הרוצח השקט: 6 דברים שלא ספרתם, אבל ינחתו על הגב שלכם ברכישת דירה

לכמה כסף זקוק זוג צעיר כדי לרכוש דירה? חישוב גס גורס שההון העצמי המינימלי הדרוש לרכישת דירה הוא 25% משווי הנכס, זאת בהתאם לתקנות האחרונות שפרסם בנק ישראל. עם זאת, גם אם ברשותכם ההון העצמי הדרוש לדירה אותה אתם רוצים לקנות - רכישת דירה כרוכה בהוצאות כספיות נוספות.

לפני מספר חודשים, כותב כתבה זו סגר עסקה לרכישת דירת 4 חדרים בשכונת כפר אברהם בפתח תקווה תמורת 1.36 מיליון שקל. מדובר בדירה בשטח 93 מ"ר, עם מרפסת 13 מ"ר, בקומה 2 מתוף 7, עם מעלית וחניה מקורה. בניסיון להבין מהן ההוצאות הנלוות הכרוכות ברכישת דירה תיעד הכותב יחד עם בת זוגתו את כל ההוצאות שנרשמו ביחס לרכישת הדירה. בכדי שלא להותיר אתכם עם מינוס גדול, או עם הלוואות לא מתוכננות - ריכזנו עבורכם את כל ההוצאות שתידרשו להוציא בדרך אל דירת החלומות שלכם - מעבר להון העצמי.

1. עמלת תיווך - 24,072 שקלים

במהלך חיפוש הדירה, כותב הכתבה נפגש עם לפחות עשרה מתווכי דירות. אם סגרתם על עסקה לרכישת דירה באמצעות תיווך, תידרשו לשלם עמלת תיווך. העמלה על דירה סטנדרטית הנהוגה עומדת על 2% משווי הנכס הנרכש בתוספת מע"מ. עם זאת, מרבית המתווכים יסכימו להפחית את העמלה ל-1.5% בתוספת מע"מ בלי מאמץ רב. כדי לעשות זאת, צריך להתנות זאת מראש בטרם המתווך מראה לכם את הדירות ויש לסכם זאת על נייר התיווך עליו אתם חותמים.

עבור העמלה הזאת, המתווכים עשויים להראות לכם דירות אשר לא נכללות בלוחות המודעות, יקשרו אתכם לבעל הדירה ויסייעו בסגירת עסקה. חשוב לבדוק אם הדירה שנמכרה היא בבלעדיות של המתווך, ואם הוא מקבל עמלה מהמוכר עבור העסקה. מניסיון אישי, לא תמיד המתווך עובד עבור רוכש הדירה - ולכן זהירות רבה נדרשת. צריך לזכור שהמתווך מקבל את שכרו רק אם נסגרת עסקה - וזה הדבר שעומד בראש מעייניו.

• הרכבים החשמליים לא נמכרים מהר כמו שציפו בארה"ב - ממה האמריקאים חוששים?
• לא חבל להוציא כסף סתם? קבלו כמה טיפים לחסכון בעלויות

2. עורך דין - 8,024 שקלים

אם אתם רוכשים דירה מיד שנייה (לא מקבלן) אתם תידרשו לקחת עורך דין שינהל את העסקה מול עורך הדין של המוכר. העמלה הנהוגה עומדת על 0.5% משווי העסקה בתוספת מע"מ. לעתים, ודרך קשרים ניתן להוריד את גובה העמלה ל-0.4%. סביר להניח שהמתווך "ישמח" להמליץ לכם על עורך הדין שלו (בעמלה המוזלת) כדי לזכות בעוד כמה שקלים.

מי שמחפש לחסוך כסף יכול לסכם עם מוכר הדירה על כך שאת העסקה ילווה עורך דין אחד - גם לצד של הקונה וגם לצד של המוכר. אני אמליץ להתרחק מעסקה שכזו בייחוד במקרים שבהם ישנן מחלוקות בין הצדדים ורק אז מתגלה את מי עורך הדין מייצג באמת.

3. ייעוץ משכנתא - (לא חובה אך מומלץ) - 6,500 שקלים

מצאתם דירה, חתמתם על חוזה וכעת אתם נדרשים להשיג משכנתא. בשנים האחרונות ישנן יותר ויותר פרסומות בכלי התקשורת על יועצי משכנתא. אמנם, אין חובה להשתמש בשירותי הייעוץ - אך אם אינכם מבינים הרבה במשכנתאות, בריביות, בניתוח יכולת ההחזר של המשכנתא - ייעוץ משכנתא הוא יותר מומלץ.

• יותר יורדים מהארץ, יותר היצע דירות: האם מחירי הדירות ירדו?
• המתווך דרש 5% - כמה הוא קיבל בסוף?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

כותב כתבה זו, אשר מכיר טוב את עולם המימון, המשכנתא, הריביות וההחזרים החליט להשתמש בשירות. יועצי המשכנתא מלווים אתכם בבחירת תמהיל המשכנתא המומלץ, הם מנהלים מכרז מול מספר בנקים כדי לקבל את הריביות הטובות ביותר. יתרה מכך, יועצי המשכנתא מבצעים עבורכם חלק מהסידורים הרלוונטיים (רשם המשכונות, טאבו וכו') וחוסכים זמן יקר.

ככלל, למרבית מיועצי המשכנתא יש כוח מיקוח מול המערכת הבנקאית יותר מאשר זוג צעיר שמבקש משכנתא. סביר להניח שאותם גופי ייעוץ יחסכו לכם עשרות אלפי שקלים בהחזר החודשי לאורך חיי המשכנתא ויצדיקו את התשלום. אמנם, העמלה לייעוץ משכנתא משתנה בין יועץ ליועץ אך מוטב לבחור יועץ על סמך המלצות מחברים ולא על סמך המחיר שהם גובים.

4. פתיחת תיק משכנתא - 1,750 שקלים

אז בחרתם את הבנק המועדף איתו תצעדו יחד לעבר השקיעה ב-30 השנים הבאות. אחת מהעמלות היותר מעצבנות היא עמלת פתיחת תיק משכנתא. העמלה המקובלת עומדת על 0.25% מגובה המשכנתא. על עמלה זו ניתן להתמקח כחלק מתהליך לקיחת המשכנתא וכותב הכתבה קיבל הנחה של 30%. ככל הנראה, גם ניתן לקבל הנחה אם תעבירו את המשכורת החודשית שלכם.

5. שמאי - 620 שקלים

אחרי שכבר סיכמתם על משכנתא, הבנק נדרש לקבל אסמכתא לגבי שווי הנכס. אתם תקבלו ממנו רשימה של מספר שמאים שיידרשו להעריך את שווי הנכס. עלות השמאות לדירה ממוצעת של כ-1-1.5 מיליון שקל עומדת על כ-600 שקלים בממוצע. עם זאת, אם אתם נוטלים משכנתא במימון גבוה (70%-75%) מוטב שתבצעו שמאות מוקדמת - עוד בטרם חתמתם על חוזה רכישה.

שמאות מוקדמת זה תהליך יקר יותר (כ-1,200 שקלים) שבו שמאי מעריך את הנכס עוד בטרם ביצעתם את עסקת הרכישה. מטרת המהלך הוא לאשר לבנק שהרכישה שלכם בוצעה במחיר 'הוגן' ושלא שילמתם מחיר מופקע על הנכס שבבעלותכם. את המימון למשכנתא נותן לכם הבנק בהתאם לשווי שנגזר מהערכת השמאי ולא מהמחיר ששילמתם ולכן מסתתר כאן מוקש.

לשם הדוגמא, נניח שרכשתם נכס בשווי 1.2 מיליון שקל. ההון העצמי שלכם עומד על 300 אלף שקל ותכננתם לקחת משכנתא בהיקף של 900 אלף שקל (75% מימון). אם השמאי של הבנק יעריך את הנכס ב-1.15 מיליון שקל בלבד, המשכנתא המקסימלית תוכל לעמוד על 862.5 אלף שקל (75% כפול 1.15 מיליון שקל). את הפער (37.5 אלף שקל) - תידרשו להוציא מהכיס בכדי לקבל את המשכנתא. שמאות מוקדמת עלולה לחסוך לכם את הבור הזה.

6. ניירת וביורוקרטיה - 894 שקלים

אם אתם חושבים שכאן הסתיימו ההוצאות - תחשבו שוב. מוסדות הממשלה יוציאו מכם עוד כמה שקלים בתהליך רכישת הדירה. יחסית לסכום שהוצאתם מדובר בסכום שאינו מהותי - אך מדובר בהוצאה מעצבנת שמגיעה לקופת המדינה.

מיד לאחד חתימת החוזה תידרשו לרשום בטאבו הערת אזהרה לטובתכם. זה יעלה לכם 159 שקלים. בהמשך תידרשו לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק המממן. תתכוננו להיפרד מ-231 שקלים נוספים. אם זאת הדירה הראשונה שאתם רוכשים (וסביר להניח שכן) תידרשו להצהיר על כך בפני נוטריון. תמורת סכום של 250 שקלים תקבלו מסמך רשמי שתתנו לבנק המעיד על כך.

כמעט לפני סיום, הבנק ידרוש מכם ללכת לרשם המשכונות בכדי לרשום משכנתא לטובתו. בשלב זה תיפרדו מ-254 שקלים נוספים. לשלמות התמונה, ואחרי שכבר קיבלתם את המפתחות לדירה תידרשו להעביר את הדירה לבעלותכם. כאן תיפרדו מסכום כספי קטן של כ-100-200 שקלים. (כותב הכתבה עדיין לא השלים את התהליך).

. סה"כ - 41,860 שקלים

אם חשקה נפשכם בדירה, ההון העצמי שלכם לבדו אינו מספק. אתם תידרשו להוציא עוד עשרות אלפי שקלים על מנת לקבל ארבעה קירות הרשומים על שמכם בטאבו. החישוב לעיל מניח כי על הדירה שקניתם לא חל מס קנייה (עלות של יותר מ-1.5 מיליון שקל) אשר עלול להוביל להוצאה מהותית נוספת.

סביר להניח שאם בכוונתכם לגור בדירה, ההוצאות שלכם אפילו יהיו גדולות יותר. בטרם הכניסה לדירה, אתם תרצו לשפץ אותה, לצבוע אותה, לנקות אותה, לבצע ריסוס וכמובן להוביל דברים לדירה. כמובן שבטח תידרשו לרכוש ריהוט, טלוויזיה, חדר שינה, ספריה, מחשב ועוד. את האומדן להוצאות אלו קשה להעריך אך חשוב לתכנן זאת מראש (אלא אם כן אתם מתכננים לישון בסלון של הבית בשקי שינה). כמו כן, רצוי במיוחד שאחרי כל ההוצאות תשאירו גם כמה שקלים בצד ליום סגריר. שיהיה בהצלחה.