המשבר בנדל"ן המסחרי: שרם פודים מוכרת 2 קומות משרדים במגדל פלטינום ושוכרת אותם בהנחה

מחיר המכירה משקף ירידה של 10-15% ואילו מחיר השכירות משקף ירידה של כ-25% ממחירי השיא באוגוסט
איריס בר טל |

חברת שרם פודים, חתמה בשבוע שעבר על עסקה למכירת שתי קומות משרדים במגדל פלטניום, הנמצא ברחוב הארבעה בתל אביב, כולל שטחים נלווים הכוללים חניות ומחסן תמורת כ-15.8 מיליון שקלים בתוספת מע"מ למשקיע יהודי מצרפת.

סך של כ-3.7 מליון שקלים מהתמורה מיועד להחזר הלוואה שקבלה החברה מבנק לצורך רכישת הנכס. בנוסף לכך, התקשרה החברה עם הקונה בהסכם שכירות, על פיו תשכור ממנו את הנכס על כל חלקיו, לתקופה בת 5.5 שנים, הניתנת להארכה לתקופה נוספת בת 5 שנים.

דמי השכירות השנתיים עבור הנכס יעמדו בשנה הראשונה על סך של 831,575 שקלים בתוספת הפרשי הצמדה למדד, והחל מהשנה השנייה ואילך, יעמדו על סך שלכ-1.66 מיליון שקלים בתוספת הפרשי הצמדה למדד. דמי השכירות בתקופת השכירות הנוספת יועלו בשיעור של 10% לעומת דמי השכירות כפי שיהיו בתום תקופת השכירות הראשונה, בתוספת הפרשי הצמדה למדד.

מחיר המכירה מגלם שווי של כ-10.5 אלף שקלים למ"ר בנוי ו-63.6 אלף שקלים למקום חנייה. מחירי השכירויות מגלמים מחיר של 42 שקלים למ"ר בשנה הראשונה, ו-84 שקלים למ"ר בשנה השנייה, זאת לעומת דמי שכירות של כ-160 שקלים למ"ר ששילמה חברת אזורים לחברת פולאר בעבור משרדים באותו מגדל לפני כחצי שנה.

"מחיר המכירה משקף ירידה של כ-10-15% במחיר הנכס בהשוואה למחיר באוגוסט 2008 ", מציין ג'קי מוקמל, מנכ"ל מאן נכסים שמשרדו תיווך בעסקה.

בנוגע למחיר השכירות, מציין מוקמל כי הוא משקף הנחה סבירה ביותר בשנה הראשונה, אולם מחירהשכירות הממוצע של העסקה עומד על כ-80 שקלים למ"ר, מחיר המשקף ירידה של כ-25% ממחירי השיא.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
יוסי מרגלית, רפאל, צילום: דוברות רפאליוסי מרגלית, רפאל, צילום: דוברות רפאל

רפאל ו"לולב ספייס" ישתפו פעולה בפיתוח מערכת ליירוט רחפנים וכטב"מים

החברות יפתחו יחד פתרונות מבצעיים מתקדמים להתמודדות עם איומי רחפנים ברום נמוך, עם דגש על מחיר חדירה נמוך ויכולת הטמעה מהירה

מנדי הניג |
נושאים בכתבה רפאל

רפאל מודיעה על חתימת הסכם שיתוף פעולה עם חברת ההזנק החיפאית "לולב ספייס", במטרה לפתח מערכת חדשנית ליירוט רחפנים וכלי טיס בלתי מאוישים. לפי ההסכם, שתי החברות יעבדו במשותף ובבלעדיות על פיתוח פתרונות ייחודיים להתמודדות עם איומים שטסים בגובה נמוך, עם דגש על מחיר נגיש, גמישות תפעולית ויכולת יישום מהירה בהתאם לצרכים הדינמיים של שדה הקרב.

במסגרת המאמצים של רפאל לתת מענה לאיומים מרום נמוך מאוד (Very Low Altitude - VLA), הוקמה לאחרונה בחברה מינהלת ייעודית לנושא, תחת חטיבת ההגנה האווירית. החטיבה אחראית בין היתר על פיתוח מערכות כמו כיפת ברזל, קלע דוד, ספיידר וטילי אוויר-אוויר מתקדמים, וכעת מרחיבה את פעילותה גם לאיומי רחפנים המתעצמים בשנים האחרונות.

יוסי מרגלית, ראש מנהלת ההגנה האווירית ברפאל, מסביר כי שיתוף הפעולה יוצר חיבור ייחודי בין הידע והניסיון של רפאל, שכבר הוכיחו עצמם מבצעית, לבין החדשנות והגמישות של חברת "לולב ספייס". “שיתוף הפעולה המדובר מייצר סינרגיה יוצאת דופן בין יכולות המו"פ, הידע והמערכות המוכחות מבצעית של רפאל – לבין הגמישות, היצירתיות והחדשנות הטכנולוגית של חברת ‘לולב ספייס’. השילוב הזה יאפשר לנו לפתח במהירות פתרונות יירוט עבור מנעד מתפתח של תרחישי אוייב, פתרונות זולים ויעילים ברמה שטרם נראתה בשוק העולמי. בזכות היתרונות ההדדיים שלנו, נוכל להציע ללקוחות מענה העומד בסטנדרטים הביטחוניים המחמירים ביותר מחד, ונותן מענה מבצעי גמיש בשדה הקרב, מבלי להכביד בעלויות מאידך", אמר מרגלית.

ד״ר נועם לייטר, מנכ״ל חברת "לולב ספייס", בירך על שיתוף הפעולה ואמר: "ההסכם עם רפאל מהווה עבורנו קפיצת מדרגה, הוא מאפשר לנו להביא לידי ביטוי את היכולות הייחודיות שפיתחנו – טכנולוגיה שתסייע בפריצה לשווקים חדשים ובצמצום חסמי הכניסה, בעיקר בהיבט המחיר. אנו עובדים בימים אלו עם מנהלת הגנ״א ברוק"ק, על שילוב מגוון יישומים חדשים בטכנולוגיה מתקדמת ליירוט רחפנים וכטב"מים, החל מרמת האיום הבודד ועד הגנה בפני נחיל איומים"." שיתוף הפעולה עם “לולב ספייס” מהווה חלק מאסטרטגיית החדשנות של רפאל, המבוססת על שיתופי פעולה עם חברות סטארט-אפ ישראליות. במסגרת זו, רפאל פועלת להקמת רשת חדשנות דינמית המשלבת את הידע, הניסיון והיכולות ההנדסיות של רפאל לבין היצירתיות, הגמישות והטכנולוגיות המתקדמות של חברות ההזנק. המטרה היא לאפשר פיתוח מהיר והטמעה יעילה של פתרונות חדשניים בשדה הקרב, תוך מענה לאיומים מתפתחים והפחתת חסמים.

לולב ספייס היא חברת סטארט-אפ חיפאית שהוקמה בשנת 2021, ומאז מתמקדת בפיתוח טכנולוגיות ניווט אוטונומי מבוססות ראייה ממוחשבת. החברה פיתחה מערכות המשלבות מצלמות חכמות ואלגוריתמים מתקדמים, שמאפשרים לכלי טיס ורובוטים לזהות את הסביבה בה הם נמצאים, למפות אותה בזמן אמת ולקבל החלטות ניווט מדויקות. תחום התמחות זה מאפשר לה לספק פתרונות קלים, חסכוניים ומהירים.

שי בייליס (רשתות)שי בייליס (רשתות)

תלוש פיקטיבי - המנכ"ל שהוציא תלוש לאשתו ומה העונש?

פורמולה וונצ'רס רשמה שכר של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של שי בייליס, בעל השליטה, למרות מעולם לא עבדה בחברה; ובכך העבירה החברה כסף לקרובו של בעל השליטה וגם הפחיתה את חבות המס בחברה

צלי אהרון |

הדרכים להפחתת המס מרובות. חלק מהן במסגרת תכנון מס לגיטימי, חלק אחר אפור, אבל אפשרי וחלק אחר כבר חוצה את הקו האדום. בהתחלה מנסים לתכנן בהתאם לחוק, ואז במקרים לא מעטים גולשים ועוברים את הגבול. לפעמים זו מעידה קלה ורשות המס מוותרת על הליך פלילי, אבל קובעת כופר. הנה מקרה של הגדלת הוצאות באופן פיקטיבי שמבטא גם העברת כספים גדולה של 1 מיליון שקל לבעל השליטה מבלי שהוא צריך לשלם על זה מס. 


המקרה של פורמולה וונצ'רס ויו"ר ומנכ"ל החברה שי בייליס - על פי פרסום רשמי של רשות המסים, בין השנים 2017 ל-2022 רשמה החברה בספריה תשלומי שכר בסך כולל של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של בעל השליטה - מינה בייליס. על אף שמעולם לא עבדה בפועל בחברה. כלומר, הכסף שולם ללא כל תרומה עסקית מצידה. המהלך הזה סיפק לחברה 'תועלת כפולה' - אך לא חוקית: העברת כסף למקורב, במקרה זה, לאשתו של בעל השליטה, מבלי שנדרשה לבצע עבודה בפועל. ובכך היא ביצעה הפחתה של חבות המס, הרי ששכר עבודה נחשב כהוצאה מוכרת לצורכי מס. כשהחברה רושמת הוצאה כזו, היא מקטינה את ההכנסה החייבת שלה, וכך משלמת פחות מס לקופת המדינה. אלא שהמשמעות בפועל היא פגיעה כפולה: מצד אחד, המדינה, כלומר הציבור - מקבל פחות הכנסות ממסים. אבל מצד שני, והחמור יותר - משקיעי החברה רואים חלק מהכסף שלהם מנותב למטרות שאין להן ערך עסקי אמיתי. ולא נועדו כדי להצמיח את החברה אלא כדי להונות את המשקיעים באופן של תרמית מתוחכמת כביכול, והפעם במקרה שלנו - היא יצאה מזה עם קנס של פחות מ-300 אלף שקל.

במקום לנהל הליך פלילי שיכול להיגרר שנים, לרשות המסים יש אפשרות להציע לנישום הסדר כופר - תשלום קנס מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. זה לא 'פיצוי' בלבד, אלא סוג של עסקת טיעון אזרחית-מנהלית: הנישום לא מודה באשמה בבית משפט, אבל משלם סכום שנקבע, ומנקה את התיק הפלילי הספציפי הזה. במקרה של פורמולה וונצ'רס, ההסדר הזה הסתיים בתשלום כופר של 275 אלף שקל לרשות המסים. מבחינת המדינה, זה חוסך זמן, משאבים ודיונים משפטיים; מבחינת החברה, זה סוגר את הפרשה בלי להגיע לכתב אישום - אך כמובן לא מונע את הצורך לשלם את חבות המס האמיתית, שכוללת גם ריבית וקנסות. רשות המסים לא מסתפקת בקריאת דוחות שנתיים. היא משווה נתוני שכר מול ביטוח לאומי, בודקת היתכנות מקצועית (האם ה''עובד' מדווח במקביל על משרה אחרת, האם יש לו כתובת דואר אלקטרוני פעילה בחברה, האם הוא נוכח בפגישות), ולעיתים מקבלת מידע פנימי מעובדים או שותפים לשעבר.

פערים חריגים בין שכר לבין תרומה ממשית לחברה הם בדרך כלל הדגל האדום שמפעיל חקירה. העסקת עובדים פיקטיביים או רישום הוצאות שכר כוזבות אינה תופעה חדשה. בשנות ה-90 ותחילת שנות ה-2000 זה היה כלי נפוץ בחברות קטנות ובינוניות, ולעיתים אף בחברות ציבוריות, להעברת כספים לבעלי עניין. החקיקה והאכיפה התקדמו מאז, אך המקרים ממשיכים לצוץ, לעיתים בסכומים גבוהים מאוד. ההשלכות הן לא רק פליליות. ברגע שחברה נחשדת או נתפסת בעבירות כאלה, היא מסתכנת בנזק תדמיתי קשה, בפגיעה ביחסים עם משקיעים ובבעיות מול גופים מממנים. החוק מטיל אחריות ישירה גם על מנהלים ודירקטורים, ולא רק על החברה. בעצם מדובר על 'הרמת מסך' שבה חברה אשר כביכול היא 'חברה בע"מ' ובעלי המניות בה חסינים. עד למקרה כזה של תרמית ופגיעה ישירה במשקיעים וברשות המסים.  המשמעות היא שגם אם העבירה בוצעה ב'דרג נמוך', מנהלים בכירים שלא פיקחו או שלא מנעו את ההפרה יכולים להיחשב אחראים לה. המקרה של שי בייליס ופורמולה וונצ'רס ממחיש עד כמה רישום משכורות פיקטיביות הוא לא 'טריק חשבונאי' אלא עבירה שיכולה להגיע גם למאסר בפועל. מדובר במעשה שפוגע בציבור, בחברה עצמה ובשוק ההון כולו.


מסלול של 'הסדר כופר'

על פי פקודת מס הכנסה, רישום כוזב של הוצאות - ובכלל זה שכר לעובד פיקטיבי, מוגדר כ'עבירה פלילית חמורה', כאשר סעיפים מוגדרים בפקודה קובעים כי במקרים של כוונה להתחמק ממס מדובר בעבירה שעונשה עד שבע שנות מאסר, לצד קנסות כבדים. במקרים מסוימים בתי המשפט אף שלחו נאשמים למאסר בפועל, במיוחד כשנמצא דפוס פעולה שיטתי והיקפים כספיים גבוהים. במקביל, רשות המסים יכולה לבחור במסלול של 'הסדר כופר' - תשלום מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. פתרון שחוסך זמן ומשאבים לשני הצדדים, אך מונע הכרעת דין פומבית ואינו מרתיע כמו הרשעה.