לאומי: "לחץ לעליית מחירי הדירות עקב עליית הביקוש וירידת המלאי"
"נראה כי הציבור עדיין אינו מעריך בשלב זה כי צפוי שינוי משמעותי במדיניות הממשלה בתחום הדיור, אשר יביא לשינוי של ממש ברמת ההיצע וישפיע על המחירים", כך אומרים כלכלני בנק לאומי בסקירתם השבועית שפורסמה היום (ה') בלאומי בלוג.
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בחודש ינואר 2013 נרשמה ירידה עונתית בשיעור של 15.8% בביקוש לדירות חדשות, כאשר במכירת דירות חדשות מקבלן נרשמה ירידה עונתית בשיעור של 5.9% (ירידה ללא ניכוי עונתיות בשיעור של 16.9%).
כלכלני הבנק בחרו להתייחס למספר הדירות החדשות שנמכרו ביוזמה פרטית, אשר הסתכם בינואר בכ-1,483, עלייה של 0.8% לפי נתוני המגמה (וירידה של 23% ללא ניכוי עונתיות). לדברי הכלכנים קצב המכירות אינו נמוך באופן משמעותי מהשיא של 2010.
המלאי הבלתי מכור, עמד בחודש ינואר על כ- 15,000 יחידות דיור חדשות, שנבנו ביזמה פרטית. הכלכלנים מניחים שהירידה ברמת המלאי הבלתי מכור הנה תוצאה של הירידה שחלה בהיקף התחלות הבנייה במהלך השנה וחצי החולפות.
הכלכלנים מסבירים כי "שילוב זה של עלייה בביקוש וירידה בהיצע של דירות חדשות, הוביל לירידה ניכרת במספר חודשי ההיצע לכ- 10 חודשים. כפי שציינו בסקירות קודמות שלנו, נתוני העבר מצביעים על כך ש- 10 - 13 חודשי היצע הנו טווח ניטראלי בו לרוב פוחתים הלחצים לעליות מחירים. ירידת חודשי ההיצע לגבול התחתון של טווח זה מצביעה על האפשרות של המשך הלחצים לעליות מחירי הדיור. בהתייחס לכך נציין כי במחצית השנייה של 2012, מחירי הדיור חזרו לעלות בקצב מהיר יחסית בשיעור מצטבר של כ- 5%, זאת בדומה לשיעור עליית המחירים המצטבר בשנת 2011 כולה."
האשראי החדש לדיור גדל בשנת 2012 בקצב חודשי ממוצע של כ- 3.8 מיליארד שקל. בשלושת החודשים האחרונים של 2012, נרשמה מגמת עלייה באשראי החדש לדיור. לפי הכלכלנים, נתון זה תואם את העלייה בביקוש לרכישת דירות כאשר משקל האשראי לדיור שניתן למשקיעים גדל ברבע הרביעי של 2012.
נציין כי בחודש פברואר הוציא בנק ישראל טיוטת הנחיות חדשות לבנקים למשכנתאות לפיהן נדרשים הבנקים להגדיל את כריות ההון בגין הלוואות לדיור ואת ההפרשה לחובות מסופקים בגינן. ההנחיה השנייה חלה על משכנתאות שניתנו החל מינואר 2013. הנחיות אלו צפויות, ככל הנראה, להוביל לעלייה בריבית המשכנתא, בהתאם לעלייה של מחיר הקצאת ההון עבור הבנקים השונים. הכלכלנים צופים כי המגבלות החדשות בשוק המשכנתאות יובילו לירידה מסוימת בביקושים, אך לדבריהם בצד ההיצע לא נראה שיחול גידול בתקופה הקרובה, בפרט על רקע הירידה בהיקף העסקאות המאושרות על ידי מנהל מקרקעי ישראל. "אנו מעריכים כי בהיעדר הגדלה של ממש בצד היצע הדיור, יהיה קושי ניכר להוביל להתמתנות מחירי הדיור."
- 7.אייל 01/03/2013 17:38הגב לתגובה זויגדיל את הציע הדירות באופן ניכר וישנה לחלוטין את מפת אזורי הביקוש בתוך הערים. לפי שעה הביורוקרטיה וראשי עיריות הם מטרפדי המהלכים ההכרחיים הללו לקידום אזורים נחשלים, ולמיגור פשע ועוני.
- 6.עשו מיליארדים ע"ח העם הפראייר=בועה בפיצוץ בפני האשמים!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 28/02/2013 18:48הגב לתגובה זו
- 5.שנה דמגוגיה שיקרית להרצת פראייר=בועה בפיצוץ בפני הגנבים (ל"ת)נדלן=בלוף שיווקי 28/02/2013 18:46הגב לתגובה זו
- 4.אז זהו, שלאומי רואה מה שרוצה לראות. (ל"ת)אריק 28/02/2013 18:29הגב לתגובה זו
- 3.i.m 28/02/2013 12:46הגב לתגובה זומצדכם שהביקוש ימשך העיקר שתוכלו לשעבד עוד מסכנים למשכנתא שלכם.אולי תקראו את הנתונים של הלמ"ס?דווקא יש ירידה בביקושים ובמחירים .אולי תשאלו את חבריכם הקבלנים למה הם לא בונים על קרקע שכבר יש להם?למה הם מעלים מחירים גם כשכלום לא עלה?
- 2.כלכלן 28/02/2013 12:38הגב לתגובה זומנוחי הם לא יראו חחחחח
- 1.כנראה המצב של לאומי קשה שהם מנסים לשנות את התמונה (ל"ת)בועה גודלת 28/02/2013 12:36הגב לתגובה זו
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
