"רמ"י לא משחררת קרקעות? אין תכנית בשלה לשיווק שלא הוצאנו למכרז"
עליית הריבית הובילה לשינויים מהותיים בשוק הנדל"ן. מצד אחד, היא שמה על היזמים "על הגדר" ואת התוצאות של זה אפשר לראות בקלות דרך המכרזים של רמ"י - שנסגרים בעשרות אחוזים פחות ממחיר השומה, אבל גם דרך מעבר להשקעות בארה"ב. מצד שני, לשאלת הרפורמה יש השפעות ניכרות על חברות שונות במשק. בוועידה הכלכלית של ישראל שערך אתר "ביזפורטל", נערך מושב תחת הכותרת "שוק הנדל"ן מאז ועד היום – האתגרים, המחירים והבירוקרטיה". בין היתר נכחו בו עו"ד רות אפריאט מנהלת החטיבה העסקית ברשות מקרקעי ישראל וגם תומר חי, מנכ"ל ושותף רילקו השקעות בנדל"ן. את הפאנל הנחה כתב הנדל"ן של ביזפורטל, איציק יצחקי.
"אחת הדרכים להגדיל את ההיצע היא דרך רמ"י", נשאלה עו"ד אפריאט. "אנחנו רואים הבדלים משמעותיים בין שומת רמ"י לבין מחירים היזמים. רואים ירידות. איך אתם מגיבים לזה?".
"אנחנו פועלים כל הזמן לתוך הגדלת ההיצע. קשובים לשוק", ענתה עו"ד אפריאט. "אנחנו רואים מה קורה גם בשדה הריבית וגם מבחינת היזמים. ציינת ירידות של עשרות אחוזים, אז הורדנו את מחיר המינימום כדי לאפשר כניסה של יותר שחקנים ולהקל על היזמים. אנחנו לא מסתכלים על שורת הרווח, אין מטרה של הגדלת הכנסות, בין מטרותינו אנחנו פועלים כנאמן לציבור ולכן הקופה הציבורית מעניינת אותנו. כשמדברים על הגדלת ההיצע - אנחנו מתכננים ומפתחים ורוצים שהשיווק יצליח. אנחנו קשובים לרגשי השוק וכשראינו שמחיר המינימום מהווה חסם, אז הורדנו. אין ספק שקורה משהו בשוק. אין ספק שאנחנו רואים פחות יזמים בחלק מהמכרזים, יש מכרזים שהם מאוד מבוקשים ויש כאלה שפחות".
"מקווים שהמחירים יירדו". רות אפריאט (שלומי יוסף)
על חוסר ההצלחה בדרום אמרה: "בדרום יש בניה רוויה אחרי שנים של פריחה של הדרום.
אנחנו מאוד מאמינים בו. מה שקרה בנתיבות, זה ממש מהפיכה. זה ערים שמשגשגות ואנחנו מאמינים שימשיכו לגדול ולהתפתח. תפקידנו באמת לוודא שזה יקרה גם עם הסדרי פיתוח ותכניות. גם בשדרות ובנתיבות, אנחנו ממשיכים לקדם ומאמינים שזה ישתפר. גם בצפון, המכרז בעכו, הצליח, כ-1,500 יחידות דיור, נסגר בהצלחה. אנחנו לא מסתכלים על זה דרך גובה ההצעות – אלא על עצם הנכונות של יזמים לגשת, להתמודד ולזכות. אז במובן הזה, אנחנו מקווים שמהמחירים ירדו. בסוף, כשמסתכלים על נתוני הלמ"ס, קרוב ל-60,000 יחידות דיור לא נמכרו. אם יצטרכו יורידו מחירים כדי למכור את המלאים".
על הטענות נגד רמ"י, לפיהן היא לא משחררת קרקעות, ענתה: "זאת אמירה בעלמא. אין תכנית שהיא מאושרת ושהיא בשלה לשיווק שלא הוצאנו למכרז. הרבה פעמים הטענות שמושמעות כלפינו הן שאנו משווקים משהו שהוא לא בשל. אנחנו ידועים לפעול במקביל ופועלים להסרת חסמי פיתוח ורואים חשיבות למשל להעלות המודעות אם יודעים שלפיתוח ייקח זמן. אנחנו רוצים להראות ליזמים מה בצנרת. בעניין הזה - אנו פועלים ללא ליאות בכל המישורים - התחדשות עירונית וגם תכנון קרקעות. אנחנו מעורבים גם במה שקורה באזור מפרץ חיפה, במתחמים מאוד מורכבים, של תשתיות, של בסיסי צבא שאנחנו רוצים לפנות, כדי להעביר ממרכז הארץ לאזורים אחרים, לפתח את הפריפריה ולתת מענה לשוק הדיור. אנו עובדים על זה לילות כימים".
על השאלה כמה מטריד אותם שהקבלנים יושבים על הגדר ענתה: "עניין הורדת מחיר המינימום נעשה בדיוק לשם העניין הזה. יזמים שכבר מחויבים, נעזור להם. גם אם רואים פחות הצעות, גם אם רואים מחירים נמוכים יותר, תהיה עדין פעילות. מה שכן, פרויקטים של השכרה לטווח ארוך מהווים באמת אתגר היום. אנחנו עושים חשיבה כל הזמן, על איך ניתן לשפר את היעילות. משיח שאנו מקיימים עם יזמים, סיפור הריבית משפיע על עלויות הבניה, הרבה פעמים זה מהווה חסם בלי קשר לערך הקרקע. גם יזמים שיש להם קרקע מהבית, לא מקדמים פרויקט של השכרה משום שעליית הריבית אל מול הרווח היזמי - כרגע לא כדאי להם לבנות".
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
"אנו רוצים להביא תיקון להחלטת המועצה כדי לשפר את תמהיל השכירות אל מול הדיור החופשי, גם מבחינת תקופת השכירות כדי לאפשר את המיזמים. יש חשיבות רבה לקידום פרויקטים של השכרה לטווח ארוך כמוצר דיור משלים", היא המשיכה. "זה מאוד משמעותי בשוק הדיור".
מצד שני, יש מי שלא מאמין בשוק הדיור הישראלי ופונה לאפיקים מעבר לים. תומר חי, מנכ"ל רילקו, נשאל על העובדה שהחברה שלו השקיעה 110 מיליון דולר רק בחודשים יוני ויולי, דווקא בזמן שנרשם משבר בשוק המשרדים, לא רק בישראל, אלא במדינות רבות בארה"ב. "באתי להביא גישה קצת שונה משאר חברי הפאנל, פנים אחרות לפורום הזה", אמר חי. "ההתמחות שלנו היא להשקיע בארצות הברית. תחום משרדים כולל את מנהטן וגם עיירות שכוחות אל. אנחנו בחרנו ללכת ולפתוח אופרציה בארצות הברית, לפני שנים רבות, בעצם בחרנו להתמחות ולהתמקצע באזור שטח מסוים שניתחנו ומצאנו בו שהביקושים, בסבירות גבוהה, לא ירדו. אני מדבר על אוהיו".
"מעל 92% אחוזי תפוסה". תומר חי (שלומי יוסף)
על השאלה מה המצב בשוק המשרדים המקומי לעומת ערים כמו שיקגו וניו יורק ענה: "אם משווים את זה לבני-ברק, אז שם נבנו יותר בנייני משרדים ממה שנבנו בכל אוהיו בשנים האחרונות. אנו מחזיקים שם פרוטפוליו די רחב של כ-3 מיליארד שקל, עם אחוזי תפוסה מאוד גבוהים בנכסים שלנו - מעל 92%. גם למשקיע הישראלי הממוצע ובטוח שגם חבריי בפורום חוו את זה, השקעות בארצות הברית מניבות תשואות גבוהות יותר, הן יכולות להניב גם בפקדונות בבנקים פי שניים ושלושה. הרבה מאוד ישראלים מפנים כספים לשם".
"הערים הגדולות בארצות הברית נורא 'סקסיות', נורא מגניב להגיד שמחזיקים משרדים שם. אבל הכלכלה שם שונה. אנחנו מחפשים כלכלה יציבה יותר ושמרנית יותר. אמרת מנהטן, אז התזוזות מאוד דרסטיות. יש עליות ענקיות ונפילות כואבות. אני זוכר שכשפרצה הקורונה, נורא השתעשענו מהרעיון לקנות דירה במנהטן, כי זה היה נורא זול. הגישה שלנו יותר שמרנית, אחוז הודאות לעסקה גבוה יותר, אנחנו הולכים על ה'סייף סייד' ככל שניתן".
על ההשוואה לפקדון בריבית הגבוהה של היום אמר: "השקעה שם מייצרת פי שלושה מהתשואות המקובלות בבנקים, גם תשואות דולריות עם מימושים טובים. בניהול נכון של ההשקעות ומימושים טובים בסביבת ריבית שפויה יותר, אפשר גם להגיע לפי כמה וכמה".
חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?
אבסורד גדול - פנסיה גדולה ואין הון עצמי לרכישת דירה; למה לשלוח משפחות וזוגות לשוק השכירות אם הם רוצים לקנות דירה ויש להם כסף בפנסיה?
הפרדוקס הישראלי מוכר לכולם: זוג צעיר משתכר יפה, מפריש מדי חודש אלפי שקלים לפנסיה, אבל אין לו סיכוי לגרד הון עצמי לדירה. מחירי הדירות אומנם יורדים כרגע, אבל עדיין דורשים 400–600 אלף שקל לפחות כהון עצמי.
בחשבון הפנסיה של הזוג הזה כבר מצטברים מאות אלפי שקלים, אבל זה כסף שהוא לא יכול לגעת בו עד גיל פרישה, וגם אז רק בתנאים קשיחים. התוצאה: הזוג משלם שכר דירה של 5,000-8,000 שקל בחודש ואפילו יותר במקום לקנות דירה.
איסור על משיכת כספי פנסיה
אסור למשוך כספי פנסיה לרכישת דירה ולכל סיבה אחרת בלי לשלם מס מלא של 35%. גם הרעיון להשתמש בחיסכון הפנסיוני כערבות למשכנתה נדחה על ידי הבנקים ורשות שוק ההון. כלומר, המדינה הכריחה אותנו לחסוך לפנסיה, ועכשיו היא אומרת לנו: "הכסף שלך, אבל אסור לך להשתמש בו לדירה".
היו ניסיונות רבים לשנות את זה. כבר ב-2019 מרכז המחקר של הכנסת פרסם ניתוח מפורט שהציע לאפשר משיכה פטורה ממס של עד 20% מערך הדירה (תקרה של כ-1.7 מיליון שקל), בתנאי שהכסף יוחזר לפנסיה בתשלומים חודשיים קטנים יחסית. הצעות חוק דומות עלו שוב ושוב, כולל הצעה להחזר נומינלי בלבד (בלי ריבית) כדי שלא לפגוע יותר מדי בקצבה העתידית. בכל פעם ההצעה נתקלה בחומת השמרנות של רשות שוק ההון ואגף התקציבים: "זה יפגע בביטחון הפנסיוני של הציבור".
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- "דירה בישראל היא בטון" - בעל הקרן שלא מהמר על שום דבר אחר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענה הרשמית היא שמי שמושך היום ישלם מחר מחיר כבד בגיל פרישה. זה נכון חלקית, אבל מתעלם מהתמונה המלאה: שכר דירה גבוה הוא "מס פנסיוני" לא פחות כבד. כשזוג משלם 6,000 שקל שכר דירה במשך 25 שנה, הוא מעביר לבעל הבית כ-1.8 מיליון שקל (לפני הצמדה). אם אותו זוג היה לוקח 400 אלף שקל מהפנסיה, קונה דירה ומוסיף 800–900 שקל בחודש להחזר לפנסיה - הוא היה מסיים את התקופה עם דירה בבעלותו ועם פנסיה מופחתת בכ-4,000-5,000 שקל בחודש. במקרים רבים, החיסכון בשכר הדירה עולה על הפגיעה בקצבה.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותלקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
יחס מחיר-שכירות מלמד על הכדאיות הכלכלית של קניית דירה מול השכרת דירה; מתי לשכור דירה ומתי כדאי לחשוב על רכישת דירה?
לקנות דירה או לשכור דירה? השאלה הזו לא רק כלכלית, היא בעיקר פסיכולוגית. אנשים רוצים דירה שתהיה שלהם, אבל כשבוחנים רק את העניין הכלכלי, יש כלל אצבע שהרעיון שלו פשוט. אבל קודם הדגמה פשוטה - אם אתם גרים בדירה של 3 מיליון שקל ומשלמים שכירות של 7 אלף שקל, הרי שאתם משלמים 84 אלף שקל בשנה - מדובר בשכר דירה שמהווה 2.8% מערך הדירה. זו תשואת בעל הבית. זו תשואה נמוכה יחסית. הנחת הבסיס שהוא גם ישביח את הנכס במקביל לעליית מחירי הדירות. אבל התשואה הנמוכה מלמדת שעדיף לשכור על פני לקנות דירה.
הרי אם התשואה נמוכה למשכיר, היא טובה לשוכר. משפחה שמתלבטת אם לקנות או להשכיר צריכה להפנים ששכר הדירה בארץ נמוך במבחן התשואה וזאת למרות עליית שכר הדירה בשנה האחרונה (הניגוד למגמה במחירי הדירות), ואם כך אז כל הון שהיא תידרש להשקיע ברכישת דירה ובטח ובטח אם היא תיקח משכנתא יעלו לה יותר. כלומר, אם אותה משפחה חושבת על רכישת דירה כזו בעלות של 3 מיליון שקל, העלות המימונית והאלטרנטיבית של ההשקעה הזו היא פי 2 לפחות - נניח רק כדוגמה שיש למשפחה את כל ההון. להשקיע 3 מיליון שקלים בקירות זה לוותר על תשואה של תיק השקעות שגם בהרכב מאוד סולידי מייצר 5%. כלומר המשפחה מוותרת על 150 אלף שקל. זה גבוה מאותם 84 אלף שקל של שכירות שנתית, וזה מללמד שעדיף לשכור. אפשר להיות סולידית יותר ולומר שהתשואה תהיה 4%, או להניח עליית ערך של הדירה, ואז המשוואה משתנה. אבל ברוב המקרים תקבלו שמשפחה ממוצעת שצריכה כמובן משכנתא גדולה עם עלות מימון של כ-6%-6.5% אמורה כלכלית לשכור ולא לקנות.
נניח, רק למחשה שאין למשפחה הון, הכל במימון (בתיאוריה בלבד), היא היתה משלמת ריבית שנתית של 180-210 אלף שקל בשנה. ברור ששכר הדירה עדיף. המקרים שבהם עדיף לקנות הם שיש הון עצמי או מימון זול ומולו תשואה גבוה של שכר דירה. יש לנו רמז שזה לא המצב בשוק - המשקיעים בשנה האחרונה נעלמו, אם כי הם מחפשים כעת הזדמנויות. אם הם לא בשוק כרוכשים זה מלמד על חוסר כדאיות כלכלית ברוב המקומות. כל הפתיח הזה מתבטא בכלל אצבע פשוט ונחמד. זה לא נכון לכולם, זה לא בהכרח לוקח את כל השיקולים, כאמור רכישת דירה היא הרבה מעבר לעניין כלכלי. אבל תפעילו אותו כשאתם בודקים רכישה לעומת השכרה, רק כדי להבין את השיקול הכלכלי הבסיסי.
כלל אצבע - לקנות או לשכור
כלל אצבע - שכרו דירה אם יחס מחיר-שכירות (P/R) גבוה מ-20; קנו אם P/R נמוך מ-15. חשוב להדגיש: אלה הנחיות כלליות בלבד, לא נוסחה מחייבת. יחס מחיר לשכירות (Price to Rent Ratio) הוא מדד פיננסי שמשווה את מחיר הדירה לשכירות שנתית של נכס דומה. זה בעצם ההופכי של התשואה כפי שחישבנו למעלה. החישוב פשוט: P/R = מחיר הדירה / (שכירות חודשית × 12). המדד עוזר להעריך אם קנייה משתלמת יותר כהשקעה ארוכת טווח לעומת שכירות, בהנחה שהכסף המושקע בהון עצמי יכול להניב תשואה אלטרנטיבית.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכלל הנפוץ: אם P/R גבוה מ-20, שכירות עדיפה בטווח הקצר כי העלות השנתית נמוכה יחסית למחיר; אם הוא מתחת ל-15, קנייה משתלמת יותר בגלל פוטנציאל עליית ערך; בין 15-20, ההחלטה תלויה בגורמים אישיים כמו יציבות תעסוקתית ותקופת מגורים צפויה ועוד.
