על עידוד בניית דירות להשכרה

באחרונה, מליאת הכנסת אישרה בקריאה שנייה ובקריאה שלישית את הצעת החוק לעידוד בניית דירות להשכרה, התשס"ז-2007 [להלן - "החוק לעידוד בניית דירות"]. עד כה הכרנו את ההסדר הקיים בחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 [להלן - "החוק לעידוד השקעות"], שבמסגרתו המחוקק ביקש לעודד בנייה להשכרה על רקע תשואה נמוכה בהשכרת דירות בישראל. ככלל, הסדר זה מבוסס על עידוד היזמים לבנייה להשכרה בדרך של מתן הטבות מס, בשיעורי מס נמוכים יותר על חלק הבניין הנמכר, באופן שאיפשר את המימון של הדירות להשכרה, כמו גם הטבות על שיעורי הפחת וכו'. זאת ועוד. הצורך לקבוע הסדר בחוק לעידוד בניית דירות גדל, לעומת מכירתן, גם לאור הורדת שיעורי המס בישראל, במסגרת הרפורמה האחרונה מן השנה שעברה. כמו כן מעבר לתרומה החברתית לפתרונות למצוקות דיור, יש בכך למנף את שוק הנדל"ן בישראל ולתמרץ על פני השקעות בנדל"ן מניב בחוץ לארץ. יש אף לציין, כי שוק השכרת הדירות בישראל איננו מפותח כמקובל בעולם. יוצא אפוא, כי הצעת החוק החדשה לעידוד בניית דירות להשכרה היא חשובה ויש לברך עליה. עם זאת, ניתן לסבור, כי הצעת החוק מציבה תנאים מחמירים, העלולים לחטוא במידה מסוימת למטרתה. לכן, נסקור להלן את עיקריה של ההצעה בשלב זה. תחילה, כפי שניתן ללמוד מדברי ההסבר להצעת החוק, היא נועדה לתת מענה, ההולם את הצרכים הקיימים לדירות להשכרה למגורים, למשך תקופות ארוכות, כפתרון דיור באמצעות תמרוץ המגזר הפרטי להשקעות ניכרות בבנייה להשכרה, בעידוד היזמים לבנייה שכולה מיועדת להשכרה למגורים, למשך תקופה משמעותית. הצעת החוק מתכוונת לבניינים, שבנייתם הסתיימה לאחר יום 31.12.2006 (מועד סיום הבנייה הוא, בהתאם לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, עם קבלת אישור לאספקת חשמל, מים, או להתקנת קו טלפון). התנאים ל"בניין להשכרה", שיבוא בד' אמותיה של הצעת החוק לעניין הטבות המס, כוללים גם דרישה למבנה של קבע, שהתוכנית עליו מייעדת אותו למגורים ויש בו 16 דירות לפחות (ששטחן העיקרי אינו יותר מ-100 מ"ר) בארבע קומות לפחות - למניעת בנייה להשכרה של דירות יוקרה, כפי שמתואר בדברי ההסבר. דרישה נוספת בהצעת החוק היא לתפוסה, כי 70% לפחות מן הדירות שבבניין מושכרות למגורים. הגדרת "דירה" לצורך הצעת החוק מפנה להגדרה, המובאת מחוק מס הכנסה (תיקוני חקיקה והוראות שונות), התשנ"ב-1992. על פיה, "דירה" היא: "1. חדר או מערכת חדרים שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, למעט חדר או מערכת חדרים כאמור במלון או בבית אבות;" נוסף על כך, במסגרת הצעת החוק חלות מגבלות על ההשכרה. כך נדרשת השכרה על פי חוזה שכירות, שדמי השכירות (לרבות חלק מהם) בו אינם ניתנים להיוון, והם משולמים בתשלומים עתיים לתקופות קצובות (עד שנה), אך שאינה השכרה לקרוב, או למשרד לקליטת עלייה, לצורך אכלוס עולים, או למשרד הבינוי והשיכון לאכלוס הזכאים על פי נוהלי משרד זה. על פי הצעת החוק, הזכאות להטבות המס היא לחברות בלבד, העומדות בתנאים שנקבעו. חברה תיחשב ל"חברה בעלת בניין להשכרה", אם היא תושבת ישראל ובעלת זכות בעלות, חכירה לדורות, או זכות חוזית לאחת מזכויות אלה. הצעת החוק קובעת, כי ההטבות מוגבלות לחברה, כאמור, ולא ליחידים, כדי שלא לאפשר ליחידים לקזז הפסד, הנובע מן הפחת המואץ, שמאפשרת הצעת החוק מהכנסות אחרות של היחיד (שעליהן עליו להתמסות במס, בשיעור שולי מלא). מסיבה זו, חברת בית, או חברה משפחתית, או חברה שקופה גם הוחרגו מהגדרת "חברה בעלת בניין להשכרה", שכן מיסויית הכנסות חברות מסוג זה רואים כהכנסות היחיד המחזיק בהן. נציין כי על פי הצעת החוק לעיל, הפסד, שנוצר בשל הפחת המנוכה על פי ההצעה, ייחשב להפסד עסקי, או להפסד מהשכרת בניין, על פי בחירתה של החברה. חברה, כאמור, תוכל לבחור להחיל בעבורה את הטבות המס המוקנות בהצעת החוק - כולן או חלק מהן. עם זאת, יש לשקול את כדאיות הבחירה בהתאם לנסיבות. שכן, משבחרה חברה את ההטבות לעיל, היא לא תוכל לחזור בה מבחירתה, ואי אפשר יהיה להחיל על הכנסות של הבניין להשכרה, או על הוצאותיו, את הסדרי המס הקשורים לקרן להשקעה בנדל"ן (REIT), או שינויי מבנה ומיזוג, או הטבות המס לבניין להשכרה, מכוח החוק לעידוד השקעות. דרישה נוספת היא לרישום הערה בפנקסי המקרקעין על הבניין, או על כל דירה בו, כי הבניין הוא בניין להשכרה. לאחר מכן בפנקסי המקרקעין לא תירשם כל עסקה בזכויות החברה בבניין, אלא בהמצאת אישור לביצוע העסקה מאת שר הבינוי והשיכון, או מאת מי שהוא הסמיך. הצעת החוק קובעת גם, כי החברה תהיה האחראית לניהולו של הרכוש המשותף בבניין להשכרה ולאחזקתו. הטבות המס, שנקבעו בהצעת החוק, עוסקות בשיעור פחת מואץ של 20% ולפטור ממס שבח [להלן - "הפטור"]. הפחת המואץ יינתן, בתנאי שהבניין היה בידי אותה החברה, במשך עשר שנים רצופות לפחות. ניתן לבחור בשיעור פחת נמוך מזה (אך לא לחזור מן הבחירה). אם לא תעמוד החברה בתנאים לעיל, ההפרש שבין הפחת שנוכה בשיעור המואץ לפחת, שהיה מנוכה אילולא הסעיף, ייתוסף להכנסות החברה בשנה הראשונה, שבה הבניין חדל להיות בניין להשכרה (עם ריבית והפרשי הצמדה). הטבה נוספת על פי הצעת החוק היא הפטור על חלק מן השבח הריאלי, כאשר החברה בעלת הבניין להשכרה מוכרת את מלוא זכויותיה בבניין להשכרה ואת הבניין בשלמותו, ואין מדובר במכירה לקרוב. כך, על פי דברי ההסבר, מבוקש למנוע, למשל, מצב שבו חברה שבבעלותה הבניין מוכרת זכויות חכירה בו בלבד. נוסף על כך, גם כאן נדרש שהבניין היה בניין להשכרה בידי החברה המוכרת, במשך עשר שנים רצופות לפחות. זאת ועוד. נדרש כי גם הרוכשת היא חברה תושבת ישראל, שאינה חברת בית, חברה משפחתית, או חברה שקופה, וכי היא התחייבה שהבניין ימשיך לשמש בניין להשכרה בידיה, במשך תקופה נוספת, באופן שכלל התקופה, שבה הבניין היה בניין להשכרה בידי החברה הרוכשת ובידי החברה המוכרת, תהיה 25 שנים רצופות לפחות. יוצא אפוא, כי הפטור במכירת בניין להשכרה יינתן בנסיבות, שהבניין היה לבניין להשכרה במשך 25 שנים רצופות בלבד. ככל שהבניין לא יהווה בניין להשכרה בידי החברה הרוכשת, במשך כל התקופה הנוספת הנדרשת, כאמור, הרוכשת תהיה חייבת לשלם את המס, שבו הייתה חייבת החברה המוכרת ללא הפטור שקיבלה (בתוספת ריבית והפרשי הצמדה), אך תובא בחשבון כל שנה, שבה בכל זאת הבניין היה בניין להשכרה בידי הרוכשת (באמצעות הפחתת סכום המס, בגין התקופה שבה הבניין שימש לבניין להשכרה בידי הרוכשת), יחסית לכלל התקופה הנוספת, אשר עליה התחייבה החברה הרוכשת, שהבניין יהיה בידיה בניין להשכרה (או בשיעור 10%, על פי הגבוה מביניהם). הפטור יינתן על חלק מן השבח, בגין התקופה שמיום 1.1.2007, או מיום רכישת המקרקעין, או מיום קבלת היתר הבנייה - על פי המאוחר מביניהם ועד ליום המכירה של הבניין, כאמור. הנה כי כן, יש לברך על הצעת החוק. עם זאת, בצדן של הטבות המס הניכרות מצויים גם תנאים ומגבלות. לפיכך, מוטב לבחון היטב את אפשרויות ההשקעה בנדל"ן המניב ואת מסלול ההטבות המבוקש. הכותבת - ממשרד אודי ברזלי, עורכי דין.