הפעם זה אמיתי: חג'ג' אירופה מתכננת להיכנס לבורסה

לאחר שלפני כשנה וחצי החברה רחרחה את השוק אך לא הגיעה באמת להנפקה, חברת חג'ג' אירופה הודיעה שהיא מתכננת להנפיק את עצמה בבורסה - לשם כך היא החלה במספר פעולות הכוללות הכפלת המשכורת של סמנכ"לית השיווק של החברה, מינוי מנכ"ל בשכר של 55 אלף שקל ועוד.

חברת חג'ג' אירופה עוסקת ברכישה ובנייה ולאחר מכן השכרה של נדל"ן מניב ברומניה - כאשר החברה פועלת רק באיזור של הבירה בוקרשט, שהוא החלק שמפותח כלכלית במדינה. נדגיש, למען הזהירות - שלחברת חג'ג' נדל"ן אין קשר לחברה, אך צחי חג'ג' אך מבעלי השליטה בחג'ג' נדל"ן הוא גם בעל השליטה בחג'ג' אירופה.

לחג'ג' אירופה אין כעת הכנסות מהותיות משכירות והפרויקטים שלה נמצאים בשלבי פיתוח כאלה או אחרים. לחברה יש נכון לרבעון הראשון של השנה הון עצמי של 32.8 מיליון אירו - אך הוא מורכב כאמור כולו מנכסים בהקמה - שבהם יש סיכון יותר גדול, לצד סיכוי יותר גדול בדרך כלל, מנכסים שכבר מניבים ודומים בפרופיל שלהם.

החברה ממונפת מאוד

סך כל ההתחייבויות של החברה לרבעון הראשון של השנה עומדות על 85.8 מיליון אירו, כלומר היא ממונפת כהוגן. בשנת 2020 רשמה החברה החברה הפסד, בנטרול שיערוכי נדל"ן של 5.3 מיליון אירו. יש להדגיש ש-2.4 מיליון אירו נוספים של הוצאות מימון לא נרשמו כהוצאה אלא הלכו "לתוך היוון הנכסים" - קרי, נכנסו מראש לתוך הערכת השווי של הנכסים שבגללם הנכסים מתומחרים מתחת לשווי "האמיתי" שלהם.

• איך לאומי גייס אג"ח בריבית שקלית של 2.4% מתחת לריבית הגיוס של המדינה? ראיון
• הקרנות הסולידיות המנצחות של 2025, ואחת מעל כולן
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

החברה הציגה רווח של 19.1 מיליון אירו משיערוך למעלה של נכסים במהלך שנת 2020.

הבעיה

ובכן, הבעיה העיקרית בחברה נמצאת באג"ח שלה. לחברה יש אג"ח שנסחר בבורסה - חג'ג' אירופה א', בהיקף של 100 מיליון שקל אותו היא צריכה לפרוע בעוד כחודשיים, האג"ח נסחרת בתשואה שנתית ברוטו של 11.21% עם מח"מ של 0.19 - כלומר יש חשש בשוק מהפירעון שלה.

הריבית שהחברה עצמה משלמת על האג"ח, "הקופון" עומד על 8.24%, בעייתי מאוד. למה בעייתי מאוד? כי בריבית של 8.24% - קשה מאוד להגיע לרווח עם הכסף שהחברה נוטלת באמצעות האג"ח. הרי קשה עד כמעט בלתי אפשרי למצוא נדל"ן מניב בבוקרשט עם תשואת NOI של 9% וצפונה - שזו התשואה שיכולה להניב לחברה רווח, אבל קטן.

רק בפרויקטים שבהם החברה בונה את הנכס מהשלב הראשון, כמו שהחברה עושה כיום ניתן להגיע לתשואה הזו, אבל עדיין - בריבית של 8.24% זה מאוד קשה.

לחברה יש עוד סדרה שנסחרת בבורסה, סדרה ב' הקטנה יותר מסדרה א' - היקף של 60 מיליון שקל והיא נסחרת בריבית של 5.65%, כאשר לאג"ח יש שיעבוד ראשוני על פרויקט מסוים של החברה.

• מכפיל הון של 0.9 וצבר פרויקטים של 1.7 מיליארד שקל: האם אלביט הדמיה מעניינת?
• מטריא ללוזון פיננסים: המהלך להפיכת פלטפורמת ה-P2P ל"בנק קטן"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המניה שצפויה לזנק היום בבורסה, ומה פוטנציאל הרווח למשקיעים?