שלושה אחים מרעננה, בעלי זכויות משותפות בנכס שקיבלו מאביהם המנוח, החליטו לפעול לקראת מימושו. חילוקי דעות על שווי הבית - נכס ישן יחסית ברחוב פרץ 14 בעיר - הובילו אותם למסלול שנדמה היה בעיניהם טכני בלבד: פרסום הזמנה להציע הצעות ורכישת חוברת מכרז בסכום צנוע, לטובת קבלת הערכה אמיתית לשוויו של הנכס. את השלב הבא הם לא צפו.

הם בוודאי שלא תיארו לעצמם שבתום ההתמחרות, לאחר שהצעה בסכום של 8.5 מיליון שקל תוכרז כהצעה הזוכה ותשולם מקדמה של 10% על ידי הזוכים, יקבע בית המשפט כי אף מבלי שיש חתימה פיזית שלהם על החוזה, כבר נכרת בינם לבין הרוכשים הסכם מחייב שחובה לאוכפו. אלא שזה בדיוק מה שקרה, והסיפור שבמרכזו שלושה אחים, עורכי דין, קבוצת ווטסאפ סוערת והצהרות סותרות על כוונה למכור, הגיע לפתחו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד. משם יצא המקרה עם תוצאה ברורה: העסקה עומדת וקיימת.

השופטת יעל מושקוביץ קבעה בפסק דין מקיף, המשתרע על פני עשרות עמודים, כי לפניה מקרה מובהק שבו התנהגות הצדדים, מצגיהם והתנהלותם החיצונית יצרו חוזה מחייב, גם אם בדיעבד ניסו הנתבעים לטעון אחרת. "התנהלותם האובייקטיבית והחיצונית של הנתבעים", כתבה השופטת בהכרעתה, "מעידה על גמירות דעתם להתקשר בהסכם, והתובעים רשאים היו להסתמך על התנהלותם זו". בכך נהפך מרוץ קצר לבדיקת שווי הנכס, כפי שטענו האחים מאוחר יותר, למסלול ארוך אל עבר אכיפת הסכם מכר שאותו הם ביקשו לבטל.

ההזמנה שהובילה לזכייה - ולסכסוך

הכל החל במרץ 2022. שלושת האחים, שזכויות החכירה בנכס שבמרכז הסיפור עדיין היו רשומות על שם האב המנוח, פרסמו הזמנה להציע הצעות. החוברת שנמכרה למתעניינים בעלות של 1,000 שקל כללה שומה רשמית שהעריכה את שווי המקרקעין ב-8.5 מיליון שקל, וכן טיוטת הסכם מכר מפורטת ומוכנה לחתימה. מי שרצה להגיש הצעה נדרש לערבות בנקאית של 5% מהסכום.

• הבטחות בע"פ, הסכם לא חתום - והכרעה מפתיעה בביהמ"ש
• איבדה את הדירה בגלל משכנתא שלא יכלה לשלם; האם היא יכולה להיות מעורבת במכירת הדירה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

התובעים, שלושה שותפים עסקיים, רכשו את החוברת, ביקרו בנכס ואף נפגשו עם דיירים ובני משפחה. הם הגישו הצעה ראשונית של 5 מיליון שקל. זמן קצר לאחר מכן הם עודכנו על ידי עו"ד אלחנן ויניצקי, שליווה את המכירה מטעם האחים, כי תתקיים התמחרות ושעליהם להעלות את הערבות. הם עשו זאת, התייצבו להתמחרות, ולאחר כמה סבבים הוכרזו כזוכים. באותו ערב עצמו, כך התברר בהמשך, כבר הועברה אליהם טיוטה מתוקנת של חוזה המכר, מותאמת להצעה הזוכה. למחרת הם הפקידו בידי עו"ד ויניצקי תשלום ראשון של 487.5 אלף שקל - 10% מהתמורה. מבחינתם הכל התקדם כצפוי. ואולם מבחינת האחים, התמונה השתנתה.

ועדת השימור היא גוף מייעץ בלבד. ההמלצה שלה לא מחייבת. במקרה הזה היא גם לא אמרה באופן חד־משמעי שצריך להוריד קומה, אלא רק ציינה שיש לבחון מחדש את מיצוי הזכויות. הוועדה המקומית ווועדת הערר סברו שאפשר לאשר שבע קומות וחצי לפי המדיניות העירונית, ובית המשפט קבע שאין סיבה להתערב בהחלטה המקצועית שלהן.

מה המשמעות של "נסיגה של ארבעה מטרים" בקומות העליונות?

ואז מגיעה אחת הטענות שהציגו העותרים באופן הכי בולט: "צפוף מדי לאזור". לטענתם, מלבד כל הפגמים הנטענים, עצם מספר יחידות הדיור יוצר עומס תכנוני שאינו הולם את המרקם העירוני. ואולם נקבע כי העותרים עצמם הודו בדיון כי הצפיפות תואמת את טבלת הזכויות של מסמך המדיניות. בית המשפט מציין כי הטענה נהפכה לכללית ולא מבוססת: "לא ניתן להשוות את המקרה כאן למקרים 'האחרים'...". הסוגיה כולה נותרה בתחום שיקול הדעת המקצועי, ולכן נדחתה.

זו דרישה להרחיק חלק מהקומות מהחזית הפונה לרחוב, כדי לצמצם את תחושת המסה והגובה כלפי הולכי הרגל. זה פתרון תכנוני נפוץ כשהבניין גבוה יחסית לסביבתו. במקרה הזה, ועדת הערר קבעה שחייבים נסיגה בקומות השביעית והשמינית (החלקית), כדי להתאים את המבנה לחתך המדיניות העירונית.

למה בית המשפט כל הזמן מדגיש שהוא לא מתכנן־על?

לבסוף, נדחו גם טענות דיוניות של העותרים, כמו הטענה כי זכות הטיעון שלהם נפגעה משום שהדיון החוזר לא התקיים בפני יושבת הראש המקורית. בית המשפט הבהיר כי לשינוי בהרכב ועדת הערר אין השפעה על חוקיות ההחלטה, וכי "סמכות ועדת הערר ומקצועיותה אינן נקנות מזהות יו"ר הוועדה". גם הטענה כי היה צריך לקיים דיון בעל פה נדחתה, שכן זכות הטיעון יכולה להתקיים גם בכתב ולא הוצגה כל פגיעה ממשית.

• אנשי העיר השיגה רוב דרוש בפרויקט ריינס בתל אביב; צפי הכנסות: 370 מיליון שקל
• סדקים בתוכנית השימור בתל אביב: הפסיקה שעשויה לשנות את פני העיר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בשדרות הנשיא, אחד הצירים הבולטים והירוקים של הכרמל בחיפה, ניצב מבנה ותיק בן שלוש קומות שבו מתגוררים במשך שנים חסן ומרים חג'יר. השניים לא שיערו כי בקשה של חברה יזמית להריסת המבנה ולהקמת בניין חדש בן שבע קומות וחצי תוביל למאבק משפטי הנמשך קרוב לארבע שנים, יחלוף במוסדות התכנון השונים, יגרור עררים, עתירות, דיונים חוזרים, ובסופו של דבר יסתיים בפסק דין מקיף שבו נדחתה עמדתם כמעט מכל בחינה אפשרית. סגנית נשיאת בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה, השופטת תמר נאות פרי, בחנה מחדש את טענותיהם, ופסיכולוגיית ההתנגדויות העירוניות המוכרות - עומס, צל, גובה, פגיעה במרקם, וצפיפות שנדמית גדולה מדי - לא הועילו להם.