IBI: הביקוש למשרדים בהייטק יגבר על העלאת ריבית ההיוון בנדל"ן מניב
לפי בית ההשקעות IBI, בחברות הנדל"ן המניב הנסחרות בת"א, הטוב שבגורמים המקומיים עולה על הרע שבגורמים הגלובליים. "עליית התשואות והצפי להעלאות ריבית פגעו בחברות הנדל"ן המניב כאשר מדד ת"א-מניב ישראל 1.57% ירד בכ-5% בשבוע האחרון. ההיגיון שלא להחזיק נדל"ן מניב בעולם של ריבית עולה עושה שכל", כותב נדב ברקוביץ, אנליסט הנדל"ן של IBI, "אולם אנו מעריכים כי הוקטור השלילי של עליית הריבית בשנה הקרובה בישראל, קטן יותר נכון להיום, מהוקטור החיובי של עליית דמי השכירות והביקוש ללוגיסטיקה ומשרדים (קלאס A) על ידי חברות ההייטק".
"כמו שבכל הסקירות השנים האחרונות דיברנו על שערוכים חיוביים ומחזורי חוב שתורמים ישירות ל-FFO של החברות, כך ההשפעה ההפוכה בעולם של ריבית עולה", הוא מזכיר. לשם חישוב שווי נכסי הנדל"ן משתמשים השמאים בשיעור היוון, שהוא הריבית בשוק בתוספת מרווח אשר מורכב מצפי לשיפור בדמי שכירות, חוב, ביצועי הנכס, השוואה לנכסים אחרים ומרכיבים נוספים. ברקוביץ בחן מספר סקירות ומחקרים בארצות הברית ומצביע בין היתר על מחקר של CBRE לפיו הורדות הריבית בעולם משנת 1990 מתורגמות באופן ישיר להורדת שיעורי ההיוון.
"אבל ההשוואה הנכונה יותר היא לראות את המרווח בין התשואה לשיעור ההיוון כאשר ידוע ששיעורי ההיוון מגיבים באיחור לשינוי בתשואה", הוא מציין. "במידה וישנו מרווח שלילי בין השניים, המשמעות היא שהתשואה לאג"ח 10 שנים גבוהה יותר משיעור ההיוון ובהסתכלות ארוכה יותר, שיעורי ההיוון צריכים לעלות". כך ברקוביץ מפנה את תשומת הלב למרווח מול שיעורי ההיוון בנכסי מגורים (מולטי-פמילי) בארצות הברית כאשר המרווח הממוצע משנת 1986 מסתכם לכ-2.15% ולאחר המשבר הפיננסי ב-2008, עלה לרמות של כ-3.15%.
כמו כן הוא כותב כי "בשנת 2018, כאשר החלו עליות הריבית בארצות הברית, המרווח החל להצטמצם עם עליית התשואות (אך ללא שינוי משמעותי בשיעורי ההיוון) עד לממוצע ארוך הטווח אך לאחר שינוי המגמה והורדת הריבית שוב לרמה אפסית, עלה המרווח שוב לרמות של כ-3%. הגרף גם כולל תחזית קדימה לשנים 2021-2026 בה המרווח הממוצע ירד לרמה של 2.29%"
- ״צריך להישאר מציאותיים; השוק אצלנו מתומחר על מלא״
- הבנקים יקרים? IBI סבורים שיש עוד 22% אפסייד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"בישראל, נכון לעכשיו, אין אינפלציה גבוהה ובהתאם, צפי העלאת הריבית לשנה הקרובה הוא כ- 0.75% (לפי שוק התלבור)", ברקוביץ ממשיך ומפרט. "בהסתכלות היסטורית, עדיין מדובר על ריבית נמוכה וגם חצי אחוז העלאה, לא אמור לשנות את התמחורים בצורה דרמטית. בנוסף, חשוב לזכור כי החוזים של חברות הנדל"ן המניב צמודים למדד. כך שדמי השכירות יקטינו את הפגיעה בעליית שיעורי ההיוון".
בהקשר זה הכותב ערך השוואה בין שני נכסים זהים, בראשון ישנה הצמדה לאינפלציה של 5% בשנה ובשני אין. בשני הנכסים שיעור ההיוון בעוד שנה עלה ב-0.25% בהשוואה, כאשר בנכס עם החוזה צמוד לאינפלציה, אין פגיעה בעוד בנכס 2 ישנה ירידה של 4.8%.
בורסה, משקיעים (AI)להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה
על הקשר בין בורסה למחירי הדירות, על הצעירים שעושים מכה בבורסה וחזרה למפולת של 2008-2009
הגאות בבורסות בשנים האחרונות, במיוחד בוול סטריט, יצרו רווחים גבוהים למשקיעים, לרבות המוני משקיעים צעירים. זו תופעה עולמית, וזה גם בארץ - מאות אלפי ישראלים משקיעים ישירות במניות בבורסות, חלק גדול מהם צעירים. הם אגב, כמעט ולא משקיעים בארץ, בעיקר בוול סטריט. הצעירים האלו מכירים רק שוק עולה, הרווחים שלהם עצומים - דמיינו צעיר שנכנס לשוק לפני 5 שנים. סיכוי טוב שהוא הכפיל את כספו - זה מה שקרה בנאסד"ק וב-S&P.
בפועל, רבים עשו הרבה יותר מהכפלת הכסף. אם הם הלכו על המניות הדומיננטיות ועל שבבים זה רווח של פי 3-4, אבל גם אם נסתפק בממוצע, זה רווח מרשים שיוצר מגמה חדשה של הזרמת כספים לבורסה. ההזרמה השוטפת מגיעה גם מהסיפורים בשטח - כשאנשים רואים כמה הם יכלו להרוויח על אנבידיה, על מניות השבבים, על נטפליקס, על מניות הקוונטים ועוד מאות דוגמאות, הם מתפתים. אנחנו רוצים להרוויח, אנחנו גרידיים. הסיפורים האלו מגרים אותנו להזרים כספים. אף אחד לא זוכר את הכישלונות בדרך, זוכרים את המניות שעשות מאות אחוזים וזה מייצר הזרמה שוטפת גדולה לשווקים שבעצמה מייצרת עליות שערים.
אותו צעיר שרואה שיש רווחים עצומים מגדיל באופן שוטף את ההשקעה במניות. זה מבחינתו הגיל שבו הוא צריך להשקיע כמה שיותר בבורסה, וזה נכון מבחינה תיאורטית.
השאלה אם התיק שלו מפוזר או אם יש מרכיב אג"ח משמעותי, פחות רלבנטית לצעירים שחוסכים לזמן ארוך - אבל רוב הצעירים לא מבין את המשמעות של חיסכון לטווח ארוך. הם שקועים עד צוואר במניות, ולא מפנימים שהשוק גם יכול לרדת חזק, אחרת חלקם היו אולי מגוונים את התיק. נזכיר כי זה בסדר גמור ואפילו נכון להשקיע במניות בשיעור מאוד גבוה, אבל כל עוד יודעים שבדרך יהיו ירידות. הטווח הארוך מאפשר למשקיעים צעירים להגיע לתיקון באם תהיה מפולת, ולכן מבחינה תיאורטית הם צריכים להיות במרכיב גדול של מניות.
- בורסת תל אביב משיקה שלושה מדדים חדשים ומעדכנת את מדדי הדגל
- המחקרים שחושפים איך אפליקציות המסחר הורסות את תיק ההשקעות שלכם
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמה מבין המשקיעים הצעירים מבין את זה? כמה מהם לא ישנה את תיק ההשקעות כשתגיע קריסה ויגיד "מה זה משנה אני חוסך ל-30 שנים?". כנראה שהרוב יממש. טבע האדם הוא גרידיות בעליות ופחד גדול בירידות.
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגחלל עולה 8%, נור אינק ב-13%; מדדי ת"א בירוק
המדדים בת"א נסחרים בעליות בהובלת הסקטורים הרגישים לריבית - נדל"ן ואנרגיה מתחדשת, שבולטים היום לחיוב; נתוני המאקרו מחזקים את האפשרות להורדת ריבית בפגישה הבאה של בנק ישראל
עליות של עד 1.1% בבורסה ברקע חדשות משמעותיות: שר האוצר האמריקאי, סקוט בסנט, אמר הבוקר כי ארצות הברית וסין הגיעו למסגרת מוסכמת לקראת הסכם סחר, שתידון ותקבל חותמת רשמית רק במפגש הקרוב בין הנשיא דונלד טראמפ לנשיא סין שי ג’ינפינג. בבסיס ההבנות עומדים נושאים רגישים כמו ייצוא טכנולוגיה, סחר במתכות ומינרליים נדירים, פנטניל, ורכישות חקלאיות, תחומים שהיו בלב המחלוקת בין שתי הכלכלות הגדולות בעולם. לפי בסנט, השיחות היו “בנויות, רחבות היקף ומוצלחות במיוחד”, מה שמעיד על רצון הדדי להתקרבות אחרי תקופה ארוכה של מתיחות.
עם זאת חשוב לסייג כי גם בעבר אמרו לנו שיש התקדמות בהסכם הסחר בין ארה"ב לסין ולבסוף כל מה שהסכימו עליו הצדדים הוא דחייה של הדד ליין. בכל מקרה, ההתקדמות היא חדשות טובות, וזה גם יבטא ככל הנראה פתרון בתחום השבבים לטובת השחקניות בתחום, גם החברות הישראליות. הרחבה: שר האוצר האמריקאי: ארה"ב וסין הגיעו למסגרת הסכם סחר - הפרטים יידונו בפסגה בין טראמפ לשי
חזרה לשוק המקומי אך עדיין בהקשר של טראמפ, עם הדרישה האחרונה שלו מחמאס, לפיה על ארגון הטרור להחזיר בתוך 48 שעות את גופות החטופים המתים או “יגיעו פעולות מצד מדינות המעורבות”, נפתח פתח למכשול אפשרי בכל תהליך התקדמות הזה. הדרישה הזו מצביעה על מתיחות במחויבות של חמאס לשלב הבא, וגם אם יש מעט התקדמות, ההתעקשות מעלה סימני שאלה בנוגע לנכונותה להיכנס להסכם רחב יותר. במילים אחרות, אי הוודאות עדיין שוררת בהקשר של הגזרה הדרומית. ובאותו נושא, גם הגזרה הצפונית לא רגועה כאשר בסוף השבוע עלו דיווחים על תקיפות בלבנון.
אחד הנעלמים במשוואה של המשקיעים הוא האם הריבית תרד בהחלטה הקרובה. בעוד שמרבית הנתונים תומכים בהורדת ריבית כבר בנובמבר, נכון להיום עדיין יש אי וודאות סביב המלחמה. מה שכן, עבור הישראלים המלחמה בעזה לא השפיעה יותר מדי על הרגלי הצריכה של הישראליים, ולכן בעת היציאה מהמלחמה לא נראה שיש גל ביקושים שמגיע אחריה. על פי הסקירה השבועית של לידר, נתוני כרטיסי האשראי לא מראים עלייה חדה בצריכה, מכירות הדירות נותרו ברמה נמוכה, והתחזיות לצמיחה ממשיכות להיות מתונות, סביב 3.8% בלבד לשנת 2026. בלידר מציינים כי כוח הקנייה של הציבור נפגע מהעלאות המע"מ והקפאת השכר, ולכן גם אם יופיע גל ביקוש, הוא צפוי להתמקד בעיקר בתיירות לחו"ל ולא בצריכה מקומית. בהיעדר אינפלציית ביקושים מובהקת, הסביבה המאקרו כלכלית תומכת בהמשך הורדות ריבית בחודשים הקרובים.
- הדולר יורד מול השקל; איזה מטבעות התחזקו הכי הרבה מולו מתחילת השנה?
- חברה לישראל עלתה 5%, חלל נפלה 10.5%; סגירה חיובית בת"א
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עוד בהקשר הריבית זה שוק התעסוקה. הנתונים מצביעים על ירידה של 7.2% לעומת אוגוסט, בעיקר בקרב נשים וצעירים כשהשיפור נזקף לחזרת מפוטרי הקיץ לעבודה ומההכרה בזכאות לחל"ת ממבצע "עם כלביא"; אבל בשירות התעסוקה מזהירים: חזרת המילואימניקים עלולה לשנות את המגמה. שוק העבודה מאפשר לבנק ישראל עוד מרווח תמרון מספר דורשי העבודה ירד בספטמבר ב-7.2% - בעיקר בקרב נשים וחרדים
