מה קורה בנווה הדרים בראשל"צ: קטנה, שקטה - והמחירים עולים
נווה הדרים, שממוקמת במזרח ראשון לציון, נחשבת אחת השכונות המבוקשות בעיר. מדובר בשכונה שקטה וירוקה, המשלבת בין סביבה קהילתית לנגישות לשירותים עירוניים מתקדמים. השכונה מאופיינת בעיקר בבנייה רוויה של בנייני מגורים בני ארבע עד שמונה קומות, לצד בניינים חדשים יותר שנבנו, נבנים עדיין ואף מתוכננים להיבנות, במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38. השכונה מתאפיינת במיקום אסטרטגי, עם גישה נוחה לצירי תחבורה מרכזיים כמו שדרות ירושלים וכביש 431, ולתחנת הרכבת ראשונים הסמוכה. ממזרח לשכונה נמצאת שכונת שיכון המזרח, מצפון שכונת רביבים, ממערב השומר ומדרום מישור הנוף.
ב-2024 הגיע המחיר הממוצע למ"ר בשכונה ל-23.8 אלף שקל - עלייה של כ-2.5% לעומת 2023, שבה המחיר הממוצע היה כ-23.2 אלף שקל למ"ר. מדובר בעלייה מתונה יחסית, המשקפת יציבות בשוק המקומי על רקע ההתפתחויות הכלכליות הכלליות בישראל.
נווה הדרים צילום: גוגל מפס
לעומת 2022, שבה המחיר הממוצע למ"ר היה 22.5 אלף שקל, מדובר בעלייה כוללת של כ-5.7% בשנתיים האחרונות. העליות האלה משקפות את הביקוש הגובר למגורים בשכונה, לצד מגמות כלל-ארציות של עליית מחירי הדיור.
עסקות לדוגמה בשכונה בחודשים האחרונים:
- דירת שלושה חדרים בשטח של 65 מ"ר ברחוב הקוקיה, נמכרה תמורת 2.13 מיליון שקל, ב-29 לאוקטובר 2024.
- דירת ארבעה חדרים בשטח של 108 מ"ר ברחוב יגאל אלון, נמכרה תמורת 2.63 מיליון שקל, ב-26 ליוני 2024.
- דירת ארבעה חדרים בשטח של 96 מ"ר ברחוב הקוקיה, נמכרה תמורת 2.77 מיליון שקל, ב-18 ליוני 2024.
- דירת שלושה חדרים בשטח של 65 מ"ר ברחוב החוחית, נמכרה תמורת 2.13 מיליון שקל ב-29 לאוקטובר 2024.
- דירת חמישה חדרים וחצי בשטח של 123 מ"ר ברחוב הרצל גרינשפן, נמכרה תמורת 2.9 מיליון שקל ב-15 ליולי 2024.
- דירת חמישה חדרים בשטח של 125 מ"ר ברחוב הקוקיה, נמכרה תמורת 2.57 מיליון שקל, ב-11 לאפריל 2024.
- דירת ארבעה חדרים בשטח של 113 מ"ר ברחוב ברנשטיין, נמכרה תמורת 2.37 מיליון שקל, ב-22 לינואר 2024.
עסקות שבוצעו בשכונה ב-2022:
- דירת ארבעה חדרים בשטח של 113 מ"ר ברחוב ברנשטיין, נמכרה תמורת 2.6 מיליון שקל, ב-12 לדצמבר 2022.
- דירת ארבעה חדרים וחצי בשטח של 103 מ"ר ברחוב הקוקיה, נמכרה תמורת 2.75 מיליון שקל, ב-24 לנובמבר 2022.
- דירת חמישה חדרים בשטח של 127 מ"ר ברחוב החוחית, נמכרה תמורת 2.9 מיליון שקל, ב-3 לאוקטובר 2022.
- דירת חמישה חדרים בשטח של 123 מ"ר ברחוב הרצל גרינשפן, נמכרה תמורת 2.85 מיליון שקל ב-18 לספטמבר 2022.
- דירת חמישה חדרים בשטח של 125 מ"ר ברחוב יגאל אלון, נמכרה תמורת 2.7 מיליון שקל, ב-6 לספטמבר 2022.
- דירת ארבעה חדרים וחצי בשטח של 114 מ"ר ברחוב הקוקיה, נמכרה תמורת 2.6 מיליון שקל, ב-21 ליולי 2022.
- דירת ארבעה חדרים בשטח של 98 מ"ר ברחוב ברנשטיין, נמכרה תמורת 2.31 מיליון שקל, ב-9 לאוגוסט 2022.
בשנים האחרונות חלה תנופת בנייה בנווה הדרים, עם כמה פרויקטים של התחדשות עירונית שהשפיעו על מחירי הנדל"ן, והנה שניים מהם:
פינוי-בינוי במתחם נווה הדרים: פרויקט רחב היקף שמבוצע על ידי דוניץ, שבמסגרתו נהרסו כמה בנייני מגורים ותיקים לטובת הקמת בניית בניינים חדשים. הפרויקט כולל בניית כ-350 יחידות דיור חדשות, עם דירות בנות ארבעה עד חמישה חדרים ופנטהאוזים.
בניית בניין בוטיק ברחוב חנה סנש: פרויקט יוקרתי המציע דירות שלושה עד ארבעה חדרים ופנטהאוזים.
הפרויקטים האלה לא רק משפרים את איכות החיים של התושבים הוותיקים, אלא גם מושכים אוכלוסיות חדשות - מה שמוביל לעלייה מתונה אך יציבה במחירי הנדל"ן.
הגורמים שמשפיעים על מחירי הנדל"ן בנווה הדרים
1. תשתיות תחבורה - השכונה נהנית ממיקום אסטרטגי עם גישה נוחה לרשת הכבישים הארצית ולתחבורה ציבורית. חיבור עתידי של השכונה לתחנת הרכבת הקלה יוסיף לערכה ויעלה את הביקוש למגורים בה.
- מיי טאון ממשיכה לבנות בתל אביב - אבל אולי הישועה תגיע דווקא מהפריפריה
- בלב פ"ת: ההתחדשות העירונית של שיכון ובינוי מתקדמת
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
2. קרבה למוסדות חינוך ושירותים - נווה הדרים מציעה גישה למוסדות חינוך שנתפשים כאיכותיים - מה שמושך משפחות צעירות שמחפשות סביבת מגורים שמתאימה לגידול ילדיהן. בנוסף, הקרבה לקניון הזהב ולמרכזי מסחר נוספים מהווה יתרון משמעותי.
3. השפעת התחדשות עירונית - הפעילות המוגברת של פרויקטים מסוג פינוי-בינוי ותמ"א 38 משדרגת את השכונה ומעלה את ערך הנכסים - בייחוד של דירות בבניינים החדשים.
4. מאפייני השוק המקומי - השכונה מציעה מחירים תחרותיים ביחס לשכונות יוקרה אחרות בראשון לציון, כמו נחלת יהודה ונאות אשלים. הפער במחירים יוצר ביקוש גבוה יחסית לדיור בנווה הדרים, בייחוד עבור זוגות צעירים ומשפחות.
בהשוואה לשכונות אחרות בעיר, נווה הדרים מציגה עליות מחירים מתונות יחסית. כך לדוגמה, בשכונת נחלת יהודה נרשמה השנה עלייה של כ-4% במחירים, עם מחיר ממוצע למ"ר של 25 אלף שקל, בזמן שבנווה הדרים העלייה היתה מתונה יותר והגיעה לכ-2.5%. לעומת זאת, בשכונת קריית גנים, שנמצאת בחלקה הדרומי של העיר, נרשמה ירידה קלה של כ-1% בלבד במחירים - מה שמציב את נווה הדרים במגמת יציבות יחסית בשוק המקומי.
למרות הנגישות לצירי תחבורה מרכזיים, עומסי תנועה בתוך השכונה יכולים להשפיע גם כן על ערך הדירות, בעיקר באזורים שסמוכים לצירי תנועה ראשיים או במקומות שבהם יש עומסים עקב בנייה חדשה. לעתים, דירות באזורים עם עומסי תנועה יתומחרו נמוך יותר לעומת אלה שנמצאות באזורים שקטים יותר בשכונה.
- 3.גם מחירי השכירות עולים בהדרגה, יאוש (ל"ת)אוי 27/12/2024 11:09הגב לתגובה זו
- 2.מחירי בועה (ל"ת)גל 25/12/2024 16:10הגב לתגובה זו
- 1.אוהב מאד את השכונה, מרווחת, ירוקה, ומאפשרת המון שירותים (ל"ת)תושב 25/12/2024 10:08הגב לתגובה זו
מהדרין. קרדיט: שחר אמשלוםב-27 מ׳ שקל: מהדרין רוכשת שליטה בחברת התחדשות עירונית
תחזיק ב-51% מ"פי הנדסה", הפעילה בגוש דן ומתמחה בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ״א 38, ותקים זרוע ייעודית לייזום וביצוע כחלק מהרחבת פעילותה לענף הנדל״ן
מהדרין מהדרין -3.77% , אחת מחברות החקלאות הגדולות בישראל, מתרחבת בתוך שוק הנדל״ן ורוכשת שליטה בחברת ההתחדשות העירונית והביצוע "פי הנדסה". במסגרת ההסכם תרכוש מהדרין 51% ממניות החברה לפי שווי של כ-54 מיליון שקל, ובמקביל תקים זרוע ייעודית לפעילות הייזום והמגורים תחת השם ״הורייזון מהדרין״. המהלך מסמן את כניסתה הפורמלית של מהדרין לעולם הייזום והבנייה העירונית, בהמשך למהלכים קודמים שביצעה בשנים האחרונות בתחומי נדל״ן מניב ותשתיות לוגיסטיות.
"פי הנדסה", שהוקמה ב-2006 ומנוהלת על ידי המייסד אבי סויבלזון, פועלת בעיקר במרכז הארץ ובגוש דן ומתמחה בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ״א 38. החברה עוסקת גם ביזמות וגם בביצוע, כך שהיא מלווה את הפרויקטים מהשלב התכנוני ועד למסירה לדיירים. לחברה צבר פרויקטים במרכזי ביקוש, בשילוב מספר פרויקטים הנמצאים בשלבי היתר וביצוע. עבור מהדרין, מדובר בכניסה לשוק שבו נדרשת יכולת ביצוע מוגדרת וניסיון בניהול תהליכים מורכבים מול דיירים, רשויות ושרשרת קבלנים.
המהלך משתלב עם השנים האחרונות שבהן מהדרין הרחיבה את פעילותה מעבר לליבה החקלאית: החברה פיתחה שימושים לוגיסטיים ותעשייתיים בשטחים בהם היא מחזיקה, קידמה תשתיות קירור ואחסון למוצרי חקלאות, ונכנסה לתחום האנרגיה המתחדשת בשותפות עם טראלייט. כעת היא מוסיפה נדל״ן למגורים כמנוע צמיחה נוסף, ובעיקר כזה שנשען על נכס קיים ומשמעותי: עתודות הקרקע שלה בישראל.
הקמת החברה החדשה, "הורייזון מהדרין", צפויה לשמש כמסגרת המאגדת את פעילות הנדל״ן בקבוצה. נוצר מצב שמהדרין מחזיקה קרקעות בהיקפים משמעותיים לאורך שנים, והרבה קרקעות מהם עם פוטנציאל תכנוני, חלקן בשטחים עירוניים ואזורי תעסוקה שבהם ניתן להשביח משמעותית את הנכס. או שינוי ייעוד ו׳/או פיתוח יזמי. באמצעות רכישת השליטה ב"פי הנדסה", מהדרין למעשה מייצרת לעצמה זרוע ביצועית שתאפשר לה לייצר ערך על בסיס הקרקעות והפרויקטים העתידיים, מבלי להסתמך בלעדית על גורמי תכנון וביצוע חיצוניים. במהדרין מעריכים כי המהלך יאפשר קידום מהיר ויעיל יותר של מיזמי נדל״ן, נוכח היכולת להפעיל מנגנון תכנון, ייזום וביצוע בתוך הבית.
- ההשקעה הקטנה של יצחק תשובה בדרום אמריקה וההשקעה שהניבה לו רווח של 70% בשנתיים
- ב-180 מיליון שקל: מהדרין וטראלייט מקימות פרויקט אגרו-וולטאי בצפון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנוסף, החיבור בין עתודות קרקע לבין גוף יזמי-ביצועי עשוי לקצר לוחות זמנים ולהעניק שליטה טובה יותר בעלויות ובנראות הפרויקטים בשוק. מנגד, מדובר במהלך עם מורכבות וניהול סיכונים גבוה. שכן פרויקטי התחדשות עירונית, במיוחד במרכזי ערים, דורשים ליווי צמוד, תקצוב רב־שנתי, יכולת הנעת בעלי דירות ותמרון מול רגולציה עירונית וממשלתית.
שי אהרונוביץ (צלם: גיל מגלד)מס על שכר דירה - "הגבייה שלנו עלתה ב-10%"; והאם מס רכוש יחזור?
שי אהרונוביץ' מנהל רשות המסים על מאגר משכירי הדירות והעלייה בהיקף תשלומי מסים על שכר דירה
שי אהרונוביץ, מנהל רשות המסים עדכן השבוע בכנס של יועצי המס כי הגבייה ממסים על שכר דירה עלתה ב-10%. הוא הסביר כי הגבייה בכלל במיסוי נדל"ן בעלייה והוא שם דגש על המערכות של רשות המסים שמצליבות מידע ואוספות מידע על משכירי הדירות במטרה להוביל למאגר מידע מלא על המשכירים.
אהרונוביץ מנסה בכל שנה להעביר את חובת הדיווח על משכירים. מדובר בחובת דיווח מינימלית, לא מורכבת מבחינת בירוקרטיה, אבל כל פעם מחדש הוא נבלם בוועדת הכספים. הרכב הועדה וכנראה שהרכב הכנסת והממשלה לא מאפשר להעביר חובת דיווח על משכירים. זה קצת מוזר, כי לכאורה המחוקקים צריכים לדאוג לגילוי ולדיווח נכון. ככה גם הגבייה תהיה גביית אמת וזה ידוע שיש רבבות מעלימי מס בשכר דירה. אפשר לחשוב שחברי ועדת הכספים מוטים אולי אפילו ש, "על ראש הגנב בוער הכובע", אך כמובן שזה לא מבוסס, ושהועדה טוענת שהיא לא רוצה שלציבור יהיה עודף ביורקרטיה ורגולציה.
החשיבות של הדיווח היא אדירה, כי ככה רשות המסים תדע אם יש לאדם מסוים דירה מושכרת ותוכל להבין אם הוא "נופל" בחובת הדיווח. למשל - אם יש לו דירה במרכז תל אביב של 5 חדרים והוא לא מדווח, אז ברור שמשהו לא תקין. ככה היא תעלה גם על דירות בירושה שעדיין לא עברו ליורשים ומניבים שכר דירה ובכלל - תקבל מאגר מלא.
מעבר לכך, חובת הדיווח תוביל לכך שאנשים ירגישו יותר מפוקחים. הם לא יוכלו לעשות תרגילים להורדת שכר הדירה מתחת לרף, הם ישלמו כמו שצריך. ובכלל - צריך לחזור ולהגיד זאת - מדובר במס שולי. עד 5,640 שקלים אין מס; ומעל יש אפשרויות שונות - 10% או מס על פעמיים ההפרש בין הרף לשכר הדירה. מדובר במס נמוך במיוחד ועדיין - אנשים רבים מעלימים אותו.
- הצעה: עסקים עד מחזור של 300 אלף שקל לא ידווחו למס הכנסה; מה הסיכויים שזה יקרה?
- איך הצליחו ברשות המסים להכניס 20 מיליארד שקל בשנה ולהציל את הקופה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אהרונוביץ' אומר שרשות המסים מגיעה למאגר משלה והיא עדיין תנסה לחייב בדיווח, כשהדיווח יהיה פשוט ולא מכביד על הציבור. אהרונוביץ אמר בכנס שהגבייה עלתה גם בגלל שהיה החוזים עלו ושאנשים עברו את הרף והחלו לשלם. "הדיווחים עכשיו יותר אמת, צריך להעלות את החוזים למאגר. ככל, שהעולם משתנה, לאט לאט עוד ועוד ועוד אנשים שמשכירים דירות יעברו לשלוח חוזה בסמארטפון עם חתימות אלקטרוניות אז עוד שנתיים שלוש השוק יהיה יותר וככה חוזה יהיה אונליין".
