קרנות הריט מניבות תשואה של 10% על ההון; למה אתם מקבלים פחות, והאם השקעה בריט עדיין אטרקטיבית?
אם בעבר הלא רחוק אחת הדרכים המוצלחות להשקיע בנדל"ן מניב הייתה דרך קרנות הריט, הרי שכיום הקרנות אמנם ממשיכות לגלם תשואות סבירות, אך נמוכות מבעבר. מחירי המניות זינקו ובמקביל התשואה הצפויה ביחס לשווי שוק ירדה משמעותית.
איך הקרנות עובדות? ולאן התשואה הולכת לאיבוד?
נתחיל בתאוריה ומשם נעבור לפרקטיקה, בתאוריה, קרנות הריט שמתמחות בנכסים מסחריים רוכשות מבנים ומשרדים, ומשכירות את הנכסים בתשואה של 6%-8%. במקביל הן גם מתמנפות - לוקחות הלוואות בהיקף של עד 60% מהמאזן, ויוצרות בדרך הזו תשואה גבוה על ההון. איך זה קורה?
שוק ההון אוהב מאוד את הקרנות האלו, הוא מספק להן מימון בריבית אפסית - 1%, אולי מעט יותר. החברות מתמנפות בגבול המותר (60%), וכך הן יוצרות תשואה גבוהה על ההון. לדוגמה, נניח שקרן מסוימת עם הון של 40 מיליון שקל מגייסת חוב בסך 60 מיליון שקל בריבית 1%, ומשקיעה 100 מיליון שקל בנכסים שמניבים שכר דירה של 7%. סך ההכנסות יסתכם ב-7 מיליון שקל (7% על 100 מיליון שקל), והמימון יסתכם ב-1.2 מיליון שקל (2% על חוב של 60 מיליון שקל).
בשורה התחתונה (ונתעלם מדמי הניהול) הקרן תרוויח כ-5.8 מיליון שקל (7 מיליון פחות 1.2 מיליון שקל) והמשמעות להון העצמי - תשואה מדהימה של - 14.5%. זאת אמנם דוגמה תאורטית, בפועל יש כאמור דמי ניהול, אם כי, התשואה על ההון העצמי של קרנות הריט הנסחרות לא רחוקה מאוד מהמספרים האלו.
- "שרי החינוך באים והולכים ובשביל שלא תהיה שביתה הם נותנים עוד כסף"
- טסלה מבקשת לאשר חלוקת מניות הטבה בשיעור של 3 ל-1: איך תגיב המניה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הבעיה היא שבפועל המשקיעים לא מתקרבים לתשואה הזו. המשקיעים לא קונים את המניות לפי מחיר ההון העצמי, הם רוכשים את המניות לפי שווי השוק, והשווי בשנים האחרונות ובמיוחד בשנה האחרונה זינק בעשרות אחוזים - השווי התנתק מהוון העצמי.
ריט 1 כדוגמא - מה התשואה הצפויה למשקיע?
על פי דוחות ריט 1, ברבעון השלישי היקף נכסי החברה עמד על כ-5.3 מליארד שקל. לצד זאת, בהערכה גסה הנסמכת על נתוני תשעת החודשים הראשונים של הרבעון והרבעון השלישי ה-NOI השנתי של החברה צפוי לעמוד על כ-350 מיליון שקל. מכך, ניתן לגזור שהתשואה השנתית מנכסי החברה עומדת על כ-6.6%.
אבל, הקרן ממונפת, והתשואה על ההון בהתאמה גבוה יותר (ראו דוגמה תיאורטית). בהינתן הוצאות המימון, הרווח המייצג (FFO) מסתכם בכ-250 מיליון שקל בשנה, על הון עצמי של קרוב ל-2.5 מיליארד שקל - דהיינו תשואה של כ-10%.
- פרטנר שוקלת לרכוש את פעילות הלקוחות העסקיים של הוט
- הזרים נשברו ומכרו - מה קרה אתמול מאחורי הקלעים בבורסה?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- המדדים ירדו 2% במחזור של 4.2 מיליארד שקל - ת"א סימנה את...
תשואה מרשימה, אלא שאתם לא מקבלים אותה - שווי השוק זינק לכ-4 מיליארד שקל (זינוק של מעל 50% בשנה למצב של מכפיל הון - 1.6) כך שרווח של 250 מיליון שקל על השווי מספק תשואה טובה של 6.3%, אבל לא תשואה פנומנלית. מדובר בתשואה נמוכה מזו שריט 1 עצמה מייצרת על הנכסים שלה, מדובר בתשואה נמוכה יחסית לתשואה שתקבלו אם תשקיעו ישירות בשוק הנדל"ן המניב.
לסיכום, יש יתרונות בהשקעה בקרנות הללו לעומת השקעה ישירה בנדל"ן מניב, אבל אם בעבר אחד מהיתרונות היה התשואה, הרי שהיום זה כבר לא המצב. משקיעים עם סכום גדול יכולים לעשות זאת בעצמם (לרבות מינוף) ולזכות לתשואה גבוה יותר. הבעיה - זה לא מתאים למשקיעים קטנים, לא ניתן לממש מהרגע להרגע, יש אלמנטים של מיסוי ועוד.
ומה המצב ביתר הקרנות? המצב די דומה, גם בריט הנוספות המשקיעות במשרדים ומסחר - סלע נדל"ן, מניבים ריט.
- 11.בחברה אתה יכול להכיר כנגד הכנסות דיבדנד בהוצאות .... (ל"ת)שישו 03/12/2019 10:47הגב לתגובה זו
- 10.ירדן 02/12/2019 10:45הגב לתגובה זונסיון חמוד לשקף מציאות לא נכונה. התשואות משקפות לחלוטין גם את הצפי קדימה של אותם קרנות ריט. הריבית הנמוכה עתידה עוד לרדת, 2020 זו שנת הנדלן המניב אין ספק.
- 9.קרן הריט לא משלמת מס הכנסה לכן משקיע פרטי משלם 35% מס. חייבים לקחת גם את זה בחשבון (ל"ת)נו באמת 02/12/2019 10:14הגב לתגובה זו
- ערן 02/12/2019 10:43הגב לתגובה זובהחלט צודק. וזה משמעותי מאוד. הנדלן המניב במיוחד עם הריבית שעתידה עוד לרדת היא אלנטרנטיבת השקעה שמשקפת סיכון נמוך מאוד, עם תשואה גבוהה גם בהשוואה להשקעות עם סיכון גבוה בהרבה. על בסיס נתוני המיקרו והמאקרו, וזו דעתם גם של אנליסטים רבים, זו תיהיה שנת שיא נוספת לנדלן המניב. נראה את מדד הנדלן מטפס עוד לפחות 50 אחוז ב- 2020.
- 8.דירה = קורת גג 02/12/2019 09:45הגב לתגובה זודירה = קורת גג
- 7.סוחר 02/12/2019 09:16הגב לתגובה זולרוב הריטים נסחרים בתשואות דיבידנד גבוהות של 3% ומעלה לשנה. זה קאש פלואו משמעותי.
- 6.הבעיה בהשקעה זו היא המס שנגבה-המס הוא 50%-מניסיון (ל"ת)לא שווה להשקיע 02/12/2019 09:07הגב לתגובה זו
- שלומי 02/12/2019 13:58הגב לתגובה זוניתן להגיש דוח למס הכנסה בסוף שנת המס ולקבל את המס חזרה(ניכוי המס במקור לא מתחשב במצבך האישי).
- 5.ששי 02/12/2019 08:05הגב לתגובה זוגם המוסדיים קנו
- 4.שי 02/12/2019 07:46הגב לתגובה זובתקופה של ריבית אפס זה תשואה מצויינת
- תשואה מסוכנת, תעשה אותה לבד תקבל 10% בלי סיכון (ל"ת)דני 02/12/2019 09:14הגב לתגובה זו
- בלי סיכון? להיות בעל נכס מניב כולל סיכון ועוד איך (ל"ת)ג 02/12/2019 09:53
- 3.כתבה יפה (ל"ת)אחד שמבין 02/12/2019 07:26הגב לתגובה זו
- 2.אלי 02/12/2019 07:09הגב לתגובה זואם איני טועה ריט 1 משלמת דיבידנד יפה. האם לא צריך לשקלל זאת בחישוב התשואה?
- הדיבידנד בתוך התשואה (ל"ת)דני 02/12/2019 09:12הגב לתגובה זו
- 1.השקיע 02/12/2019 06:52הגב לתגובה זולא הבנתי מה הבעיה עם חברה שמרויחה יותר ואני לוקח חלק מהרווחים ? חברה גדולה, מחלקת דיבידנדים, ניהול טוב, אז בסדר, אני לא יקבל את האחוז המדוייק שהם מקבלים, תפסיקו להיות רודפי בצע. ככה נופלים.כתבה ממש לא במקום !!
- אתה לוקח סיכון גדול שלא מתומחר (ל"ת)דני 02/12/2019 09:13הגב לתגובה זו

המדדים ירדו 2% במחזור של 4.2 מיליארד שקל - ת"א סימנה את השיא?
הבנקים מחקו 3.1%, חברות הביטוח 4.3%; נתניהו חשב שהוא יכול לתקן את הנזק אבל זה הולך להיות קשה. הבידוד מול אירופה מפחיד את המשקיעים
הבורסה סגרה בירידות. ירידות של עד 2.3% בהובלת ת"א 90. תחילת היום היתה חיובית אחרי "המלצת הקנייה" של נתניהו לבורסה, אבל ככל שהמשקיעים קראו בין השורות את ההמלצה, הם הפנימו שהסיכונים גדולים. אל על ירדה ב-5.5% מדד הביטוח נפל 4.3%, הבנקים ירדו ב-3.1%. בנוסף, הביטחוניות עצמן שהיו בעין סערת נאום ספרטה, ירדו בחדות ובראשן אלביט שהשילה 5.3% או 4.5 מיליארד שקל, ואחריה אימקו נקסט ויז'ן וסולרום, כולן צפויות להיכלל במדד הביטחוניות שיושק בנובמבר.
גם הנדל"ן ירד, כשהמדד עצמו ירד 2.2% והסקטור כולו ירד, בהובלת עזריאלי שירדה 3%. מצד שני: נייס עלו ב4.8% וארית בכ-2%.
ראש הממשלה בנימין נתניהו דיבר על בידוד גלובלי. זה הפחיד את הציבור ואת המשקיעים. השוק התחיל לרדת. נתניהו עשה סיבוב פרסה, אבל למה שמשקיעים עכשיו ייכנסו לשוק כאשר הם מבינים שיש סיכון מאוד גדול לבידוד עולמי. אנחנו חוזרים 40-50 שנה אחורה, אולי היצוא והיבוא עם אירופה ייפגעו. ראש ממשלה לא יכול להגיד משהו ולחזור בו. דמיינו שמנכ"ל של חברה יגיד - אנחנו מנמיכים ציפיות ובגלל שהמניה ירדה הוא חוזר לשוק ואומר - לא הבנתם אותי, התכוונתי שרק מול הודו המכירות יירדו, אנחנו בצמיחה, המניה מצוינת.
הינו "שוחטים" את המנכ"ל. אז המנכ"ל הפעם הוא נתניהו והוא לא מצליח להרגיע. ההיפך - הוא משדר חוסר אמון.
- ניו מד עולה ב-3% בעקבות הראיון בביזפורטל; השוק מחק את הירידות
- בדרך לכלכלה סגורה? הדולר מזנק בעקבות נאום נתניהו
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקביל גם בשוק האג"ח הממשלתי נרשמות ירידות בשערי האגרות כשהתשואות מטפסות בהתאמה - אג"ח ממשלתית שקלית בריבית קבועה ל-11.1 שנים שעלתה בתחילת היום עד 0.3% עברה לירידות של כ-0.4% ונסחרת בריבית ברוטו של 4.46%

וול סטריט מדביקה את ת"א, מגמה חיובית בשוק
יום המסחר האחרון לשבוע מתנהל במגמה חיובית, אחרי ירידות חדות אתמול במחזור גבוה; החוזים בוול סטריט מצביעים על פתיחה חיובית לאחר הורדת הריבית הראשונה לשנת 2025 ומדביקים את ת"א באופטימיות
אחרי ירידות חדות אתמול של עד 2% הבורסה מתנהלת במגמה חיובית כשהעליות מתחזקות. ת"א 35 עולה 0.6%, בעוד ת"א 90 מוסיף כ-1%.
בסקטורים האחרים, התמונה מעורבת, מדד הבנקים נע סביב ה-0, בעוד ת"א ביטוח מזנק כ-1.7%. ת"א נדל"ן עולה 0.5% ות"א נפט וגז מוסיף 1.5%.
המגמה החיובית בשוק היא במקביל לוול סטריט, שם החוזים מצביעים על פתיחה חיובית. החוזים מטפסים עד 1% בהובלת הנאסדק. האווירה החיובית מגיעה ברקע הורדת הריבית הראשונה לשנת 2025 וצפייה לעוד 2 כאלה עד לסוף השנה, כאשר הפד עובר להתמקד בשוק התעסוקה ומנסה לתמרץ את הכלכלה לפני שהמשבר יעמיק. סקטור השביים בולט לחיוב, כאשר מניית אנבידיה NVIDIA Corp. -2.62% עולה כ-2.5% במסחר המוקדם, דבר שעשוי להשפיע גם על מניות השבבים המקומיות כמו נובה נובה 1.91% , קמטק קמטק 4.7% , קווליטאו קווליטאו 4.61% ועוד. ואם הזכרנו את אנבידיה, אנבידיה ואינטל הופכות מיריבות לשותפות - ישראל תרוויח מזה?
אתמול נרשם שיא במחזור המסחר שהגיע ל-4.2 מיליארד שקל, מחזור שעקף גם את הימים הפעלתניים ביותר שראינו באוגוסט וסימן על המעורבות הגדולה של השחקנים בשוק ומימושים גדולים. הבוקר המחזור גבוה באופן יחסי לשעות הראשונות ועקף את המיליארד שקל דבר שגם מסמן את קרב הורדות הידיים שמתנהל ברגעים אלה. את המחזורים הגדולים מרכזות אלביט מערכות -1.1% , לאומי -0.27% ופועלים -0.27% עם מחזורים של כ-28 מיליון שקל בממוצע. אם שאלתם את עצמכם מי היו המוכרים אתמול, ביזפורטל ניתוח את תנועות הכסף, והתוצאות לפניכם הזרים נשברו ומכרו - מה קרה אתמול מאחורי הקלעים בבורסה?
אתמול הפד' הוריד ריבית באחת מהפגישות המתוקשרות של השנתיים האחרונות (להרחבה - הריבית בארה״ב ירדה ב-0.25% – מה אמר פאוול במסיבת העיתונאים?). הורדה ראשונה אחרי תשעה חודשים שמסמנת מצד אחד התחלה של 'פיבוט' במדיניות הבנק המרכזי אבל כזאת שמגיעה עם מסרים סותרים מצד היו"ר פאוול שמסגר את הורדת הריבית ככזאת שבוצעה כדי לנהל סיכונים מול קפאון בשוק עבודה. וול סטריט סיימה אתמול את המסחר במגמה מעורבת כשהמשקיעים מצד אחד שמחו לראות את הציפיה מתממשת אבל העתיד נשאר בהרבה סימני שאלה כשממוצע ההצבעות של חברי הועדה הפתוחה מכוון ל-2 הפחתות נוספות עד לסוף השנה - אבל בינתיים החוזים על וול סטריט חוזרים לטפס
אז חשוב לומר שאנחנו בסביבה אחרת. אנחנו במלחמה שמתארכת ובתקציב שנפרץ כבר 3 פעמים כדי לתדלק את המערכה. האינפלציה אצלינו מתכנסת לכיוון הטווח העליון של יעד בנק ישראל אבל הנגיד - למרות שהקולגה מוושינגטון נותן לו את "האישור" - סביר להניח שירצה להמתין עוד קצת עם הורדת הריבית כאן בארץ.
- המדדים ירדו 2% במחזור של 4.2 מיליארד שקל - ת"א סימנה את השיא?
- ניו מד עולה ב-3% בעקבות הראיון בביזפורטל; השוק מחק את הירידות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אולי גם זה הזמן הכי מתאים לבקש עצה, לשמוע חוות דעת של מנהל השקעות שחי ונושם את השוק כבר יותר מעשור. דניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, לקח את הקרן המנייתית של בית ההשקעות מאפס עגול ליותר מ־1.5 מיליארד שקל בשווי נכסים. ומה שמדהים זה שזה קרה תוך כדי רצף של טלטלות. מהקורונה דרך המהפכה המשפטית ועד המלחמה בעזה וטילים מאיראן ובכל זאת הקרן מציגה בשלוש השנים האחרונות תשואה של יותר מ־120%, שזה לא רק הכי טוב בשוק אלא אפילו עוקף את מה שהביא ה-S&P בתקופה הזאת - ישבנו לשיחה כדי לנסות ולפזר את הערפל שמבלבל הרבה מאוד בשוק - איך הוא מתייחס ל"נאום ספרטה" של נתניהו? האם עכשיו זה הזמן להכנס לבורסה או אולי לצאת? איזה סקטורים הכי קורצים לו - ובכלל - יש אפסייד לביטחוניות? מה הוא חושב על דלק קבוצה דלק קבוצה 1.89% ,נאוויטס נאוויטס פטר יהש 3.19% , טבע טבע -0.59% ומתי כדאי לכם לברוח מחברות (רמז: כשהמנכל"ים נוטשים) וכאן הוא מציין את צמצום ההחזקות ב נייס 2.25% , מיטרוניקס -0.37% , פנינסולה -1.73% - וגם האם ל- monday.com -3.69% יש סיכוי מול ה-AI? מה תעשה הורדת הריבית לסקטור הנדל"ן והאם היא תצליח לבלום את הקריסה - על כל אלו ועל עוד הרבה מאוד נושאים בוערים בראיון המיוחד