"רמ"י לא משחררת קרקעות? אין תכנית בשלה לשיווק שלא הוצאנו למכרז"
עליית הריבית הובילה לשינויים מהותיים בשוק הנדל"ן. מצד אחד, היא שמה על היזמים "על הגדר" ואת התוצאות של זה אפשר לראות בקלות דרך המכרזים של רמ"י - שנסגרים בעשרות אחוזים פחות ממחיר השומה, אבל גם דרך מעבר להשקעות בארה"ב. מצד שני, לשאלת הרפורמה יש השפעות ניכרות על חברות שונות במשק. בוועידה הכלכלית של ישראל שערך אתר "ביזפורטל", נערך מושב תחת הכותרת "שוק הנדל"ן מאז ועד היום – האתגרים, המחירים והבירוקרטיה". בין היתר נכחו בו עו"ד רות אפריאט מנהלת החטיבה העסקית ברשות מקרקעי ישראל וגם תומר חי, מנכ"ל ושותף רילקו השקעות בנדל"ן. את הפאנל הנחה כתב הנדל"ן של ביזפורטל, איציק יצחקי.
"אחת הדרכים להגדיל את ההיצע היא דרך רמ"י", נשאלה עו"ד אפריאט. "אנחנו רואים הבדלים משמעותיים בין שומת רמ"י לבין מחירים היזמים. רואים ירידות. איך אתם מגיבים לזה?".
"אנחנו פועלים כל הזמן לתוך הגדלת ההיצע. קשובים לשוק", ענתה עו"ד אפריאט. "אנחנו רואים מה קורה גם בשדה הריבית וגם מבחינת היזמים. ציינת ירידות של עשרות אחוזים, אז הורדנו את מחיר המינימום כדי לאפשר כניסה של יותר שחקנים ולהקל על היזמים. אנחנו לא מסתכלים על שורת הרווח, אין מטרה של הגדלת הכנסות, בין מטרותינו אנחנו פועלים כנאמן לציבור ולכן הקופה הציבורית מעניינת אותנו. כשמדברים על הגדלת ההיצע - אנחנו מתכננים ומפתחים ורוצים שהשיווק יצליח. אנחנו קשובים לרגשי השוק וכשראינו שמחיר המינימום מהווה חסם, אז הורדנו. אין ספק שקורה משהו בשוק. אין ספק שאנחנו רואים פחות יזמים בחלק מהמכרזים, יש מכרזים שהם מאוד מבוקשים ויש כאלה שפחות".
"מקווים שהמחירים יירדו". רות אפריאט (שלומי יוסף)
על חוסר ההצלחה בדרום אמרה: "בדרום יש בניה רוויה אחרי שנים של פריחה של הדרום.
אנחנו מאוד מאמינים בו. מה שקרה בנתיבות, זה ממש מהפיכה. זה ערים שמשגשגות ואנחנו מאמינים שימשיכו לגדול ולהתפתח. תפקידנו באמת לוודא שזה יקרה גם עם הסדרי פיתוח ותכניות. גם בשדרות ובנתיבות, אנחנו ממשיכים לקדם ומאמינים שזה ישתפר. גם בצפון, המכרז בעכו, הצליח, כ-1,500 יחידות דיור, נסגר בהצלחה. אנחנו לא מסתכלים על זה דרך גובה ההצעות – אלא על עצם הנכונות של יזמים לגשת, להתמודד ולזכות. אז במובן הזה, אנחנו מקווים שמהמחירים ירדו. בסוף, כשמסתכלים על נתוני הלמ"ס, קרוב ל-60,000 יחידות דיור לא נמכרו. אם יצטרכו יורידו מחירים כדי למכור את המלאים".
על הטענות נגד רמ"י, לפיהן היא לא משחררת קרקעות, ענתה: "זאת אמירה בעלמא. אין תכנית שהיא מאושרת ושהיא בשלה לשיווק שלא הוצאנו למכרז. הרבה פעמים הטענות שמושמעות כלפינו הן שאנו משווקים משהו שהוא לא בשל. אנחנו ידועים לפעול במקביל ופועלים להסרת חסמי פיתוח ורואים חשיבות למשל להעלות המודעות אם יודעים שלפיתוח ייקח זמן. אנחנו רוצים להראות ליזמים מה בצנרת. בעניין הזה - אנו פועלים ללא ליאות בכל המישורים - התחדשות עירונית וגם תכנון קרקעות. אנחנו מעורבים גם במה שקורה באזור מפרץ חיפה, במתחמים מאוד מורכבים, של תשתיות, של בסיסי צבא שאנחנו רוצים לפנות, כדי להעביר ממרכז הארץ לאזורים אחרים, לפתח את הפריפריה ולתת מענה לשוק הדיור. אנו עובדים על זה לילות כימים".
על השאלה כמה מטריד אותם שהקבלנים יושבים על הגדר ענתה: "עניין הורדת מחיר המינימום נעשה בדיוק לשם העניין הזה. יזמים שכבר מחויבים, נעזור להם. גם אם רואים פחות הצעות, גם אם רואים מחירים נמוכים יותר, תהיה עדין פעילות. מה שכן, פרויקטים של השכרה לטווח ארוך מהווים באמת אתגר היום. אנחנו עושים חשיבה כל הזמן, על איך ניתן לשפר את היעילות. משיח שאנו מקיימים עם יזמים, סיפור הריבית משפיע על עלויות הבניה, הרבה פעמים זה מהווה חסם בלי קשר לערך הקרקע. גם יזמים שיש להם קרקע מהבית, לא מקדמים פרויקט של השכרה משום שעליית הריבית אל מול הרווח היזמי - כרגע לא כדאי להם לבנות".
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
"אנו רוצים להביא תיקון להחלטת המועצה כדי לשפר את תמהיל השכירות אל מול הדיור החופשי, גם מבחינת תקופת השכירות כדי לאפשר את המיזמים. יש חשיבות רבה לקידום פרויקטים של השכרה לטווח ארוך כמוצר דיור משלים", היא המשיכה. "זה מאוד משמעותי בשוק הדיור".
מצד שני, יש מי שלא מאמין בשוק הדיור הישראלי ופונה לאפיקים מעבר לים. תומר חי, מנכ"ל רילקו, נשאל על העובדה שהחברה שלו השקיעה 110 מיליון דולר רק בחודשים יוני ויולי, דווקא בזמן שנרשם משבר בשוק המשרדים, לא רק בישראל, אלא במדינות רבות בארה"ב. "באתי להביא גישה קצת שונה משאר חברי הפאנל, פנים אחרות לפורום הזה", אמר חי. "ההתמחות שלנו היא להשקיע בארצות הברית. תחום משרדים כולל את מנהטן וגם עיירות שכוחות אל. אנחנו בחרנו ללכת ולפתוח אופרציה בארצות הברית, לפני שנים רבות, בעצם בחרנו להתמחות ולהתמקצע באזור שטח מסוים שניתחנו ומצאנו בו שהביקושים, בסבירות גבוהה, לא ירדו. אני מדבר על אוהיו".
"מעל 92% אחוזי תפוסה". תומר חי (שלומי יוסף)
על השאלה מה המצב בשוק המשרדים המקומי לעומת ערים כמו שיקגו וניו יורק ענה: "אם משווים את זה לבני-ברק, אז שם נבנו יותר בנייני משרדים ממה שנבנו בכל אוהיו בשנים האחרונות. אנו מחזיקים שם פרוטפוליו די רחב של כ-3 מיליארד שקל, עם אחוזי תפוסה מאוד גבוהים בנכסים שלנו - מעל 92%. גם למשקיע הישראלי הממוצע ובטוח שגם חבריי בפורום חוו את זה, השקעות בארצות הברית מניבות תשואות גבוהות יותר, הן יכולות להניב גם בפקדונות בבנקים פי שניים ושלושה. הרבה מאוד ישראלים מפנים כספים לשם".
"הערים הגדולות בארצות הברית נורא 'סקסיות', נורא מגניב להגיד שמחזיקים משרדים שם. אבל הכלכלה שם שונה. אנחנו מחפשים כלכלה יציבה יותר ושמרנית יותר. אמרת מנהטן, אז התזוזות מאוד דרסטיות. יש עליות ענקיות ונפילות כואבות. אני זוכר שכשפרצה הקורונה, נורא השתעשענו מהרעיון לקנות דירה במנהטן, כי זה היה נורא זול. הגישה שלנו יותר שמרנית, אחוז הודאות לעסקה גבוה יותר, אנחנו הולכים על ה'סייף סייד' ככל שניתן".
על ההשוואה לפקדון בריבית הגבוהה של היום אמר: "השקעה שם מייצרת פי שלושה מהתשואות המקובלות בבנקים, גם תשואות דולריות עם מימושים טובים. בניהול נכון של ההשקעות ומימושים טובים בסביבת ריבית שפויה יותר, אפשר גם להגיע לפי כמה וכמה".
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- ד"ר איתמר כספי ימונה למנהל האגף המוניטרי בבנק ישראל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
בנימין נתניהומחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר
מה הקשר בין מחירי הדירות לראש הממשלה, בנימין נתניהו; על המחירים בת"א ובשאר הארץ, על ההשפעה של ת"א על מקומות אחרים, על הסיבות לירידה במחירים ומתי תדעו שמתקרבת עצירה בירידת המחירים?
מחירי הדירות בת"א חזרו 3 שנים אחורה. מדד מחירי הדירות בעיר הגדולה צנח כמעט 6% מהשיא, קצב שנתי של כ-9%. כך עולה מנתוני הלמ"ס. בפועל, הירידה חדה יותר משתי סיבות עיקריות - הראשונה היא שהלמ"ס לא מודדת מחיר כלכלי, אלא מחיר שהקבלן מספק למדגם. אלא שהמחיר הכלכלי, הכולל הנחות מימוניות ומבצעים נמוך דרמטית מ"מחיר המחירון". השנייה - הנתונים של הלמ"ס מתפרסמים בעיכוב של חודשיים וחצי. אתמול עם פרסום המדד קיבלנו נתונים לחודשים ספטמבר-אוקטובר, "ממוצע" של 1 באוקטובר (לפני חודשיים וחצי). אין שום סיבה בעולם שהגוף הכי חשוב במדינה בניתוח ואספקת נתונים כלכליים לקובעי מדיניות לצורך קבלת החלטות, יהיה כל כך לא מעודכן ועם תהליכים ארכאיים. היכולת לדעת בכל רגע נתון, אולי בעיכוב קטן, את מחירי הדירות היא קלה ופשוטה ואתם רואים אותה כאן ובאתרים אחרים - עסקאות שוטפות עדכניות, לוחות מודעות, שיחות עם מוכרים וקונים ועוד. אם עיתונאים יכולים, בטוח שבלמ"ס יכולים.
צניחה במחירי הדירות בת"א
בכל מקרה, שתי הסיבות האלו גורמות לכך שהמידע חלקי. מחירי הדירות על פי הלמ"ס ירדו בספטמבר-אוקטובר ב-0.5% ובת"א ב-1.1%, ובמצטבר ירדו כבר 8 חודשים רצופים בשיעור של מעל 3% בכל הארץ ו-5.8% בתל אביב. הערכה מעודכנת יותר היא שהמחירים בכל הארץ ירדו בכ-7%, ובתל אביב מעל 10%. זו לא ירידה , זו כבר צניחה חופשית.
צריך להזכיר שת"א היא העוגן של המחירים. כולם מתיישרים אליה. אם בתל אביב עולה דירה ב-4 מיליון, אז דירה דומה תעלה בגבעתיים 80% ממנה ברמת גן 70% ובפתח תקווה 60%. לא מדע מדויק, אבל הכוונה שהיא השוק שאליו מתיישרים. ולכן, הטענה של קבלנים ואינטרסנטים שונים שהירידות יהיו רק בת"א ולא יגלשו למקומות אחרים אינה נכונה. ברגע שנקודת הייחוס משתנה, הכל משתנה, מי פחות מי יותר וכמובן שיש גם גורמים ספציפיים שמשפיעים על כל אזור. האזורים החרדיים לא קשורים לשאר המקומות. הביקושים שם גדולים וחזקים והמחירים עולים.
בירושלים יש תופעה הפוכה לתל אביב - עלייה עשירה שמעלה את המחירים. בת"א, הפיל שבחדר הוא הירידה. בוועידת ביזפורטל, דיברו על ההגירה נטו, ועל פי הדוברים מדובר על 40 אלף איש מאזור המרכז שעזבו השנה את הארץ. מדובר על 10-15 אלף דירות שלא צריכים אותם, היצע הדירות בעצם גדל. זה אחד ההסברים החשובים לירידה במחירי הדירות. אבל זה גם מעלה שאלות לגבי ההמשך.
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- עד כמה הריבית משפיעה על מחירי הדירות? הקשר שכולם מאמינים בו ולרוב לא קיים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם אנשים יעזבו - המחירים ירדו. צריך להסתכל לאמת בעיניים, בלי קשר לדעה הפוליטית שלכם. אנחנו בשנת בחירות, בחירות בפתח והגירה יכולה להתעצם על רקע השסע החברתי. מעבר לכך, אנשים לא מעטים נותנים כעת "צ'אנס" לבחירות. אם המצב יישאר ובנימין נתניהו יישאר בשלטון, הם עלולים לעזוב. קשה לכתוב על הנושא הזה בלי פוליטיקה, אבל באמת במבחן הקר - בחירת נתניהו, תוביל כנראה להגירה נוסת מת"א. זה הפיל הגדול שבחדר, וזה גורם לאנשים כבר עכשיו לשקול את צעדיהם.
