אפי פיתוח של לבייב נסחרת במחיר שפל של 30 סנט - הזדמנות קניה או סכין נופלת?
למרות ההתאוששות ברובל ובנפט, רוסיה עדיין נמצאת במשבר קשה שמאיים להוביל את אפריקה להסדר חוב שני. עיקר הפעילות של חברת ההשקעות של לב לבייב נעשית באמצעות החברה הבת (65%) - אפי פיתוח. חברת הדגל של לב לבייב נסחרת בלונדון במחיר של כ-0.3 דולר למניה (סימול AFID) - שי עזר, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות IBI ובן נובו-שלם, מנהל מחלקת מחקר בבית ההשקעות אפסילון, מנתחים את המצב - האם מדובר בהזדמנות קניה או סכין נופלת?
מניית אפי נמצאת בשפל ונסחרת לפי 0.3 דולר למניה ושווי שוק של כ-330 מיליון דולר וזאת אחרי שבמהלך 2014 נסחרה לפי 0.85 דולר ושווי שוק של כמעט 900 מיליון דולר. כדי להבין את עומק המשבר צריך לחזור אחורה לבועת הנדל"ן במזרח אירופה שזמן קצר לפני התפוצצותה הצליחה אפריקה ישראל להנפיק במאי 2007 את אפי פיתוח במחיר של 14 דולר (אחרי הכסף) - שווי שוק של 7.3 מיליארד דולר. היום המחיר כאמור 0.3 דולר והשווי כ-330 מיליון דולר.
מדובר בהשמדת ערך ענקית שקשורה בעיקר להתפוצצות בועת הנדל"ן ברוסיה ובמרת אירופה בכלל. חברות נדל"ן רבות שפעלו באזור הנפיקו בקלות אג"ח ומניות בלונדון ובישראל. אגב, אפריקה ישראל תכננה לגייס במחיר נמוך יותר, אך הביקושים הגבוהים סייעו לה להציג שווי גבוה.
לדבריו של עזר, "הסיבות לירידה במניית אפי פיתוח הן הסנקציות שארה"ב הטילה על רוסיה ובעיקר ירידת מחיר הנפט שהובילו לקריסה במטבע הרובל בפרט ולמשבר כלכלי ברוסיה בכלל. מניתוח שעשינו מצאנו כי מניית אפי פיתוח נפגעה יותר מחברות נדל"ן ציבוריות מתחרות שפועלות ברוסיה. מכפיל ההון הממוצע בענף הנדל"ן ברוסיה נא סביב ה-0.4 – 0.5 כשמכפיל ההון באפי פיתוח מסתכם ב-0.25 וזאת לאחר שאפי הפחיתה כ-20% משווי נכסיה ברבעון האחרון. אם נתייחס לעובדה שאפי פיתוח חברה לא ממונפת אזי נגיע למסקנה שהשוק מתמחר הפחתות בהיקף גבוה בהרבה מאדר חברות נדל"ן רוסיות מקבילות".
- אפריקה מגורים: ההכנסות ירדו ב-10% הרווח נותר יציב
- אפריקה ישראל, תדהר ולוזון יבנו 94 דירות במתחם אולפני הרצליה
IBI: "בטווח הרחוק האפסייד במנייה הוא עצום"
שי עזר: "בחודשיים האחרונים אנחנו רואים ניצנים של התאוששות בכלכלה הרוסית בעיקר במטבע הרובל שהתחזק ב-30% מול הדולר ונסחר סביב ה-50 רובל לדולר אחרי שבשפל נסחר מעל ל-70 רובל לדולר. במצב של התאוששות כלכלת רוסיה בטווח הרחוק האפסייד במנייה הוא עצום אולם להערכתנו המניה תמשיך לסבול מתנודתיות בשל אי הוודאות לעתיד כלכלת רוסיה".
פרויקט הדגל של אפי פיתוח הוא קניון AfiMall במוסקבה בשטח כולל של 283 אלף מ"ר (GBA) ותפוסה של 85%. הקנות הענק רשות בספרים בשווי של 1 מיליארד דולר וכנגדו יש הלוואה של 481 מיליון דולר.
הפסד ענק של 281 מיליון דולר בשנת 2014
אפי פיתוח סיימה את שנת 2014 עם הכנסות של 144 מיליון דולר ובשורה התחתונה נרשם הפסד גדול של 281 מיליון דולר. ההפסד הגדול בעיקר בגלל הפחתות שווי שנאלצה לבצע החברה בגין ירידה בשווי נכסיה ברוסיה.
- מה יקרה לבורסה אם ארה"ב תגיע להסכם עם איראן?
- מהפכת נגד בליטיגציה של בעלי המניות בארצות הברית, בקרוב בישראל?
- תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
במקביל המניה צללה בשנה האחרונה ביותר מ-60%. אחת הבעיות הקשות בפוזיציה במניית אפי פיתוח היא רמת הסחירות הנמוכה מאוד במניה - נקודה חשובה שצריך לקחת גם כן בחשבון.
המצב הקשה של אפי פיתוח השפיע דרמטית על החברה האם - אפריקה ישראל והמשקיעים חוששים מהסדר חוב נוסף. מעבר לחולשה במניית אפריקה ישראל גם האג"ח שלה נסחרות בתשואה זבל שנתית ברוטו של 15% עד 17%.
האם מדובר בהזדמנות קניה? שי עזר: "האג"ח של אפריקה ישראל מעניינות ובמיוחד אם אפשר לגדר במכירה של המניה. מבין סדרות האג"ח אני מעדיף את כ"ו וכ"ז - שם יש בטוחות טובות יותר של אפריקה נכסים מאשר באג"ח כ"ח שהבטוחות קשורות לחברת אפי פיתוח".
אפריקה אגח כואפריקה אגח כז אפריקה אגח כח
בן נובו-שלם, מנהל מחלקת מחקר בבית ההשקעות אפסילון מתייחס למניית אפי פיתוח: "לאפי פיתוח פורטפוליו נכסים של כ-2 מיליארד דולר כאשר פרויקט הדגל של החברה 'אפי מול' מהווה כמחצית מהפורטפוליו. 'אפי מול' מייצר את מרבית ה-NOI של החברה משום שהנכסים האחרים בפורטפוליו עדיין לא מניבים הכנסות (בעיקר קרקעות)".האם מדובר בהזדמנות קניייה נוכח המחיר הנמוך של המניה? "למרות שהחברה נסחרת בשווי מאוד נמוך ביחס להונה העצמי לא מדובר בהזדמנות קנייה ממספר סיבות עיקריות: 1- החברה נשענת באופן ניכר על נכס בודד 'אפי מול' שמצד אחד עדיין לא מיצה את הפוטנציאל שלו ונמצא בכ-85% שיעור תפוסה ומושכר בשכ"ד יחסית נמוך למ"ר אך מצד שני קשה לראות כיצד החברה בתקופת המשבר הנוכחית ברוסיה תוכל לשפר את התפוסות ולעלות את שכ"ד. 2 - הפרויקט המשמעותי השני בפורטפוליו של אפי פיתוח הינו 'Ozerkovskaya III' ששוויו מסתכם בכ-300 מיליון דולר ובגינו ישנו חוב של כ-205 מיליון דולר. הפרויקט אינו מושכר כבר תקופה ארוכה וגורם לחברה להוצאות ריבית גבוהות בלי שהוא מייצר הכנסות. החברה מנסה כבר קרוב לשנתיים לממש את הנכס או להשכירו איך בינתיים ללא הצלחה".
מה האפסייד שבאפי פיתוח? "פרט לשני הנכסים המשמעותיים שבנייתם הסתיימה לחברה מספר קרקעות במיקומים מרכזיים במוסקווה שלהערכתי בטווח הארוך עשויות לייצר ערך רב לבעלי המניות. אבל על מנת להפוך קרקע לנכס מניב מצליח ולייצר ערך לבעלי המניות נדרש פרק זמן של 4 עד 7 שנים והשקעות רבות בבנייה".
אז בשורה התחתונה אתה פאסימי לגבי אפי פיתוח? "לאור המשבר הנוכחי ברוסיה קשה לראות כיצד החברה תצליח להתחיל לפתח את הקרקעות בזמן הקרוב במיוחד לאור העובדה שלחברה חוב פיננסי נושא ריבית של כ-686 מיליון דולר שהנכס המשמעותי היחיד שמשרת את הריביות הוא 'אפי מול'".
- 19.Redhead 22/04/2015 15:31הגב לתגובה זובדרך לפריצהמה אם השוק הישראלי אף אחד לא מחש אבל הם עסוקים מאוד מקומית עם בניית מגורים
- 18.ג׳מי 19/04/2015 15:12הגב לתגובה זואם רוסיה לא הולכת לאיבוד אז אפריקה היא המניה הכי הכי שיש בשוק בישראל מציע לך להכנס עכשיו בכדי להיות שותף גם לחגיגה ולא רק לאכזבה ,
- 17.עוף החול 19/04/2015 11:32הגב לתגובה זונכוויתי קשות ואף המלצתי לחברים בתום לב כי חשבתי שמדובר במציאה. השוק כנראה ידע יותר טוב.
- מומחה לאפריקה 07/05/2017 15:26הגב לתגובה זוהשקיפות.אפריקה זאת מניית חלום אבל לדעתי החלום יתגם באפי פיתוח.
- 16.אפריקה צפויה להשתפר והמניה בעיקבות האג"ח (ל"ת)ישראל 19/04/2015 00:21הגב לתגובה זו
- 15.אפריקה תוך חודשים 1000 (ל"ת)הידען 18/04/2015 22:58הגב לתגובה זו
- 14.יוסי יועץ השקעות 18/04/2015 18:14הגב לתגובה זוכרגע היא בתחתית !! המצב ברוסיה משתפר כל יום הרובל התאושש משמעותית ל 1\50 רובל לדולר הנפט חזר לעלות ל60$+ כל הסממנים להתאוששות ברורים מחיר יעד עד סוף 2015 0.6 סנט כלומר, אפסייד של 100% שלא תגידו לא אמרתי...
- 13.ברבון השלישי יתחיל השינוי לטובה לדעתי (ל"ת)לבייב 18/04/2015 09:07הגב לתגובה זו
- 12.אנונימי 17/04/2015 08:47הגב לתגובה זוחרם וסנקציות מזיק לכולם מגביר את העויינות ואת האלימות , יוצר התלכדות של מדינות אנטי מערביות, המערב ינסו לעצור מגמה זו ע"י ביטול הסנקציות כנראה בהדרגה,
- 11.חחחחחח 16/04/2015 21:28הגב לתגובה זולא לגעת אפילו עם מקל. פתאום עולה 20% ואחרי רגע נופלת 40% . מי שרוצה למות מדאגה מי שלא רוצה לישון שיקנה את המניה. עד פסח הבא יקראו עליו קדיש.
- 10.לא משקיעה אגורה אצל הנוכל הזה לבייב (ל"ת)ישראלי 16/04/2015 17:54הגב לתגובה זו
- 9.עוף החול 16/04/2015 13:40הגב לתגובה זולהערכתו השווי הנכסי שלה הוא שלילי אפילו.
- גם אתה שווה === 0 (ל"ת)עמיעד 16/04/2015 16:36הגב לתגובה זו
- 8.הזדמנות 16/04/2015 12:42הגב לתגובה זולדעתי בלבד ! שער המנייה הזוי (נמוך) , למשקיעים לטווח ארוך הזדמנות נדירה ( ראו כדוגמא את מניית טאואר ) , לדעתי כל מי שעושה הפוך מהמלצת האנליסטים , מרוויח!
- 7.יוסי 16/04/2015 12:38הגב לתגובה זובפעם האחרונה שמכרתי מניות של אפריקה השער היה 54,000. למזלי לא נגעתי מאז במניית אפריקה. ברוך השם יש מספיק מניות טובות שכדאי להשקיע בהן.
- 6.מומחה לאפי פיתוח 16/04/2015 11:46הגב לתגובה זועוד שנה לבייב ימכור נכסים של אפי פיתוח ואז יקבלו דיבידנדים שמנים שישלשו את ערך המניה ויביאו אותה לפחות להון העצמי דהיום שהוא 1.2$ ואני מניח שגם מעבר לזה. רק שווי אפי מול בניכוי חוב שווה כ- 0.6$- פי 2 ממחיר המניה. המצב ברוסיה השתפר פלאים ולכן הרובל מתחזק בעקביות וחוזר כמעט לשערים טרום המפולת ולכן דוחות אפי יהיה חזקים בהמשך השנה. אוזרקובסקיה - מומש מבנה אחד מתוך ה- 4 ולכן זה לא נכון שלא מצאו רוכש. לבייב מתעקש על מחירים גבוהים. אדינבורו- נמכרות דירות בקצב מסחרר. אפי מול- בהשבחה תמידית לאור בניית מגדלים בסביבה ויש כניסה של כ- 70 אלף איש ביום וזה לפני פתיחת מטרו נוסף לקניון. ויש עוד הרבה נכסים שניתן למכור כמו שהם ללא פיתוח כיון שהם במקומות מרכזייםן
- 5.atuk19 16/04/2015 10:39הגב לתגובה זואני בטוח ששי עזר לא התכוון לAFID אלא לAFRB. כל ההבדל בינבן - שהראשונה משלמת סתם כל שנה 2 סנט לבורסת לונדון. כנסו לפאנדר ותראו שIBI מחזיקה AFRB ולא AFID.
- בני 16/04/2015 11:21הגב לתגובה זוזה הזמן לקנות אני קניתי ואני אמכור רק ב950
- עוף החול 16/04/2015 10:52הגב לתגובה זוחשבתי שאתה מגיב רק בגלובס ובספונסר.
- 4.עוף החול 16/04/2015 10:29הגב לתגובה זואני התרסקתי קשות במניה אחרי שהמלצתי עליה לרבים מחבריי. מציע להזהר מאוד מאוד.
- מומחה לאפריקה 07/05/2017 15:22הגב לתגובה זושלא ראו אדם מלבדי שמרוויח על אפריקה ישראל ויש לי טכניקה למסחר בנייר הזה שהוכיחה את עצמה אבל מדובר ברווחים ממסחר יומי במניה.אני חושב שאפריקה ישראל תהייה כאן גם עוד 10 שנים ולב לבייב ישאר בעל השליטה וזאת לאחר שמחצית מן החובות שלה ימחקו על ידי בית המשפט.זאת דעתי בלבד ואני לא מחזיק בנייר נכון לעכשיו.רכשתי בלונדון מניות אפי פיתוח ושם אני מתכוון להגיע לאחזקה מאוד משמעותית.
- רגר 16/04/2015 10:54הגב לתגובה זובדיוק שאתה פסימי ואתה לא מצפה לכלום זו נקודת השפל .
- עוף החול 16/04/2015 11:33למדתי שאסור לקנות גבוה יותר ממה שמכרת לא משנה מה.
- 3.אפריקה 16/04/2015 09:41הגב לתגובה זואפריקה ישראל קונים כשזול ולא אחרי שיכפיל את עצמו
- 2.רפי 16/04/2015 08:59הגב לתגובה זואתה מציג את אפי מול כבעיה.האם היית שם?זאת עיר שלמה!! הלוואי על עוד חברות נכס כזה
- 1.אריאל שרון 16/04/2015 08:54הגב לתגובה זואנחנו לקראת סוף התיקון של הגל הראשון ואחריו יבואו גלים יותר משמעותיים
