אפי פיתוח של לבייב נסחרת במחיר שפל של 30 סנט - הזדמנות קניה או סכין נופלת?

2 אנליסטים מנתחים את המצב של זרוע ההשקעות של אפריקה ברוסיה, ומה הם חושבים על האג"ח של החברה?
 |  (26)
לב לבייב, צילום: בוצ'צ'ו
למרות ההתאוששות ברובל ובנפט, רוסיה עדיין נמצאת במשבר קשה שמאיים להוביל את אפריקה להסדר חוב שני. עיקר הפעילות של חברת ההשקעות של לב לבייב נעשית באמצעות החברה הבת (65%) - אפי פיתוח. חברת הדגל של לב לבייב נסחרת בלונדון במחיר של כ-0.3 דולר למניה (סימול AFID) - שי עזר, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות IBI ובן נובו-שלם, מנהל מחלקת מחקר בבית ההשקעות אפסילון, מנתחים את המצב - האם מדובר בהזדמנות קניה או סכין נופלת?
מניית אפי נמצאת בשפל ונסחרת לפי 0.3 דולר למניה ושווי שוק של כ-330 מיליון דולר וזאת אחרי שבמהלך 2014 נסחרה לפי 0.85 דולר ושווי שוק של כמעט 900 מיליון דולר. כדי להבין את עומק המשבר צריך לחזור אחורה לבועת הנדל"ן במזרח אירופה שזמן קצר לפני התפוצצותה הצליחה אפריקה ישראל להנפיק במאי 2007 את אפי פיתוח במחיר של 14 דולר (אחרי הכסף) - שווי שוק של 7.3 מיליארד דולר. היום המחיר כאמור 0.3 דולר והשווי כ-330 מיליון דולר.
ביזפורטל מגייסת כתבי שוק הון ביזפורטל מגייסת כתבי שוק הון
מדובר בהשמדת ערך ענקית שקשורה בעיקר להתפוצצות בועת הנדל"ן ברוסיה ובמרת אירופה בכלל. חברות נדל"ן רבות שפעלו באזור הנפיקו בקלות אג"ח ומניות בלונדון ובישראל. אגב, אפריקה ישראל תכננה לגייס במחיר נמוך יותר, אך הביקושים הגבוהים סייעו לה להציג שווי גבוה.
לדבריו של עזר, "הסיבות לירידה במניית אפי פיתוח הן הסנקציות שארה"ב הטילה על רוסיה  ובעיקר ירידת מחיר הנפט שהובילו לקריסה במטבע הרובל בפרט ולמשבר כלכלי ברוסיה בכלל. מניתוח שעשינו מצאנו כי מניית אפי פיתוח נפגעה יותר מחברות נדל"ן ציבוריות מתחרות שפועלות ברוסיה. מכפיל ההון הממוצע בענף הנדל"ן ברוסיה נא סביב ה-0.4 – 0.5 כשמכפיל ההון באפי פיתוח מסתכם ב-0.25 וזאת לאחר שאפי הפחיתה כ-20% משווי נכסיה ברבעון האחרון. אם נתייחס לעובדה שאפי פיתוח חברה לא ממונפת אזי נגיע למסקנה שהשוק מתמחר הפחתות בהיקף גבוה בהרבה מאדר חברות נדל"ן רוסיות מקבילות".
IBI: "בטווח הרחוק האפסייד במנייה הוא עצום"
שי עזר: "בחודשיים  האחרונים אנחנו רואים ניצנים של התאוששות בכלכלה הרוסית בעיקר במטבע הרובל שהתחזק ב-30% מול הדולר ונסחר סביב ה-50 רובל לדולר אחרי שבשפל נסחר מעל ל-70 רובל לדולר. במצב של התאוששות כלכלת רוסיה בטווח הרחוק האפסייד במנייה הוא עצום אולם להערכתנו המניה תמשיך לסבול מתנודתיות בשל אי הוודאות לעתיד כלכלת רוסיה".
פרויקט הדגל של אפי פיתוח הוא קניון AfiMall במוסקבה בשטח כולל של 283 אלף מ"ר (GBA) ותפוסה של 85%. הקנות הענק רשות בספרים בשווי של 1 מיליארד דולר וכנגדו יש הלוואה של 481 מיליון דולר.

פרוייקטים נוספים שך אפי פיתוח הנמצאים בשלבי הקמה: אוזרוקובסקיה, קוסינסקיה, אודינטסובו וטברסקיה.
 
לדבריו של עזר, השורה התחתונה היא כך: "יש כאן השקעה מסוכנת ברוסיה, אך עם פוטנציאל גבוה. השקעה בסיכון שמי שמשקיע צריך להבין שיכול להיות שהמסחר יהיה תנודתי בטווח הקצר".
הפסד ענק של 281 מיליון דולר בשנת 2014
אפי פיתוח סיימה את שנת 2014 עם הכנסות של 144 מיליון דולר ובשורה התחתונה נרשם הפסד גדול של 281 מיליון דולר. ההפסד הגדול בעיקר בגלל הפחתות שווי שנאלצה לבצע החברה בגין ירידה בשווי נכסיה ברוסיה.
במקביל המניה צללה בשנה האחרונה ביותר מ-60%. אחת הבעיות הקשות בפוזיציה במניית אפי פיתוח היא רמת הסחירות הנמוכה מאוד במניה - נקודה חשובה שצריך לקחת גם כן בחשבון.
המצב הקשה של אפי פיתוח השפיע דרמטית על החברה האם - אפריקה ישראל והמשקיעים חוששים מהסדר חוב נוסף. מעבר לחולשה במניית אפריקה ישראל גם האג"ח שלה נסחרות בתשואה זבל שנתית ברוטו של 15% עד 17%. 
האם מדובר בהזדמנות קניה? שי עזר: "האג"ח של אפריקה ישראל מעניינות ובמיוחד אם אפשר לגדר במכירה של המניה. מבין סדרות האג"ח אני מעדיף את כ"ו וכ"ז - שם יש בטוחות טובות יותר של אפריקה נכסים מאשר באג"ח כ"ח שהבטוחות קשורות לחברת אפי פיתוח".
אפריקה אגח כו 0% אפריקה אגח כו 46.32 0% אפריקה אגח כו סגירה:46.32 פתיחה:46.32 גבוה:0 נמוך:0 מחזור:-- לעמוד ציטוט נתוני אג"ח חדשות גרפים פרופיל חברה ביצועים כתבות נוספות בנושא: אפריקה אגח כז 0% אפריקה אגח כז 44.34 0% אפריקה אגח כז סגירה:44.34 פתיחה:44.34 גבוה:0 נמוך:0 מחזור:-- לעמוד ציטוט נתוני אג"ח חדשות גרפים פרופיל חברה ביצועים כתבות נוספות בנושא:
אפריקה אגח כח 0% אפריקה אגח כח 58.85 0% אפריקה אגח כח סגירה:58.85 פתיחה:58.85 גבוה:0 נמוך:0 מחזור:-- לעמוד ציטוט נתוני אג"ח חדשות גרפים פרופיל חברה ביצועים כתבות נוספות בנושא:

בן נובו-שלם, מנהל מחלקת מחקר בבית ההשקעות אפסילון מתייחס למניית אפי פיתוח: "לאפי פיתוח פורטפוליו נכסים של כ-2 מיליארד דולר כאשר פרויקט הדגל של החברה 'אפי מול' מהווה כמחצית מהפורטפוליו. 'אפי מול' מייצר את מרבית ה-NOI של החברה משום שהנכסים האחרים בפורטפוליו עדיין לא מניבים הכנסות (בעיקר קרקעות)".
האם מדובר בהזדמנות קניייה נוכח המחיר הנמוך של המניה? "למרות שהחברה נסחרת בשווי מאוד נמוך ביחס להונה העצמי לא מדובר בהזדמנות קנייה ממספר סיבות עיקריות: 
1- החברה נשענת באופן ניכר על נכס בודד 'אפי מול' שמצד אחד עדיין לא מיצה את הפוטנציאל שלו ונמצא בכ-85% שיעור תפוסה ומושכר בשכ"ד יחסית נמוך למ"ר אך מצד שני קשה לראות כיצד החברה בתקופת המשבר הנוכחית ברוסיה תוכל לשפר את התפוסות ולעלות את שכ"ד.
2 - הפרויקט המשמעותי השני בפורטפוליו של אפי פיתוח הינו 'Ozerkovskaya III' ששוויו מסתכם בכ-300 מיליון דולר ובגינו ישנו חוב של כ-205 מיליון דולר. הפרויקט אינו מושכר כבר תקופה ארוכה וגורם לחברה להוצאות ריבית גבוהות בלי שהוא מייצר הכנסות. החברה מנסה כבר קרוב לשנתיים לממש את הנכס או להשכירו איך בינתיים ללא הצלחה".
מה האפסייד שבאפי פיתוח? "פרט לשני הנכסים המשמעותיים שבנייתם הסתיימה לחברה מספר קרקעות במיקומים מרכזיים במוסקווה שלהערכתי בטווח הארוך עשויות לייצר ערך רב לבעלי המניות. אבל על מנת להפוך קרקע לנכס מניב מצליח ולייצר ערך לבעלי המניות נדרש פרק זמן של 4 עד 7 שנים והשקעות רבות בבנייה". 
אז בשורה התחתונה אתה פאסימי לגבי אפי פיתוח? "לאור המשבר הנוכחי ברוסיה קשה לראות כיצד החברה תצליח להתחיל לפתח את הקרקעות בזמן הקרוב במיוחד לאור העובדה שלחברה חוב פיננסי נושא ריבית של כ-686 מיליון דולר שהנכס המשמעותי היחיד שמשרת את הריביות הוא 'אפי מול'".
תגובות לכתבה(26):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 19.
    Redhead
    Redhead 22/04/2015 15:31
    הגב לתגובה זו
    2 1
    בדרך לפריצהמה אם השוק הישראלי אף אחד לא מחש אבל הם עסוקים מאוד מקומית עם בניית מגורים
    סגור
  • 18.
    לעוף החול
    ג׳מי 19/04/2015 15:12
    הגב לתגובה זו
    2 2
    אם רוסיה לא הולכת לאיבוד אז אפריקה היא המניה הכי הכי שיש בשוק בישראל מציע לך להכנס עכשיו בכדי להיות שותף גם לחגיגה ולא רק לאכזבה ,
    סגור
  • 17.
    אני חוזר ומזהיר מהמנייה
    עוף החול 19/04/2015 11:32
    הגב לתגובה זו
    2 2
    נכוויתי קשות ואף המלצתי לחברים בתום לב כי חשבתי שמדובר במציאה. השוק כנראה ידע יותר טוב.
    סגור
  • כל הכבוד על
    מומחה לאפריקה 07/05/2017 15:26
    הגב לתגובה זו
    1 0
    השקיפות.אפריקה זאת מניית חלום אבל לדעתי החלום יתגם באפי פיתוח.
    סגור
  • 16.
    אפריקה צפויה להשתפר והמניה בעיקבות האג"ח (ל"ת)
    ישראל 19/04/2015 00:21
    הגב לתגובה זו
    5 1
    סגור
  • 15.
    אפריקה תוך חודשים 1000 (ל"ת)
    הידען 18/04/2015 22:58
    הגב לתגובה זו
    4 3
    סגור
  • 14.
    אפי פיתוח קנייה חזקה
    יוסי יועץ השקעות 18/04/2015 18:14
    הגב לתגובה זו
    8 1
    כרגע היא בתחתית !! המצב ברוסיה משתפר כל יום הרובל התאושש משמעותית ל 1\50 רובל לדולר הנפט חזר לעלות ל60$+ כל הסממנים להתאוששות ברורים מחיר יעד עד סוף 2015 0.6 סנט כלומר, אפסייד של 100% שלא תגידו לא אמרתי...
    סגור
  • 13.
    ברבון השלישי יתחיל השינוי לטובה לדעתי (ל"ת)
    לבייב 18/04/2015 09:07
    הגב לתגובה זו
    8 0
    סגור
  • 12.
    העולם לקראת התפכחות
    אנונימי 17/04/2015 08:47
    הגב לתגובה זו
    3 2
    חרם וסנקציות מזיק לכולם מגביר את העויינות ואת האלימות , יוצר התלכדות של מדינות אנטי מערביות, המערב ינסו לעצור מגמה זו ע"י ביטול הסנקציות כנראה בהדרגה,
    סגור
  • 11.
    לאן היא יכולה להתאושש ? מה כבר יכול להשתנות ברוסיה ?
    חחחחחח 16/04/2015 21:28
    הגב לתגובה זו
    2 4
    לא לגעת אפילו עם מקל. פתאום עולה 20% ואחרי רגע נופלת 40% . מי שרוצה למות מדאגה מי שלא רוצה לישון שיקנה את המניה. עד פסח הבא יקראו עליו קדיש.
    סגור
  • 10.
    לא משקיעה אגורה אצל הנוכל הזה לבייב (ל"ת)
    ישראלי 16/04/2015 17:54
    הגב לתגובה זו
    1 7
    סגור
  • 9.
    לפי הניתוח של האנליסט אורי טל טנא מניית אפריקה שווה 0
    עוף החול 16/04/2015 13:40
    הגב לתגובה זו
    5 4
    להערכתו השווי הנכסי שלה הוא שלילי אפילו.
    סגור
  • גם אתה שווה === 0 (ל"ת)
    עמיעד 16/04/2015 16:36
    הגב לתגובה זו
    4 2
    סגור
  • 8.
    אפריקה
    הזדמנות 16/04/2015 12:42
    הגב לתגובה זו
    12 1
    לדעתי בלבד ! שער המנייה הזוי (נמוך) , למשקיעים לטווח ארוך הזדמנות נדירה ( ראו כדוגמא את מניית טאואר ) , לדעתי כל מי שעושה הפוך מהמלצת האנליסטים , מרוויח!
    סגור
  • 7.
    מניית אפריקה יותר מסוכנת מאופציה
    יוסי 16/04/2015 12:38
    הגב לתגובה זו
    3 9
    בפעם האחרונה שמכרתי מניות של אפריקה השער היה 54,000. למזלי לא נגעתי מאז במניית אפריקה. ברוך השם יש מספיק מניות טובות שכדאי להשקיע בהן.
    סגור
  • 6.
    קניה חזקה ביותר- הסבר
    מומחה לאפי פיתוח 16/04/2015 11:46
    הגב לתגובה זו
    18 0
    עוד שנה לבייב ימכור נכסים של אפי פיתוח ואז יקבלו דיבידנדים שמנים שישלשו את ערך המניה ויביאו אותה לפחות להון העצמי דהיום שהוא 1.2$ ואני מניח שגם מעבר לזה. רק שווי אפי מול בניכוי חוב שווה כ- 0.6$- פי 2 ממחיר המניה. המצב ברוסיה השתפר פלאים ולכן הרובל מתחזק בעקביות וחוזר כמעט לשערים טרום המפולת ולכן דוחות אפי יהיה חזקים בהמשך השנה. אוזרקובסקיה - מומש מבנה אחד מתוך ה- 4 ולכן זה לא נכון שלא מצאו רוכש. לבייב מתעקש על מחירים גבוהים. אדינבורו- נמכרות דירות בקצב מסחרר. אפי מול- בהשבחה תמידית לאור בניית מגדלים בסביבה ויש כניסה של כ- 70 אלף איש ביום וזה לפני פתיחת מטרו נוסף לקניון. ויש עוד הרבה נכסים שניתן למכור כמו שהם ללא פיתוח כיון שהם במקומות מרכזייםן
    סגור
  • טען עוד
  • 5.
    לא לגעת בAFID שמשלמת 2 סנט עמלה בסוף שנה.
    atuk19 16/04/2015 10:39
    הגב לתגובה זו
    2 11
    אני בטוח ששי עזר לא התכוון לAFID אלא לAFRB. כל ההבדל בינבן - שהראשונה משלמת סתם כל שנה 2 סנט לבורסת לונדון. כנסו לפאנדר ותראו שIBI מחזיקה AFRB ולא AFID.
    סגור
  • זה
    בני 16/04/2015 11:21
    הגב לתגובה זו
    13 0
    זה הזמן לקנות אני קניתי ואני אמכור רק ב950
    סגור
  • מה נשמע אטוק?
    עוף החול 16/04/2015 10:52
    הגב לתגובה זו
    7 0
    חשבתי שאתה מגיב רק בגלובס ובספונסר.
    סגור
  • 4.
    באפריקה כל עלייה לצורך ירידה
    עוף החול 16/04/2015 10:29
    הגב לתגובה זו
    5 15
    אני התרסקתי קשות במניה אחרי שהמלצתי עליה לרבים מחבריי. מציע להזהר מאוד מאוד.
    סגור
  • נאמר לי בבנק
    מומחה לאפריקה 07/05/2017 15:22
    הגב לתגובה זו
    0 0
    שלא ראו אדם מלבדי שמרוויח על אפריקה ישראל ויש לי טכניקה למסחר בנייר הזה שהוכיחה את עצמה אבל מדובר ברווחים ממסחר יומי במניה.אני חושב שאפריקה ישראל תהייה כאן גם עוד 10 שנים ולב לבייב ישאר בעל השליטה וזאת לאחר שמחצית מן החובות שלה ימחקו על ידי בית המשפט.זאת דעתי בלבד ואני לא מחזיק בנייר נכון לעכשיו.רכשתי בלונדון מניות אפי פיתוח ושם אני מתכוון להגיע לאחזקה מאוד משמעותית.
    סגור
  • זה הזמן שלך להחזיר את ההפסדים
    רגר 16/04/2015 10:54
    הגב לתגובה זו
    11 1
    בדיוק שאתה פסימי ואתה לא מצפה לכלום זו נקודת השפל .
    סגור
  • אתה יודע כמה פעמים חשבתי ככה?
    עוף החול 16/04/2015 11:33
    הגב לתגובה זו
    3 7
    למדתי שאסור לקנות גבוה יותר ממה שמכרת לא משנה מה.
    סגור
  • 3.
    אפריקה
    אפריקה 16/04/2015 09:41
    הגב לתגובה זו
    14 4
    אפריקה ישראל קונים כשזול ולא אחרי שיכפיל את עצמו
    סגור
  • 2.
    הסיכון מול הסיכויי ברור לגמרי.קניה חזקה אבל בקטן.
    רפי 16/04/2015 08:59
    הגב לתגובה זו
    15 2
    אתה מציג את אפי מול כבעיה.האם היית שם?זאת עיר שלמה!! הלוואי על עוד חברות נכס כזה
    סגור
  • 1.
    הטיסה הגדולה של המניה התחילה לפני שבוע וחצי
    אריאל שרון 16/04/2015 08:54
    הגב לתגובה זו
    17 2
    אנחנו לקראת סוף התיקון של הגל הראשון ואחריו יבואו גלים יותר משמעותיים
    סגור