מה קורה בנווה הדרים בראשל"צ: קטנה, שקטה - והמחירים עולים
נווה הדרים, שממוקמת במזרח ראשון לציון, נחשבת אחת השכונות המבוקשות בעיר. מדובר בשכונה שקטה וירוקה, המשלבת בין סביבה קהילתית לנגישות לשירותים עירוניים מתקדמים. השכונה מאופיינת בעיקר בבנייה רוויה של בנייני מגורים בני ארבע עד שמונה קומות, לצד בניינים חדשים יותר שנבנו, נבנים עדיין ואף מתוכננים להיבנות, במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38. השכונה מתאפיינת במיקום אסטרטגי, עם גישה נוחה לצירי תחבורה מרכזיים כמו שדרות ירושלים וכביש 431, ולתחנת הרכבת ראשונים הסמוכה. ממזרח לשכונה נמצאת שכונת שיכון המזרח, מצפון שכונת רביבים, ממערב השומר ומדרום מישור הנוף.
ב-2024 הגיע המחיר הממוצע למ"ר בשכונה ל-23.8 אלף שקל - עלייה של כ-2.5% לעומת 2023, שבה המחיר הממוצע היה כ-23.2 אלף שקל למ"ר. מדובר בעלייה מתונה יחסית, המשקפת יציבות בשוק המקומי על רקע ההתפתחויות הכלכליות הכלליות בישראל.
נווה הדרים צילום: גוגל מפס
לעומת 2022, שבה המחיר הממוצע למ"ר היה 22.5 אלף שקל, מדובר בעלייה כוללת של כ-5.7% בשנתיים האחרונות. העליות האלה משקפות את הביקוש הגובר למגורים בשכונה, לצד מגמות כלל-ארציות של עליית מחירי הדיור.
עסקות לדוגמה בשכונה בחודשים האחרונים:
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- דירת שלושה חדרים בשטח של 65 מ"ר ברחוב הקוקיה, נמכרה תמורת 2.13 מיליון שקל, ב-29 לאוקטובר 2024.
- דירת ארבעה חדרים בשטח של 108 מ"ר ברחוב יגאל אלון, נמכרה תמורת 2.63 מיליון שקל, ב-26 ליוני 2024.
- דירת ארבעה חדרים בשטח של 96 מ"ר ברחוב הקוקיה, נמכרה תמורת 2.77 מיליון שקל, ב-18 ליוני 2024.
- דירת שלושה חדרים בשטח של 65 מ"ר ברחוב החוחית, נמכרה תמורת 2.13 מיליון שקל ב-29 לאוקטובר 2024.
- דירת חמישה חדרים וחצי בשטח של 123 מ"ר ברחוב הרצל גרינשפן, נמכרה תמורת 2.9 מיליון שקל ב-15 ליולי 2024.
- דירת חמישה חדרים בשטח של 125 מ"ר ברחוב הקוקיה, נמכרה תמורת 2.57 מיליון שקל, ב-11 לאפריל 2024.
- דירת ארבעה חדרים בשטח של 113 מ"ר ברחוב ברנשטיין, נמכרה תמורת 2.37 מיליון שקל, ב-22 לינואר 2024.
עסקות שבוצעו בשכונה ב-2022:
- דירת ארבעה חדרים בשטח של 113 מ"ר ברחוב ברנשטיין, נמכרה תמורת 2.6 מיליון שקל, ב-12 לדצמבר 2022.
- דירת ארבעה חדרים וחצי בשטח של 103 מ"ר ברחוב הקוקיה, נמכרה תמורת 2.75 מיליון שקל, ב-24 לנובמבר 2022.
- דירת חמישה חדרים בשטח של 127 מ"ר ברחוב החוחית, נמכרה תמורת 2.9 מיליון שקל, ב-3 לאוקטובר 2022.
- דירת חמישה חדרים בשטח של 123 מ"ר ברחוב הרצל גרינשפן, נמכרה תמורת 2.85 מיליון שקל ב-18 לספטמבר 2022.
- דירת חמישה חדרים בשטח של 125 מ"ר ברחוב יגאל אלון, נמכרה תמורת 2.7 מיליון שקל, ב-6 לספטמבר 2022.
- דירת ארבעה חדרים וחצי בשטח של 114 מ"ר ברחוב הקוקיה, נמכרה תמורת 2.6 מיליון שקל, ב-21 ליולי 2022.
- דירת ארבעה חדרים בשטח של 98 מ"ר ברחוב ברנשטיין, נמכרה תמורת 2.31 מיליון שקל, ב-9 לאוגוסט 2022.
בשנים האחרונות חלה תנופת בנייה בנווה הדרים, עם כמה פרויקטים של התחדשות עירונית שהשפיעו על מחירי הנדל"ן, והנה שניים מהם:
פינוי-בינוי במתחם נווה הדרים: פרויקט רחב היקף שמבוצע על ידי דוניץ, שבמסגרתו נהרסו כמה בנייני מגורים ותיקים לטובת הקמת בניית בניינים חדשים. הפרויקט כולל בניית כ-350 יחידות דיור חדשות, עם דירות בנות ארבעה עד חמישה חדרים ופנטהאוזים.
בניית בניין בוטיק ברחוב חנה סנש: פרויקט יוקרתי המציע דירות שלושה עד ארבעה חדרים ופנטהאוזים.
הפרויקטים האלה לא רק משפרים את איכות החיים של התושבים הוותיקים, אלא גם מושכים אוכלוסיות חדשות - מה שמוביל לעלייה מתונה אך יציבה במחירי הנדל"ן.
הגורמים שמשפיעים על מחירי הנדל"ן בנווה הדרים
1. תשתיות תחבורה - השכונה נהנית ממיקום אסטרטגי עם גישה נוחה לרשת הכבישים הארצית ולתחבורה ציבורית. חיבור עתידי של השכונה לתחנת הרכבת הקלה יוסיף לערכה ויעלה את הביקוש למגורים בה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
2. קרבה למוסדות חינוך ושירותים - נווה הדרים מציעה גישה למוסדות חינוך שנתפשים כאיכותיים - מה שמושך משפחות צעירות שמחפשות סביבת מגורים שמתאימה לגידול ילדיהן. בנוסף, הקרבה לקניון הזהב ולמרכזי מסחר נוספים מהווה יתרון משמעותי.
3. השפעת התחדשות עירונית - הפעילות המוגברת של פרויקטים מסוג פינוי-בינוי ותמ"א 38 משדרגת את השכונה ומעלה את ערך הנכסים - בייחוד של דירות בבניינים החדשים.
4. מאפייני השוק המקומי - השכונה מציעה מחירים תחרותיים ביחס לשכונות יוקרה אחרות בראשון לציון, כמו נחלת יהודה ונאות אשלים. הפער במחירים יוצר ביקוש גבוה יחסית לדיור בנווה הדרים, בייחוד עבור זוגות צעירים ומשפחות.
בהשוואה לשכונות אחרות בעיר, נווה הדרים מציגה עליות מחירים מתונות יחסית. כך לדוגמה, בשכונת נחלת יהודה נרשמה השנה עלייה של כ-4% במחירים, עם מחיר ממוצע למ"ר של 25 אלף שקל, בזמן שבנווה הדרים העלייה היתה מתונה יותר והגיעה לכ-2.5%. לעומת זאת, בשכונת קריית גנים, שנמצאת בחלקה הדרומי של העיר, נרשמה ירידה קלה של כ-1% בלבד במחירים - מה שמציב את נווה הדרים במגמת יציבות יחסית בשוק המקומי.
למרות הנגישות לצירי תחבורה מרכזיים, עומסי תנועה בתוך השכונה יכולים להשפיע גם כן על ערך הדירות, בעיקר באזורים שסמוכים לצירי תנועה ראשיים או במקומות שבהם יש עומסים עקב בנייה חדשה. לעתים, דירות באזורים עם עומסי תנועה יתומחרו נמוך יותר לעומת אלה שנמצאות באזורים שקטים יותר בשכונה.
- 3.גם מחירי השכירות עולים בהדרגה, יאוש (ל"ת)אוי 27/12/2024 11:09הגב לתגובה זו
- 2.מחירי בועה (ל"ת)גל 25/12/2024 16:10הגב לתגובה זו
- 1.אוהב מאד את השכונה, מרווחת, ירוקה, ומאפשרת המון שירותים (ל"ת)תושב 25/12/2024 10:08הגב לתגובה זו
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
