לאומי: "לחץ לעליית מחירי הדירות עקב עליית הביקוש וירידת המלאי"

"נראה כי הציבור עדיין אינו מעריך בשלב זה כי צפוי שינוי משמעותי במדיניות הממשלה בתחום הדיור, אשר יביא לשינוי של ממש ברמת ההיצע וישפיע על המחירים", כך אומרים כלכלני בנק לאומי בסקירתם השבועית שפורסמה היום (ה') בלאומי בלוג. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בחודש ינואר 2013 נרשמה ירידה עונתית בשיעור של 15.8% בביקוש לדירות חדשות, כאשר במכירת דירות חדשות מקבלן נרשמה ירידה עונתית בשיעור של 5.9% (ירידה ללא ניכוי עונתיות בשיעור של 16.9%).

כלכלני הבנק בחרו להתייחס למספר הדירות החדשות שנמכרו ביוזמה פרטית, אשר הסתכם בינואר בכ-1,483, עלייה של 0.8% לפי נתוני המגמה (וירידה של 23% ללא ניכוי עונתיות). לדברי הכלכנים קצב המכירות אינו נמוך באופן משמעותי מהשיא של 2010.

המלאי הבלתי מכור, עמד בחודש ינואר על כ- 15,000 יחידות דיור חדשות, שנבנו ביזמה פרטית. הכלכלנים מניחים שהירידה ברמת המלאי הבלתי מכור הנה תוצאה של הירידה שחלה בהיקף התחלות הבנייה במהלך השנה וחצי החולפות.

הכלכלנים מסבירים כי "שילוב זה של עלייה בביקוש וירידה בהיצע של דירות חדשות, הוביל לירידה ניכרת במספר חודשי ההיצע לכ- 10 חודשים. כפי שציינו בסקירות קודמות שלנו, נתוני העבר מצביעים על כך ש- 10 - 13 חודשי היצע הנו טווח ניטראלי בו לרוב פוחתים הלחצים לעליות מחירים. ירידת חודשי ההיצע לגבול התחתון של טווח זה מצביעה על האפשרות של המשך הלחצים לעליות מחירי הדיור. בהתייחס לכך נציין כי במחצית השנייה של 2012, מחירי הדיור חזרו לעלות בקצב מהיר יחסית בשיעור מצטבר של כ- 5%, זאת בדומה לשיעור עליית המחירים המצטבר בשנת 2011 כולה."

האשראי החדש לדיור גדל בשנת 2012 בקצב חודשי ממוצע של כ- 3.8 מיליארד שקל. בשלושת החודשים האחרונים של 2012, נרשמה מגמת עלייה באשראי החדש לדיור. לפי הכלכלנים, נתון זה תואם את העלייה בביקוש לרכישת דירות כאשר משקל האשראי לדיור שניתן למשקיעים גדל ברבע הרביעי של 2012.

נציין כי בחודש פברואר הוציא בנק ישראל טיוטת הנחיות חדשות לבנקים למשכנתאות לפיהן נדרשים הבנקים להגדיל את כריות ההון בגין הלוואות לדיור ואת ההפרשה לחובות מסופקים בגינן. ההנחיה השנייה חלה על משכנתאות שניתנו החל מינואר 2013. הנחיות אלו צפויות, ככל הנראה, להוביל לעלייה בריבית המשכנתא, בהתאם לעלייה של מחיר הקצאת ההון עבור הבנקים השונים. הכלכלנים צופים כי המגבלות החדשות בשוק המשכנתאות יובילו לירידה מסוימת בביקושים, אך לדבריהם בצד ההיצע לא נראה שיחול גידול בתקופה הקרובה, בפרט על רקע הירידה בהיקף העסקאות המאושרות על ידי מנהל מקרקעי ישראל. "אנו מעריכים כי בהיעדר הגדלה של ממש בצד היצע הדיור, יהיה קושי ניכר להוביל להתמתנות מחירי הדיור."