האם מניית רותם שני נסחרת נמוך מדי ועשוייה לעלות?
בתקופה האחרונה, ראינו מימושים חדים אצל יזמיות הנדל"ן. יזמים שרכשו קרקעות במחירי שיא, קיבלו כותרות רבות, מחשש שהמימון הגבוה, שהפך יקר, יאכל להן את כל הרווח היזמי ואולי אף יהפוך פרויקטים מסוימים להפסדיים. רותם שני, היא חברה יזמית צעירה יחסית, שמצאה את הנוסחה הנכונה, להיכנס לעידן הריביות הגבוהות וחשוב מכל, לאחרונה קיבלנו אינדיקציה שסוכריה שמתחבאת במאזנה בדיוק הבשילה.
רותם שני 0% , מתמחה בעסקאות של התחדשות עירונית ובעסקאות קומבינציה. מדובר בסוג עסקאות בהן אין צורך לרכוש קרקעות מראש ובעצם התשלום מומר בשירותי בניה. בעסקת נדל"ן קלאסית היזם רוכש קרקע ולאחר מכן מפתח אותה, מוציא אישורי בניה ובונה. מדובר בתהליך לא קצר, כאשר כבר בשלב הראשון, היזם מוציא כסף מכיסו או לוקח הלוואות לרכישת הקרקע. לעומת זאת, בעסקאות קומבינציה, היזם מתקשר עם בעלי קרקע או בעלי דירות בבניין קיים, בהליך שעלותו הכספית זניחה. היזם מסכם עם בעלי הקרקע, שיבנה עבורם מספר יחידות דיור מסוים ובתמורה משאיר בידיו אחוזים מוסכמים מסך זכויות הבניה. גם בעסקאות התחדשות עירונית, כל בעל דירה ישנה מקבל דירה חדשה ואילו היזם מקבל דירות נוספות לשיווק.
בחודשים האחרונים זינקה הריבית במשק, דבר שהשפיע דרמטית על היזמים הקלאסיים, בדגש על אלו שרכשו קרקעות במחירי שיא. היזמים שהתקשרו בעסקאות קומבינציה או התחדשות עירונית, נשארו כמעט אדישים לשינוי בריבית, מאחר, שהעלות הגדולה עבורם מגיעה רק בסמוך לבניה בפועל. אז יצטרכו לבנות הן את הדירות של בעלי הקרקע המקוריים והן את הדירות שיישארו בידם לשיווק עצמאי. לרוב מבקשים הבנקים המלווים, שהיזם בעסקאות קומבינציה והתחדשות עירונית, יפקיד כ 20% מתקציב הפרויקט כהון עצמי עם תחילת הבניה. הבנקים מבינים שהיזם לא נדרש להכניס כסף לפרויקט עד כה וחשוב להם שגם היזם "ירטיב את רגליו" ולא יגלגל את כל הסיכון אל הבנק. כמובן, אם הנוסחה הזו, הייתה כל-כך פשוטה, כל יזמי הנדל"ן היו משתמשים בה. בפועל מדובר בעסקאות מאוד מסובכות, שכוללות פעמים רבות שכנוע של דיירים ובפעמים אחרות, פרויקטים שתקועים זמן רב, מסיבות שונות.
פרויקטים בחברה
לרותם שני 8 פרויקטים בביצוע, אשר היא צופה להרוויח בגינם (רווח גולמי) כ-186 מיליון שקל. הפרויקטים קטנים יחסית וצפויים להסתיים, בשנתיים וחצי הקרובות. כמו שניתן לראות הפרויקטים כולם הם מהסוג שלא דורש רכישת קרקע מראש:
מקור: מצגת החברה למשקיעים נוב' 22.
בנוסף, לחברה 9 פרויקטים בתכנון, הצפויים להיכנס בשנה הקרובה לביצוע, אחד מהם הוא סוכריה אמיתית שהמתינה זמן רב וכעת החלה להבשיל.
קריית שחקים – פרויקט הדגל
אזור המשרדים של הרצליה פיתוח סובל מנגישות תחבורתית בעייתית. תחנת הרכבת של הרצליה מרוחקת ממנו והפקקים במחלף הסירה מוכרים לכל מי שמתקרב למקום. סיבות אלו ממש הופכות את מתחם קריית שחקים, המתחם בהרצליה שממוקם בין תחנת הרכבת, פארק הרצליה ושדרות שבעת הכוכבים לאחד האטרקטיביים, באזור המרכז.
פעילי שוק ההון פגשו לראשונה את המתחם ברוד שואו של מנרב פרויקטים, ערב הנפקתה ב-2017. מנרב פרויקטים הציגה את חלקה, 25% מתוך שטח של 200,000 מ"ר משרדים, שיושבים על תחנת רכבת, שצפוי להניב רווח של 455-560 מיליון שקל לפרויקט. הבעלות אז התחלקה בין קיבוץ גליל ים 50%, רותם שני 25% ומנרב פרויקטים 25%. במהלך הזמן, מנרב פרויקטים נמכרה לישראל קנדה ולאחים נקש ושינתה את שמה ל-ICR.
כמו שקורה לא מעט בישראל, פיתוח המתחם נתקע, בעקבות ויכוח בין עיריית הרצליה לבין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והפרויקט עבר להמתנה. רותם שני השותפה הונפקה בינתיים בבורסה בתל אביב בסוף 2020 ושתי השותפות שהחזיקו 25% כל אחת, ביקשו להיפרד.
- היום בבורסה: על נייס וחברות השבבים
- בחנו את עצמכם - האם אתם בעניינים? טריוויה שבועית
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אלו המניות שיזכו לביקושים והיצעים בשל עדכון המדדים
לאחר הליך ביניהן נמכרו 25% של ICR לרותם שני תמורת 84 מיליון שקל והאחרונה מיד העבירה את המכר לחברת מבנה. כך שכיום הבעלות היא 25% רותם שני, 25% מבנה ו-50% קיבוץ גליל ים. יש לציין שהעסקה התבצעה בזמן שהפרויקט היה תקוע והוויכוח כך נראה, יכול היה להימשך לנצח.
אז כנראה שנצח זו תקופה מעט מוגזמת, בסופו של דבר רמ"י ועיריית הרצליה, הגיעו להבנות במהלך השנה החולפת, והפרויקט דילג מעל המשוכה הכי גבוהה שלו.
אחרי שנים ארוכות שהמתחם היה תקוע בגלגלי הבירוקרטיה, פתאום הוא יצא לדרך כמו קליע שנורה מלוע של רובה. במתחם צפויים להיבנות 1,650 יחידות דיור למגורים ו-200,000 מ"ר משרדים. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) תשווק 1,000 יחידות מתוך ה 1,650 יחידות דיור שבמתחם. מיד לאחר הסיכומים פרסמה רמ"י מכרז ל-733 יח"ד בו זכתה אביב ייזום, חברה משותפת של מליסרון ואביב בניה. אביב ייזום שילמה עבור הזכויות ל-733 יחידות דיור 1.11 מיליארד שקל, שמשקף מחיר של 1.5 מיליון שקל לקרקע לדירה.
בימים אלו יצא לדרך המכרז השני, כ-250 יח"ד להשכרה לטווח ארוך.
במכרזים של רמ"י יש דרישה לטופס 4 תוך 48 חודשים, מכאן אנו מניחים, שגם המשרדים יצאו לדרך בקרוב וההבטחה תקרום עוד וגידים.
למה הפוטנציאל של המתחם מעניין? בעיקר בשל ההשפעה שלו על החברות המחזיקות במתחם. חברת ענק כמו מבנה הנסחרת בשווי של כ-9 מיליארד שקל תהנה כמובן, מהשפעה חיובית, אולם, עבור חברת רותם שני, הנסחרת בשווי של 225 מיליון שקל, ההשפעה מהותית.
קריית שחקים וההשפעה על רותם שני
כמו שציינו, כל ה-200,000 מ"ר, משרדים נמצאים תחת השותפות של רותם שני 25%, מבנה 25% וקיבוץ גליל ים 50%. מה שווים של שטחי המשרדים?
ב-2017 בעת הנפקתה, ציינה מנרב פרויקטים שהרווח בגינם יגיע ל-455-560 מיליון שקל (חלקה הוא 25% לכן חלקה 114-140 מיליון שקל), ב 2021 מכרה ICR את ה-25% שלה תמורת 84 מיליון שקל ולאחרונה פרסמה רותם שני, שחלקה (25%) ברווח הגולמי של שטחי המשרדים יגיע ל 182 מיליון שקל.
במילים אחרות ניתן לאמוד את חלקה של רותם שני בתחום המשרדים, בטווח של 84-182 מיליון שקל.
בנוסף לכך, אמרנו שישנן עוד 650 יח"ד במתחם. לרותם שני, מלבד החזקתה ב-25% משטחי המשרדים, גם זכויות בעסקת קומבינציה במתחם. במסגרת העסקה, חתמה רותם שני, עם בעלי קרקעות פרטיים, שתבנה 307 יחידות דיור. 145 ימסרו לבעלי הקרקעות המקוריים ואילו 162 יהוו את חלקה של רותם שני וישווקו על ידה. החברה מעריכה כי העסקה תניב לה רווח גולמי של 175 מיליון שקל ורווח לפני מס של 129 מיליון שקל. העסקה האחרונה בה רכשה אביב ייזום את הקרקעות לדירות ב-1.5 מיליון שקל לדירה, מחזקות את ההערכות האלו.
בשורה התחתונה - רותם שני היא יזמית נדל"ן חרוצה. את שנת 2023 היא כבר פתחה עם מספר הודעות עסקיות חיוביות כמו פרויקט חדש וקטן בת"א והגדלת זכויות מרשימה בבית שמש (מ-430 ל-547). הפוטנציאל בפרויקטים בביצוע ובתכנון, לא נעלם לגמרי מעיני המשקיעים. רותם שני, הינה בעלת הון עצמי של 130 מיליון שקל, אך נסחרת לפי 223 מיליון שקל. אולי הסיבה העיקרית לכך נעוצה בעובדה שמתחם קריית שחקים רשום בספרי החברה לפי שווי מגוחך של 2 מיליון שקל בלבד. עם זאת, פוטנציאל הרווח מקריית שחקים, שאנו אומדים ב-250-350 מיליון שקל, הוא מהותי עבור החברה. במיוחד לאור העובדה שהחברה לא נטלה חוב לצורך קבלת הזכויות בקרקע, דבר שמגן באופן יחסי על התממשות הרווח הצפוי. המחיר של החברה כיום, אומנם גבוה מההון העצמי, אך הרווח הצפוי מהמתחם (ומשאר הפרויקטים) הוא משמעותי מאוד עבורה.
- 6.לא לעולם חוסן 31/01/2023 12:31הגב לתגובה זוכי אנחנו יכולים.... רותם שני, פרויקט פינוי-בינוי הגדוד העברי, רעננה. מחירים בש"ח. דירת 2 חד' (50-52 מ"ר): 4.1.2022 - 1,615,000. 18.8.2022 - 2,173,000. 27.12.2020 - 1,890,000. דירת 4 חד' (106-109 מ"ר): 22.12.2021 - 2,606,667. 13.12.2022 - 3,840,000. *נתונים- רשות המיסים נדל"ן.
- 5.קובי שגב הפיל אותנו 30/01/2023 16:31הגב לתגובה זוירדה 70 אחוז מאז. שומר נפשו ירחק
- בן 31/01/2023 15:34הגב לתגובה זושנחשפו עם פיטורי המנכל. אלו לא דברים שניתן לקרוא בדוחות
- תרוצים 03/02/2023 12:05אל תסוב
- 4.בן 30/01/2023 13:33הגב לתגובה זותודה קובי יפה שאתה מצליח בכל מצב שוק לראות את הניירות הזולים והנשכחים
- המליץ על סולגרין 30/01/2023 16:34הגב לתגובה זונשחטה 70 אחוז
- 3.למה מליסרון שילמו כל כך הרבה? היו קונים את רותם שני... (ל"ת)משה 30/01/2023 12:27הגב לתגובה זו
- מליסרון 30/01/2023 20:29הגב לתגובה זוולקנות בכל מחיר בשביל.לשלוט במחירי השוק באיזור.. אי אפשר לקנות את מה שלא למכירה. רותם שני אולי זולה על בנייר אבל להשתלט עליה בפועל יהיה רק בפרמיה גדולה. כי בעלי הבית יודעים להעריך את שווי החברה שאינו משתקף.בבורסה
- 2.לרון 30/01/2023 10:15הגב לתגובה זומחפש ומוצא יהלומים
- 1.יוסי 30/01/2023 09:57הגב לתגובה זולמה מתעסקים במניה חברה שאף אחד לא שמע עליה,,במקום לנתח חברות כמו דלק,,מיטרוניקס שירדו עשרות אחוזים
- דלק גמרה (ל"ת)טל 30/01/2023 21:34הגב לתגובה זו
- עצות אחיתופל 30/01/2023 16:36הגב לתגובה זווירדה 70 אחוז
חיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסףברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות
ג'י סיטי רכשה 7.7% ממניות סיטיקון בפרמיה של 36% על המחיר בשוק ותפרסם הצעת רכש מלאה; המניה קפצה ביום ההודעה אך נפלה ב-11% לאחר שחברת הדירוג מעלות הכניסה את החברה למעקב עם השלכות שליליות בשל חשש לעלייה במינוף ולשחיקה בפרופיל הפיננסי
ביום שני הודיעה ג'י סיטי ג'י סיטי 0% , שבשליטת חיים כצמן, על רכישת 7.7% ממניות הבת הפינית סיטיקון (Citycon), תמורת 56.75 מיליון אירו במחיר של 4 אירו למניה, פרמיה של כ-36% על המחיר בשוק ערב ההצעה (ג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות). בעקבות העסקה עלתה אחזקתה ל-57.4%, ובשל כך היא מחויבת לפי החוק הפיני להגיש הצעת רכש מלאה לכלל בעלי המניות במחיר שלא יפחת מהמחיר ששולם. היקף העסקה הפוטנציאלי, אם תתקבל ותושלם במלואה, נאמד בכ-312 מיליון אירו (כ-1.4 מיליארד שקל).
ג'י סיטי ציינה בדיווח כי הרכישה משקפת דיסקאונט של 44% על ההון העצמי של סיטיקון, וכי היא צפויה להביא לגידול של כ-171 מיליון שקל בהון העצמי שלה ולשיפור ב-FFO, עם "השפעה זניחה על שיעור המינוף" והמשקיעים הריעו. ביום ההודעה קפצה המניה בכ־7%, אך עד סוף השבוע חזרה לאחור, כאשר היא נופלת בכ-11% ביום המסחר האחרון אל מתחת למחיר שבו נסחרה לפני ההודעה. הירידות הגיעו זמן קצר לאחר שחברת הדירוג מעלות (S&P) הכניסה את דירוגי החברה לרשימת מעקב עם השלכות שליליות. אגרות החוב של החברה סיימו גם הן בירידות, ובלטה לשלילה סדרה יד' ג'י סיטי אגח יד 0% שירדה ביותר מ-8%.
מתוך הדוח של מעלות
בין דיסקאונט להזדמנות ומה רואה השוק
מהלך הרכישה יצר ניגוד מעניין. מצד אחד, ג'י סיטי רכשה מניות מתחת לשווי בספרים, מהלך שמחזק את ההחזקה החשבונאית ויוצר "תחתית" (לפחות זמנית) למחיר המניה של סיטיקון, שעלתה בכ-35% ונסחרת קרוב למחיר ההצעה. מהצד השני, העסקה בוצעה בפרמיה של יותר מ-35% על מחיר השוק ערב העסקה, כלומר, החברה שילמה הרבה יותר ממה שהשוק חושב ששווה הנכס, בטענה שהיא מכירה את שווי הנדל"ן טוב ממנו.
בפועל, המהלך הקפיץ את השווי של אחזקת ג'י סיטי בסיטיקון באופן חשבונאי, אך זהו שיפור שמבוסס על השערוך הפנימי של המניה, לא על תזרים או מכירה בפועל. השוק, לעומת זאת, עדיין מעריך את הנכסים בזהירות רבה, כאשר מניית סיטיקון נסחרת קצת מתחת ל-4 אירו, כמעט אותו מחיר כמו הצעת הרכש, מה שמעיד על ספקנות בנוגע לשווי האמיתי של הנכסים.
- ג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות
- ג'י סיטי: ה-NOI עלה ב-7.3%, ה-FFO מהנדל"ן המניב עלה ב-24.7% ל-116 מיליון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הודעת הדירוג: מינוף גבוה ושחיקה בפרופיל הפיננסי
שלושה ימים לאחר ההודעה, מעלות עדכנה כי דירוג ג'י סיטי וסדרות האג"ח שלה הוכנסו למעקב (CreditWatch) עם השלכות שליליות, בשל חוסר ודאות סביב היקף ההיענות להצעת הרכש והשלכותיה על הנזילות ועל הסיכון הפיננסי. בדוח נכתב כי אם ההצעה תמומש במלואה, יחס המינוף (חוב להון עצמי מתואם) עלול לעלות לרמה של 70%-75%, בניגוד למהלכים שעשתה לאחרונה החברה כדי להוריד את המינוף, רמה שתשקף "שחיקה בפרופיל הפיננסי של החברה".
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהיום בבורסה: על נייס וחברות השבבים
הדירוג של S&P, התיקון בוול סטריט ביום שישי, הבעיה הגדולה של חברות התוכנה ומה יקרה במניות הארביטראז'? וגם - עונת הדוחות מעלה הילוך - מי צפויות לדווח?
השבוע הקודם ננעל במחזור ענק של כ-13.4 מיליארד שקל השני בגובהו אי פעם, שלב הנעילה (החדש) רשם מחזור של כ-9.4 מיליארד שקל על רקע עדכון המדדים החצי-שנתי. במסגרת העדכון הצטרפו למדד ת״א-35 מניות מגדל ביטוח מגדל ביטוח 0% ונקסט ויז׳ן נקסט ויז'ן 0% , בעוד שמניות החברה לישראל חברה לישראל 0% ואנרג׳יאן אנרג'יאן 0% הועברו למדד ת״א-90. המהלך גרם לתנודתיות גדולה במיוחד בשתי האחרונות, בעיקר לאחר הצניחה במניית איי.סי.אל איי.סי.אל 0% ובמניית בעלת השליטה בה - החברה לישראל - בעקבות הפשרה עם המדינה סביב זיכיון ים המלח. בצל המחזור החריג, חמישי סגר שלילי: ת"א 35 ירד ב-0.45% ות"א 90 איבד 1.1%. עם זאת, מגזר הפיננסים היה חיובי כשמדדי הבנקים והביטוח עלו ב-1.1% כל אחד בעוד שמדד הנדל"ן ירד ב-1.3% ומדד הנפט והגז עלה קלות ב-0.3%.
בסיכום שבועי - שבוע המסחר הראשון של נובמבר נפתח חיובי, בהמשך לסנטימנט האופטימי של החודש שעבר, על רקע ההתקדמות בהסכם הפסקת האש והציפיות להפחתת ריבית בהחלטת בנק ישראל הקרובה. מדדי המניות המובילים סיימו את השבוע בעליות - ת״א 35 עלה בכ-1.9% ת״א 125 הוסיף כ-1.5%. מגזר הביטוח בלט עם זינוק של כ-8.3%, ת״א נפט וגז התחזק בכ-3.7%, והבנקים עלו כ-1%, זה למרות הצהרה של שר האוצר סמוטריץ' על בחינת מס ייעודי על רווחי הבנקים אמירה שגרמה להכבדה על מניות הבנקים בסוף השבוע - "לא ייתכן שלאומי הגיע לשווי 100 מיליארד על חשבון הציבור"בעוד בוול סטריט כבר מסכמים ביצועים של סקטורים בתל אביב עונת הדוחות רק בתחילתה. בשבוע שעבר זכורים לנו דוחות טבע 0% ו- נובה 0% שהתוצאות שלהן גרמו לתנודתיות גבוהה, טבע לכיוון מעלה עם עקיפה של הציפיות ועדכון תחזית, נובה עם ביצועים קצת מעל הציפיות ותחזית שמרנית שדרדרו את המניה. גם השבוע מצפים לנו דוחות בעיקר מסקטורי האנרגיה מתחדשת, שבבים ו-IT. מהחברות שדיווחו על מועד הגשת התוצאות ניתן לצפות לדוחות של החברות הבאות:
מחר: משק אנרגיה, טאואר, קמטק, נקסטויז'ן, קופיוג'ן ולייבפרסון,
בשלישי - אלעל, הבורסה, בזק, אמות, וברייסנוויי.
ברביעי - אייסיאל, אנלייט, אנרג'יקס, תורפז, מבנה, פריון, מטריקס, גילת ולוינשטיין
בחמישי ידווחו נייס וספיינס.
המניות הדואליות עם פער ארביטראז' שלילי של 0.4%. בשלב מסוים בשישי זה כבר היה במינוס 1%, אבל בשעות האחרונות של המסחר היה תיקון למעלה. מניית נייס 0% צפויה לרדת בכ-3%, כשהחשש מה-AI רק הולך וגדל. נייס ירדה מתחילת השנה ב-27% ואיבדה בחמש שנים - 50%. היא נסחרת על פי קונסנזוס האנליסטים במכפיל רווח של 10 לשנה הנוכחית ומכפיל רווח של 9 לשנה הבאה. אין הרבה חברות תוכנה צומחות שנסחרות במכפילי רווח כאלו, וגם לא היה בעבר.
- איי.סי.אל נפלה 15%, חברה לישראל איבדה 14%; מחזור המסחר - 13.4 מיליארד שקל
- היום של טבע, ומה עוד קרה בבורסה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מצד אחד, יש שרואים בזה הזדמנות נהדרת. מצד שני, יש כאלו שזוכרים ש"מר שוק" יודע הכל. אולי הוא יודע שאזהרת רווח או הנמכת ציפיות בדרך. כלומר, מה שנראה הזדמנות יכול להיות המחיר האמיתי כי התחזית תרד. ולמה שהיא תרד? כי החברה נמצאת בשוק מאוד מאוים על ידי ה-AI.
