סימני התאוששות? לראשונה מתחילת המלחמה: היזמים רכשו קרקעות בת"א ובבית שמש מעל מחיר השומה
שני מכרזי נדל"ן שנגרו בימים האחרונים, באילת ובית שמש, מספרים את סיפור ההתעוררות בשוק הנדל"ן. בעוד שמחיר השומה עבור פרויקט בנייה רוויה לבניית כ-400 דירות בשכונת בעדיה בבית שמש עמד על כ-30 מיליון שקל, מספר חברות שהתאגדו לצורך הגשת הצעה (לא מדובר בחברות ענק, אלא במשקיעים וחברות פחות מוכרות) זכו יחד, שילמו כ-35 מיליון שקל, מעל מחיר השומה, ויקימו את המגדלים.
יש ביקוש. קרקע באילת (איציק יצחקי)
זאת לא הבשורה הטובה לרמ"י מאזור בית שמש: הוצאות הפיתוח במתחם כולו עמדו על כמעט 100 מיליון שקל. בתחילת המלחמה, לא היו מכרזים שנסגרו בסגל הגודל הזה, בטח לא במחיר גבוה מהשומה - נכון שמדובר במשקיעים קטנים יחסית ולא בחברות ענק, ועדיין - זה מאותת משהו על המגמה בה נמצא השוק: א. המכרז נסגר וזה לא מובן מאליו ביחס למה שראינו כאן בחודשים האחרונים ב. כמעט אף מכרז לא נסגר מעל מחיר השומה, כלומר מעל הערכת השמאי לגבי שווי הקרקע, בטח לא עם הוצאות פיתוח כל כך גבוהות.
באילת, נסגר מכרז להקמת כ-480 דירות. כאן, הבשורה היא לא מהמחיר שהוצע, אלא בעיקר מהחזרה להשקיע גם באזורים קרובים לגבול או כאלה שמוגדרים מסוכנים יחסית. חצי מיליארד שקל השקיעו בשכונה החדשה בצפון מערב העיר במהלך 2022 - וכעת, רמ"י קוצרת את הפירות. נכון, מדובר בהנחה משמעותית של יותר מ-90% במחיר השומה בחלק מהמתחמים, אבל צריך לקחת בחשבון את הוצאות הפיתוח הגבוהות בשכונה, 26-28 מיליון שקל בחלקם, כדי להבין מדוע אפשר לשאוב אופטימיות.
- כמה תעלה טיסה לאילת?
- נמל אילת לקראת סגירה מוחלטת בשל חוב בסך 10 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כך למשל, היזם המוכר אייל פרץ שבונה לא מעט פרויקטים בארץ, כולל במסגרת מחיר למשתכן, הגיע הצעה של כחצי מיליון שקל על מתחם לבניית 144 דירות, כשהשומה עמדה על כ-51 מיליון שקל. הסיבה לכך היא כנראה הוצאות הפיתוח המנופחות, שעמדו על יותר מ-35 מיליון שקל. ללא הנחה משמעותית, אף יזם לא היה נכנס לשם. במתחם הזה הוגשה הצעה גבוהה יותר פי 3, אבל היא נפסלה, ככל הנראה על רקע הצעה של יזם שזכה בשטח אחר.
השאלה הגדולה כעת היא האם נרשמת כעת התאוששות במכרזי רמ"י. רק לפני כחודש נסגר מכרז באותה בית שמש שהזכרנו קודם ללא מציעים כלל, לבניית 120 דירות ברמת בית שמש ג' עם מחיר שומה של 13 מיליון שקל והוצאות פיתוח של 106 מיליון שקל. נכון, הוצאות הפיתוח גבוהות, אבל אז אף אחד לא הגיש הצעה ועכשיו, עם הוצאות פיתוח דומות, רמ"י הצליחה לשווק את הקרקע.
מיקום הפרויקט בתל אביב (מתוך חוברת מכרז רמ"י)
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- 4.המחירים בדרך להשתוללות כמו 2021.... (ל"ת)חכו וראו 26/03/2024 15:47הגב לתגובה זו
- 3.בית שמש 25/03/2024 21:08הגב לתגובה זואם המספרים נכונים בבית שמש הזוכים עשו עסקה מעולה. 135 מ' ש''ח ל400 דירות לפני בניה זאת אומרת: 337000 ש''ח לדירה לפני בניה. זה גרושים לדירה בבית שמש. אפי' אם עלות הבניה היא 10 א' למ''ר. עלות דירה 75 מ''ר תהיה באזור המליון. מחיר בשוק לדירה כזו, לא פחות מ- 1.8 מליון. עשו סיבוב יפה
- 2."התעוררות בשוק הנדל"ן"? חחח. היחידים שמתעוררים הקברנים (ל"ת)חברה קדישא 24/03/2024 16:46הגב לתגובה זו
- 1.יותם 24/03/2024 15:05הגב לתגובה זויוקר המחיה במדינה בין הגבוהים בעולם. 15 שנה של ביבי. זוכרים את ההבטחה לטפל ביוקר המחיה ובמחירי הדירות במחאת האוהלים אז כמו כל מילה שיו את לביבי מהפה הכל חקוק על הקרח אחרי 5 דקות שנמס הכל נעלם.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
