"רמ"י לא משחררת קרקעות? אין תכנית בשלה לשיווק שלא הוצאנו למכרז"
עליית הריבית הובילה לשינויים מהותיים בשוק הנדל"ן. מצד אחד, היא שמה על היזמים "על הגדר" ואת התוצאות של זה אפשר לראות בקלות דרך המכרזים של רמ"י - שנסגרים בעשרות אחוזים פחות ממחיר השומה, אבל גם דרך מעבר להשקעות בארה"ב. מצד שני, לשאלת הרפורמה יש השפעות ניכרות על חברות שונות במשק. בוועידה הכלכלית של ישראל שערך אתר "ביזפורטל", נערך מושב תחת הכותרת "שוק הנדל"ן מאז ועד היום – האתגרים, המחירים והבירוקרטיה". בין היתר נכחו בו עו"ד רות אפריאט מנהלת החטיבה העסקית ברשות מקרקעי ישראל וגם תומר חי, מנכ"ל ושותף רילקו השקעות בנדל"ן. את הפאנל הנחה כתב הנדל"ן של ביזפורטל, איציק יצחקי.
"אחת הדרכים להגדיל את ההיצע היא דרך רמ"י", נשאלה עו"ד אפריאט. "אנחנו רואים הבדלים משמעותיים בין שומת רמ"י לבין מחירים היזמים. רואים ירידות. איך אתם מגיבים לזה?".
"אנחנו פועלים כל הזמן לתוך הגדלת ההיצע. קשובים לשוק", ענתה עו"ד אפריאט. "אנחנו רואים מה קורה גם בשדה הריבית וגם מבחינת היזמים. ציינת ירידות של עשרות אחוזים, אז הורדנו את מחיר המינימום כדי לאפשר כניסה של יותר שחקנים ולהקל על היזמים. אנחנו לא מסתכלים על שורת הרווח, אין מטרה של הגדלת הכנסות, בין מטרותינו אנחנו פועלים כנאמן לציבור ולכן הקופה הציבורית מעניינת אותנו. כשמדברים על הגדלת ההיצע - אנחנו מתכננים ומפתחים ורוצים שהשיווק יצליח. אנחנו קשובים לרגשי השוק וכשראינו שמחיר המינימום מהווה חסם, אז הורדנו. אין ספק שקורה משהו בשוק. אין ספק שאנחנו רואים פחות יזמים בחלק מהמכרזים, יש מכרזים שהם מאוד מבוקשים ויש כאלה שפחות".
"מקווים שהמחירים יירדו". רות אפריאט (שלומי יוסף)
על חוסר ההצלחה בדרום אמרה: "בדרום יש בניה רוויה אחרי שנים של פריחה של הדרום.
אנחנו מאוד מאמינים בו. מה שקרה בנתיבות, זה ממש מהפיכה. זה ערים שמשגשגות ואנחנו מאמינים שימשיכו לגדול ולהתפתח. תפקידנו באמת לוודא שזה יקרה גם עם הסדרי פיתוח ותכניות. גם בשדרות ובנתיבות, אנחנו ממשיכים לקדם ומאמינים שזה ישתפר. גם בצפון, המכרז בעכו, הצליח, כ-1,500 יחידות דיור, נסגר בהצלחה. אנחנו לא מסתכלים על זה דרך גובה ההצעות – אלא על עצם הנכונות של יזמים לגשת, להתמודד ולזכות. אז במובן הזה, אנחנו מקווים שמהמחירים ירדו. בסוף, כשמסתכלים על נתוני הלמ"ס, קרוב ל-60,000 יחידות דיור לא נמכרו. אם יצטרכו יורידו מחירים כדי למכור את המלאים".
על הטענות נגד רמ"י, לפיהן היא לא משחררת קרקעות, ענתה: "זאת אמירה בעלמא. אין תכנית שהיא מאושרת ושהיא בשלה לשיווק שלא הוצאנו למכרז. הרבה פעמים הטענות שמושמעות כלפינו הן שאנו משווקים משהו שהוא לא בשל. אנחנו ידועים לפעול במקביל ופועלים להסרת חסמי פיתוח ורואים חשיבות למשל להעלות המודעות אם יודעים שלפיתוח ייקח זמן. אנחנו רוצים להראות ליזמים מה בצנרת. בעניין הזה - אנו פועלים ללא ליאות בכל המישורים - התחדשות עירונית וגם תכנון קרקעות. אנחנו מעורבים גם במה שקורה באזור מפרץ חיפה, במתחמים מאוד מורכבים, של תשתיות, של בסיסי צבא שאנחנו רוצים לפנות, כדי להעביר ממרכז הארץ לאזורים אחרים, לפתח את הפריפריה ולתת מענה לשוק הדיור. אנו עובדים על זה לילות כימים".
על השאלה כמה מטריד אותם שהקבלנים יושבים על הגדר ענתה: "עניין הורדת מחיר המינימום נעשה בדיוק לשם העניין הזה. יזמים שכבר מחויבים, נעזור להם. גם אם רואים פחות הצעות, גם אם רואים מחירים נמוכים יותר, תהיה עדין פעילות. מה שכן, פרויקטים של השכרה לטווח ארוך מהווים באמת אתגר היום. אנחנו עושים חשיבה כל הזמן, על איך ניתן לשפר את היעילות. משיח שאנו מקיימים עם יזמים, סיפור הריבית משפיע על עלויות הבניה, הרבה פעמים זה מהווה חסם בלי קשר לערך הקרקע. גם יזמים שיש להם קרקע מהבית, לא מקדמים פרויקט של השכרה משום שעליית הריבית אל מול הרווח היזמי - כרגע לא כדאי להם לבנות".
- לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם
- המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
"אנו רוצים להביא תיקון להחלטת המועצה כדי לשפר את תמהיל השכירות אל מול הדיור החופשי, גם מבחינת תקופת השכירות כדי לאפשר את המיזמים. יש חשיבות רבה לקידום פרויקטים של השכרה לטווח ארוך כמוצר דיור משלים", היא המשיכה. "זה מאוד משמעותי בשוק הדיור".
מצד שני, יש מי שלא מאמין בשוק הדיור הישראלי ופונה לאפיקים מעבר לים. תומר חי, מנכ"ל רילקו, נשאל על העובדה שהחברה שלו השקיעה 110 מיליון דולר רק בחודשים יוני ויולי, דווקא בזמן שנרשם משבר בשוק המשרדים, לא רק בישראל, אלא במדינות רבות בארה"ב. "באתי להביא גישה קצת שונה משאר חברי הפאנל, פנים אחרות לפורום הזה", אמר חי. "ההתמחות שלנו היא להשקיע בארצות הברית. תחום משרדים כולל את מנהטן וגם עיירות שכוחות אל. אנחנו בחרנו ללכת ולפתוח אופרציה בארצות הברית, לפני שנים רבות, בעצם בחרנו להתמחות ולהתמקצע באזור שטח מסוים שניתחנו ומצאנו בו שהביקושים, בסבירות גבוהה, לא ירדו. אני מדבר על אוהיו".
"מעל 92% אחוזי תפוסה". תומר חי (שלומי יוסף)
על השאלה מה המצב בשוק המשרדים המקומי לעומת ערים כמו שיקגו וניו יורק ענה: "אם משווים את זה לבני-ברק, אז שם נבנו יותר בנייני משרדים ממה שנבנו בכל אוהיו בשנים האחרונות. אנו מחזיקים שם פרוטפוליו די רחב של כ-3 מיליארד שקל, עם אחוזי תפוסה מאוד גבוהים בנכסים שלנו - מעל 92%. גם למשקיע הישראלי הממוצע ובטוח שגם חבריי בפורום חוו את זה, השקעות בארצות הברית מניבות תשואות גבוהות יותר, הן יכולות להניב גם בפקדונות בבנקים פי שניים ושלושה. הרבה מאוד ישראלים מפנים כספים לשם".
"הערים הגדולות בארצות הברית נורא 'סקסיות', נורא מגניב להגיד שמחזיקים משרדים שם. אבל הכלכלה שם שונה. אנחנו מחפשים כלכלה יציבה יותר ושמרנית יותר. אמרת מנהטן, אז התזוזות מאוד דרסטיות. יש עליות ענקיות ונפילות כואבות. אני זוכר שכשפרצה הקורונה, נורא השתעשענו מהרעיון לקנות דירה במנהטן, כי זה היה נורא זול. הגישה שלנו יותר שמרנית, אחוז הודאות לעסקה גבוה יותר, אנחנו הולכים על ה'סייף סייד' ככל שניתן".
על ההשוואה לפקדון בריבית הגבוהה של היום אמר: "השקעה שם מייצרת פי שלושה מהתשואות המקובלות בבנקים, גם תשואות דולריות עם מימושים טובים. בניהול נכון של ההשקעות ומימושים טובים בסביבת ריבית שפויה יותר, אפשר גם להגיע לפי כמה וכמה".
דירה בהנחה (שלומי יוסף)המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
מלאי דירות ארצי של 83,580 דירות, מלאי של 10,690 דירות בת"א - המלאי הארצי יספיק ל-29.2 חודשים - בת"א הוא יספיק ל-4.5-5 שנים; היצע גדול - ביקוש קטן = ירידה במחירים
נתוני הלמ"ס שפורסמו היום מצביעים על המשך מגמה שלילית בענף הנדל"ן, עם הצטברות של 83,580 דירות לא מכורות. מדובר במלאי שיספיק ל-29.2 חודשים. לכאורה, אין בעיה של דירות, יש מספיק היצע, אלא שהקבלנים טוענים שהמלאי הזה כולל גם דירות לא גמורות. אז מה? גם אם חצי מהדירות האלו ואפילו פחות - לא גמורות, זה אומר שיש מלאי גדול של דירות. גם אם הן יהיו מוכנות עוד שנה-שנתיים, זה הרבה, כי במקביל יש גם התחלות בנייה. כלומר, המלאי מבטא מצב נקודתי, אבל מול הרכישות והירידה במלאי יש התחלות בנייה.
לכן, השאלה אולי החשובה ביותר היא הקצב. מה היקף הרכישות של דירות חדשות, ועל פי הקצב בחודשים האחרונים המלאי הזה יספיק כאמור ל-29.2 חודשים. אלא שהקבלנים יודעים לווסת כמויות ומחירים. כאשר הם מבינים שזה יוצר ציפייה להורדת מחירים וכאשר בפועל יש ירידות מחירים, הם באופן טבעי ואולי לא טבעי - סוג של אמירות בתקשורת ורמיזות, מקפיאים את הבנייה. התחלות הבנייה בירידה, ולכן מול הגידול במלאי, צפוי שבעוד מספר רבעונים, זה יתהפך.
בכל מקרה, על פי הלמ"ס - בשלושת החודשים האחרונים, אוגוסט-אוקטובר 2025, נמכרו כ-19,870 דירות, ירידה של 9.8% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ואילו בניכוי עונתיות המגמה הפוכה - נצפתה עלייה בשיעור של 5.5%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נצפו ירידות הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות, 12.1% ו-11.6% בהתאמה. כ-40.2% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-7,990 דירות, כ-35.6% מהן בסבסוד ממשלתי. בדירות החדשות שנמכרו נרשמה עלייה של 7.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ובניכוי עונתיות – עלייה של 17.2%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נרשמה ירידה דומה של 16.7% הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות.
59.8% מסך הדירות שנמכרו בחודשים אוגוסט-אוקטובר 2025 הן דירות יד שנייה, כ-11,880 דירות. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים נרשמה ירידה של 18.6%, ובניכוי עונתיות, ירידה מתונה של 1.1%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) גם בסדרה זו נרשמו ירידות הן בנתון המקורי והן בנתון מנוכה העונתיות – 8.7% ו-7.8%, בהתאמה.
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בחודש אוקטובר 2025 נמכרו 4,650 דירות מתוכן 41.1% הן דירות חדשות, כ-1,910 דירות. מתוך הדירות החדשות כ-45.8% דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. 58.9% מהדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה, כ-2,740 דירות.
