ריבית המשכנתא בארה"ב מעל 5%, סימן ראשון להאטה בשוק הדיור?
עליית הריבית במשק האמריקאי כבר מתחילה לתת את אותותיה בארה"ב. לצד מדד המחירים ליצרן שפורסם היום בארה"ב, פורסמה גם גובה ריבית המשכנתאות בארה"ב ל-30 שנה, שהגיעה לראשונה מאז 2018 לרמות של יותר מ-5%, וזאת לעומת רמות של 3-3.2% רק לפני שלושה חודשים. ההבדל הוא שאז הריבית במשק האמריקאי עמדה על 2-2.5% וכעת היא רק החלה לעלות ועומדת על 0.25-0.5%.
כדי למצוא את הפעם הקודמת בה הייתה הריבית על המשכנתאות גבוהה מ-5% צריך לחזור עד ל-2008, ולמעשה לתקופה שלפני משבר הסאב-פריים בארה"ב. מדוע זה חשוב? כי ככל שהריבית על המשכנתאות מתייקרת - המשמעות היא שהחזרי המשכנתא של הציבור הולכים וגדלים. כל אחוז במשכנתא פירושו כ-80 אלף שקל בהחזר הכולל של המשכנתא, ו-100-200 שקל בהחזר החודשי של המשכנתא.
כלומר, כאשר אנשים לוקחים משכנתא הם לוקחים הלוואה לתקופה מאוד ארוכה ו'בונים' על כך שיהיה להם החזר חודשי מסוים, אבל עלייה של 400 מאות שקלים בהחזר החודשי (או כ-100 דולר במקרה האמריקאי הנוכחי) זה עוד סכום שהמשפחה צריכה לשלם אותו. אז נכון שהרצון לרכוש דירה הוא חזק, אבל עלייה חדה מדי בהחזרים היא בעייתית למשפחות, וזה כמובן לפני שדיברנו על האינפלציה שמשתוללת כעת בארה"ב והגיעה אתמול ל-8.5% - שיא של יותר מ-40 שנה, ולא ברור כרגע מתי היא תיעצר. וצריך לזכור, עליה של 3% לאורך 30 שנה פירושה תוספת של מאות אלפי שקלים להחזר המשכנתא הכולל.
- לקראת 2025: האופטימיות נצחה, נצלו את ההטבות המס ואל תשאירו כסף בעו"ש
- דו"ח המכירות הקמעונאיות עשוי להמשיך את הראלי בוול סטריט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז בארה"ב הריבית על המשכנתא כבר עולה בצורה משמעותית, והבנקאים במדינה כבר מדברים על צמצום בנטילת משכנתאות על ידי הציבור האמריקאי. איגוד בנקאי המשכנתאות בארה"ב צופה כעת כי היקף המשכנתאות בשנה הקרובה בארה"ב יסתכם ב-2.58 טריליון דולר (כולל מיחזור משכנתאות), ירידה של יותר מ-35% לעומת שנת 2021, והתחזית נמוכה יותר לעומת הקודמת שעמדה על 2.61 טריליון דולר. מדובר כמובן במספרים עצומים ביחס לישראל, אבל צריך כמובן לזכור שבארה"ב יש 330 מיליון תושבים ובישראל רק 9 מיליון. על פי התחזית, היקף המשכנתאות החדשות בארה"ב בשנה הקרובה יעמוד על 1.72 מיליארד דולר, ירידה לעומת תחזית קודמת ל-1.77 טריליון דולר.
על פי הנתונים, הביקוש למיחזור משכנתאות (מימון מחדש) ירד בשבוע האחרון ב-5%, והוא נמוך ב-62% מאשר לפני שנה. על פי תחזיות של מייקל פרטנטון, הכלכלן הראשי של MBA, הביקוש למיחזור משכנתאות צפוי להיות השנה נמוך ב-64% מאשר ב-2021. נתח השוק של מיחזור המשכנתאות ירד ל-37.1% לעומת 38.8% בשבוע שעבר.
צריך לציין אמנם שהביקוש למשכנתאות חדשות בארה"ב עלו השבוע ב-1% אך מדובר על רמה נמוכה יותר ב-6% לעומת השבוע המקביל בשנה שעברה. כלומר מדובר בהאטה מסוימת והשאלה כמובן אם היא תימשך. חלק מנוטלי המשכנתאות פונים כעת לאפיקים של ריבית משתנה, שבינתיים נמצאת ברמות נמוכות יותר - אך גם הן נמצאות בעלייה כמובן.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
ואם אתם מחפשים נחמה? אז גם בארה"ב מדברים על כך שאין מספיק דירות, או בלשונם "ההיצע בשוק הדיור הדוק והמחירים גבוהים". טענות שניתן לשמוע גם בישראל בשנים האחרונות. האם השוק יתנהג בצורה דומה?
בכמה עלו מחירי הדיור בישראל ובעולם?
בישראל נהוג לחשוב שמחירי הדיור עלו כאן יותר מאשר בעולם. אז נכון שכל אחד יכול לבחור את נקודת הזמן בה הוא בוחר להשוות וממילא התוצאות משתנות מאוד, אבל לפחות על פי נתוני ה-OECD - מאז 2015 המחירים בישראל עלו בצורה יחסית מתונה לעומת שאר העולם המערבי.
על פי הנתונים, ישראל נמצאת במקום די טוב ביחס לעולם, כלומר עם עליית מחירים יחסית נמוכה. בעוד בישראל המחירים עלו נומינלית ב-32% וריאלית (כלומר בניכוי אינפלציה) ב-28% במהלך 7 השנים האחרונות, באנגליה הם עלו נומינלית ב-37% וב-22% ריאלית. ממוצע עליית המחירים במדינות ה-OECD הוא עלייה נומינלית של 53% וריאלית של 33%. בגרמניה המחירים עלו ב-57% נומינלית ו-44% ריאלית, ובארה"ב עלו נומינלית ב-67% וריאלית הם עלו ב-46%.
תגידו, כן אבל למה ה-OECD מתייחסים לנתונים רק מאז 2015 ולא מאז 2008, כאשר מחירי הדיור בישראל היו בשפל, אחרי עשור של ירידת מחירים ריאלית? אולי בדיוק בגלל זה: כאשר בוחרים להתחיל למדוד בדיוק מנקודת השפל, התוצאה היא שהמחירים זינקו הרבה יותר. בישראל צריך לזוכר, מחירי הדיור ירדו מאז 2000 ועד 2008 ב-25% ריאלית, ולכן להתחיל למדוד את העלייה בדיוק מסוף הירידות מציג כמובן עלייה חדה מאוד דווקא בישראל, אבל ב-OECD בחרו בתאריך אחר, ובכל מקרה - אלה הנתונים שלהם.
- 12.נוני 20/06/2022 19:27הגב לתגובה זוביידן מאחלים לך שלא תצליח להגיע לארץ. הכרישים מחכים לך.
- 11.אבי 19/04/2022 08:19הגב לתגובה זוברור שביחס למדינות אחרות העליה פה התמתנה, כי יותר זול היה מלכתחילה לקנות באותן מדינות לכן הזינוק באחוזים גבוהה יותר.
- 10.יובל 15/04/2022 11:59הגב לתגובה זוראה אצלינו איך גם הריבית למשכנתאות עולה ומחירי הדירות עולים פי מאה
- 9.אילן 14/04/2022 13:46הגב לתגובה זוהמלאי הולך ואוזל והמחירים נהיו מטורפים
- 8.דודו 14/04/2022 10:46הגב לתגובה זולמשקיעים לא משתלם למכור דירה. מהרגע שיש לך דירה להשקעה, אז גם אי אפשר לשדרג את דירת המגורים לדירה יקרה יותר בלי לשלם מס מפלצתי.
- אוהד 14/04/2022 14:24הגב לתגובה זוהרזרבות נגמרו אין כמעט דירות להשכרה ואין כמעט דירות למכירה , אפילו דירות דפוקות קשה להשיג.
- 7.דויד 14/04/2022 08:57הגב לתגובה זולדעתי גם 3 מליון ל4 חדרים זה סביר... ??האנשים קונים ,הבנק מלווה והקריבה בדרך....
- 6.אלפסיהו 14/04/2022 07:03הגב לתגובה זודירה בתל אביב עברה את פריז ניו יורק לונדון ,.המחירים בישראל מלכתחילה היו גבוהים ,.כמו במזון .
- אוהד 14/04/2022 13:59הגב לתגובה זולאחר עליה של 50% בשנתיים האחרונות מחיר דירה ממוצעת מיישר קו עם ישראל.
- 5.בקרוב בישראל האטה (ל"ת)משה 14/04/2022 05:03הגב לתגובה זו
- הבקרוב יקח לפחות 5 שנים (ל"ת)המלך עירום 14/04/2022 09:41הגב לתגובה זו
- 4.שובני 14/04/2022 03:16הגב לתגובה זואפילו זוכי מחיר למשתכן, השנה האחרונה והנוכחית יגלו לדאבונם כי דירה ש"זכו" במחיר ממוצע של 12אלף למ'ר, עד שייכנסו אליה תעלה עוד 30-50%, על מדד תשומות בניה שמעתם? כך יהיו בפלונטר רציני, ללא יכולת למכור את הדירה, ובבעיה רצינית לפרוע משכנתא מנופחת. וזה עוד לפני הוספת פקטור של אי וודאות לגבי מחיר הדירה בשוק.
- 3.אני 14/04/2022 03:09הגב לתגובה זוהרבה משכנתאות הולכות ליפול פה. קצב נטילת המשכנתאות הזוי, וללא תקדים. לדעתי, במיוחד בחודשים האחרונים, אנשים נוטלים פה משכנתאות בידיעה שיהיו חדלי פרעון בשלב כזה או אחר.סומכים כי יקבלו הצלה מהממשלה. כי אין הסבר למחירים המטורפים. קבלנים בונים ומתחחרים 15% רווח, כאשר בסוף השיווק הרווח מגיע כבר לשיעור של 100%. דירה ממוצעת שכלותה לקבלו 1.2 מיליון שח, קרקע ובניה, מתחילה להימכר ב 1.5. כאשר דירות אחרונות משיגות מחירים של מעל 2 מיליון שח. מגדל הקלפים...בדרך לקריסה.
- 2.דר' דום 13/04/2022 23:17הגב לתגובה זואין מחסור בדירות למגורים בישראל, יש מחסור באפיקי השקעה אחרי עשור של אפס ריבית. ככל שהריבית תעלה משקיעים ידירו רגליהם מנדל"ן ויקבלו תשואה נאה על חסכונותיהם בבנק. לא יהיה ביקוש משקיעים וגם לא צעירים כי מחיר המשכנתא לא יאפשר להתמנף, והרי האסון שדובר עליו שנים ארוכות - זה סופו של כל בלון. אבל מכאן הבנקים יתחילו להפריש משכנתאות לחובות מסופקים, לווים שלא יחזירו יאלצו למכור במחיר הפסד וימחקו את כל ההון שהיה להם אחרי החתונה, אבטלה, שפל ועד לבום הגדול של קריסת מערכת פיננסית בעולם ואז אצלנו. בהצלחה בעידן הסטגפלציה
- אוהד 14/04/2022 15:26הגב לתגובה זודירות נחטפות תוך ימים , אנשים נאלצים לשלם חודש שכירות למתווך בשביל שיגיד זה המטבח. פרט לאיזור חיפה והדרום יש מחסור קשה בדירות גם בשכירות
- למדן 15/04/2022 12:02לא שמעתה את הנגיד שאמר שהריבית אצלינו לא תעלה לפי קריטויונים המקובלים במדינות המערב אלא לפי תאום עם האוצר כי לא שוחטים את התרנגולת שמטילה להם ביצי זהב אז לך תילמד
- 1.מרחץ דמים 13/04/2022 22:51הגב לתגובה זוהאמת שוק הדיור מזמן איבדה הבלמים לצערי אנחנו על זמן שאול גם המדינה תנסה לעזור בהקפי המשכנתא ההזויים האלה לא תוכל לסייע זכרו ריבית ואינפלציה גבוהה סכנה עצומה שאר הירקות לא רלוונטים
- נחוי 14/04/2022 09:44הגב לתגובה זואין ספק שאתה צודק.פיצוץ בועה בלתי נמנע. הרי בסופו של דבר חצי מדינה לוותה מעל יכולת ההחזר שלה... + הלוואה למכונית חדשה,כן , כי הכל צריך חדש ! כבר לא מסתפקים במכונית יד שניה ודירה ישנה בראשלצ. כולם שופוני... ביום שיקרסו , והוא ממש מעבר לפינה, אנשים יקפצו מגגות!
- אוהד 14/04/2022 15:26במחיר שקנו או 20% פחות בתרחיש הקיצון. עדיין נדפקו פחות ממי שלא קנה ושילם שכירות
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
בנייה. קרדיט: Xהקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
למרות הצניחה במכירת דירות חדשות, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים נשאר גבוה - סימן ללחץ תזרימי ולניסיון לייצר מזומנים בתקופה בלתי נסבלת עבורם. ומה התוצאה? הגדולים קונים, הקטנים נאלצים למכור
בזמן שמכירות הדירות החדשות צנחו לשפל של שנים, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים דווקא נותר גבוה ויציב. מאחורי הנתון הזה מסתתר סיפור שמספר לא רק את השינוי בהתנהגות של היזמים והקבלנים, אלא גם על הלחצים הפיננסיים שנוצר עליהם בשוק הנוכחי - בעיקר על אלה שאין להם גב כלכלי, יכולת גיוס הון וחוב מהיר.
ניתוח שערכה סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים מצביע על כך שבשנת 2024 ובתחילת 2025 נשמר היקף גבוה של מכירות קרקע מצד קבלנים, ובחלק מהחודשים אפילו נרשמה עלייה לעומת התקופה המקבילה אשתקד. כל זאת, בזמן שמכירות הדירות החדשות בשוק החופשי נמצאות בירידה חדה שנמשכת כבר כמעט שלוש שנים. אמנם מתחילת 2025 אנחנו רואים את המגמה מתחזקת ומתרחשת באופן מובהק יותר אבל המגמה החלה כבר מסוף שנת 2022, לאחר רצף עליות הריבית שהחל במאי של אותה השנה. במילים אחרות: השוק קפוא, הקונים זהירים, והדירות לא נמכרות - אבל קרקעות דווקא כן.
לכאורה מדובר בפרדוקס. הרי אם המכירות חלשות, למה שקבלנים ימכרו קרקעות? התשובה, טמונה במילה אחת – תזרים. מי שהתרגל להסתמך על מכירות הדירות כדי להזרים כסף לקופה, מוצא את עצמו בתקופה האחרונה ללא מקורות. הריבית הגבוהה, עלויות הבנייה שגדלו, הקשחת התנאים מצד הבנקים והאטה בביקושים - כל אלה יוצרים לחץ תזרימי כבד. הפתרון הזמני: למכור קרקעות.
בחלק מהמקרים מדובר בקרקעות שנרכשו בשיא ההתלהבות של 2021 ו-2022, כאשר שוק הדיור רשם את אחת השנים החזקות בתולדותיו. אז, כשמכרו כמעט 38 אלף דירות חדשות בשוק החופשי, רבים מהיזמים האמינו שהגל רק מתחיל. הם רכשו קרקעות יקרות, לעיתים תוך מינוף גבוה, מתוך הנחה שהביקושים ימשיכו לעלות. אלא שמאז המציאות השתנתה: בנק ישראל העלה את הריבית לשיעורים שלא נראו מזה שני עשורים, שוק המשכנתאות התקרר, והציבור עצר קניות. דרך אגב- הקצב השנתי של המכירות של השנה הנוכחית עומד על כ-23 אלף (עפ״י נתוני האוצר).
- תושב הנגב נאשם באיומים וסחיטה של קבלנים באשדוד
- האם הפלסטינים יחזרו לאתרי הבנייה? הקבלנים חלוקים, הממשלה הבאה תכריע
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דווקא בתקופה הזו, שבה הציפייה הייתה לראות ירידה גם במכירת הקרקעות, הנתונים מראים אחרת. באוצר מייחסים זאת בעיקר לקבוצת קבלנים ויזמים שנקלעו לקושי תזרימי, ונאלצים למכור נכסים כדי לשמור על פעילות שוטפת. חלקם מוכרים קרקעות שרכשו בשנים האחרונות, לעיתים עוד לפני תחילת תהליכי תכנון, וחלקם מעבירים אותן לקבלנים אחרים שמחזיקים ביכולת מימון גבוהה יותר. התוצאה היא גל עסקאות “יד שניה” של קרקעות בין יזמים, תופעה שכמעט ולא נראתה בעבר בהיקף כזה.
