חברה שמחזיקה בקרקע ל-5,770 יח"ד - ונסחרת בתשואת יתר עם 40% אפסייד
"השקעה ב מישורים -0.17% מאפשרת חשיפה מגוונת לנדל"ן מניב בישראל, ארה"ב וקנדה וכן חשיפה לפעילות מלונאית ותפעולית וייזום בקנדה", כך אומר רז מור, אנליסט החוב של מיטב דש. "עיקר האתגר בהערכת שוויה של מישורים כרוך בהערכת שוויה של חברת הבת סקייליין. סקייליין נסחרת כיום בדיסקאונט של כ- 25% לעומת שווי ההון העצמי שלה והדבר משורשר לשוויה של מישורים. הסיבות לכך הן להערכתנו שילוב של הנפקה מאתגרת וקושי להעריך את הנכסים היזמיים של החברה". "מישורים היא חברה היודעת לנצל הזדמנויות ויכולת התאמה מהירה למצבי שוק משתנים ואנו מעריכים כי היא תדע להציף את הערך החבוי בחברה ומעבר לכך. עיקר הפוטנציאל הוא אחזקותיה של סקייליין בקרקעות לכ- 5,770 יח"ד אשר רשומות במאזן בשווי ממוצע של כ- 69 אלף שקל ליח"ד (כ- 21.7 אלף דולר קנדי). כדי להציף ערך החברה צריכה להראות התקדמות בתחום היזום ולמכור בקצבים מהירים יותר תוך הצפת ערך. אנו מעריכים כי בטווח הקצר והבינוני תציג החברה את יכולת הצפת הערך מהקרקעות הללו". מור טוען כי על פי הערכת השווי שוויה המוערך של מניית מישורים הוא כ- 8.36 שקל למניה (לעומת 9.36 שקל לפי ההון העצמי המאזני), גבוה בכ-40% ממחיר המניה בשוק (5.95 שקל) והיא זוכה ממיטב להמלצת תשואת יתר.
נכון ל- 30 בספטמבר 2014, למישורים חוב בסך 303 מיליון שקל למחזיקי האג"ח (84 מיליון שקל לזמן קצר 220 מיליון שקל לזמן ארוך), חוב בנקאי לזמן קצר בסך 20 מיליון שקל (אשר 13.5 מיליון שקל ממנו נפרס ב- בדצמבר 2014 ל- 16 שנים), הלוואות לזמן ארוך בסך 112 מיליון שקל, הלוואות כנגד רכוש אחר המסווג כמוחזק למכירה בסך 11 מיליון שקל, ויתרות זכות אחרות בסך 27 מיליון שקל. סך החוב הפיננסי עומד עם כן על כ- 462 מיליון שקל ובנוסף התחייבויות אחרות נטו לזכאים ומיסים נדחים בסך כ-27 מיליון שקל. החוב הפיננסי שאינו אג"ח מחולק בין חוב כנגד הנכסים בישראל בסך 121 מיליון שקל וחוב כנגד נכסי נדל"ן בארה"ב בסך 39 מיליון שקל.
למישורים מזומנים ונכסים פיננסיים בסך 110 מיליון שקל, בנוסף מישורים העניקה הלוואת בעלים לסקייליין בסך 45 מיליון שקל. סך הנכסים הפיננסים של מישורים עומד על כ- 155 מיליון שקל. עודף ההתחייבויות הפיננסיות על נכסים פיננסיים במישורים הוא 307 מיליון שקל. צד הנדל"ן להשקעה מורכב מנדל"ן להשקעה המיועד למימוש בסך 45 מיליון שקל ומנדל"ן להשקעה בסך 255 מיליון שקל. הנדל"ן להשקעה מורכב משווי נכסי נדל"ן בישראל בסך כ-200 מיליון שקל ושווים של נכסי הנדל"ן בארה"ב בסך כ-100 מיליון שקל. פרט לאחזקות אלו למישורים אחזקה של כ-50% בחברת סקייליין. למישורים אחזקה ב-12 נכסים מניבים בישראל, בעיקר משרדים ושטחי מסחר באזורי ביקוש במרכז הארץ. התפוסה בנכסי הנדל"ן המניב יציבה וגבוהה (מעל ל- 90%). שווים ההוגן של הנכסים בספרי מישורים הוא כ- 210 מיליון שקל והוא משקף CAP RATE שמרני של כ- 8.3%. ה- NOI בשנת 2013 אומנם הסתכם בכ- 15.3 מיליון שקל, אך צפוי לגדול לכ- 17.5 מיליון שקל בעקבות רכישת נכס נוסף בראש העין בנובמבר 2013 ושיפור תנאי החוזים הקיימים.
פעילות הנדל"ן המניב בארה"ב מתמקדת ברכישת נכסים מניבים המאופיינים ביכולת השכרה למגוון רחב של שוכרים ושימושים, בעלי פוטנציאל השבחה גבוה. החברה מתמחה בנכסים עם יכולת השבחה שבהם היא יכולה להגדיל תפוסות ע"י אכלוס שטחים פנויים ושיפור חזית הנכס. פעילות החברה בארה"ב מתבצעת יחד עם שותף מקומי אשר מאתר ומנהל את הנכסים בבעלות, תוך הסתייעות בחברות ניהול והחזקה מקומיות. מדובר בפעילות חדשה יחסית שהחלה ב- 2011. כאמור, פרט לנכסים אלה מחזיקה מישורים כ- 50% מסקייליין אחזקה שלפי ההון העצמי המאזני של סקייליין 482 מיליון שקל, שווה כ-245 מיליון שקל. אם מתייחסים לשווי השוק של סקייליין כיום כ- 374 מיליון שקל, שווי האחזקה של מישורים הוא כ- 190 מיליון שקל. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות של סקייליין נכון ל-30 בספטמבר 2014 הוא 491 מיליון שקל. לאור התוצאות הטובות של הפעילות המלונאית של DEERHURST , אשר רשם בתקופה ינואר-ספטמבר 2014NOI של 13.2 מיליון שקל, כלומר קצב שנתי של כ- 15 מיליון שקל, בעוד ה- NOI המייצג עפ"י הערכת השווי הוא 8.9 מיליון שקל, הועלה ה-NOI המייצג עפ"י לכ- 12 מיליון שקל, ולכן מדובר בשווי של כ- 114 מיליון שקל לנכס לעומת שווי בספרים של כ- 74 מיליון שקל ושווי מוערך של כ- 85 מיליון שקל. הורסשו - הנכס רשום אומנם במאזן בשווי חשבונאי של כ- 124 מיליון שקל, אך שוויו הכלכלי עפ"י השמאות האחרונה שבוצעה כ- 162 מיליון שקל.
