מניבים ריט צופה FFO של 74-75 מיליון שקל ב-2021
מניבים ריט קרן הריט - מניבים ריט מחיקה ב-15 נכסים בשטח כולל של 207 אלף מ"ר וכ-38 אלף מ"ר שטחי חניה. סך שווי נכסי הנדל"ן המניב ליום 30 ביוני 2021 עומד על 1.87 מיליארד שקל וההון העצמי מסתכם לסך של כ-1.2 מיליארד שקל.
הקרן מדווחת כי דמי שכירות הסתכמו ברבעון השני ב-30.1 מיליון שקל, צמיחה של 7.2%, לעומת הכנסות של 28.1 מיליון שקל ברבעון השני של שנת 2020. הגידול בהכנסות נובע בעיקר מתחילת ההנבה של מגדל מניבים בכפר סבא ומגידול בשיעורי התפוסה בנכסי החברה.
הכנסות החברה מדמי שכירות במחצית הראשונה של שנת 2021 הסתכמו ב-59.1 מיליון שקל, צמיחה של 10.2%, לעומת הכנסות של 53.6 מיליון שקל במחצית הראשונה של שנת 2020. הגידול בהכנסות המחצית הראשונה נובע בעיקר מהנבה מלאה של נכסי להבים והנכס ברעננה, גידול בהכנסות השכירות והניהול באתרי החברה והנבה לראשונה של מגדל מניבים בכפר סבא.
ה-NOI ברבעון השני הסתכם ב-27.4 מיליון שקל, גידול של 5% לעומת NOI בסך של 26.1 מיליון ברבעון השני של שנת 2020. ה-NOI במחצית הראשונה של שנת 2021 גדל ב-8.3% והסתכם ב-53.8 מיליון, לעומת NOI בסך 49.7 מיליון במחצית הראשונה של שנת 2020.
- תשואה שנתית של 10% - האם קרן מניבים ריט מעניינת?
- מניבים ריט: ה-NOI גדל ב-19% לכ-218 מיליון שקל ב-2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
Same Property NOI - ברבעון השני של שנת 2021 הסתכם ב-27.4 מיליון שקל, גידול של 5% לעומת NOI בסך 26.1 מיליון ברבעון השני של שנת 2020. ה-Same Property NOI במחצית הראשונה של 2021 גדל ב-4.3% והסתכם ב-28.1 מיליון לעומת Same Property NOI בסך של כ-27 מיליון במחצית הראשונה של שנת 2020. נתון זה אינו כולל את נכסי עסקת להבים והנכס ברעננה אשר הניבו באופן חלקי ברבעון השני של שנת 2020.
שיעור התשואה המשוקלל הנגזר מהנדל"ן להשקעה המושכר של החברה (בגילום שנתי) עומד על כ- 7.2%, ואילו עלות החוב המשוקללת של החברה הינה כ- 1.57% (צמוד מדד) המבטאים פער ריביות של כ-5.6%.
ה-FFO הריאלי ברבעון השני של שנת 2021 הסתכם ב-18.8 מיליון שקל, לעומת 19.1 מיליון ברבעון השני שנת 2020. ה-FFO הריאלי במחצית הראשונה של שנת 2021 הסתכם ב-37 מיליון שקל, לעומת 36.3 מיליון במחצית הראשונה שנת 2020.
- יו״ר סלע נדלן: “בחודש האחרון הביקושים בבית מאני חזרו. חברות מאוד חזקות במחירים יפים"
- אחרי ההייפ, המשקיעים באקסונז' מופסדים בעשרות אחוזים
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- המחקרים שחושפים איך אפליקציות המסחר הורסות את תיק ההשקעות...
עסקאות בולטות והשבחת נכסים
במהלך המחצית הראשונה של 2021, חתמה מניבים על הסכמי שכירות בהיקף של למעלה מ-5,000 מ"ר במגדל מניבים בכפר סבא. בין השוכרים החדשים ששכרו שטחי משרדים נמנים ריג'ס (Regus) ישראל מקבוצת IWG (הפועלת בתחום חללי העבודה המשותפים) אשר שכרה קומת משרדים בשטח של כ-2,100 מ"ר ל-6 שנים עם אפשרות הארכה ל-6 שנים נוספות;
החברה פועלת להתקנת מערכות פוטו וולטאיות על גגות חלק מנכסיה, על מנת להגדיל את ההכנסות מהנכסים ולמקסם את התועלת מהם. עד כה הותקנו על גגות שישה מנכסי החברה מתקנים פוטו וולטאים בהספק כולל של כ-1,700 קילו וואט שצפויים להניב NOI שנתי בסך כ-1 מיליון שקל.
השפעת משבר הקורונה על תוצאות החברה ויכולתה לעמוד בהתחייבויותיה הייתה שולית - במהלך המחצית הראשונה של שנת 2021. הדבר נובע מתמהיל פורטפוליו הנכסים של החברה, הכולל שיעור נמוך של שטחי מסחר (כ-5%) ושיעור גבוה של נכסים בשימוש לוגיסטיקה ותעשייה (כ-57%), וכן בזכות איתנותה הפיננסית, הבאה לידי ביטוי בשיעור המינוף הנמוך שלה (שיעור המינוף נטו הינו 34% ליום 30.6.21) והעובדה שכ-95% מנכסי הנדל"ן שברשותה אינם משועבדים. בהתאם לכך, לא חלה פגיעה בהכנסות החברה ברבעון השני של 2021, והפגיעה בהכנסות החברה ברבעון הראשון של 2021 הסתכמה בכ-300 אלף ש"ח בלבד.
תחזית NOI ו-FFO לשנת 2021
אומדן ה- NOI הצפוי מהפעלת הנכסים הקיימים לשנת 2021 עומד על 108 מיליון שקל. אומדן ה- FFO הריאלי הצפוי מהפעלת אותם נכסים לשנת 2021 הינו 74-75 מיליון שקל. כמו כן צופה החברה, כי תחלק דיבידנד בסך של כ-50-55 מיליון שקל בגין שנת 2021. ביום 11 באוגוסט 2021 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 27 מיליון שקל בגין המחצית הראשונה של 2021.
ה-NOI השנתי הצפוי מנכסי החברה בתפוסה מלאה, כולל מגדל מניבים, הינו 135-138 מיליון שקל. ה-FFO הצפוי בהתאם הינו 102-105 מיליון שקל.
הציבור מטומטם, אז הציבור משלם - 0.8% על פוליסת חיסכון שקלית של חברות הביטוח
אם חשבנו שהעושק של חברות הביטוח בפוליסות החיסכון מסתיים במסלולים על ה-S&P שם הם כנראה ניצלו את הנהירה הציבורית לאפיקים האלה, התבדינו. גם באפיק השמרני ביותר - הפוליסה השקלית הדפוס הזה ממשיך. זה אמור להיות מסלול סולידי שנותן לחוסכים יציבות, נזילות וביטחון, אבל בפועל הוא מכרה זהב בשביל חברות הביטוח ותשואת זבל לחוסכים. מדובר במוצר שמנוהלים בו למעלה משני מיליארד שקל מכספי הציבור, עם דמי ניהול שמגיעים עד ל-0.8% בשנה על השקעות שאין בהן כמעט ניהול ויש להם תחליפים באפס דמי ניהול - קרנות כספיות הן בדמי ניהול של כ-0.15%-0.2% והן מוצר עדיף שמספק תשואה טובה יותר, ופיקדונות בנקים עם אפס דמי ניהול ומק"מים גם עם אפס דמי ניהול, אך עם עמלת קנייה ומכירה (של 0.05% עד 0.1%). כל המוצרים האחרים נתנו בנטו יותר במבט לאחור ועם עלויות נמוכות יותר. איך אתם הייתם קוראים לזה? ניצול, עושק, שוד, אולי אפילו גניבה?
צריך להגיד שזה חוקי. חברות הביטוח פועלות בהתאם לחוק, אם החוק מאפשר אז הן נכנסות לשם, אבל שלא יתפלאו אחר כך שהן בהדרגה הופכות לשנואות - הבנקים "זכו בצדק" בטייטל של הגופים השנואים במדינה, אבל חברות הביטוח מתקרבות לשם בצעדי ענק עם ביטוחים יקרים, דמי ניהול מופרזים וניצול של חוסר הידע של הציבור. לא הוגן ולא הגון, אבל טוב לכיס - חברות הביטוח בשנת שיא ברווחים וזה מתבטא בזינוק במניות בבורסה.
ובחזרה למוצר השקלי. מוצר פשוט עם הרבה תחליפים. פוליסת חיסכון שקלית היא הפוליסה הסולידית ביותר, אמורה להניב תשואה חסרת סיכון. הסיכון מגיע ממקור אחר לגמרי - מדמי הניהול.
במרכז התמונה נמצאת הראל, היא מנהלת כ-727 מיליון שקל במסלול השקלִי וגובה עליו 0.76% דמי ניהול. מדובר בכ-5.5 מיליון שקל שנגבים מדי שנה מהחוסכים על השקעה שהניבה 4.5% בשנה האחרונה, מתחת לתשואה של קרנות הכספיות, רק שבקרנות הכספיות זה הנטו. בפוליסה צריך לתת 0.76% להראל וזה משאיר סדר גודל של 3.75%.
- הקרן המכניסה ביותר בישראל - הנה הסיבה (השלילית) שאף אחד לא עוזב אותה
- תביעת הדיבה של היזם נדחתה: הדיירים זעמו - ובצדק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כל הפוליסות חיסכון הן בסביבה דומה של תשואה נטו - מתחת למכשירים האחרים, הראל היא לא היחידה, אבל היא הגדולה ביותר.
בדקנו את כל הגופים -התשואה הממוצעת בפוליסות השקליות עומדת על כ-4.5% ברוטו לשנה ואם ננכה מזה את דמי הניהול - שנעים סביב 0.7%-0.8% - נשאר עם תשואה של כ-3.7% בנטו. הפיקדונות בתקופה הזו הניבו מעל 4% (ועד 4.4%), הקרנות הכספיות כ-4.5%.
חוץ מהראל שהיא הגדולה ביותר, יש פוליסה למגדל שגובה דמי ניהול של 0.78%, הפניקס 0.74%, ו-כלל עם 0.72%.
הציבור מטומטם, אז הציבור משלם - 0.8% על פוליסת חיסכון שקלית של חברות הביטוח
אם חשבנו שהעושק של חברות הביטוח בפוליסות החיסכון מסתיים במסלולים על ה-S&P שם הם כנראה ניצלו את הנהירה הציבורית לאפיקים האלה, התבדינו. גם באפיק השמרני ביותר - הפוליסה השקלית הדפוס הזה ממשיך. זה אמור להיות מסלול סולידי שנותן לחוסכים יציבות, נזילות וביטחון, אבל בפועל הוא מכרה זהב בשביל חברות הביטוח ותשואת זבל לחוסכים. מדובר במוצר שמנוהלים בו למעלה משני מיליארד שקל מכספי הציבור, עם דמי ניהול שמגיעים עד ל-0.8% בשנה על השקעות שאין בהן כמעט ניהול ויש להם תחליפים באפס דמי ניהול - קרנות כספיות הן בדמי ניהול של כ-0.15%-0.2% והן מוצר עדיף שמספק תשואה טובה יותר, ופיקדונות בנקים עם אפס דמי ניהול ומק"מים גם עם אפס דמי ניהול, אך עם עמלת קנייה ומכירה (של 0.05% עד 0.1%). כל המוצרים האחרים נתנו בנטו יותר במבט לאחור ועם עלויות נמוכות יותר. איך אתם הייתם קוראים לזה? ניצול, עושק, שוד, אולי אפילו גניבה?
צריך להגיד שזה חוקי. חברות הביטוח פועלות בהתאם לחוק, אם החוק מאפשר אז הן נכנסות לשם, אבל שלא יתפלאו אחר כך שהן בהדרגה הופכות לשנואות - הבנקים "זכו בצדק" בטייטל של הגופים השנואים במדינה, אבל חברות הביטוח מתקרבות לשם בצעדי ענק עם ביטוחים יקרים, דמי ניהול מופרזים וניצול של חוסר הידע של הציבור. לא הוגן ולא הגון, אבל טוב לכיס - חברות הביטוח בשנת שיא ברווחים וזה מתבטא בזינוק במניות בבורסה.
ובחזרה למוצר השקלי. מוצר פשוט עם הרבה תחליפים. פוליסת חיסכון שקלית היא הפוליסה הסולידית ביותר, אמורה להניב תשואה חסרת סיכון. הסיכון מגיע ממקור אחר לגמרי - מדמי הניהול.
במרכז התמונה נמצאת הראל, היא מנהלת כ-727 מיליון שקל במסלול השקלִי וגובה עליו 0.76% דמי ניהול. מדובר בכ-5.5 מיליון שקל שנגבים מדי שנה מהחוסכים על השקעה שהניבה 4.5% בשנה האחרונה, מתחת לתשואה של קרנות הכספיות, רק שבקרנות הכספיות זה הנטו. בפוליסה צריך לתת 0.76% להראל וזה משאיר סדר גודל של 3.75%.
- הקרן המכניסה ביותר בישראל - הנה הסיבה (השלילית) שאף אחד לא עוזב אותה
- תביעת הדיבה של היזם נדחתה: הדיירים זעמו - ובצדק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כל הפוליסות חיסכון הן בסביבה דומה של תשואה נטו - מתחת למכשירים האחרים, הראל היא לא היחידה, אבל היא הגדולה ביותר.
בדקנו את כל הגופים -התשואה הממוצעת בפוליסות השקליות עומדת על כ-4.5% ברוטו לשנה ואם ננכה מזה את דמי הניהול - שנעים סביב 0.7%-0.8% - נשאר עם תשואה של כ-3.7% בנטו. הפיקדונות בתקופה הזו הניבו מעל 4% (ועד 4.4%), הקרנות הכספיות כ-4.5%.
חוץ מהראל שהיא הגדולה ביותר, יש פוליסה למגדל שגובה דמי ניהול של 0.78%, הפניקס 0.74%, ו-כלל עם 0.72%.
