מניית חג'ג' זינקה ב-30% מתחילת החודש על רקע רכישות של מניות הקבוצה על ידי האחים חג'ג' - עידו וצחי בכ-4-5 מיליון שקל. אלא שמתחילת השנה המניה התרסקה ב-40% לשווי של כ-670 מיליון שקל, כ-205 מתחת להון העצמי של החברה.   

האם העליות האחרונות מוצדקות? החברה נמצאת במצב יחסית מאתגר תזרימית, עם פרויקטים אומנם במקומות ביקוש, אך במחירים שהם קרוב ליוקרה ושם הביקושים ירדו בחדות כשברקע מלחמה. גם הפעילות עם סלינה בארץ נעשתה בתזמון לא אידיאלי, רגע לפני שסלינה התדרדרה ובינתיים גוררת לקבוצת חג'ג' הפסדים. כל זה ברקע לריבית שנוכחת מאוד בדוח רווח והפסד דרך הוצאות מימון שהולכות ועולות.  

אגרות חוב מעידות שהשוק בינתיים מביע אמון באחים חג'ג' ובהנהלה;  קרדיט: טל צ'יקורל

המלחמה יצרה מצב קשה בענף הנדל"ן. אין עובדים, קשה מאוד לסיים פרויקטים, היכולת של החברות למכור דירות ירדה בצורה דרמטית ועלויות הבניה מטפסות

הרכישה של האחים חג'ג' - מסמנים לשוק שהם תומכים

העלייה במניה, התחוללה על רקע 8 עסקאות אותם ביצעו בעלי השליטה בחברה האחים יצחק חג'ג' ויהודה עידו חג'ג. כבעלי הבית בקבוצה יש להניח כי האחים רצו לסמן למשקיעים באופן פומבי, שהם מאמינים בעתיד החברה, שמבחינתם הירידות במניה לא מצודקות, זמניות והמניה תמשיך לעלות

• שדה דב - העסקה הטובה של חג'ג', העסקה הפושרת של המדינה
• האחים חג'ג' חזרו לנהל והמניה זינקה ב-60% - "הרבה התעניינו ברני צים, זו חברה טובה ועסקה טובה"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"קבוצת חג'ג' ערוכה למציאות שבה הריבית מתייצבת והאינפלציה מתרסנת", אומר תמיר אמר, מנכ"ל חג'ג, "יחד עם ההתעניינות הגוברת של יהודים בתפוצות לעשות עלייה בעקבות גילויי האנטישמיות אנחנו בטוחים שהביקושים יתבטאו ברכישות. כדי לתמוך בשטח במציאות הזאת אנחנו נמצאים בעיצומה של מימוש תכנית לבניית 1000 יחידות דיור חדשות באזורי הפריים לוקשיין בתל אביב.

"אני יודע שיש אווירה לא טובה בשוק בטח אחרי מה שקרה לאחר התביעה של לאומי נגד חנן מור אבל, קבוצת חג'ג' אינה קרובה פיננסית למצבה" כך אומר תמיר אמר מנכ"ל חג'ג נדל"ן לביזפורטל. אמר הוסיף - "יש לנו מספיק פרויקטים שמאפשרים לנו לאג"ח עודפים ו/ או להחזיר הון עצמי לקופת החברה, הון עצמי שהושקע כבר בפרויקט וניתן להשתמש בו".  

 

משווי חברה של כ-1.75 מיליארד שקל ל-670 מיליון שקל 

הריבית האפסית והאמונה בכך ששוק הנדל"ן תמיד ימשיך לעלות שלחה את חג'ג' נדל"ן למסע רכישות של קרקעות, פרויקטים למגורים מלונאות ודיור מוגן. אנשי העסקים הממולחים שבמשך שנים ארגנו קבוצות רכישה וביצעו  "אקזיט" בטרם הפרויקט החל, לקחו על כתפי קבוצת חג'ג' נדל"ן חובות עצומים בהיקף של מיליארדי שקלים מהבנקים ומהמוסדיים. חובות שגם כעת למרות שלא בונים - צריכים לעמוד בתנאי המימון.

• הבורסה בעמדת המתנה - מה משקיעים צריכים לעשות?
• ניתוח רבעוני: מכירות הדירות קפאו אבל המניות קרובות לשיא, האם השוק מתעלם מהסימנים?
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• ״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״

הנכסים של החברה הם בפריים לוקיישן וזה היתרון הגדול שלה וכרית הביטחון בעת המשברית הזו. החברה רכשה את מגרשים בשכונת בבלי בתל אביב תמורת 378 מיליון שקל;   קרקע במתחם לודוויפול בדרום תל אביב תמורת 254 מיליון שקל;  מגרש סומייל  הממוקם באבן גבירול וז'בוטינסקי תמורת 121 מיליון שקל; ו-14 דונם במתחם מנדרין בצפון ת"א תמורת 392 מיליון שקל; כמו גם התקשרה באוקטובר 2021 בהסכם עם רשת המלונות סלינה במסגרתו תכננה להקים 30 בתי מלון בישראל בהשקעה כוללת של כ-580 מיליון שקל, אלא שמאז ההשקעה קוצצה לכ-150 מיליון שקל.

היקפי הקרקעות והבנייה מאוד גדולים שיש שיטענו שלא היו צריכים לקנות באותם השנים, אבל הערך של הנכסים האלו שנקנו גם בשנתיים האחרונות, אבל חלקן גם לפני 5 ו-7 שנים, שווה כנראה יותר מהמספרים בדוחות וכן יש רווח עתידי על המכירה שלא מתבטא בספרים.  

 

שוק נדל"ן היוקרה למגורים בקיפאון

החברה דיווחה במחצית הראשונה של 2023 כי מכרה רק שמונה דירות בהיקף כספי של 35 מיליון שקל לעומת 19 דירות בהיקף כספי של 98 מיליון שקל בתקופה המקבילה . יש להניח כי הגופים המוסדיים וביניהם חברת הביטוח הפניקס וקרן הגידור נוקד קפיטל שהשקיעו במניה מאות מילוני שקלים בתקופת הזוהר ומופסדים על הנייר כ-60%, מתחילים לעקוב בדאגה אחרי ההשקעה שלהם, כשגם החוב לציבור כבר מתחיל להדאיג.

חמש סדרות החוב של חג'ג' בסכום כולל של 837 מיליון שקל נסחרות בתשואה ברוטו של 6.5%-9%. התשואות ממש לא מסמנות היסטריה או דיסטרס, ההיפך, הן מסמנות ביטחון בהחזר החוב. ועדיין - זה חוב לא קטן ובתקופה רגישה הזו המרחק בין חוב טוב לאג"ח זבל הוא קצר. צריך גם לזכור שהבנקים עומדים על משמר הקובננטים  ורצים לממש שיעבודים של חברות בהן איבדו אמון, עלויות המימון יותר גבוהות, חברות הנדל"ן נדרשות לשלם  שכר יותר גבוהה לעובדים המיובאים מחו"ל כמו גם צפויות לשלם קנסות בגין איחורי מסירה.

מפל התשלומים אותו הציגה חג'ג' בדוחות של הרבעון השני מצביעה על כך שהחברה תצטרך לשלם בשנתיים הקרובים כ-490 מיליון שקל זאת כאשר בקופתה נותרו בסוף המחצית הראשונה של 2021, 121 מיליון שקל במזומן. החברה רשמה תזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת בסך 153 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2023.

חג'ג' נדלן 0%

חג'ג' אגח ח

חג'ג' אג י

חג'ג' אגח יא 0%

חג'ג' אגח יב 0%

חג'ג' אגח יג

 

מנכ"ל חג'ג' "יכולים להתחיל לאגח עודפים ולהחזיר הון עצמי הביתה"

אמר המנכ"ל מסביר בשיחה שהחברה נמצאת בעליה לקרקע ב-5 פרויקטים חדשים, בהם אמורים להיבנות מעל ל-1,000 יחידות דיור בלב ליבה של המדינה - "בשלושה  בפרויקטים באינשטיין ובבבלי, אנו כבר נמצאים עם היתרי חפירה ודיפון ואנו נמצאים בדרפט ראשון לרישוי בפרויקט של שד"ל".

אבל מדובר בפרויקטים שרק החלו להיבנות איך זה עוזר לכם מבחינה תזרימית ?

"ככל שאנחנו מתקדמים בבנייה, אנחנו יכולים להתחיל לאג"ח את העודפים וגם להחזיר את ההון אלינו הביתה".

השוק השתנה, האם במצב הנוכחי תוכלו להרחיב?

"בדקנו את התשואות, אנו בקשר שוטף עם החתמים ובודקים אפשרות לגיוס  בהמשך. אני מעריך שנוכל לגייס בשוק חוב בתשואה של 8%-9%. יש מספיק עניין בשוק באגרות החוב שלנו". 

אתה לא רואה שינוי בשוק, ברצון של המשקיעים לקבל יותר בטוחות?

"הכל נזיל, אני יכול להגיד שהיום שאצא להנפקה ביומיים הקרובים יהיה ביקוש יפה, אך יתפתח פתאום משהו בצפון והשוק נחסם. חוויתי את זה כבר בעבר אבל השוק מעולם לא נחסם ליותר משבועיים שלושה. צריך למצוא את הסנטימנט הנכון. אנחנו יכולים להמתין שבוע שבועיים ולבצע את הגיוס".

יש אמרה שמגייסים מתי שאתה יכול לא מתי שצריך, מדוע אתה מחכה?

"את צודקת אבל בגלל הערכה שלנו שאנו בתקשורת עם הגורמים הממנים ונקבל כספים על ליווי, אנחנו מרגישים בטוחים. אני גם יכול ללכת לשוק להרחיב את סדרה י"א שם אני יכול לקבל עוד סכום נכבד.

כך או אחרת, המקור העתידי המשמעותי ביותר למזומנים לקבוצה הוא שחרור של עודפים מפרויקטים במקביל להתקדמות הבנייה. על פי ההערכות של החברה בעת פרסום הדוח למחצית, היא יכולה להיפגש עם מיליארד שקל בשנתיים שלוש הקרובות. הבעיה שהנחות העבודה כנראה ישתנו בגלל המלחמה ובינתיים היקף התזרים התפעולי השלישי הוא כ-300 מיליון שקל בשנה ולחברה חוב כולל של 1.8 מיליארד שקל. ועדיין - זה בהחלט המקור העיקרי להמשך:

  מקורות המזומנים העתידיים של החברה

 

חג'ג - מפת הסיכונים והסיכויים

יש פעילים שמניחים שהמדינה צפויה בעתיד הקרוב להכניס את היד עמוק לתוך הכיס בשביל לפצות את פעילי הנדל"ן שנפגעו בטרם הענף יכנס לסחרור. "אם אני שחקן אג"ח ואני צריך לבנות על פיצוי מהמדינה אני 'שוחט' את האג"ח הזה", הסביר פעיל בשוק ההון המקומי, אבל באותה נשימה  הדגיש "האחים חג'ג' יודעים לעבוד, אם משהו יודע לייצר קבוצות רכישה זה הם. יש להם מאגר לקוחות עצום שבכל השנים שהם עבדו עם קבוצות רכישה הם הרוויחו איתם הרבה כסף. הם יכלו כעת לנצל את המאגר למכור להם את הפרויקטים שנמצאים בפריים לוקשיין בהם הם משלמים את המימון ואז להוריד את הסיכון לאפס.

"אך אם הם לא יעשו כלום פוטנציאל ההתדרדרות קיים. סביבת המאקרו קטסטרופאלית. הריבית גבוהה והם מחויבים לתאריכים בפרויקטים כמו גם לתשלום של האג"ח במרץ . אם הם לא ישחררו עודפים מפרויקט MOMA   הם יכולים להיכנס לדיפולט".

חג'ג' לא שוקטים על השמרים, כבר בדוחות האחרונים של המחצית השנייה של 2023 הם ציינו את הדרכים שעומדות בפניהם להכריז כי אין בעיית נזילות למרות סימני האזהרה שהובילו את הדירקטוריון שראה את תזרים המזומנים השלילי של החברה וקיומו של הון חוזר מאוחד שלילי להציג את מכלול אפשרויות המקורות המימוניים. התוצאות האחרונות שדווחו הציגו קיפאון במכירות. קצב המכירות של החברה הוא דירה אחת בשבועיים. הדוחות אותתו על מצוקה פיננסית - בחג'ג' טענו שהכסף שיבטיח את התשלומים השוטפים, יגיע מתקבולים עתידיים ואם לא אז מהנפקות ואם לא אז ממימושים של קרקעות ונכסים - יותר מדי "אם", כשברקע גם המיזם עם סלינה מפסיד. חג'ג' מחקה 3.5 מיליון שקל מההשקעה בסלינה, אבל יש לה השקעה בסדר גודל של 130 מיליון שקל. סיכוי לא קטן שהמחיקות ימשכו לאור הצרות של סלינה והבקשה-דרישה לדחות את החזר החוב שלה כשבמקביל המלחמה מרעה את התוצאות.   

  נכסים בפריים לוקשיין, מצגת של חג'ג'

 

חובות של 1.8 מיליארד שקל, מכירות של דירה בשבועיים; מאיפה יגיע התזרים לכיסוי החוב?

חג'ג' גם מחקה 3.7 מיליון שקל על הלוואה שניתנה לסלינה, מדובר על מחצית מההלוואה שהיתה אמורה להיות מומרת למניות לפי מחיר של 6-8 דולר - פי 20 מהמחיר הנוכחי של סלינה שנמצאת במצוקה פיננסית גדולה. סלינה היא הבעיה הקטנה. מה שהכי מכביד זה קצב המכירות של החברה - 6 דירות ברבעון, דירה בשבועיים. כשזה הקצב ויש לך חובות פיננסים של 1.8 מיליארד שקל ואתה שורף מזומנים בקצב של 300 מיליון שקל בשנה, אתה בבעיה.

ההכנסות מהמכירות בשטח הסתכמו ב-36 מיליון שקל (6 מיליון שקל לדירה). חג'ג' נהנתה בשנים האחרונות מפריחה בשוק דירות היוקרה בתל אביב, השינוי בכלכלה בשנה האחרונה, תפס אותה עם פרויקטים גדולים, והיא כבר מתקשה למכור דירות ב-7-8 מיליון וגם ב-6 מיליון שקל. הנהלת החברה מסבירה שבמקרה הצורך היא תפעיל מאמצים גדולים יותר בשיווק ותוריד מחירים, אך עדיין "היא לא שם".   

תשלום החובות לא יגיע ממכירות שוטפות, אבל יכול להגיע, על פי הדירקטוריון ממימוש נכסים, קרקעות, הנפקות חוב ועוד. בין היתר הדירקטוריון הזכיר שהחברה מכרה 75% משטחי המסחר באינשטיין 33 ו-35 בתל אביב בתמורה ל-385 מיליון שקל. עוד ציין הדירקטוריון את האפשרות לגייס חוב והון בשוק. ואכן מאזן הנכסים בהם מחזיקה חג'ג' מצביע על כך שיש להם מספיק עתודות לייצר מזומן.  מעבר למכירות קרקעות ונכסים מניבים בדיסקאונט, המהווה "כספומט" שעשוי להניב להם מזומן במהירות, חברת חג'ג' יכולה לבצע הנפקת אג"ח חדשה ולהעניק שיעבודים על הנכסים הטובים. העובדה שמחיר המניה עדיין מבטא שווי משמעותי - 670 מיליון שקל מאפשר לחברה לבצע הנפקת זכויות ,לגייס הון ולייצר לחברה נזילות.

הנפקה פרטית מהירה היא גם על הפרק. מדובר במהלך דומה לגיוס הזריז בהיקף של 170 מיליון שקל אותו ביצעה לאחרונה ישראל קנדה. אם חג'ג' יצאו בגיוס הון בעלי השליטה יסמנו לשוק שהם מוכנים להידלדל ולקחת סיכון.

"ארוכה הדרך שלהם לפשיטת רגל, אומנם המצב הפיננסי של החברה  קשה יותר בסביבת המאקרו הנוכחית, אך אני לא רואה שהם הולכים לאבדון, יש להם הרבה שומנים לממש. הם הבינו את האירוע לפני חצי שנה כנראה על רקע המהפכה המשפטית ובגלל שהם אנשים שיודעים לעבוד מהר ומחזיקים נדל"ן בפריים לוקיישן במקומות הכי טובים בתל אביב, הם יוכלו למצוא מספיק אנשים ששוחים כיום בנזילות ומחפשים דירות טובות להשקעה בסביבת האינפלציה הנוכחית. אך אם חג'ג' לא תפעל מהר הנבואה יכולה להגשים את עצמה", אומר פעיל גדול בשוק ההון.