"רמ"י לא משחררת קרקעות? אין תכנית בשלה לשיווק שלא הוצאנו למכרז"
עליית הריבית הובילה לשינויים מהותיים בשוק הנדל"ן. מצד אחד, היא שמה על היזמים "על הגדר" ואת התוצאות של זה אפשר לראות בקלות דרך המכרזים של רמ"י - שנסגרים בעשרות אחוזים פחות ממחיר השומה, אבל גם דרך מעבר להשקעות בארה"ב. מצד שני, לשאלת הרפורמה יש השפעות ניכרות על חברות שונות במשק. בוועידה הכלכלית של ישראל שערך אתר "ביזפורטל", נערך מושב תחת הכותרת "שוק הנדל"ן מאז ועד היום – האתגרים, המחירים והבירוקרטיה". בין היתר נכחו בו עו"ד רות אפריאט מנהלת החטיבה העסקית ברשות מקרקעי ישראל וגם תומר חי, מנכ"ל ושותף רילקו השקעות בנדל"ן. את הפאנל הנחה כתב הנדל"ן של ביזפורטל, איציק יצחקי.
"אחת הדרכים להגדיל את ההיצע היא דרך רמ"י", נשאלה עו"ד אפריאט. "אנחנו רואים הבדלים משמעותיים בין שומת רמ"י לבין מחירים היזמים. רואים ירידות. איך אתם מגיבים לזה?".
"אנחנו פועלים כל הזמן לתוך הגדלת ההיצע. קשובים לשוק", ענתה עו"ד אפריאט. "אנחנו רואים מה קורה גם בשדה הריבית וגם מבחינת היזמים. ציינת ירידות של עשרות אחוזים, אז הורדנו את מחיר המינימום כדי לאפשר כניסה של יותר שחקנים ולהקל על היזמים. אנחנו לא מסתכלים על שורת הרווח, אין מטרה של הגדלת הכנסות, בין מטרותינו אנחנו פועלים כנאמן לציבור ולכן הקופה הציבורית מעניינת אותנו. כשמדברים על הגדלת ההיצע - אנחנו מתכננים ומפתחים ורוצים שהשיווק יצליח. אנחנו קשובים לרגשי השוק וכשראינו שמחיר המינימום מהווה חסם, אז הורדנו. אין ספק שקורה משהו בשוק. אין ספק שאנחנו רואים פחות יזמים בחלק מהמכרזים, יש מכרזים שהם מאוד מבוקשים ויש כאלה שפחות".
"מקווים שהמחירים יירדו". רות אפריאט (שלומי יוסף)
על חוסר ההצלחה בדרום אמרה: "בדרום יש בניה רוויה אחרי שנים של פריחה של הדרום.
אנחנו מאוד מאמינים בו. מה שקרה בנתיבות, זה ממש מהפיכה. זה ערים שמשגשגות ואנחנו מאמינים שימשיכו לגדול ולהתפתח. תפקידנו באמת לוודא שזה יקרה גם עם הסדרי פיתוח ותכניות. גם בשדרות ובנתיבות, אנחנו ממשיכים לקדם ומאמינים שזה ישתפר. גם בצפון, המכרז בעכו, הצליח, כ-1,500 יחידות דיור, נסגר בהצלחה. אנחנו לא מסתכלים על זה דרך גובה ההצעות – אלא על עצם הנכונות של יזמים לגשת, להתמודד ולזכות. אז במובן הזה, אנחנו מקווים שמהמחירים ירדו. בסוף, כשמסתכלים על נתוני הלמ"ס, קרוב ל-60,000 יחידות דיור לא נמכרו. אם יצטרכו יורידו מחירים כדי למכור את המלאים".
על הטענות נגד רמ"י, לפיהן היא לא משחררת קרקעות, ענתה: "זאת אמירה בעלמא. אין תכנית שהיא מאושרת ושהיא בשלה לשיווק שלא הוצאנו למכרז. הרבה פעמים הטענות שמושמעות כלפינו הן שאנו משווקים משהו שהוא לא בשל. אנחנו ידועים לפעול במקביל ופועלים להסרת חסמי פיתוח ורואים חשיבות למשל להעלות המודעות אם יודעים שלפיתוח ייקח זמן. אנחנו רוצים להראות ליזמים מה בצנרת. בעניין הזה - אנו פועלים ללא ליאות בכל המישורים - התחדשות עירונית וגם תכנון קרקעות. אנחנו מעורבים גם במה שקורה באזור מפרץ חיפה, במתחמים מאוד מורכבים, של תשתיות, של בסיסי צבא שאנחנו רוצים לפנות, כדי להעביר ממרכז הארץ לאזורים אחרים, לפתח את הפריפריה ולתת מענה לשוק הדיור. אנו עובדים על זה לילות כימים".
על השאלה כמה מטריד אותם שהקבלנים יושבים על הגדר ענתה: "עניין הורדת מחיר המינימום נעשה בדיוק לשם העניין הזה. יזמים שכבר מחויבים, נעזור להם. גם אם רואים פחות הצעות, גם אם רואים מחירים נמוכים יותר, תהיה עדין פעילות. מה שכן, פרויקטים של השכרה לטווח ארוך מהווים באמת אתגר היום. אנחנו עושים חשיבה כל הזמן, על איך ניתן לשפר את היעילות. משיח שאנו מקיימים עם יזמים, סיפור הריבית משפיע על עלויות הבניה, הרבה פעמים זה מהווה חסם בלי קשר לערך הקרקע. גם יזמים שיש להם קרקע מהבית, לא מקדמים פרויקט של השכרה משום שעליית הריבית אל מול הרווח היזמי - כרגע לא כדאי להם לבנות".
- בנק הפועלים ודיסקונט ילוו פרויקט התחדשות רחב היקף בשטח סמינר הקיבוצים
- דמרי זכו במכרז של רמ"י ודירה להשכיר בפרויקט שכירות ארוכת טווח ביבנה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
"אנו רוצים להביא תיקון להחלטת המועצה כדי לשפר את תמהיל השכירות אל מול הדיור החופשי, גם מבחינת תקופת השכירות כדי לאפשר את המיזמים. יש חשיבות רבה לקידום פרויקטים של השכרה לטווח ארוך כמוצר דיור משלים", היא המשיכה. "זה מאוד משמעותי בשוק הדיור".
מצד שני, יש מי שלא מאמין בשוק הדיור הישראלי ופונה לאפיקים מעבר לים. תומר חי, מנכ"ל רילקו, נשאל על העובדה שהחברה שלו השקיעה 110 מיליון דולר רק בחודשים יוני ויולי, דווקא בזמן שנרשם משבר בשוק המשרדים, לא רק בישראל, אלא במדינות רבות בארה"ב. "באתי להביא גישה קצת שונה משאר חברי הפאנל, פנים אחרות לפורום הזה", אמר חי. "ההתמחות שלנו היא להשקיע בארצות הברית. תחום משרדים כולל את מנהטן וגם עיירות שכוחות אל. אנחנו בחרנו ללכת ולפתוח אופרציה בארצות הברית, לפני שנים רבות, בעצם בחרנו להתמחות ולהתמקצע באזור שטח מסוים שניתחנו ומצאנו בו שהביקושים, בסבירות גבוהה, לא ירדו. אני מדבר על אוהיו".
"מעל 92% אחוזי תפוסה". תומר חי (שלומי יוסף)
על השאלה מה המצב בשוק המשרדים המקומי לעומת ערים כמו שיקגו וניו יורק ענה: "אם משווים את זה לבני-ברק, אז שם נבנו יותר בנייני משרדים ממה שנבנו בכל אוהיו בשנים האחרונות. אנו מחזיקים שם פרוטפוליו די רחב של כ-3 מיליארד שקל, עם אחוזי תפוסה מאוד גבוהים בנכסים שלנו - מעל 92%. גם למשקיע הישראלי הממוצע ובטוח שגם חבריי בפורום חוו את זה, השקעות בארצות הברית מניבות תשואות גבוהות יותר, הן יכולות להניב גם בפקדונות בבנקים פי שניים ושלושה. הרבה מאוד ישראלים מפנים כספים לשם".
"הערים הגדולות בארצות הברית נורא 'סקסיות', נורא מגניב להגיד שמחזיקים משרדים שם. אבל הכלכלה שם שונה. אנחנו מחפשים כלכלה יציבה יותר ושמרנית יותר. אמרת מנהטן, אז התזוזות מאוד דרסטיות. יש עליות ענקיות ונפילות כואבות. אני זוכר שכשפרצה הקורונה, נורא השתעשענו מהרעיון לקנות דירה במנהטן, כי זה היה נורא זול. הגישה שלנו יותר שמרנית, אחוז הודאות לעסקה גבוה יותר, אנחנו הולכים על ה'סייף סייד' ככל שניתן".
על ההשוואה לפקדון בריבית הגבוהה של היום אמר: "השקעה שם מייצרת פי שלושה מהתשואות המקובלות בבנקים, גם תשואות דולריות עם מימושים טובים. בניהול נכון של ההשקעות ומימושים טובים בסביבת ריבית שפויה יותר, אפשר גם להגיע לפי כמה וכמה".
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
טכס החתימה על ההסדר לליווי פיננסי קרדיט צלם: איתמר סיידאבנק הפועלים ודיסקונט ילוו פרויקט התחדשות רחב היקף בשטח סמינר הקיבוצים
מימון בנקאי של כ־1.7 מיליארד שקל יאפשר הקמת קמפוס חדש למכללה לצד בניית 450 יחידות דיור ושטחי מסחר בצפון תל אביב
בנק הפועלים ובנק דיסקונט חתמו על הסכמי ליווי פיננסי לפרויקט נדל"ן רחב היקף בשטח מכללת סמינר הקיבוצים בצפון תל אביב. ההסכמים נחתמו עם המכללה ועם היזם, חברת פניקלאס, והם מאפשרים את יציאתו לדרך של אחד מפרויקטי ההתחדשות המשולבים הגדולים בעיר, הכולל חינוך, מגורים ומסחר.
היקף המימון הבנקאי לשלב הראשון של הפרויקט עומד על כ־1.7 מיליארד שקל, והוא יינתן במסגרת סינדיקציה בנקאית משותפת של בנק הפועלים ובנק דיסקונט. הפרויקט מקודם בשיתוף פעולה בין המכללה, חברת פניקלאס, המערכת הבנקאית וגופים ממשלתיים וציבוריים.
ההסכם כולל הקמה מחדש של קמפוס מתקדם למכללת סמינר הקיבוצים, שיתפרס על שטח של כ־52.5 דונמים. הקמפוס החדש ייבנה בסטנדרטים טכנולוגיים עדכניים ויוקדש לתחומי החינוך, הטכנולוגיה והאומנויות, במקומו של הקמפוס הקיים. לצד הקמת הקמפוס, ייבנה על השטח גם פרויקט מגורים שיכלול בסך הכול כ־450 יחידות דיור, וכן שטחי ציבור ומסחר. בשלב הראשון, שיימשך כחמש שנים, יוקם מבנה המכללה החדש ובניין מגורים הכולל 134 יחידות דיור.
היזם של הפרויקט הוא חברת פניקלאס, שותפות של קבוצת הפניקס המחזיקה בכ־67% ממניותיה, וחברת אמריקה ישראל. במסגרת ההסכם עם סמינר הקיבוצים, הקמפוס ייבנה מחדש תוך שמירה על פעילות המכללה והמשך התפתחותה כגוף חינוכי מוביל.
- פועלים: רווח נקי של 2.8 מיליארד שקל; התשואה להון 17.6%
- פיץ' מעלה את אופק הדירוג של הבנקים; קדימון לעדכון הדירוג של ישראל?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בבנקים המלווים ציינו כי מדובר בפרויקט בעל חשיבות ציבורית וכלכלית, המשלב השקעה בחינוך עם פיתוח עירוני ופתרונות דיור במרכז הארץ. לדבריהם, מורכבות העסקה והיקפה חייבו מומחיות פיננסית וניהולית ושיתוף פעולה הדוק בין כל הגורמים המעורבים.
