"רמ"י לא משחררת קרקעות? אין תכנית בשלה לשיווק שלא הוצאנו למכרז"
עליית הריבית הובילה לשינויים מהותיים בשוק הנדל"ן. מצד אחד, היא שמה על היזמים "על הגדר" ואת התוצאות של זה אפשר לראות בקלות דרך המכרזים של רמ"י - שנסגרים בעשרות אחוזים פחות ממחיר השומה, אבל גם דרך מעבר להשקעות בארה"ב. מצד שני, לשאלת הרפורמה יש השפעות ניכרות על חברות שונות במשק. בוועידה הכלכלית של ישראל שערך אתר "ביזפורטל", נערך מושב תחת הכותרת "שוק הנדל"ן מאז ועד היום – האתגרים, המחירים והבירוקרטיה". בין היתר נכחו בו עו"ד רות אפריאט מנהלת החטיבה העסקית ברשות מקרקעי ישראל וגם תומר חי, מנכ"ל ושותף רילקו השקעות בנדל"ן. את הפאנל הנחה כתב הנדל"ן של ביזפורטל, איציק יצחקי.
"אחת הדרכים להגדיל את ההיצע היא דרך רמ"י", נשאלה עו"ד אפריאט. "אנחנו רואים הבדלים משמעותיים בין שומת רמ"י לבין מחירים היזמים. רואים ירידות. איך אתם מגיבים לזה?".
"אנחנו פועלים כל הזמן לתוך הגדלת ההיצע. קשובים לשוק", ענתה עו"ד אפריאט. "אנחנו רואים מה קורה גם בשדה הריבית וגם מבחינת היזמים. ציינת ירידות של עשרות אחוזים, אז הורדנו את מחיר המינימום כדי לאפשר כניסה של יותר שחקנים ולהקל על היזמים. אנחנו לא מסתכלים על שורת הרווח, אין מטרה של הגדלת הכנסות, בין מטרותינו אנחנו פועלים כנאמן לציבור ולכן הקופה הציבורית מעניינת אותנו. כשמדברים על הגדלת ההיצע - אנחנו מתכננים ומפתחים ורוצים שהשיווק יצליח. אנחנו קשובים לרגשי השוק וכשראינו שמחיר המינימום מהווה חסם, אז הורדנו. אין ספק שקורה משהו בשוק. אין ספק שאנחנו רואים פחות יזמים בחלק מהמכרזים, יש מכרזים שהם מאוד מבוקשים ויש כאלה שפחות".
"מקווים שהמחירים יירדו". רות אפריאט (שלומי יוסף)
על חוסר ההצלחה בדרום אמרה: "בדרום יש בניה רוויה אחרי שנים של פריחה של הדרום.
אנחנו מאוד מאמינים בו. מה שקרה בנתיבות, זה ממש מהפיכה. זה ערים שמשגשגות ואנחנו מאמינים שימשיכו לגדול ולהתפתח. תפקידנו באמת לוודא שזה יקרה גם עם הסדרי פיתוח ותכניות. גם בשדרות ובנתיבות, אנחנו ממשיכים לקדם ומאמינים שזה ישתפר. גם בצפון, המכרז בעכו, הצליח, כ-1,500 יחידות דיור, נסגר בהצלחה. אנחנו לא מסתכלים על זה דרך גובה ההצעות – אלא על עצם הנכונות של יזמים לגשת, להתמודד ולזכות. אז במובן הזה, אנחנו מקווים שמהמחירים ירדו. בסוף, כשמסתכלים על נתוני הלמ"ס, קרוב ל-60,000 יחידות דיור לא נמכרו. אם יצטרכו יורידו מחירים כדי למכור את המלאים".
על הטענות נגד רמ"י, לפיהן היא לא משחררת קרקעות, ענתה: "זאת אמירה בעלמא. אין תכנית שהיא מאושרת ושהיא בשלה לשיווק שלא הוצאנו למכרז. הרבה פעמים הטענות שמושמעות כלפינו הן שאנו משווקים משהו שהוא לא בשל. אנחנו ידועים לפעול במקביל ופועלים להסרת חסמי פיתוח ורואים חשיבות למשל להעלות המודעות אם יודעים שלפיתוח ייקח זמן. אנחנו רוצים להראות ליזמים מה בצנרת. בעניין הזה - אנו פועלים ללא ליאות בכל המישורים - התחדשות עירונית וגם תכנון קרקעות. אנחנו מעורבים גם במה שקורה באזור מפרץ חיפה, במתחמים מאוד מורכבים, של תשתיות, של בסיסי צבא שאנחנו רוצים לפנות, כדי להעביר ממרכז הארץ לאזורים אחרים, לפתח את הפריפריה ולתת מענה לשוק הדיור. אנו עובדים על זה לילות כימים".
על השאלה כמה מטריד אותם שהקבלנים יושבים על הגדר ענתה: "עניין הורדת מחיר המינימום נעשה בדיוק לשם העניין הזה. יזמים שכבר מחויבים, נעזור להם. גם אם רואים פחות הצעות, גם אם רואים מחירים נמוכים יותר, תהיה עדין פעילות. מה שכן, פרויקטים של השכרה לטווח ארוך מהווים באמת אתגר היום. אנחנו עושים חשיבה כל הזמן, על איך ניתן לשפר את היעילות. משיח שאנו מקיימים עם יזמים, סיפור הריבית משפיע על עלויות הבניה, הרבה פעמים זה מהווה חסם בלי קשר לערך הקרקע. גם יזמים שיש להם קרקע מהבית, לא מקדמים פרויקט של השכרה משום שעליית הריבית אל מול הרווח היזמי - כרגע לא כדאי להם לבנות".
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
- למה נעלמו משקיעי הנדל"ן ומתי הם יחזרו לשוק?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
"אנו רוצים להביא תיקון להחלטת המועצה כדי לשפר את תמהיל השכירות אל מול הדיור החופשי, גם מבחינת תקופת השכירות כדי לאפשר את המיזמים. יש חשיבות רבה לקידום פרויקטים של השכרה לטווח ארוך כמוצר דיור משלים", היא המשיכה. "זה מאוד משמעותי בשוק הדיור".
מצד שני, יש מי שלא מאמין בשוק הדיור הישראלי ופונה לאפיקים מעבר לים. תומר חי, מנכ"ל רילקו, נשאל על העובדה שהחברה שלו השקיעה 110 מיליון דולר רק בחודשים יוני ויולי, דווקא בזמן שנרשם משבר בשוק המשרדים, לא רק בישראל, אלא במדינות רבות בארה"ב. "באתי להביא גישה קצת שונה משאר חברי הפאנל, פנים אחרות לפורום הזה", אמר חי. "ההתמחות שלנו היא להשקיע בארצות הברית. תחום משרדים כולל את מנהטן וגם עיירות שכוחות אל. אנחנו בחרנו ללכת ולפתוח אופרציה בארצות הברית, לפני שנים רבות, בעצם בחרנו להתמחות ולהתמקצע באזור שטח מסוים שניתחנו ומצאנו בו שהביקושים, בסבירות גבוהה, לא ירדו. אני מדבר על אוהיו".
"מעל 92% אחוזי תפוסה". תומר חי (שלומי יוסף)
על השאלה מה המצב בשוק המשרדים המקומי לעומת ערים כמו שיקגו וניו יורק ענה: "אם משווים את זה לבני-ברק, אז שם נבנו יותר בנייני משרדים ממה שנבנו בכל אוהיו בשנים האחרונות. אנו מחזיקים שם פרוטפוליו די רחב של כ-3 מיליארד שקל, עם אחוזי תפוסה מאוד גבוהים בנכסים שלנו - מעל 92%. גם למשקיע הישראלי הממוצע ובטוח שגם חבריי בפורום חוו את זה, השקעות בארצות הברית מניבות תשואות גבוהות יותר, הן יכולות להניב גם בפקדונות בבנקים פי שניים ושלושה. הרבה מאוד ישראלים מפנים כספים לשם".
"הערים הגדולות בארצות הברית נורא 'סקסיות', נורא מגניב להגיד שמחזיקים משרדים שם. אבל הכלכלה שם שונה. אנחנו מחפשים כלכלה יציבה יותר ושמרנית יותר. אמרת מנהטן, אז התזוזות מאוד דרסטיות. יש עליות ענקיות ונפילות כואבות. אני זוכר שכשפרצה הקורונה, נורא השתעשענו מהרעיון לקנות דירה במנהטן, כי זה היה נורא זול. הגישה שלנו יותר שמרנית, אחוז הודאות לעסקה גבוה יותר, אנחנו הולכים על ה'סייף סייד' ככל שניתן".
על ההשוואה לפקדון בריבית הגבוהה של היום אמר: "השקעה שם מייצרת פי שלושה מהתשואות המקובלות בבנקים, גם תשואות דולריות עם מימושים טובים. בניהול נכון של ההשקעות ומימושים טובים בסביבת ריבית שפויה יותר, אפשר גם להגיע לפי כמה וכמה".
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
