מה קורה בנווה הדרים בראשל"צ: קטנה, שקטה - והמחירים עולים
נווה הדרים, שממוקמת במזרח ראשון לציון, נחשבת אחת השכונות המבוקשות בעיר. מדובר בשכונה שקטה וירוקה, המשלבת בין סביבה קהילתית לנגישות לשירותים עירוניים מתקדמים. השכונה מאופיינת בעיקר בבנייה רוויה של בנייני מגורים בני ארבע עד שמונה קומות, לצד בניינים חדשים יותר שנבנו, נבנים עדיין ואף מתוכננים להיבנות, במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38. השכונה מתאפיינת במיקום אסטרטגי, עם גישה נוחה לצירי תחבורה מרכזיים כמו שדרות ירושלים וכביש 431, ולתחנת הרכבת ראשונים הסמוכה. ממזרח לשכונה נמצאת שכונת שיכון המזרח, מצפון שכונת רביבים, ממערב השומר ומדרום מישור הנוף.
ב-2024 הגיע המחיר הממוצע למ"ר בשכונה ל-23.8 אלף שקל - עלייה של כ-2.5% לעומת 2023, שבה המחיר הממוצע היה כ-23.2 אלף שקל למ"ר. מדובר בעלייה מתונה יחסית, המשקפת יציבות בשוק המקומי על רקע ההתפתחויות הכלכליות הכלליות בישראל.
נווה הדרים צילום: גוגל מפס
לעומת 2022, שבה המחיר הממוצע למ"ר היה 22.5 אלף שקל, מדובר בעלייה כוללת של כ-5.7% בשנתיים האחרונות. העליות האלה משקפות את הביקוש הגובר למגורים בשכונה, לצד מגמות כלל-ארציות של עליית מחירי הדיור.
עסקות לדוגמה בשכונה בחודשים האחרונים:
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- דירת שלושה חדרים בשטח של 65 מ"ר ברחוב הקוקיה, נמכרה תמורת 2.13 מיליון שקל, ב-29 לאוקטובר 2024.
- דירת ארבעה חדרים בשטח של 108 מ"ר ברחוב יגאל אלון, נמכרה תמורת 2.63 מיליון שקל, ב-26 ליוני 2024.
- דירת ארבעה חדרים בשטח של 96 מ"ר ברחוב הקוקיה, נמכרה תמורת 2.77 מיליון שקל, ב-18 ליוני 2024.
- דירת שלושה חדרים בשטח של 65 מ"ר ברחוב החוחית, נמכרה תמורת 2.13 מיליון שקל ב-29 לאוקטובר 2024.
- דירת חמישה חדרים וחצי בשטח של 123 מ"ר ברחוב הרצל גרינשפן, נמכרה תמורת 2.9 מיליון שקל ב-15 ליולי 2024.
- דירת חמישה חדרים בשטח של 125 מ"ר ברחוב הקוקיה, נמכרה תמורת 2.57 מיליון שקל, ב-11 לאפריל 2024.
- דירת ארבעה חדרים בשטח של 113 מ"ר ברחוב ברנשטיין, נמכרה תמורת 2.37 מיליון שקל, ב-22 לינואר 2024.
עסקות שבוצעו בשכונה ב-2022:
- דירת ארבעה חדרים בשטח של 113 מ"ר ברחוב ברנשטיין, נמכרה תמורת 2.6 מיליון שקל, ב-12 לדצמבר 2022.
- דירת ארבעה חדרים וחצי בשטח של 103 מ"ר ברחוב הקוקיה, נמכרה תמורת 2.75 מיליון שקל, ב-24 לנובמבר 2022.
- דירת חמישה חדרים בשטח של 127 מ"ר ברחוב החוחית, נמכרה תמורת 2.9 מיליון שקל, ב-3 לאוקטובר 2022.
- דירת חמישה חדרים בשטח של 123 מ"ר ברחוב הרצל גרינשפן, נמכרה תמורת 2.85 מיליון שקל ב-18 לספטמבר 2022.
- דירת חמישה חדרים בשטח של 125 מ"ר ברחוב יגאל אלון, נמכרה תמורת 2.7 מיליון שקל, ב-6 לספטמבר 2022.
- דירת ארבעה חדרים וחצי בשטח של 114 מ"ר ברחוב הקוקיה, נמכרה תמורת 2.6 מיליון שקל, ב-21 ליולי 2022.
- דירת ארבעה חדרים בשטח של 98 מ"ר ברחוב ברנשטיין, נמכרה תמורת 2.31 מיליון שקל, ב-9 לאוגוסט 2022.
בשנים האחרונות חלה תנופת בנייה בנווה הדרים, עם כמה פרויקטים של התחדשות עירונית שהשפיעו על מחירי הנדל"ן, והנה שניים מהם:
פינוי-בינוי במתחם נווה הדרים: פרויקט רחב היקף שמבוצע על ידי דוניץ, שבמסגרתו נהרסו כמה בנייני מגורים ותיקים לטובת הקמת בניית בניינים חדשים. הפרויקט כולל בניית כ-350 יחידות דיור חדשות, עם דירות בנות ארבעה עד חמישה חדרים ופנטהאוזים.
בניית בניין בוטיק ברחוב חנה סנש: פרויקט יוקרתי המציע דירות שלושה עד ארבעה חדרים ופנטהאוזים.
הפרויקטים האלה לא רק משפרים את איכות החיים של התושבים הוותיקים, אלא גם מושכים אוכלוסיות חדשות - מה שמוביל לעלייה מתונה אך יציבה במחירי הנדל"ן.
הגורמים שמשפיעים על מחירי הנדל"ן בנווה הדרים
1. תשתיות תחבורה - השכונה נהנית ממיקום אסטרטגי עם גישה נוחה לרשת הכבישים הארצית ולתחבורה ציבורית. חיבור עתידי של השכונה לתחנת הרכבת הקלה יוסיף לערכה ויעלה את הביקוש למגורים בה.
- המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
- שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
2. קרבה למוסדות חינוך ושירותים - נווה הדרים מציעה גישה למוסדות חינוך שנתפשים כאיכותיים - מה שמושך משפחות צעירות שמחפשות סביבת מגורים שמתאימה לגידול ילדיהן. בנוסף, הקרבה לקניון הזהב ולמרכזי מסחר נוספים מהווה יתרון משמעותי.
3. השפעת התחדשות עירונית - הפעילות המוגברת של פרויקטים מסוג פינוי-בינוי ותמ"א 38 משדרגת את השכונה ומעלה את ערך הנכסים - בייחוד של דירות בבניינים החדשים.
4. מאפייני השוק המקומי - השכונה מציעה מחירים תחרותיים ביחס לשכונות יוקרה אחרות בראשון לציון, כמו נחלת יהודה ונאות אשלים. הפער במחירים יוצר ביקוש גבוה יחסית לדיור בנווה הדרים, בייחוד עבור זוגות צעירים ומשפחות.
בהשוואה לשכונות אחרות בעיר, נווה הדרים מציגה עליות מחירים מתונות יחסית. כך לדוגמה, בשכונת נחלת יהודה נרשמה השנה עלייה של כ-4% במחירים, עם מחיר ממוצע למ"ר של 25 אלף שקל, בזמן שבנווה הדרים העלייה היתה מתונה יותר והגיעה לכ-2.5%. לעומת זאת, בשכונת קריית גנים, שנמצאת בחלקה הדרומי של העיר, נרשמה ירידה קלה של כ-1% בלבד במחירים - מה שמציב את נווה הדרים במגמת יציבות יחסית בשוק המקומי.
למרות הנגישות לצירי תחבורה מרכזיים, עומסי תנועה בתוך השכונה יכולים להשפיע גם כן על ערך הדירות, בעיקר באזורים שסמוכים לצירי תנועה ראשיים או במקומות שבהם יש עומסים עקב בנייה חדשה. לעתים, דירות באזורים עם עומסי תנועה יתומחרו נמוך יותר לעומת אלה שנמצאות באזורים שקטים יותר בשכונה.
- 3.גם מחירי השכירות עולים בהדרגה, יאוש (ל"ת)אוי 27/12/2024 11:09הגב לתגובה זו
- 2.מחירי בועה (ל"ת)גל 25/12/2024 16:10הגב לתגובה זו
- 1.אוהב מאד את השכונה, מרווחת, ירוקה, ומאפשרת המון שירותים (ל"ת)תושב 25/12/2024 10:08הגב לתגובה זו
ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסףינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
