צילום: יחצ

קרנות הריט מניבות תשואה של 10% על ההון; למה אתם מקבלים פחות, והאם השקעה בריט עדיין אטרקטיבית?

איך זה שקרנות הריט ממשיכות לגדול אך בפועל זה פוגע בתשואות של המשקיעים מה ההבדל בין תשואה על ההון לבין תשואה על שווי השוק, ומה התשואה הצפויה בהשקעה בריט1?

איתן גרסטנפלד | 02/12/2019 06:12 (17)

נושאים בכתבה אורט קרנות ריט ריט 1

אם בעבר הלא רחוק אחת הדרכים המוצלחות להשקיע בנדל"ן מניב הייתה דרך קרנות הריט, הרי שכיום הקרנות אמנם ממשיכות לגלם תשואות סבירות, אך נמוכות מבעבר. מחירי המניות זינקו ובמקביל התשואה הצפויה ביחס לשווי שוק ירדה משמעותית.

איך הקרנות עובדות? ולאן התשואה הולכת לאיבוד?

נתחיל בתאוריה ומשם נעבור לפרקטיקה, בתאוריה, קרנות הריט שמתמחות בנכסים מסחריים רוכשות מבנים ומשרדים, ומשכירות את הנכסים בתשואה של 6%-8%. במקביל הן גם מתמנפות - לוקחות הלוואות בהיקף של עד 60% מהמאזן, ויוצרות בדרך הזו תשואה גבוה על ההון. איך זה קורה?

שוק ההון אוהב מאוד את הקרנות האלו, הוא מספק להן מימון בריבית אפסית - 1%, אולי מעט יותר. החברות מתמנפות בגבול המותר (60%), וכך הן יוצרות תשואה גבוהה על ההון. לדוגמה, נניח שקרן מסוימת עם הון של 40 מיליון שקל מגייסת חוב בסך 60 מיליון שקל בריבית 1%, ומשקיעה 100 מיליון שקל בנכסים שמניבים שכר דירה של 7%. סך ההכנסות יסתכם ב-7 מיליון שקל (7% על 100 מיליון שקל), והמימון יסתכם ב-1.2 מיליון שקל (2% על חוב של 60 מיליון שקל).

בשורה התחתונה (ונתעלם מדמי הניהול) הקרן תרוויח כ-5.8 מיליון שקל (7 מיליון פחות 1.2 מיליון שקל) והמשמעות להון העצמי - תשואה מדהימה של - 14.5%. זאת אמנם דוגמה תאורטית, בפועל יש כאמור דמי ניהול, אם כי, התשואה על ההון העצמי של קרנות הריט הנסחרות לא רחוקה מאוד מהמספרים האלו.

הבעיה היא שבפועל המשקיעים לא מתקרבים לתשואה הזו. המשקיעים לא קונים את המניות לפי מחיר ההון העצמי, הם רוכשים את המניות לפי שווי השוק, והשווי בשנים האחרונות ובמיוחד בשנה האחרונה זינק בעשרות אחוזים - השווי התנתק מהוון העצמי.

ריט 1 כדוגמא - מה התשואה הצפויה למשקיע?

על פי דוחות ריט 1, ברבעון השלישי היקף נכסי החברה עמד על כ-5.3 מליארד שקל. לצד זאת, בהערכה גסה הנסמכת על נתוני תשעת החודשים הראשונים של הרבעון והרבעון השלישי ה-NOI השנתי של החברה צפוי לעמוד על כ-350 מיליון שקל. מכך, ניתן לגזור שהתשואה השנתית מנכסי החברה עומדת על כ-6.6%.

אבל, הקרן ממונפת, והתשואה על ההון בהתאמה גבוה יותר (ראו דוגמה תיאורטית). בהינתן הוצאות המימון, הרווח המייצג (FFO) מסתכם בכ-250 מיליון שקל בשנה, על הון עצמי של קרוב ל-2.5 מיליארד שקל - דהיינו תשואה של כ-10%.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

תשואה מרשימה, אלא שאתם לא מקבלים אותה - שווי השוק זינק לכ-4 מיליארד שקל (זינוק של מעל 50% בשנה למצב של מכפיל הון - 1.6) כך שרווח של 250 מיליון שקל על השווי מספק תשואה טובה של 6.3%, אבל לא תשואה פנומנלית. מדובר בתשואה נמוכה מזו שריט 1 עצמה מייצרת על הנכסים שלה, מדובר בתשואה נמוכה יחסית לתשואה שתקבלו אם תשקיעו ישירות בשוק הנדל"ן המניב.

לסיכום, יש יתרונות בהשקעה בקרנות הללו לעומת השקעה ישירה בנדל"ן מניב, אבל אם בעבר אחד מהיתרונות היה התשואה, הרי שהיום זה כבר לא המצב. משקיעים עם סכום גדול יכולים לעשות זאת בעצמם (לרבות מינוף) ולזכות לתשואה גבוה יותר. הבעיה - זה לא מתאים למשקיעים קטנים, לא ניתן לממש מהרגע להרגע, יש אלמנטים של מיסוי ועוד.

ומה המצב ביתר הקרנות? המצב די דומה, גם בריט הנוספות המשקיעות במשרדים ומסחר - סלע נדל"ן, מניבים ריט.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(17):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

11.
בחברה אתה יכול להכיר כנגד הכנסות דיבדנד בהוצאות .... (ל"ת)
שישו 03/12/2019 10:47
הגב לתגובה זו
10.
ירדן 02/12/2019 10:45
הגב לתגובה זו
נסיון חמוד לשקף מציאות לא נכונה. התשואות משקפות לחלוטין גם את הצפי קדימה של אותם קרנות ריט. הריבית הנמוכה עתידה עוד לרדת, 2020 זו שנת הנדלן המניב אין ספק.
9.
קרן הריט לא משלמת מס הכנסה לכן משקיע פרטי משלם 35% מס. חייבים לקחת גם את זה בחשבון (ל"ת)
נו באמת 02/12/2019 10:14
הגב לתגובה זו
ערן 02/12/2019 10:43
הגב לתגובה זו
בהחלט צודק. וזה משמעותי מאוד. הנדלן המניב במיוחד עם הריבית שעתידה עוד לרדת היא אלנטרנטיבת השקעה שמשקפת סיכון נמוך מאוד, עם תשואה גבוהה גם בהשוואה להשקעות עם סיכון גבוה בהרבה. על בסיס נתוני המיקרו והמאקרו, וזו דעתם גם של אנליסטים רבים, זו תיהיה שנת שיא נוספת לנדלן המניב. נראה את מדד הנדלן מטפס עוד לפחות 50 אחוז ב- 2020.
8.
דירה = קורת גג 02/12/2019 09:45
הגב לתגובה זו
דירה = קורת גג
7.
סוחר 02/12/2019 09:16
הגב לתגובה זו
לרוב הריטים נסחרים בתשואות דיבידנד גבוהות של 3% ומעלה לשנה. זה קאש פלואו משמעותי.
6.
הבעיה בהשקעה זו היא המס שנגבה-המס הוא 50%-מניסיון (ל"ת)
לא שווה להשקיע 02/12/2019 09:07
הגב לתגובה זו
שלומי 02/12/2019 13:58
הגב לתגובה זו
ניתן להגיש דוח למס הכנסה בסוף שנת המס ולקבל את המס חזרה(ניכוי המס במקור לא מתחשב במצבך האישי).
5.
ששי 02/12/2019 08:05
הגב לתגובה זו
גם המוסדיים קנו
4.
שי 02/12/2019 07:46
הגב לתגובה זו
בתקופה של ריבית אפס זה תשואה מצויינת
תשואה מסוכנת, תעשה אותה לבד תקבל 10% בלי סיכון (ל"ת)
דני 02/12/2019 09:14
הגב לתגובה זו
בלי סיכון? להיות בעל נכס מניב כולל סיכון ועוד איך (ל"ת)
ג 02/12/2019 09:53
3.
כתבה יפה (ל"ת)
אחד שמבין 02/12/2019 07:26
הגב לתגובה זו
2.
אלי 02/12/2019 07:09
הגב לתגובה זו
אם איני טועה ריט 1 משלמת דיבידנד יפה. האם לא צריך לשקלל זאת בחישוב התשואה?
הדיבידנד בתוך התשואה (ל"ת)
דני 02/12/2019 09:12
הגב לתגובה זו
1.
השקיע 02/12/2019 06:52
הגב לתגובה זו
לא הבנתי מה הבעיה עם חברה שמרויחה יותר ואני לוקח חלק מהרווחים ? חברה גדולה, מחלקת דיבידנדים, ניהול טוב, אז בסדר, אני לא יקבל את האחוז המדוייק שהם מקבלים, תפסיקו להיות רודפי בצע. ככה נופלים.כתבה ממש לא במקום !!
אתה לוקח סיכון גדול שלא מתומחר (ל"ת)
דני 02/12/2019 09:13
הגב לתגובה זו

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג

סקירה

הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% - איי.סי.אל זינקה 4.8%

הבורסה ננעלה בירידות חזקות, כשהבנקים וחברות הביטוח בירידות חדות, לאור איומי שר האוצר, סמוטריץ', על הכפלת המיסוי על הבנקים במידה ויגלגלו את המיסוי לצרכנים; סאמיט ירדה לאור ירידת שווי נכסים בניו יורק, ובמקביל הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו של דה זראסאי, טורבוג'ן זינקה לאחר איזכור השם רפאל; ומי חברת האנרגיה המתחדשת שהורידה תחזיות ונפלה?

מערכת ביזפורטל | 25/12/2025 17:29

נושאים בכתבה שער הדולר מדד הבנקים מדד ת"א 35

הבורסה ננעלה ביום אדום במיוחד, והפיננסים משכו את מדדי הדגל למטה, כשמספר גופים ירדו במהלך המסחר בשיעור דו-ספרתי, כולל הראל, מנורה, מזרחי ודיסקונט, אך לקראת הנעילה הירידות התמתנו מעט.

דווקא בכזה יום מעניין לראות את המניות שבכל זאת מצליחות לטפס. ארן ארן 15.25% מזנקת דו-ספרתית, ארן היא חברת מו"פ קטנה, היא מספקת שירותי פיתוח הנדסי לחברות בתעשיות שונות (רפואה, ביטחון, מים, פלסטיק), וגם משקיעה בסטארט-אפים, היא הודיעה על קבלת שתי הזמנות, האחת מחברה בטחונית ישראלית והשניה מחברה בטחונית בינלאומית לייצור מוצרים לשוק הבטחוני, בהיקף כולל של כ- 18.45 מיליון שקל, בנוסף להזמנה נוספת של כ-3 מיליון שקל. בהזמנות ארן כותבת שנכללת גם הזמנה לייצור מוצר שנבחר על ידי הלקוח כפתרון ייחודי בתחום מערכות אוויריות בלתי מאוישות (רחפנים).

סאמיט סאמיט -4.78% הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו נכסי דיור להשכרה של חברת דה זראסאי גרופ בניו־יורק, בהיקף של כ־450 מיליון דולר, והצעתה נבחרה כהצעה המובילה במסגרת הליך מכירה פומבית המתנהל כחלק מהליכי חדלות פירעון של דה זראסאי מול הבנק המממן. במקביל, עדכנה סאמיט על אינדיקציה לירידת שווי של 65-70 מיליון דולר בנכסי הדיור הקיימים שלה בניו־יורק, נתון שממחיש את הלחץ המתמשך בשוק המגורים האמריקאי.

טורבוג'ן טורבוג'ן 9.25% זינקה היום אחרי שהודיעה על התקשרות עם רפאל כדי להשתמש במיקרו-טורבינה שעליה יש לרפאל קניין רוחני בשביל לעשות פיילוט עם חברה בטחונית, רפאל תקבל תמלוגים של 10% מההכנסות של הפרויקט. מכל ההודעה הזאת נראה שטורבוג'ן בעיקר משתמשת, לכאורה, בשם של רפאל כדי לקבל קרדיביליות מול מערכת הביטחון וגם השוק, נזכיר כי טורבוג'ן הודיעה שהיא בדרך לנאסד"ק: טורבוג’ן הגישה תשקיף ל-SEC

ג'ין טכנולוגיות 6.41% דיווחה שנבחרה כספק יחיד לאספקת תשתית GenAI ארגונית לאחד משלושת גופי הבריאות הגדולים בישראל - לביזפורטל נודע שמדובר בקופת חולים מכבי. ההתקשרות המתוכננת היא לשלוש שנים וכוללת רישיון שימוש בפלטפורמה של החברה לצד שירותי פיתוח, התאמה, הטמעה וליווי מקצועי. נכון לעכשיו אין הזמנת עבודה מחייבת והמהלך כפוף לאישורים פנימיים אצל מכבי - ג׳ין טכנולוגיות תטמיע AI בקופ"ח גדולה - במי מדובר?

להמשך הכתבה לחץ כאן