מליסרון: ה-FFO ברבעון ירד ב-65% ל-64 מ' ש'
חברת הנדל"ן המניב מליסרון 3.06% מדווחת על תוצאותיה הכספיות לרבעון הרביעי של 2020: ה-FFO ברבעון הסתכם בכ-64 מיליון שקל, ירידה של כ-65% לעומת כ-181 מיליון שקל ברבעון המקביל. חלק הבעלים ב-NOI עמד על סך של כ-125 מיליון שקל, ירידה של 54% לעומת כ-273 מיליון שקל ברבעון המקביל. מליסרון רשמה בתקופה מעבר להפסד המיוחס לבעלים בסך 55 מיליון שקל, לעומת רווח בתקופה המקבילה שנבע מהקלות לשוכרים ושערוכים שליליים של נכסים. בנטרול ירידת הערך וההשפעות הנגזרות על המיסים נדחים נטו ממס, מדובר ברווח נקי של כ-10 מיליון שקל, לעומת כ-126 מיליון שקל ברבעון המקביל.
בחברה מזכירים כי במהלך הרבעון תחום המסחר פעל כחודש ומייחסים את הירידה ב-NOI וכן ב-FFO להקלות שניתנו לשוכרים (בסך כ-160 מיליון שקל ברבעון), כשבשני מבין הסעיפים עוד נרשם קיזוז עקב הקיטון בהוצאות מיסים שוטפים ומחיסכון בהוצאות המימון. עוד אומרים במליסרון כי ממועד פתיחת הקניונים בתום הסגר השלישי ועד סמוך מועד הדוח נרשמה עלייה חדה כ-21% בפדיונות קניוני החברה.
קרוב למחצית מ-2020 קניוני הקבוצה היו סגורים (150 יום) ובשנה כולה ה-FFO של המייצג מליסרון הסתכם ב-461 מיליון שקל, נמוך בכ-36% מ-717 מיליון שקל ב-2019. הירידה מוסברת בהקלות לשוכרים (351 מיליון שקל בשנה כולה), כשאלה קוזזו חלקית עם הקיטון בהוצאות המיסים השוטפים, מחסכון בהוצאות המימון ומקיטון בהוצאות הנהלה וכלליות. ה-NOI המיוחס לחלק הבעלים בשנה הסתכם ב-779 מיליון שקל, ירידה של 29% מנתון של כ-1.1 מיליארד שקל ב-2019. בין היתר השפיעה על הנתון רכישת זכויות המיעוט בקניון רמת אביב בסוף דצמבר 2019.
בשורה התחתונה רשמה מליסרון ב-2020 הפסד מיוחס לבעלי המניות בסך של 250 מיליון קל, לעומת רווח ב-2019. מליסרון רשמה גם ירידת ערך של 741 מיליון שקל בתקופה ובצל המשבר, לעומת שערוכים חיוביים בסך 975 מיליון שקל ב-2019. בנטרול ירידת הערך החברה סיימה את 2020 עם רווח לבעלים בסך כ-318 מיליון שקל, לעומת רווח כ-507 מיליון שקל בשנת 2019.
- מליסרון רוכשת שליטה בקניון הזהב מראשון לציון תמורת 818 מיליון שקל
- מליסרון - ה-FFO בקצב שנתי של 1.2 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עוד מדווחת מליסרון על שיעורי התפוסה בסוף התקופה: 98% בנכסים המסחריים, כשבחידושי חוזים ובמימוש אופציות נעשתה העלאה של 3% בדמי השכירות הריאלים. 91 חוזים נחתמו מול שוכרים חדשים, ובהם נרשם גידול של 2% בדמי השכירות הריאליים בממוצע. שיעור הגבייה בניכוי הקלות עמד על כ-97%.
שיעור התפוסה במשרדים עלה לכ-95%, למרות העבודה מהבית ומול נתון של 92% ב-2019, תוך גידול של כ-4% בדמי השכירות הריאליים בחידושי חוזים ומימוש אופציות. 34 חוזים נחתמו מול שוכרים חדשים. כמו כן, חתמה החברה על מספר חוזים חדשים בגין שטחים שיניבו הכנסה שנתית של כ-9 מיליון שקל.
נכון למועד פרסום הדוחות למליסון יתרת מזומנים ומסגרות אשראי בהיקף של כ-1.9 מיליארד שקל מול חוב שעליה לשרת עד סוף השנה בסך כ-1.1 מיליארד שקל. בנוסף, בבעלות החברה נכסים לא משועבדים בהיקף של כ-6.2 מיליארד שקל. שיעור המינוף (LTV) של החברה בסוף שנת 2020 עמד על כ-47.9%, לעומת כ-46.8% בסוף שנת 2019. בשנתיים הקרובות על החברה לפרוע חוב בריבית אפקטיבית משוקללת של כ-2.79%, כשכיום יכולת גיוס החוב שלה היא בעלות נמוכה יותר. כתוצאה מכך, צפויה החברה להכיר בחיסכון שנתי בהוצאות ריבית בסכום כולל של כ-71 מיליון שקל במהלך השנתיים הקרובות, בהתבסס על התשואה לפדיון כיום של אג"ח מליסרון במח"מ ארוך.
- השקעות אלטרנטיביות אינן מילה גסה, אבל חייבים להפסיק להשוות תפוזים לתפוחים
- הפניקס תשקיע עד מיליארד שקל בפרויקטי אנרגיה של EDF ישראל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בורסת תל אביב משיקה שלושה מדדים חדשים ומעדכנת את מדדי הדגל
במליסרון אומרים כי החברה בוחנת כניסה לתחומי פעילות סינרגטיים דוגמת חוות שרתים, מרכזי לוגיסטיקה, דיור להשכרה, דיור מוגן ומלונאות. בצד הדוחות מפרסמים במליסרון הערכת שווי לקניון רמת אביב, שנעשתה לפי שיעור היוון של 6.43% הנוקבת בשווי של כ-2.44 מיליארד שקל, זאת לאחר תוספת שווי מבניה מתוכננת על הגג ובניכוי הוצאות חד פעמיות והפרשה לשיפוץ הקניון. מדובר בשווי הנמוך בכ-10 מיליון שקל לעומת זה הרשום בספרי החברה נכון לסוף ספטמבר 2019. את הערכת השווי ערך משרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות'.
בהתייחס לתוצאות, בבית ההשקעות IBI מעדכנים את מחיר היעד של המניה ל-209 שקל - אפסייד של כ-21% על שער הבסיס היום - תוך שמירה על המלצתם הקודמת לתשואת יתר. נדב ברקוביץ, אנליסט נדל"ן ב-IBI ציין לחיוב את שיעורי התפוסה הגבוהים והעלאת המחירים בחידוש החוזים עליהם דיווחה מליסרון. עוד הוא כותב כי "הנקודה החשובה והחיובית ביותר להערכתנו היא ההסתכלות של מליסרון קדימה. ההבנה שיש לפתח תחומים אחרים מעבר למסחר (שמהווה כ-80% מההכנסות) ולהתחיל להוציא מהקניונים הקיימים את מלוא הפוטנציאל הקיים דרך ניצול זכויות ושיפור הקיים".
בורסה, משקיעים (AI)להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה
על הקשר בין בורסה למחירי הדירות, על הצעירים שעושים מכה בבורסה וחזרה למפולת של 2008-2009
הגאות בבורסות בשנים האחרונות, במיוחד בוול סטריט, יצרו רווחים גבוהים למשקיעים, לרבות המוני משקיעים צעירים. זו תופעה עולמית, וזה גם בארץ - מאות אלפי ישראלים משקיעים ישירות במניות בבורסות, חלק גדול מהם צעירים. הם אגב, כמעט ולא משקיעים בארץ, בעיקר בוול סטריט. הצעירים האלו מכירים רק שוק עולה, הרווחים שלהם עצומים - דמיינו צעיר שנכנס לשוק לפני 5 שנים. סיכוי טוב שהוא הכפיל את כספו - זה מה שקרה בנאסד"ק וב-S&P.
בפועל, רבים עשו הרבה יותר מהכפלת הכסף. אם הם הלכו על המניות הדומיננטיות ועל שבבים זה רווח של פי 3-4, אבל גם אם נסתפק בממוצע, זה רווח מרשים שיוצר מגמה חדשה של הזרמת כספים לבורסה. ההזרמה השוטפת מגיעה גם מהסיפורים בשטח - כשאנשים רואים כמה הם יכלו להרוויח על אנבידיה, על מניות השבבים, על נטפליקס, על מניות הקוונטים ועוד מאות דוגמאות, הם מתפתים. אנחנו רוצים להרוויח, אנחנו גרידיים. הסיפורים האלו מגרים אותנו להזרים כספים. אף אחד לא זוכר את הכישלונות בדרך, זוכרים את המניות שעשות מאות אחוזים וזה מייצר הזרמה שוטפת גדולה לשווקים שבעצמה מייצרת עליות שערים.
אותו צעיר שרואה שיש רווחים עצומים מגדיל באופן שוטף את ההשקעה במניות. זה מבחינתו הגיל שבו הוא צריך להשקיע כמה שיותר בבורסה, וזה נכון מבחינה תיאורטית.
השאלה אם התיק שלו מפוזר או אם יש מרכיב אג"ח משמעותי, פחות רלבנטית לצעירים שחוסכים לזמן ארוך - אבל רוב הצעירים לא מבין את המשמעות של חיסכון לטווח ארוך. הם שקועים עד צוואר במניות, ולא מפנימים שהשוק גם יכול לרדת חזק, אחרת חלקם היו אולי מגוונים את התיק. נזכיר כי זה בסדר גמור ואפילו נכון להשקיע במניות בשיעור מאוד גבוה, אבל כל עוד יודעים שבדרך יהיו ירידות. הטווח הארוך מאפשר למשקיעים צעירים להגיע לתיקון באם תהיה מפולת, ולכן מבחינה תיאורטית הם צריכים להיות במרכיב גדול של מניות.
- בורסת תל אביב משיקה שלושה מדדים חדשים ומעדכנת את מדדי הדגל
- המחקרים שחושפים איך אפליקציות המסחר הורסות את תיק ההשקעות שלכם
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמה מבין המשקיעים הצעירים מבין את זה? כמה מהם לא ישנה את תיק ההשקעות כשתגיע קריסה ויגיד "מה זה משנה אני חוסך ל-30 שנים?". כנראה שהרוב יממש. טבע האדם הוא גרידיות בעליות ופחד גדול בירידות.
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגזוז פאוור קופצת 19%, בונוס מוסיפה 9%; מדדי ת"א בירוק
המדדים בת"א נסחרים בעליות בהובלת הסקטורים הרגישים לריבית - נדל"ן ואנרגיה מתחדשת, שבולטים היום לחיוב; נתוני המאקרו מחזקים את האפשרות להורדת ריבית בפגישה הבאה של בנק ישראל
עליות של עד 1% בבורסה ברקע חדשות משמעותיות: שר האוצר האמריקאי, סקוט בסנט, אמר הבוקר כי ארצות הברית וסין הגיעו למסגרת מוסכמת לקראת הסכם סחר, שתידון ותקבל חותמת רשמית רק במפגש הקרוב בין הנשיא דונלד טראמפ לנשיא סין שי ג’ינפינג. בבסיס ההבנות עומדים נושאים רגישים כמו ייצוא טכנולוגיה, סחר במתכות ומינרליים נדירים, פנטניל, ורכישות חקלאיות, תחומים שהיו בלב המחלוקת בין שתי הכלכלות הגדולות בעולם. לפי בסנט, השיחות היו “בנויות, רחבות היקף ומוצלחות במיוחד”, מה שמעיד על רצון הדדי להתקרבות אחרי תקופה ארוכה של מתיחות.
עם זאת חשוב לסייג כי גם בעבר אמרו לנו שיש התקדמות בהסכם הסחר בין ארה"ב לסין ולבסוף כל מה שהסכימו עליו הצדדים הוא דחייה של הדד ליין. בכל מקרה, ההתקדמות היא חדשות טובות, וזה גם יבטא ככל הנראה פתרון בתחום השבבים לטובת השחקניות בתחום, גם החברות הישראליות. הרחבה: שר האוצר האמריקאי: ארה"ב וסין הגיעו למסגרת הסכם סחר - הפרטים יידונו בפסגה בין טראמפ לשי
קריאה חשובה - אג"ח ממשלתיות ארוכות נחשבות בעיני משקיעים רבים כאפיק סולידי לטווח ארוך, אך גם בהן יש מקום להבחנה חדה בין סוגי החשיפה והסיכונים. כיום התשואה באג"ח הממשלתיות השקלי הארוך עומדת
על כ-4.4% לשנה, לעומת כ-1.9% באג"ח הצמודות למדד, פער שמשקף ציפיות אינפלציה ממוצעת של כ-2.45% לשנה ל-17 השנים הקרובות. כלומר, השוק מעריך שבממוצע המדד יעלה בקצב זהה כמעט ליעד של בנק ישראל. במה שווה להשקיע אם בכלל? זה תלוי בסוג המשקיע, פיזור הסיכונים, והערכות
לגבי העתיד. מי שמחפש אסטרטגיה מתוחכמת יותר יכול לשקול פוזיציה של לונג באג"ח שקליות ושורט על אג"ח צמודות, כדי ליהנות מהפער שבין התשואות, כל עוד האינפלציה בפועל נמוכה מהציפיות הגלומות. בסופו של דבר, השקעה באג"ח ארוכות מתאימה בעיקר למשקיעים סבלניים, שמבקשים
לנעול תשואה נומינלית גבוהה יחסית לאורך זמן, ומבינים שגם השקעה סולידית לא תמיד חסרת סיכון. להרחבה - השקעה סולידית לטווח ארוך - 4.4% בשנה, מתאים?
חזרה לשוק המקומי אך עדיין בהקשר של טראמפ, עם הדרישה האחרונה שלו מחמאס, לפיה על ארגון הטרור להחזיר בתוך 48 שעות את גופות החטופים המתים או “יגיעו פעולות מצד מדינות המעורבות”, נפתח פתח למכשול אפשרי בכל תהליך התקדמות הזה. הדרישה הזו מצביעה על מתיחות במחויבות של חמאס לשלב הבא, וגם אם יש מעט התקדמות, ההתעקשות מעלה סימני שאלה בנוגע לנכונותה להיכנס להסכם רחב יותר. במילים אחרות, אי הוודאות עדיין שוררת בהקשר של הגזרה הדרומית. ובאותו נושא, גם הגזרה הצפונית לא רגועה כאשר בסוף השבוע עלו דיווחים על תקיפות בלבנון.
- הדולר יורד מול השקל; איזה מטבעות התחזקו הכי הרבה מולו מתחילת השנה?
- חברה לישראל עלתה 5%, חלל נפלה 10.5%; סגירה חיובית בת"א
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אחד הנעלמים במשוואה של המשקיעים הוא האם הריבית תרד בהחלטה הקרובה. בעוד שמרבית הנתונים תומכים בהורדת ריבית כבר בנובמבר, נכון להיום עדיין יש אי וודאות סביב המלחמה. מה שכן, עבור הישראלים המלחמה בעזה לא השפיעה יותר מדי על הרגלי הצריכה של הישראליים, ולכן בעת היציאה מהמלחמה לא נראה שיש גל ביקושים שמגיע אחריה. על פי הסקירה השבועית של לידר, נתוני כרטיסי האשראי לא מראים עלייה חדה בצריכה, מכירות הדירות נותרו ברמה נמוכה, והתחזיות לצמיחה ממשיכות להיות מתונות, סביב 3.8% בלבד לשנת 2026. בלידר מציינים כי כוח הקנייה של הציבור נפגע מהעלאות המע"מ והקפאת השכר, ולכן גם אם יופיע גל ביקוש, הוא צפוי להתמקד בעיקר בתיירות לחו"ל ולא בצריכה מקומית. בהיעדר אינפלציית ביקושים מובהקת, הסביבה המאקרו כלכלית תומכת בהמשך הורדות ריבית בחודשים הקרובים.
