התרת הוצאות ריבית בחישוב השבח בדירת מגורים
על פי הוראות ביצוע של מס שבח, במכירת דירת מגורים שהניבה הכנסת שכירות, שלגביה חל הפטור או מס בשיעור 10% כקבוע - "בנסיבות האמורות יש לראות את הוצאות הריבית השוטפות ככאלו הניתנות לניכוי על פי הפקודה ולכן לא יותרו בניכוי כנגד השבח".
השאלה:
האם ניתן "לתקוף" עמדה זו של מס שבח? האם היא עמדה במבחן בית המשפט?
עו"ד (רו"ח) ליאור רצון משיב:
ככלל, יחיד המוכר דירת מגורים מזכה יכול ליהנות מפטור ממס שבח על פי תנאי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"). אם בחר הנישום לא לממש את הפטור או שאין הוא זכאי לפטור, עולה השאלה כיצד יש לחשב את השבח החייב במס.
התשובה לשאלה זו מעלה בדיקה מצד המנהל מה השימוש שעשה היחיד בדירה, וכיצד לאורך השנים דיווח על הכנסותיו מדירת המגורים הנמכרת.
לעניין זה קיימים שני מסלולים הרלוונטיים לשאלה: האחד הוא מסלול שבו ביקש הנישום לשלם מס לפי הוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה"), והאחר - מסלול פטור מלא לפי הוראות חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990 (להלן: "מסלול הפטור").
מעיון בהוראות החוק בשני המסלולים שצוינו, בולט הפירוט הברור שבו נקט המחוקק בסעיף 122 לפקודה, שם הודגש כי בחירה במסלול זה תביא לעת מכירת הדירה להוספת הפחת שהיה ניתן לתבוע בתקופה שבה הנישום עשה שימוש בסעיף לשווי המכירה. בשונה מכך, במסלול הפטור לא פורטה סנקציה כלשהי.
נזכיר בקצרה כי הולדתו של מסלול הפטור החלה בתחילת שנות ה-90, שנים שבהן הייתה עלייה גדולה לישראל. במטרה לתמרץ את בעלי הדירות, העניק המחוקק מסלול פטור מיוחד, ובלבד שהדירה תושכר למגורי יחיד וללא אזכור סנקציות כלשהן לעתיד.
עיון בהו"ב 5/2007 מלמד כי עיקר טיעונו של המנהל לאי התרת הוצאות הריבית (והוצאות שוטפות אחרות, לרבות פחת), ששולמו באופן שוטף לשם רכישת דירת המגורים,
מבוסס על התפיסה כי שיעור המס המיוחד או הפטור שנקבע מגלם בתוכו הכרה של ההוצאות השוטפות, ובתוכן הוצאות הריבית והפחת. כמו כן עמדה זו של המנהל מתבססת על העיקרון החשבונאי-מיסויי שנקבע בסעיף 18(ג) לפקודה, שלפיו יש לייחס הוצאות גם להכנסות מועדפות או פטורות ממס.
יובהר שוב כי במסלול הפטור המלא לא נקבעה הוראה מפורשת לעניין. כמו כן קיימת האפשרות לבחון עמידה בהנחיה שנקבעה בהוראת הביצוע, שלפיה אם מדובר בהוצאות שלא הותרו על ידי פקיד השומה משום שהוצאו לפני שהנכס החל לשמש בייצור הכנסה, ו/או משום שנזקפו לעלות הנכס ולא הופחתו במלואן, יהיה ניתן להפחיתן לעת חישוב השבח.
לסיכום, ראוי להביא בחשבון כי בשל העובדה כי הוראות החוק במסלול ההטבה בדרך פטור מלא או מסלול מס מופחת (מלבד תוספת הפחת לשווי המכירה) לא קבעו ניכוי פחת במפורש או הוצאות אחרות, יש מקום שלא לקבל את העמדה ולהציג עמדה שונה.
נציין בהקשר לכך כי בפסיקה אחרונה (ו"ע 1005/09 לילי שמשון) נפסק כי יש לפרש את האמור בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין כמאפשר למשיב לנכות פחת רק כאשר הנישום ניצל את זכותו לפחת בפועל לפי סעיף 21 לפקודה.
כמו כן, כאשר החוק ברור ואינו משתמע לשתי פנים יש לפסוק על פי מילותיו, ואין נזקקים לפרשנות חיצונית, ויש להטיל מס על הרווח הכלכלי. לא סביר ולא הגיוני להוריד פחת משווי הנכס שעה שברור שהפחת לא נדרש בפועל לצורכי מס הכנסה.
המשיב - ממשרד מאיר מזרחי ושות', עורכי דין
התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.
מהי ויזת זהב ואיפה עדיין אפשר להשיג אחת?
בעולם שמקשיח גבולות ומגבלות הגירה, מדינות רבות ממשיכות להציע מסלול מהיר לתושבות ולעיתים גם לאזרחות - למי שמוכן לשלם; מה עומד מאחורי הטרנד, למה הוא מצטמצם ואיפה הוא עדיין פתוח
ויזה זהב ממשל טראמפ השיק לאחרונה רשמית את תוכנית ה-Gold Card בארה"ב, שמאפשרת לזרים אמידים להשיג אשרת הגירה קבועה (גרין קארד) בתמורה לתרומה של מיליון דולר לאוצר הפדרלי, או שני מיליון דולר דרך תאגיד. התוכנית, שהוכרזה בפברואר 2025 והוסדרה בצו נשיאותי מספר 14351, כוללת גם אופציית Platinum Card בעלות של חמישה מיליון דולר, שמקנה פטורים ממס על הכנסות מחוץ לארה"ב. מאז השקת האתר trumpcard.gov, הוגשו אלפי בקשות ראשוניות, בעיקר ממשקיעים מסין, הודו והמזרח התיכון, עם הכנסה צפויה לארה"ב של 50 מיליארד דולר בשנה הראשונה. זוהי התפתחות משמעותית בשוק הגלובלי של ויזות זהב, ששווי השוק שלו הוערך עד כה ב-30-50 מיליארד דולר בשנה וצפוי לגדול אפילו פי 2 בזכות המהלך של טראמפ.
ויזות זהב, או תוכניות תושבות בהשקעה (Residence by Investment), קיימות כבר ארבעה עשורים ומשמשות ככלי כלכלי למדינות שמחפשות זרימת הון זר. בשנת 2024 נמכרו כ-10,000 ויזות כאלו ברחבי העולם, עם השקעה ממוצעת של 500 אלף דולר למשקיע. עם זאת, בשנת 2025 נרשמת מגמה של צמצום: 12 מדינות סגרו או הגבילו תוכניות, בעיקר באירופה, בעקבות לחץ מהאיחוד האירופי על סיכוני הלבנת הון וביטחון. למרות זאת, כ-30 תוכניות נותרו פעילות, עם דגש על אסיה, המזרח התיכון והקריביים.
מהי ויזת זהב
ויזת זהב מאפשרת למשקיע זר להשיג תושבות זמנית או קבועה במדינה בתמורה להשקעה מינימלית מוגדרת. ההשקעה יכולה לכלול רכישת נדל"ן (בממוצע 300-800 אלף דולר), השקעה בקרנות ממשלתיות (מ-250 אלף דולר), הקמת עסק שיוצר 10-50 מקומות עבודה, או תרומה ישירה לממשלה (מ-100 אלף דולר). ברוב התוכניות אין דרישה למגורים קבועים - רק ביקור מינימלי של 7-30 יום בשנה - מה שהופך אותן לפתרון גמיש למשפחות אמידות שמחפשות גיוון גיאוגרפי, אופטימיזציית מס (למשל, פטורים על מס הון) או גישה לשווקים חדשים.
בשנת 2025 השוק מושך כ-150 אלף משקיעים פוטנציאליים, בעיקר מסין (35% מהבקשות), רוסיה (20%) והודו (15%), על רקע חוסר יציבות כלכלית ומגבלות יצוא הון. היתרונות כוללים ניידות גלובלית: למשל, תושבות באיחוד האירופי מאפשרת כניסה ללא ויזה ל-180 מדינות, וגישה למערכות חינוך ובריאות מתקדמות. עם זאת, התוכניות כוללות בדיקות רקע קפדניות (Due Diligence) שדורשות ניקיון פלילי ומקורות כספים לגיטימיים, עם שיעור דחייה של 5%-10%.
דרכון זהב, או אזרחות בהשקעה (Citizenship by Investment), לוקח את הרעיון צעד קדימה ומעניק אזרחות מלאה בתוך 3-12 חודשים, ללא דרישת מגורים קודמת. בשנת 2025, 14 מדינות מציעות תוכניות כאלו, בעיקר באיים הקריביים, עם השקעה מינימלית של 200 אלף דולר. היתרון העיקרי הוא חופש תנועה: דרכון מהקריביים, למשל, מאפשר כניסה ללא ויזה ל-145-160 מדינות, כולל האיחוד האירופי, בריטניה וקנדה.
משקיעים בחאקי: כך הפכו החיילים את הבסיסים לחממת השקעות לוהטת
יום שלישי, 23:00. חדר המגורים בבסיס האימונים בדרום שקט יחסית. אור יחיד בוקע מהפינה שבה יושב סמל איתי כהן. רוב חבריו לפלוגה כבר קרסו מותשים מיום מפרך בשטח, אך הוא לא מצליח לעצום עין. הראש שלו עובד שעות נוספות על הגרף האדום המהבהב באפליקציית המסחר בטלפון הנייד שלו. איתי, לוחם בגדוד חי"ר, לא חולם רק על סוף המסלול או על הדרגות הבאות.
במקום סתם לגלול באינסטגרם, הוא מנצל את השעות השקטות כדי לנהל תיק השקעות קטן. "כשהחבר'ה מדברים על המשחק כדורגל אתמול, אני בודק מה עשה הביטקוין", הוא מספר בחיוך קטן.
בין שמירה לשמירה ובין אימון ניווט למארב, איתי חולם במספרים, והוא לא לבד. בשנתיים האחרונות, המסכים של הסמארטפונים השתנו: אפליקציות משחקים פינו את מקומן לאפליקציות בנקאות, ושיחות על כדורגל או יציאות לסופ"ש הוחלפו בדיונים על מדדי S&P 500, קרנות מחקות וגם קריפטו. בסיסי צה"ל הפכו, בניגוד גמור לדימוי המסורתי של "תקופת ביניים" חסרת דאגות כלכליות, לחממת השקעות לוהטת, והשינוי הזה אינו מקרי.
נקודת המפנה המשמעותית התרחשה בינואר 2022, אז נכנסה לתוקף העלאה דרמטית בשכר החיילים הסדירים - זינוק של 50%. עבור לוחם כמו איתי, מדובר בתוספת משמעותית שהפכה את המשכורת החודשית מכסף כיס סמלי לסכום המאפשר חיסכון משמעותי. "פתאום אתה רואה 'נכנס לחשבון 2,400 שקל'", הוא מסביר, "זה סכום שאפשר לעשות איתו משהו. להשאיר אותו בעו"ש זה פשוט לבזבז אותו על שטויות. הבנתי שאני רוצה שהכסף הזה יעבוד בשבילי".
- בנק ישראל פרסם תכנית כוללת להקלות כלכליות לחיילי חובה
- יפן מתכננת תקציב ביטחון שיא של 60 מיליארד דולר: רחפנים ורובוטים במקום חיילים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חלק מהשגרה, כמו טיול לשק"ם
הגורם השני שתרם לשינוי הוא הזמן. במיוחד בקרב המשרתים בתפקידי לחימה, שגרת השירות כרוכה בימים ארוכים של המתנה, שעות רבות בבסיס ויציאות מצומצמות הביתה (מגמה שהתעצמה משמעותית מאז ה-7 באוקטובר). הזמן הזה, שבעבר נוצל למנוחה או שיחות בטלות, מתועל כיום ללימוד. "אנחנו יושבים באוהל, אחרי שסיימנו את המשימות, במקום סתם לגלול בטיקטוק, אנחנו רואים סרטוני הסבר על בורסה. זה הפך להיות חלק מהשגרה, כמו טיול לילי לשק"ם", מספר איתי.
