התרת הוצאות ריבית בחישוב השבח בדירת מגורים
על פי הוראות ביצוע של מס שבח, במכירת דירת מגורים שהניבה הכנסת שכירות, שלגביה חל הפטור או מס בשיעור 10% כקבוע - "בנסיבות האמורות יש לראות את הוצאות הריבית השוטפות ככאלו הניתנות לניכוי על פי הפקודה ולכן לא יותרו בניכוי כנגד השבח".
השאלה:
האם ניתן "לתקוף" עמדה זו של מס שבח? האם היא עמדה במבחן בית המשפט?
עו"ד (רו"ח) ליאור רצון משיב:
ככלל, יחיד המוכר דירת מגורים מזכה יכול ליהנות מפטור ממס שבח על פי תנאי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"). אם בחר הנישום לא לממש את הפטור או שאין הוא זכאי לפטור, עולה השאלה כיצד יש לחשב את השבח החייב במס.
התשובה לשאלה זו מעלה בדיקה מצד המנהל מה השימוש שעשה היחיד בדירה, וכיצד לאורך השנים דיווח על הכנסותיו מדירת המגורים הנמכרת.
לעניין זה קיימים שני מסלולים הרלוונטיים לשאלה: האחד הוא מסלול שבו ביקש הנישום לשלם מס לפי הוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה"), והאחר - מסלול פטור מלא לפי הוראות חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990 (להלן: "מסלול הפטור").
מעיון בהוראות החוק בשני המסלולים שצוינו, בולט הפירוט הברור שבו נקט המחוקק בסעיף 122 לפקודה, שם הודגש כי בחירה במסלול זה תביא לעת מכירת הדירה להוספת הפחת שהיה ניתן לתבוע בתקופה שבה הנישום עשה שימוש בסעיף לשווי המכירה. בשונה מכך, במסלול הפטור לא פורטה סנקציה כלשהי.
נזכיר בקצרה כי הולדתו של מסלול הפטור החלה בתחילת שנות ה-90, שנים שבהן הייתה עלייה גדולה לישראל. במטרה לתמרץ את בעלי הדירות, העניק המחוקק מסלול פטור מיוחד, ובלבד שהדירה תושכר למגורי יחיד וללא אזכור סנקציות כלשהן לעתיד.
עיון בהו"ב 5/2007 מלמד כי עיקר טיעונו של המנהל לאי התרת הוצאות הריבית (והוצאות שוטפות אחרות, לרבות פחת), ששולמו באופן שוטף לשם רכישת דירת המגורים,
מבוסס על התפיסה כי שיעור המס המיוחד או הפטור שנקבע מגלם בתוכו הכרה של ההוצאות השוטפות, ובתוכן הוצאות הריבית והפחת. כמו כן עמדה זו של המנהל מתבססת על העיקרון החשבונאי-מיסויי שנקבע בסעיף 18(ג) לפקודה, שלפיו יש לייחס הוצאות גם להכנסות מועדפות או פטורות ממס.
יובהר שוב כי במסלול הפטור המלא לא נקבעה הוראה מפורשת לעניין. כמו כן קיימת האפשרות לבחון עמידה בהנחיה שנקבעה בהוראת הביצוע, שלפיה אם מדובר בהוצאות שלא הותרו על ידי פקיד השומה משום שהוצאו לפני שהנכס החל לשמש בייצור הכנסה, ו/או משום שנזקפו לעלות הנכס ולא הופחתו במלואן, יהיה ניתן להפחיתן לעת חישוב השבח.
לסיכום, ראוי להביא בחשבון כי בשל העובדה כי הוראות החוק במסלול ההטבה בדרך פטור מלא או מסלול מס מופחת (מלבד תוספת הפחת לשווי המכירה) לא קבעו ניכוי פחת במפורש או הוצאות אחרות, יש מקום שלא לקבל את העמדה ולהציג עמדה שונה.
נציין בהקשר לכך כי בפסיקה אחרונה (ו"ע 1005/09 לילי שמשון) נפסק כי יש לפרש את האמור בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין כמאפשר למשיב לנכות פחת רק כאשר הנישום ניצל את זכותו לפחת בפועל לפי סעיף 21 לפקודה.
כמו כן, כאשר החוק ברור ואינו משתמע לשתי פנים יש לפסוק על פי מילותיו, ואין נזקקים לפרשנות חיצונית, ויש להטיל מס על הרווח הכלכלי. לא סביר ולא הגיוני להוריד פחת משווי הנכס שעה שברור שהפחת לא נדרש בפועל לצורכי מס הכנסה.
המשיב - ממשרד מאיר מזרחי ושות', עורכי דין
התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.
ניהול סיכונים כושל של בנק ישראל
בנק ישראל מחזיק ברזרבות מט"ח של 235 מיליארד דולר - מה התשואה שהוא משיג על הסכום הזה ולמה הפיזור מסוכן?
קרוב ל-80% מרזרבות המט"ח של ישראל חשופות לנעשה בבורסות זרות. כלומר, במקרה של קריסת הבורסות הללו וזה יכול להיות מסיבות שונות ומגוונות כמו פלישת סין לטאיוואן או רוסיה למזרח אירופה, רזרבות המט"ח של ישראל תפגענה באופן חמור ביותר שעלול לייצר למדינת ישראל הפסד של עשרות של מיליארדי דולרים, שווה ערך למחיר של מלחמה.
ניתן לגדר את הסיכון הזה ע"י העברת השקעות מהבורסות לפקדונות בבנקים מרכזיים וע"י רכישת זהב ומתכות אחרות, אך עד כה דבר לא נעשה.
צריך לזכור שזה הכסף של כולנו וזה מעורר חשש לניהול סיכונים כושל של בנק ישראל. עוד לא הזכרנו את התשואה הנמוכה אותה השיג הבנק על רזרבות המט"ח האלו ב-5 השנים האחרונות.
לבנק ישראל שלושה תפקידים מרכזיים: שמירה על אינפלציה נמוכה, פיקוח על מערכת הבנקאות וניהול רזרבות המט"ח של המדינה. את החלק הראשון הוא עושה ע"י החזקת הריבית גבוהה מדי לזמן ארוך מדי, זאת לפחות ע"פ רוב הכלכלנים ואנשי שוק ההון - ואת החשבון משלמים לוקחי האשראי במשק. את החלק השני הוא עושה היטב ע"י הבטחה שמערכת הבנקאות הישראלית היא אמנם אולי הכי יציבה פיננסית בעולם, אך זאת במחיר של רווחיות גבוהה מאד על חשבון הציבור. בכל הנוגע לחלק השלישי הבנק המרכזי מחזיק ומנהל יתרות מט"ח אדירות בהיקף 230 מיליארדי דולרים, שהם 735 מיליארדי ש"ח. יתרות אלו הן השלישיות בגובהן בעולם ביחס לתוצר והן אחד מהפקטורים המרכזיים שמשקיעים זרים בוחנים בהחלטות ההשקעה שלהם. היקפי מט"ח אלו מבטיחים שישראל היא מדינה מאד יציבה פיננסית. אלו הן היתרות הכספיות במט"ח של מדינת ישראל ולכן למעשה של כולנו.
- אפקט העושר: תיק הנכסים של הציבור בשיא של 6.9 טריליון שקל
- גליה מאור, חדוה בר ורוני חזקיהו- מה משותף להם?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תשואה נמוכה על תיק רזרבות המט"ח
בנק ישראל כשלוח שלנו לא עשה בשנים האחרונות עבודה מדהימה בכל הקשור לתשואה על הכסף הזה. ביצועי העבר של התיק המנוהל הזה שמושקע בעיקר באג"ח ובמניות היו נמוכים - תשואה שנתית ממוצעת של 3.1% ב-5 השנים שבין 2020 ל-2024 (התשואה היא במונחי סל מטבעות). גם במונחים שקליים המצב רחוק מלהיות מזהיר: 3.3% בלבד, בממוצע שנתי, בחמש השנים הללו.
אסף בנאי, מייסד ומנכ”ל משותף, פרופיט קבוצת פיננסים צילום:שלומי יוסףלאומי פרטנרס ומשפחת שסטוביץ' רוכשים נתח בפרופיט לפי שווי של 650 מיליון שקל
לאומי פרטנרס, זרוע ההשקעות הריאליות של בנק לאומי, ומשפחת שסטוביץ' נמצאים בשלב מתקדם של משא ומתן להשקעה של כ-100 מיליון שקל בחברת פרופיט פיננסים.
לאומי פרטנרס, זרוע ההשקעות הריאליות של בנק לאומי, ומשפחת שסטוביץ' נמצאים במשא ומתן להשקעה משותפת של כ-100 מיליון שקל בחברת פרופיט פיננסים שמנוהלת על ידי אסף בנאי. ההשקעה מבוססת על שווי של כ-650-660 מיליון שקל לפני הזרמת הכספים, גבוה כמעט פי 4 מהשווי שבו נרכשה השליטה בחברה לפני חמש שנים. לאומי פרטנרס יוביל את ההשקעה. כמחצית מהסכום יזרום ישירות לקופת החברה להרחבת פעילות, והיתרה תשולם לבעלי השליטה הקיימים - אסף בנאי ושלומי אלברג, שמחזיקים כל אחד ב-40%, ויוסי סגול עם 20% שהצטרף לפני כארבע שנים.
פרופיט הוקמה ב-2006, והיא "בית סוכנים" וסוג של פמילי אופיס. היא מתמחה בהפצת מוצרי ביטוח, פנסיה והשקעות פיננסיות. כיום היא מנהלת נכסים בהיקף של יותר מ-80 מיליארד שקל, עם צוות של מעל 300 מתכננים פיננסיים-סוכני ביטוח מורשים. החברה מפעילה גם קרן גידור שמנהלת 400 מיליון שקל, ומרוויחה על פי ההערכות כ-60-70 מיליון שקל בשנה.
פרופיט הרחיבה את פעילותה לתחום ההשקעות האלטרנטיביות וספגה מכה - גם הפסד כספי וגם מכה תדמיתית עם הנפקת פעילות בבורסה, מגדלור שמאוחר יותר נמחקה אחרי הפסדי עתק למשקיעים ואחרי שהציפה בעיות-תקלות גדולות בניהול השקעות ובדרך המחיקה של החברה - פרופיט בריבוע - אסף בנאי ושלומי אלברג שיווקו השקעות אלטרנטיבות והרוויחו פעמיים.
עם זאת, עדיין יש פעילות שאפילו מתרחבת בתחום ההשקעות האלטרנטיבות, רק שלא דרך חברה נסחרת. הפעילות הזו כוללת קרנות נדל"ן והלוואות פרטיות.
הנהלת פרופיט חוזקה לאחרונה עם מינויים בכירים: דניאל כהן, בעל ניסיון של 15 שנים בהפניקס, משמש כמנכ"ל, ואמיר כהנוביץ', כלכלן ראשי לשעבר בהפניקס, מנהל את מחלקת המחקר. השינויים האלה תורמים ליציבות, במיוחד לאחר סכסוך משפטי עם הפניקס ב-2023 על חשדות טוויסטינג, העברת לקוחות בין מוצרים ללא הצדקה. הסכסוך נפתר בהסכם שיתוף פעולה, שכלל גידול של 20% בהפצת מוצרי הפניקס דרך פרופיט, והוביל להכנסות נוספות של 25 מיליון שקל.
היסטוריית הבעלות בפרופיט כוללת תהפוכות. ב-2008 רכשה פסגות 50% מהמניות, וב-2012 השלימה שליטה מלאה. ב-2016 קנתה פסגות את יתרת המניות תמורת 56 מיליון שקל. ב-2021, בנאי ואלברג רכשו חזרה את השליטה ב-165 מיליון שקל, וסגול הצטרף בשווי 200 מיליון. השווי הנוכחי של מעל 650 מיליון הוא תודות להרחבת רשת הסוכנים מ-150 ל-300 והוספת שירותי ייעוץ דיגיטלי, שמגדילים את מספר הלקוחות במעל 10% בשנה.
