האינפלציה השנתי עומד על 2.7%. נתון מעניין במיוחד הוא ש"קצב אינפלציית הבלתי סחירים ירד ל-3.0%, ובמקביל, קצב אינפלציית הסחירים נותר יציב ועומד על 1.5% ב-12 החודשים האחרונים".