איזו מניה זוכה מכלל להמלצת קנייה ונסחרת ב-34% דיסקאונט?
בשנים האחרונות הפכה גרמניה ליעד השקעות פופולארי של חברות נדל"ן ישראלית. בזמן שאירופה עמדה בפני אתגרים כלכליים רבים ומרבית מדינות הגוש נפגעו, ניצבה גרמניה ככלכלה יציבה ומתפתחת המהווה מודל למדינות אחרות בגוש האירו.
ברורית פיין, אנליסטית הנדל"ן של כלל פיננסים ברוקאז', החלה לסקר את חברות הנדל"ן הישראליות הפעילות בגרמניה איידיאו, בראק אן וי וגרנד סיטי פרופרטיס:
בראק אן וי, פוטנציאל רב בדיסלדורף לצד תזרים יציב - תיק הנכסים מאופיין בפיזור סקטוריאלי וכן בפיזור גיאוגרפי. לחברה תיק נכסים מניבים בעיקר בתחום המסחר והמגורים להשכרה ברחבי גרמניה לצד פרויקט יזום מגורים משמעותי בדיסלדורף. התחום המניב מהווה רגל יציבה וצומחת לחברה בעוד שפרויקט הייזום מטבעו, בעל מרכיב סיכון גבוה יותר אך טומן בצדו גם הזדמנות לרווח גבוה. ההתקדמות המשמעותית במהלך השנה האחרונה בפרויקט להערכתנו מפחיתה את הסיכון ומלמדת על הפוטנציאל הרב הטמון בו.
התמחור: מכפיל FFO של 12 על הפעילות המניבה הקיימת בתוספת התרומה הצפויה מהפרויקט היזמי בדיסלדורף. אנו ממדלים את התרומה הצפויה מחלק א' וחלק ב' בלבד. המלצת תשואת יתר, מחיר יעד של 235 שקל למניה, המשקף אפסייד של כ-16%.
איידיאו, תיק נכסים איכותי במרכז ברלין - החברה פועלת בתחום המגורים להשכרה בברלין בלבד, המשמעות שתיק הנכסים יחסית הומוגני. הפורטפוליו המניב מספק נראות טובה של הכנסות אך עם זאת מדובר על תיק נכסים קטן יחסית. נכסי החברה ממוקמים במרכז ברלין ונהנים משיעורי תפוסה גבוהים וביקושים יציבים שמתורגמים לצמיחה בשכ"ד. אנו סבורים כי החברה נמצאת כרגע בנקודת זמן שתקבע את המשך דרכה. האופציות הניצבות מול החברה הם להערכתנו: האצת תהליך רכישת נכסים ואו מכירת הפורטפוליו הקיים.
- איידיאו: מחזיקי האג"ח דחו את הצעת החברה ודורשים פירעונות מידיים
- איידיאו למחזיקי האג"ח: הבטוחה תשאר גם אחרי עסקת אדלר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התמחור: השווי הכלכלי שלנו נקבע לפי ממוצע תמחור החברה ע"י מכפיל FFO וכן ע"י שווי ההון העצמי לאחר מכירת תיק הנכסים. אנו מעריכים את ההסתברות של כל אחת מהחלופות ב- 50%. החברה נסחרת בתמחור דומה לחברות נדל"ן מובילות הפועלות בתחום המגורים להשכרה בברלין כך שהאפסייד הנוסף עשוי להגיע בעיקר ממכירת תיק הנכסים במחיר גבוה יותר מהמחיר בספרים. המלצת תשואת יתר, מחיר יעד של 0.42 אג' למניה, המשקף אפסייד של 13.5%.
גרנד סיטי פרופרטיס, השבחת נכסים במצוקה תיק הנכסים של החברה מורכב ברובו מדירות להשכרה בשני אזורים מרכזיים בגרמניה. המודל העסקי של החברה מתבסס על רכישת נדל"ן במצוקה, נכסים שהגיעו לפשיטת רגל ומוצעים למכירה במחירים הנמוכים משמעותית ממחירי השוק. מכאן, פורטפוליו הנכסים מסוכן יותר אך גם בעל פוטנציאל צמיחה משמעותי מאד. במהלך השנתיים האחרונות, הפכה החברה מחברה קטנה לחברה בגודל בינוני במונחי השוק הגרמני. אנו סבורים כי החברה תמשיך להציג צמיחה מהירה על התיק הקיים לצד התמקדות בביצוע רכישות אסטרטגיות נוספות.
התמחור: מכפיל ה-FFO שבו נסחרת גרנד סיטי עומד על 13, נמוך משמעותית מהממוצע של החברות הנדל"ן הנסחרות בבורסת פרנקפורט (19). הערכת החברה מתבססת על ה- FFO הצפוי לשנת 2014, לפי מכפיל 15. המלצת קניה, מחיר יעד 9 אירו למניה, המשקף אפסייד של 34%.
המוסדיים אמרו "עד כאן": חבילת השכר של עמי לנדאו לא אושרה
בעלי המניות של נופר אנרג'י דחו את הצעת הדירקטוריון לאשר חבילת שכר למנכ"ל המיועד עמי לנדאו, הכוללת שכר חודשי של כ-208 אלף שקל, מענק חתימה, בונוסים ומניות חסומות בשווי של כ-12 מיליון שקל בשנה
נופר אנרג'י נופר אנרג'י -2.65% מדווחת כי הצעת הדירקטוריון לאשר את תנאי העסקתו של המנכ"ל המיועד עמי לנדאו, לא עברה באסיפה המיוחדת של בעלי המניות שהתקיימה היום.
לתזכורת על חבילת השכר המוצעת - 30 אלף שקל ביום - האם השכר של עמי לנדאו מוצדק ולמה המוסדיים צריכים להגיד לעופר ינאי - עד כאן!
לפי הדוח המיידי, כ-63% מבעלי המניות שהצביעו תמכו בהצעה, אך בקרב
בעלי המניות שאינם בעלי עניין אישי (קרי בנטרול עופר ינאי) נרשם רוב למתנגדים, עם 52.1% לעומת 47.9% בעד. מאחר שנדרש רוב מבין בעלי המניות ללא עניין אישי, ההצעה נדחתה.
הצעת השכר כללה שכר חודשי של כ-208 אלף שקל, מענק חתימה של 2 מיליון שקל, בונוס שנתי
של עד שבע משכורות והקצאת מניות חסומות בשווי של כ-10.5 מיליון שקל, חבילה שמוערכת בכ-12 מיליון שקל בשנה, או כ-30 אלף שקל לכל יום עבודה. מדובר בתגמול חריג בהיקפו גם ביחס לחברות רווחיות ומבוססות בהרבה. מעבר להיקף החריג, הביקורת התמקדו גם בכך שחלק ניכר מהתגמול
אינו מותנה כלל בעמידה ביעדים כמותיים מדידים, לא פיננסיים, לא תפעוליים ולא אסטרטגיים, בניגוד למקובל בחברות ציבוריות, ובמיוחד בתקופה של חוסר ודאות ניהולית.
- נופר אנרגיה מגדילה הספק ייצור, אך הוצאות המימון מעמיקות את ההפסד
- 30 אלף שקל ביום - האם השכר של עמי לנדאו מוצדק ולמה המוסדיים צריכים להגיד לעופר ינאי - עד כאן!
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על פי טבלת ההצבעות שצורפה לדוח, בין התומכים נמנו הפניקס
(קסם), איביאי ומנורה, בעוד שמגדל, מיטב, ילין לפידות, מור ואיילון היו מבין אלו הצביעו נגד, והכריעו את הכף.
יוניון השקעות של ג'ורג' חורש זכתה בזכיינות דקטלון בישראל
ג'ורג' חורש, זכיין H&M ויבואן טויוטה, יפעיל את רשת דקטלון בישראל וישקיע מעל 100 מיליון שקל בשדרוג, הרחבה וטכנולוגיה. העסקה ממתינה לאישור רשות התחרות
ג'ורג' חורש דקטלון היא אחת מרשתות הספורט הגדולות בעולם עם כ-1,800 חנויות, 101 אלף עובדים ונוכחות ב-80 מדינות. במהלך 2024 רשמה הכנסות של 16.2 מיליארד יורו ורווח נקי של 787 מיליון יורו. מעל מחצית מהמכירות מגיעות ממותג פרטי, דבר שמקטין את החשש לניגוד עניינים מול זכיינים מקומיים שמפעילים מותגים מתחרים, סוגיה שעמדה במרכז הבחינה מול קבוצת פוקס, המחזיקה בזכיינות נייקי בישראל.
מאז שנכנסה לישראל ב-2017, פעלה דקטלון ישירות אך בשנה האחרונה החלה בצמצום שטחי מסחר והעברת דגש לסניפים קטנים יותר בפורמט "דקטלון סיטי", דוגמת הסניף החדש בקניון עזריאלי בתל אביב. המעבר לזכיין נועד לצמצם עלויות תפעול, להקטין חשיפה שכרית ולהעביר את ניהול ההון האנושי לגורם מקומי שמכיר את השוק. הניצחון של חורש אינו מפתיע: לצד הזיכיון ל-H&M וניהול פעיל של יוניון השקעות בעולמות האנרגיה, הנדל"ן והתעשייה, הוא גם בעל מניות בסופר־פארם ומתמודד בימים אלו, יחד עם הראל ביטוח, על רכישת כאל.
לחורש יש את ההון, ואת הניסיון בזכיינות ויכולות ניהול מקומיות. ליוניון השקעות, שבבעלותו של חורש, שורה של אחזקות כולל בעלות מלאה על יבואנית הרכב יוניון מוטורס (טויוטה לקסוס וג'ילי), וכן אחזקה בסופר־פארם (35%). לפני כשנה וחצי, השלימה החברה מהלך לרכישת 20% מתחנת הכוח אשכול, לפי שווי של כ-9 מיליארד שקל. עבור שוק הקמעונאות בישראל, מדובר במהלך שצפוי לייצר דינמיקה חדשה: חיזוק התחרות במוצרים טכניים במחירים אטרקטיביים, מענה לביקוש הגובר לאורח חיים ספורטיבי והרחבת הנגישות לצרכנים גם בפריפריה.
העסקה בין דקטלון העולמית ליוניון חורש עדיין כפופה לאישור רשות התחרות, שתבחן האם למהלך יש השפעה אפשרית על התחרות בענף הקמעונאות בכלל ובתחום הספורט בפרט. אף שדקטלון מפעילה בעיקר מותגים פרטיים ולא נחשבת לשחקן מונופוליסטי, היקף הפעילות
של חורש בענפי ריטייל נוספים, כמו H&M, סופר־פארם ומועמדותו ברכישת כאל, עשוי לדרוש מהרשות לבחון את רוחב ההחזקות ואת ההצטלבות בין תחומי פעילות שונים. עם זאת, לא מדובר בעסקה המעוררת התנגדות עקרונית בענף, ומרבית ההערכות הן כי היא תקבל את האישורים הדרושים תוך עמידה
בתנאים מסוימים אם יידרשו.
