ענף הנדל"ן מצוי במצב קשה. המחסור בפועלים עדיין מורגש אצל הקבלנים הקטנים והגדולים, הריבית הגבוהה ממשיכה להכביד ומפלס אי הוודאות ממשיך להיות גבוה במיוחד.

משתתפי פאנל הנדל"ן (ליאת מנדל)

ענף הנדל"ן חווה טלטלה גם בעקבות הצהרות היזמים - שמודיעים כי המחירים יעלו בקרוב. חלק מהרוכשים חזרו לשוק, אחרים עדיין ממתינים על הגדר ולא ברור איך תסתיים המלחמה בצפון - מה שמעלה עוד יותר את מפלס הלחץ אצל חלק מהרוכשים הפוטנציאלים. את היזמים זה לא ממש מעניין - הם מעלים מחירים וחברות נדל"ן נכנסו להנפקות מתוך אמונה במוצר, מה שמעלה שאלה נוספת - האם עדיפה ההשקעה בנדל"ן פיזי על מניות?

על כך הגיעו בכירים בתחום לוועידה הכלכלית של ביזפורטל - עו”ד לילך כהן שמיר, בעלים של לילך כהן שמיר משרד עו”ד ונוטריון, דן פרנס, מנכ”ל קרסו נדל”ן, עו״ד ארז רוזנבוך, יו״ר דירקטוריון מגוריט ישראל, מירי רימון, יועצת בתחום השמאות והנדל”ן ויו”ר ועדת חקיקה בלשכת השמאים, לשעבר שמאית ראשית רמ”י, לדון בשאלה - לאן צועד ענף הנדל"ן?

• בתמורה ל-190 מיליון שקל - מגוריט רוכשת 47 דירות בתל אביב
• דירה בשליש מחיר - תתפלאו זה אמיתי, אבל יש סיכונים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

האם כולם יצליחו להשלים את הפרויקטים?

"נכון להיום, מתוך 11,500 אתרי בנייה רשומים ופעילים בישראל, כ-75% מהם פעילים ו-25% עדיין לא פתוחים לפעולה", אומר דן פרנס מנכ"ל קרסו נדל"ן. "ייתכן שהאתרים הלא פעילים הם ברובם אתרים קטנים יותר, כך שאי אפשר להניח שמדובר ב-25% מהשוק הכולל.

"בקרב השחקנים הגדולים בענף, ניתן לראות התאוששות מהירה יחסית לאחר המחסור בעובדים שגרם לעיכובים רבים. עם זאת, ההתאוששות לא נמדדת רק בהאם האתרים פתוחים או סגורים, אלא גם בקצב הבנייה עצמו. הקצב השתפר בהדרגה, ובימים אלה האתרים עובדים בכ-90% מהקיבולת המרבית. עדיין ישנם חוסרים, בעיקר בעובדים ובמהנדסים, כמו גם מנהלי עבודה, חלקם מגויסים למילואים.

"אצל קבלנים קטנים יותר, המצב מעט יותר מדאיג. כאשר אתר בנייה נסגר פתאום ולא נפתח במשך חודשים, מדובר באירוע קשה מאוד. יש חשש אמיתי שיכולים להתרחש קשיים משמעותיים אצל קבלנים קטנים, במיוחד בכל הנוגע לתשלום חובות לבנקים. היעדר פעילות ממושך יכול להוביל לפשיטות רגל וחדלות פירעון אצל קבלנים שאינם מסוגלים לעמוד בנטל הכלכלי שנוצר עקב סגירת אתרי הבנייה".

• השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
• עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן; קרדיט: ליאת מנדל

פרנס הוסיף כי "בחודש נובמבר כבר התחילה עליה משמעותית בהיקפי המכירות. המגמה הזאת התייצבה בדצמבר וינואר הזכיר את רמות המכירה של 2022. יש פה סיטואציה גם של הסתגלות של הרוכשים בסביבת ריבית ואינפלציה. העובדה שמדובר במוצר צריכה בסיסי מאוד וגם ביקוש כבוש שנעצר בשנת 2023, כי אנשים ישבו על הגדר עד שהסתגלו לתנאים החדשים, עשתה את שלה".

על השאלה האם המחירים ממשיכים לעלות, כי המפרטים שמקבלים כנגדם משתפרים, תנאי המימון או התשלום של הרוכשים בצל הריבית הגבוהה נעשו נוחים יותר, ענה: "במאזן כוחות בין המוכרים לרוכשים, לא חושב שיש שינוי דרמטי. בסופו של דבר, יש עליית מחירים. כשאנו מוכרים דירה במשרדי המכירות שלנו, אפשר למכור את הדירה במסלול לינארי, בפריסה לינארית של תשלומים ואפשר בפריסה של 20:80 או דברים מהסוג הזה".

על מבצעי 20/80 אמר: "היום קל יותר למכור דירות כאלה מאשר דירות מוכנות או קרוב למוכנות. היזמים מייצרים למעשה מחירונים שונים לדירות שנמכרות בתנאים רגילים, לבין דירות שנמכרות בפריסה ארוכה ואף בפטור מהצמדה למדד. זה חלק מעליית המחירים שאנו רואים. ניתנת אופציה לבחור באיזה מסלול ובאיזה מחיר".

מה ניתן ללמוד מהצעות המחיר שמגישים הקבלנים או היזמים לרשות מקרקעי ישראל? 

"יזמים המגישים הצעות במכרזים של רמ"י אינם תמיד מתחשבים באופן מלא במציאות הנוכחית ובתחזיות עתידיות", אומרת מירי רימון, יועצת בתחום השמאות והנדל”ן ויו”ר ועדת חקיקה בלשכת השמאים. "לעיתים הם מנצלים הזדמנויות המאפשרות להם להגיש הצעות אגרסיביות יותר. לאחרונה, רמ"י הפחיתה משמעותית את מחירי המינימום במכרזים. בעוד שבעבר מחיר המינימום היה עומד על 50% ממחיר השומה, כיום הוא ירד ל-35% ואף ל-15% וישנם מכרזים שמפורסמים ללא מחיר מינימום כלל, כך שגם הצעה של שקל יכולה לזכות.

מירי רימון, יועצת בתחום השמאות והנדל”ן ויו”ר ועדת חקיקה בלשכת השמאים; קרדיט: ליאת מנדל

היזמים, במקביל לניצול הזדמנויות אלו, מתמודדים עם סיכון הנובע מהעלאת הריבית. ניתוחי התוצאות שלנו מראים כי האזורי הביקוש משפיעים על מספר ההצעות שמתקבלות. ככל שבאזורים מבוקשים יותר, יש יותר הצעות במכרזים. עם זאת, המחירים שהיזמים מגישים במכרזים נותרו נמוכים מהערכת השמאי, מה שמעיד על חוסר התאמה בין התמחור הנוכחי של השוק לבין הערכות השווי המקצועיות".

הדיון הבא עסק באיך מדיניות המס תשפיע על ענף הנדל"ן העלאות במס רכישה, שבח, היטלי השבחה כדי לנסות לממן את הגירעון באופן שישפיע על השוק. "העלאת מיסים עשויה להיראות כפתרון קל שנשקלת פחות באופן יסודי", אומרת עו”ד לילך כהן שמיר, בעלים של משרד עו”ד לילך כהן שמיר. "פעמים רבות, מדובר במהלך שנראה פשוט על פניו, אך הוא לא תמיד לוקח בחשבון את השלכותיו ארוכות הטווח. היסטורית, האוכלוסייה הישראלית הראתה עמידות גבוהה ויכולת להתמודד עם מצבים כלכליים מאתגרים. העם הזה, שכבר הראה כושר סבל רב בתמיכה בצבא ובתנאים קשים, נחשב ליכול לספוג גם שינויים נוספים במציאות הכלכלית.

"בעיתות מלחמה, כאשר משפחות רבות מתמודדות עם עליות מחירים בלתי סבירות, ואלפי פצועים משאירים את חותמם על החברה, הציפיות הן שהציבור ימצא דרך להתמודד גם עם עלייה נוספת במיסים. במציאות זו, נראה כי היכולת של הציבור לספוג עוד אחוז או שניים במיסים אינה מצריכה התמודדות קשה במיוחד, במיוחד לאור ההתמודדות הנוכחית עם האתגרים הגדולים שעמם מתמודדות המשפחות והחברה כולה".

לילך כהן שמיר, בעלים של משרד עו”ד לילך כהן שמיר; קרדיט: ליאת מנדל

האם מכאן נסללת הדרך להכבדת מיסוי על דירות?

ענף הנדל"ן הוא מהתחומים שבהם המדינה לוקחת חלק משמעותי מהכנסות היזמים והקבלנים", אומרת שמיר. "כשיזם רוכש קרקע מרמ"י, רוב הכסף מועבר ישירות למדינה. בנוסף, המדינה מקבלת חלק משמעותי ממס הרכישה, מע"מ ומס השבח בעת מכירת הנכסים. למעשה, כ-50% מהכנסות הענף הולכות למדינה, כאשר היזמים והקבלנים נאלצים לשלם גם מסים נוספים, מה שמשאיר להם נתח קטן יותר מהכנסותיהם.

במצב הנוכחי, כאשר המדינה מתמודדת עם משבר כלכלי, ייתכן שהיא תבחר להגדיל את חלקה במשאבים מהנדל"ן. זה עלול להוביל לעליית מחירים נוספת, במיוחד לאור המחסור בידיים עובדות בתחום הבנייה".

בנוסף, ישנה תחושת ניכור בקשר בין המדינה לקבלנים. לדברי שמיר, הקבלנים מרגישים כ"בלתי ברירה" ותופסים את המדינה כמי שמחזיקה אותם כבני ערובה. הם נדרשים לשלם סכומים גבוהים עבור הקרקעות, ולעיתים פי שתיים מהשווי האמיתי של הקרקע, דבר שמכביד עליהם.

"כדי להתמודד עם המצב זה המדינה יכולה להציע לקרקעות במחיר נמוך יותר, תוך שהיא מבטיחה שהן לא יימכרו במחיר הגבוה מזה שנקבע מראש. זהו רעיון שיכול לשמש כבסיס לתכנית דומה למתכונת "מחיר למשתכן", שהייתה מיועדת להוריד מחירים אך לעיתים זכתה לביקורת על כך שהגדילה את הסבסוד דווקא באזורים מבוקשים", אומרת שמיר.

קרן מגוריט מתמקדת ברכישת דירות לשכירות ארוכת טווח, הן משוק חופשי והן ממכרזים של דירות להשכרה ארוכת טווח מטעם חברה ממשלתית. הקרן נהנית מהטבות מס משמעותיות מהמדינה, כמו מס רכישה נמוך של 0.5% ומס הכנסה פטור על שכר דירה, עם מס על דיבידנדים של 20% בלבד. שאלנו בפאנל כיצד המודל העסקי של קרן מגוריט פועל ומה היתרונות והחסרונות שלו בהשוואה לקרנות ריט אחרות.

"המודל העסקי של קרן מגוריט מתבסס על רכישת דירות להשכרה ארוכת טווח, כאשר הקרן רוכשת דירות משוק חופשי וממכרזים של דירות להשכרה ארוכת טווח שמנוהלים על ידי חברות ממשלתיות", אומר עו"ד ארז רוזנבוך, יו"ר דירקטוריון מגוריט ישראל. "באמצעות ההטבות המס שהמדינה מעניקה, כולל מס רכישה נמוך ומס הכנסה פטור על שכר דירה, הקרן מצליחה להציע שכירות בטווח ארוך של עד 20 שנה. בנוסף, היא נהנית מהפחתת התשואות המיידיות, דבר שדורש זמן רב להניב רווחים מלאים מהשקעותיה.

עו״ד ארז רוזנבוך, יו״ר דירקטוריון מגוריט ישראל; קרדיט: ליאת מנדל

"החשיבות החברתית של דירות להשכרה לטווח ארוך היא רבה. תכניות שכאלה מספקות יציבות לשוכרים ומאפשרות להם לגור באזורים בהם מחירי הדירות גבוהים ומקשים על רכישת דירה למגורים. בכך, הקרן מסייעת בהפחתת הפערים החברתיים בין העשירונים השונים ומונעת את התגבשותן של 'ערים לעשירים' ו'ערים לפריפריה'. הדבר מאפשר למגוון רחב של אוכלוסיות לשהות באותם אזורים, מה שתורם לשיפור השוויון החברתי וליציבות חברתית".

"אין משבר בשוק הדירות. המשבר הסתיים, השוק נשבר. אי-אפשר לפתור את המשבר גם אם מחירי הדירות ירדו ב-20%, עדיין דירות נורא יקרות בישראל", סיכם רוזנבוך. "הערים החזקות שמאוכלסים בעשירון 10, קצת 9. אי אפשר לקנות שם דירות. מה צריך לעשות? רק אם נכניס את שוק השכירות. אם רק נאפשר יותר לאנשים מעשירונים 8-7-6 לעשות זאת הם יגורו יחד. בקצב הזה, כשהמחירים עולים, גם הוא יהיה נגיד לעשירון 9-10. לגבי עשירון ראשון עד חמישי - אני לא רואה מתי יוכלו לגור ביחד. העשירונים השישי וצפונה יוכלו לגור בערים מסוימות שבהן נבנה".

משתתפי פאנל הנדל"ן (ליאת מנדל)