מהכותל ועד רחוב הירקון: בכמה מוצעות הדירות היקרות בישראל והאם שוק היוקרה יתאושש?
בזמן שמחירי הדירות חזרו לעלות, הנתונים מראים שההשפעה הראשונית באה לידי ביטוי בעיקר בדירות חדשות ודירות יד שניה, אך פלח שוק היוקרה חוזר לעצמו. לכאורה, אפשר לומר שלא ברור למה שוק היוקרה, זה שבו נמכרות דירות בשמונה ספרות, עדיין לא התאושש 0- מי שרוכש דירה ב-50 מיליון שקל, סביר להניח שמשבר הנדל"ן לא השפיע עליו - דווקא בתקופת שפל, הוא יכול לרכוש דירה בהנחה של כמה מיליונים.
למשקיעים ולרוכשים העשירים יש סיבות נכונות לעצור את הסחרור בשוק. הם חששו, כי הם לא ידעו לאיזה תקופה הם נכנסים. זה לא היה הזמן להחליף דירות, לנקר עיניים, והם ישבו על הגדר. אחרי חודשיים שבהם הייתה המדינה באבל, הם חזרו: 38 עסקאות, לא פחות, נעשו בתל אביב בתקופה הזאת, במחיר של יותר מ-10 מיליון שקל. אלה נתונים שדמים תקופת שיא, ולא שפל.
בתחילת המלחמה, המודעות נעלמו. חלק מהוילות הנוצצות בקיסריה ובהרצליה פיתוח כבר לא היו על המדף. המוכרים המתינו עד יעבור זעם, בתקווה שבתקופה הזאת הם יצליחו למכור. שתי עסקאות שנעשו מאז המלחמה בתל אביב מראות שאולי יש תקווה לתיקון. אחת נעשה במהלך חודש דצמבר, כחודשיים אחרי המלחמה (סביר להניח שבנכס כזה המשא ומתן החל עוד קודם): 42.72 מיליון שקל שילם הרוכש על 245 במתחם מנדרין - 170 אלף שקל למ"ר. ברק רוזן מכר דירה של ישראל קנדה בפרויקט ריינבואו בסוף פברואר - 30 מיליון שקל שילם הרוכש תמורת 316 מ"ר - כ-95 אלף שקל לששה חדרים בקומה ה-37, לדירה שתהיה מוכנה עוד כחמש שנים.
- הבית היקר בעולם עומד למכירה - זה הסכום
- הסלון האיטלקי שכובש את בתי היוקרה האלגנטיים בישראל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
צילום מסך, דירה בירושלים (אתר מדלן)
לאחרונה פורסמה בלוחות המודעות המודעה היקרה ביותר של השנה - רכישת דירה ברחוב התמיד בירושלים בסכום של 99 מיליון שקל. המחיר גבוה, משום שמדובר בדירה ייחודית - אין כאלה כמעט בישראל - דירה עם נוף לכותל מכל החדרים. תחשבו על זה - אין לדירה כזאת ערך. היא נמכרת במחיר גבוה ומחכה שאנגלו-סקסי יגיע לקטוף אותה ולא יתמקח על המחיר.
בדקנו את הדירה ולפי הפרסום, מדובר בשטח גדול של 220 מ"ר, במפלס אחד. לדירה 4 חדרי רחצה, חדר משפחה, מחסן, ומרפסת סוכה 26 מ"ר הצופה לכותל. בנוסף, יש לה אגף אורחים עם כניסה נפרדת והיא עוצבה על ידי האדריכל משה ספדי.
הבית עצמו נבנה ב- 1973 ומשקף את אווירת העיר העתיקה עם קשתות. עיצוב הבית משלב אלמנטים של זכוכית בעיצובו של אמן זכוכית והיא מכילה חלונות כפולים.
המחיר הוא גבוה בכל קנה מידה: מאז 2021 לא נעשו כאן עסקאות, אבל אז הדירות ברחוב התמיד נמכרו סביב 7-10 מיליון שקל. רחוב התמיד היה אחד הרחובות המבוקשים בירושלים בגלל המיקום: ביציאה מהבתים ישיבת אש התורה ולדירה הזאת אין מחיר.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
רק לפני כשנה דיווחנו כאן על השוק הפרוץ של מחירי הדירות ליד הכותל. הסברנו שיש הבדל עצום בין דירה בקו השני לכותל, לבין דירה עם נוף לכותל. מחיר דירה כזאת יהיה מעל 100 אלף שקל למטר ובדרך כלל מדובר על כמה עשרות מיליוני שקלים. בשנה האחרונה עמדו מספר דירות למכירה במחיר של 40-50 מיליון שקל וניסינו לברר איזה עסקאות נסגרו.
דירה נוספת שמוצעת לאחרונה למכירה הפכה לשיחת היום בתל אביב. מדובר בדירה ברחוב הירקון, אבל שימו לב לשטח שלה: 440 מטר בנוי (הערכה: כלומר, מדובר בדירה על קומה שלמה) עם תיקרה כפולה של 6 מטר, חזיתית לים, 3 סוויטות עם חדר רחצה, עם זכויות בנייה לקומה נוספת. המחיר: 85 מיליון שקל.
יש עוד דירות רבות שלאחרונה צצות כפטריות אחרי הגשם ברחוב הירקון. פעם, זה היה נכס שאף אחד לא רוצה למכור, אבל רמת המחירים הגבוהה משחררת עוד ועוד דירות לשוק. המחירים נעים, לרוב, בין 40-60 מיליון שקל, תלוי בגודל הנכס ובמפרט שלו. מצאנו פנטהאוז של 440 מ"ר, דומה מאוד בתכונות לפנטהאוז הקודם, רק ש-360 מ"ר ממנו בנוי ויש לו עוד 2 מרפסות ענק, על הים, כולל בריכה. בעל הדירה דורש 59 מיליון שקל, כשלדירה, שנמצאת מרחק הליכה מהשגרירות ומחוף טרומפלדור, יש גם 2 חניות תת קרקעיות.
לדירה מול הכותל אין מחיר, לדירה מול הים יש. יש הרבה מאוד דירות בירקון שמוצעות למכירה וזה כבר לא נכס נדיר. סביר להניח שיהודי עשיר, יעדיף להשקיע בדירה בירושלים מאשר בתל אביב, גם מטעמי ציונות - אבל הבעיה היא במחיר. תקרת הזכוכית כבר לא איתנו, מי שישלם 99 מיליון שקל על דירה, אפילו 90 - לא בטוח שיוכל למכור את הנכס בעתיד במחיר גבוה יותר. לכן, אל תתפלאו אם המשקיע יברח לחופי תל אביב. מי היה מאמין ששני המקומות הכי יקרים בארץ יהיו במקומות מנוגדים כל כך - דירה אחת מול הכותל, השנייה לא רחוק מחוף מציצים. מעניין מה הרב אורי זוהר זצ"ל היה אומר על זה. בעצם, התשובה ברורה: הוא נטמן בהר המנוחות בגבעת שאול בירושלים.
- 1.אני מקווה שמשטר הנדלן הציוני יושמד במהרה בימנו. (ל"ת)אייל 02/06/2024 12:22הגב לתגובה זו
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
.jpg "ביטוח לאומי - צילום: Shutterstock")