חיים כצמן עובר מהגנה להתקפה - "אחרי שבע שנים קשות, הרוח לפנים מתהפכת לרוח גבית"
חיים כצמן - מצפה לשנים טובות (קרדיט:שלומי יוסף)
ג'י סיטי שבשליטת נורסטאר נורסטאר 0% , פרסמה כי היא צופה שתסיים את שנת 2028 עם הון עצמי של 8.5 מיליארד שקל ותשואה להון שנתית (IRR) של 17%. במקביל צופה החברה, כי תמשיך להוריד את רמת המינוף כך שתעמוד מתחת ל-50%, באמצעות המשך מימוש נכסים בהיקף של כ-10 מיליארד שקל. כצמן שהצליח לחלץ את החברה בשנים האחרונות ממשבר תזרימי דרך מימוש מסיבי של נכסים, נערך למימוש נוסף, אבל הפעם כדי לשנות את תמהיל הפעילות, כשמול מימוש באזורים מסוימים הוא יגדיל את הפעילות בעיקר בצפון אמריקה. במקביל, החברה תיתן דגש להשבחה של הנכסים הקיימים לרבות ניצול זכויות בנייה ולצד ההערכה שנתוני המאקרו משתפרים, הצפי הוא לתשואה של 17% על ההון. החברה נסחרת בשווי שהוא חצי מההון כך שמדובר בעצם על תחזית לתשואה של 34% על השווי.״נקודת המוצא היא שאנחנו אחרי שבע שנים רעות, שהתחילו ב-2017 כתוצאה מהתפיסה שהאי-קומרס (מסחר אלקטרוני) יהרוג את המרכזים המסחריים, ואפילו הביא שמאים לטעון לירידות שווי. אחרי זה, באה הקורונה שחיזקה את התפיסה שאנשים לעולם לא יצאו לקנות – וכשזה נגמר ואנשים חזרו כמובן ביתר שאת למרכזים המסחריים – באה אינפלציה ועליית ריבית הכתה בנו״, מספר כצמן בראיון לביזפורטל. ״אני מניח שכולנו מבינים שהתפיסה שהאי-קומרס יהרוג את הריטייל הוּכחה כלא נכונה. להפך, האי-קומרס גורם לזה שיותר חנויות, שמוכרות ברשת יבואו לפתוח חנויות וכולם שאפו למה שיביא omni-channel (גישת מיתוג שבמרכזה מתן חוויה שוטפת ללקוח). לבסוף, הקורונה כמובן נעלמה, ואנשים חזרו אולי אפילו עם רעב יותר גדול גם לנכסים, גם לחוויה״.
כשאתה מסתכל על השנים הקרובות לפי איזה ריבית בנית את התוכנית? ״זה משתנה. אני לוקח בחשבון ירידת ריבית של 1% - 1.5% מהשיא. אני לא רואה חזרה לריביות האפסיות שהיו קודם״. כלומר, כשאתה מסתכל על החוב שלכם - אתה לא רואה בעיה לשרת אותו בטווח של השלוש שנים הקרובות?
״אתה צודק. בוודאי״
צפון אמריקה על חשבון אירופה וברזיל
על פי התוכנית האסטרטגית החדשה, חברת הנדל"ן המניב צפויה להגדיל את שיעור הפעילות בארץ ובצפון אמריקה על חשבון הפעילות באירופה ובברזיל. נכון להיום החזקות החברה בברזיל עומדות על 1.9 מיליארד שקל, ובבעלותה 6 נכסים מניבים וקרקע אחת בברזיל. בתחילת השנה השלימה החברה את הנפקת רוב פעילותה בברזיל כחלק ממימוש הנכסים אליו נכנסה מאז שנת 2022 במטרה להפחית את המינוף.
קרדיט: מתוך מצגת החברה
"המיקוד העסקי הוא לגדול בארה״ב, ולמכור בברזיל ובאירופה קצת. המיקוד השני הוא שנפתח נכסים למכירה, כולל נכסים שבפיתוח, מגורים ומשרדים, שיהוו שימוש נוסף בקומפלקסים של המרכזים המסחריים, אבל לא בהכרח יהיו בבעלותנו לאותם שימושים נוספים. ארה״ב הולכת להיות נדבך מאוד חשוב אצלנו. נקטין את מספר הנכסים שלנו ונגדיל את שווים. נרד מ-56 נכסים ל-41, אבל נכסים הרבה יותר גדולים״.
״אני לא חושב שב-2028 תהיה לנו החזקה משמעותית בברזיל. או כלשהי״. בהתייחס לאופן שבו ההחזקות הללו ימכרו, אומר כצמן כי ייתכן והן ימכרו לשיעורין, ושנתח מסוים יימכר בשוק.
אתם מדברים על תשואה על ההון של 17%, אם תעמדו בזה מדובר על תשואה של 34% על השווי?
״זה אתה אמרת, אבל החישוב ברור, אנחנו נסחרים בחצי על ההון״.
- 7.אם המניה כל כך טובה למה האחזקה של כצמן היא פחות מ-10% ? (ל"ת)דש 18/09/2024 04:59הגב לתגובה זו
- עמי 18/09/2024 11:59הגב לתגובה זואם המחיר ברצפה ולא משקף את המחיר שצופה ההנהלה, שיתכבדו וירכשו מניות כדי להרים אותה מהקרשים.
- החברה מבצעת רכישה עצמית (ל"ת)אחד 22/09/2024 21:10
- 6.דורון 17/09/2024 11:14הגב לתגובה זובמצב אידיאלי התזרים הפנוי מפעילות יכסה את החוב תוך 50 שנה....בהנחה שאין חוב נוסף....החברה מונשמת מלכותית - הן מרצון והן מכפייה..Stay away
- עברית 17/09/2024 12:46הגב לתגובה זוהחוב תופח
- 5.מיקו 17/09/2024 09:18הגב לתגובה זודבר שני מי הצביע על הקשר בין שווי לבין ריבית.?
- 4.שיפור עצום בשנתיים האחרונות (ל"ת)בני 17/09/2024 08:58הגב לתגובה זו
- 3.בשורות טובות לבעלי המניות (ל"ת)17/09/2024 08:33הגב לתגובה זו
- נשמע כמו בשורות גרועות ביותר השווי היה פי 2.5 מהיום (ל"ת)אנונימי 17/09/2024 09:25הגב לתגובה זו
- 2.רועי 17/09/2024 08:18הגב לתגובה זותברחו מהמניה, גסיסה לפני חדלות פירעון
- 1.כל הזמן הוא מספיר שעוד כמה שנים יעבוד המינוף לטובת 17/09/2024 08:14הגב לתגובה זוכל הזמן הוא מספיר שעוד כמה שנים יעבוד המינוף לטובתו מה שאף פים לא יקרה. הוא גדול מדי להחזיק מינוף כזה גדול
חיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסףברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות
ג'י סיטי רכשה 7.7% ממניות סיטיקון בפרמיה של 36% על המחיר בשוק ותפרסם הצעת רכש מלאה; המניה קפצה ביום ההודעה אך נפלה ב-11% לאחר שחברת הדירוג מעלות הכניסה את החברה למעקב עם השלכות שליליות בשל חשש לעלייה במינוף ולשחיקה בפרופיל הפיננסי
ביום שני הודיעה ג'י סיטי ג'י סיטי 0% , שבשליטת חיים כצמן, על רכישת 7.7% ממניות הבת הפינית סיטיקון (Citycon), תמורת 56.75 מיליון אירו במחיר של 4 אירו למניה, פרמיה של כ-36% על המחיר בשוק ערב ההצעה (ג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות). בעקבות העסקה עלתה אחזקתה ל-57.4%, ובשל כך היא מחויבת לפי החוק הפיני להגיש הצעת רכש מלאה לכלל בעלי המניות במחיר שלא יפחת מהמחיר ששולם. היקף העסקה הפוטנציאלי, אם תתקבל ותושלם במלואה, נאמד בכ-312 מיליון אירו (כ-1.4 מיליארד שקל).
ג'י סיטי ציינה בדיווח כי הרכישה משקפת דיסקאונט של 44% על ההון העצמי של סיטיקון, וכי היא צפויה להביא לגידול של כ-171 מיליון שקל בהון העצמי שלה ולשיפור ב-FFO, עם "השפעה זניחה על שיעור המינוף" והמשקיעים הריעו. ביום ההודעה קפצה המניה בכ־7%, אך עד סוף השבוע חזרה לאחור, כאשר היא נופלת בכ-11% ביום המסחר האחרון אל מתחת למחיר שבו נסחרה לפני ההודעה. הירידות הגיעו זמן קצר לאחר שחברת הדירוג מעלות (S&P) הכניסה את דירוגי החברה לרשימת מעקב עם השלכות שליליות. אגרות החוב של החברה סיימו גם הן בירידות, ובלטה לשלילה סדרה יד' ג'י סיטי אגח יד 0% שירדה ביותר מ-8%.
מתוך הדוח של מעלות
בין דיסקאונט להזדמנות ומה רואה השוק
מהלך הרכישה יצר ניגוד מעניין. מצד אחד, ג'י סיטי רכשה מניות מתחת לשווי בספרים, מהלך שמחזק את ההחזקה החשבונאית ויוצר "תחתית" (לפחות זמנית) למחיר המניה של סיטיקון, שעלתה בכ-35% ונסחרת קרוב למחיר ההצעה. מהצד השני, העסקה בוצעה בפרמיה של יותר מ-35% על מחיר השוק ערב העסקה, כלומר, החברה שילמה הרבה יותר ממה שהשוק חושב ששווה הנכס, בטענה שהיא מכירה את שווי הנדל"ן טוב ממנו.
בפועל, המהלך הקפיץ את השווי של אחזקת ג'י סיטי בסיטיקון באופן חשבונאי, אך זהו שיפור שמבוסס על השערוך הפנימי של המניה, לא על תזרים או מכירה בפועל. השוק, לעומת זאת, עדיין מעריך את הנכסים בזהירות רבה, כאשר מניית סיטיקון נסחרת קצת מתחת ל-4 אירו, כמעט אותו מחיר כמו הצעת הרכש, מה שמעיד על ספקנות בנוגע לשווי האמיתי של הנכסים.
- ג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות
- ג'י סיטי: ה-NOI עלה ב-7.3%, ה-FFO מהנדל"ן המניב עלה ב-24.7% ל-116 מיליון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הודעת הדירוג: מינוף גבוה ושחיקה בפרופיל הפיננסי
שלושה ימים לאחר ההודעה, מעלות עדכנה כי דירוג ג'י סיטי וסדרות האג"ח שלה הוכנסו למעקב (CreditWatch) עם השלכות שליליות, בשל חוסר ודאות סביב היקף ההיענות להצעת הרכש והשלכותיה על הנזילות ועל הסיכון הפיננסי. בדוח נכתב כי אם ההצעה תמומש במלואה, יחס המינוף (חוב להון עצמי מתואם) עלול לעלות לרמה של 70%-75%, בניגוד למהלכים שעשתה לאחרונה החברה כדי להוריד את המינוף, רמה שתשקף "שחיקה בפרופיל הפיננסי של החברה".
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהיום בבורסה: על נייס והשבבים - והאם אייסיאל תתקן?
הדירוג של S&P, התיקון בוול סטריט ביום שישי, הבעיה הגדולה של חברות התוכנה ומה יקרה במניות הארביטראז'? וגם - עונת הדוחות מעלה הילוך - מי צפויות לדווח?
השבוע הקודם ננעל במחזור ענק של כ-13.4 מיליארד שקל השני בגובהו אי פעם, שלב הנעילה (החדש) רשם מחזור של כ-9.4 מיליארד שקל על רקע עדכון המדדים החצי-שנתי. במסגרת העדכון הצטרפו למדד ת״א-35 מניות מגדל ביטוח מגדל ביטוח 0% ונקסט ויז׳ן נקסט ויז'ן 0% , בעוד שמניות החברה לישראל חברה לישראל 0% ואנרג׳יאן אנרג'יאן 0% הועברו למדד ת״א-90. המהלך גרם לתנודתיות גדולה במיוחד בשתי האחרונות, בעיקר לאחר הצניחה במניית איי.סי.אל איי.סי.אל 0% ובמניית בעלת השליטה בה - החברה לישראל - בעקבות הפשרה עם המדינה סביב זיכיון ים המלח. הישג ל-ICL? - תקבל 2.5 מיליארד דולר על החזרת זיכיון ים המלח למדינה, גם היום אייסיאל תעמוד במוקד לאחר שהשוק יאכל מחדש את השפעות ההתפתחויות על הרווחיות הליבתית שלה.
בצל המחזור החריג, חמישי סגר שלילי: ת"א 35 ירד ב-0.45% ות"א 90 איבד 1.1%. עם זאת, מגזר הפיננסים היה חיובי כשמדדי הבנקים והביטוח עלו ב-1.1% כל אחד בעוד שמדד הנדל"ן ירד ב-1.3% ומדד הנפט והגז עלה קלות ב-0.3%.
בסיכום שבועי - שבוע המסחר הראשון של נובמבר נפתח חיובי, בהמשך לסנטימנט האופטימי של החודש שעבר, על רקע ההתקדמות בהסכם הפסקת האש והציפיות להפחתת ריבית בהחלטת בנק ישראל הקרובה. מדדי המניות המובילים סיימו את השבוע בעליות - ת״א 35 עלה בכ-1.9% ת״א 125 הוסיף כ-1.5%. מגזר הביטוח בלט עם זינוק של כ-8.3%, ת״א נפט וגז התחזק בכ-3.7%, והבנקים עלו כ-1%, זה למרות הצהרה של שר האוצר סמוטריץ' על בחינת מס ייעודי על רווחי הבנקים אמירה שגרמה להכבדה על מניות הבנקים בסוף השבוע - "לא ייתכן שלאומי הגיע לשווי 100 מיליארד על חשבון הציבור"בעוד בוול סטריט כבר מסכמים ביצועים של סקטורים בתל אביב עונת הדוחות רק בתחילתה. בשבוע שעבר זכורים לנו דוחות טבע 0% ו- נובה 0% שהתוצאות שלהן גרמו לתנודתיות גבוהה, טבע לכיוון מעלה עם עקיפה של הציפיות ועדכון תחזית, נובה עם ביצועים קצת מעל הציפיות ותחזית שמרנית שדרדרו את המניה. גם השבוע מצפים לנו דוחות בעיקר מסקטורי האנרגיה מתחדשת, שבבים ו-IT. מהחברות שדיווחו על מועד הגשת התוצאות ניתן לצפות לדוחות של החברות הבאות:
- איי.סי.אל נפלה 15%, חברה לישראל איבדה 14%; מחזור המסחר - 13.4 מיליארד שקל
- היום של טבע, ומה עוד קרה בבורסה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מחר: משק אנרגיה, טאואר, קמטק, נקסטויז'ן, קופיוג'ן ולייבפרסון,
בשלישי - אלעל, הבורסה, בזק, אמות, וברייסנוויי.
ברביעי - אייסיאל, אנלייט, אנרג'יקס, תורפז, מבנה, פריון, מטריקס, גילת ולוינשטיין
בחמישי ידווחו נייס וספיינס.
המניות הדואליות עם פער ארביטראז' שלילי של 0.4%. בשלב מסוים בשישי זה כבר היה במינוס 1%, אבל בשעות האחרונות של המסחר היה תיקון למעלה. מניית נייס 0% צפויה לרדת בכ-3%, כשהחשש מה-AI רק הולך וגדל. נייס ירדה מתחילת השנה ב-27% ואיבדה בחמש שנים - 50%. היא נסחרת על פי קונסנזוס האנליסטים במכפיל רווח של 10 לשנה הנוכחית ומכפיל רווח של 9 לשנה הבאה. אין הרבה חברות תוכנה צומחות שנסחרות במכפילי רווח כאלו, וגם לא היה בעבר.
