"התערבות בית המשפט בעסקת בעלי עניין צריכה להיעשות בריסון ובזהירות"
אקורד סיום בפרשת חפציבה? בית המשפט דחה את בקשת המנהל המיוחד עו"ד יצחק מולכו, לחייב את הבנקים להשיב לקופת הפירוק כספי פיקדונות שחילטו בשלב הקריסה. בית המשפט העליון דחה את ערעור עו"ד יצחק מולכו, המנהל המיוחד שמונה לקבוצת חפציבה, על פסקי דין שניתנו בבית המשפט המחוזי בירושלים לטובת בנק דיסקונט ובנק מזרחי. בכך בא לכדי סיום הליך משפטי שנמשך שנים רבות בעקבות קריסתה של קבוצת חפציבה בשנת 2007.
פסק הדין עסק בעסקאות הלוואה מסוג "גב אל גב" – במסגרתן העניקו הבנקים לחברות הלוואות שתנאי מרכזי להעמדתן היה הפקדת הכספים בפיקדון סגור ושעבודו לטובת הבנק המלווה. סמוך לקריסת החברות, חילטו הבנקים את הפיקדונות המשועבדים, והמנהל המיוחד תבע את השבתם של הסכומים שחולטו לקופת הפירוק, אשר הסתכמו בסכומים העולים על 100 מיליון שקל.
את טיעוניו ביסס מולכו בין היתר על דיני החברות הקובעים את אופן אישורן של עסקאות בעלי עניין, וכן קובעים כי עסקאות כאלה צריכות להיות לטובת החברה. המנהל המיוחד טען כי העסקאות לא אושרו כנדרש, ומאחר ואין להן היגיון כלכלי (מדובר בעסקה מעגלית שעל פניה אינה מספקת יתרון לחברות), הן אינן עסקאות לטובת החברה ולכן ניתן לבטלן. עוד נטען כי המדובר בעסקאות לא חוקיות, שנועדו לצורך "ייפוי מאזנים".
בית המשפט: העסקאות לא פגעו בחברות ולא בבעלי המניות
בפסק הדין נקבע כי העסקאות לא העלו חשש לפגיעה בחברות או בבעלי המניות ולא נשקפה להם סכנה מהעסקאות, וכן כי טענת אי החוקיות ויפוי המאזנים שהעלה מולכו לא הוכחה, וכי הוא לא הביא כל ראיה לתמוך בטענות, שאף נושאות אופי פלילי. כן נקבע כי מאחר והעסקאות בוצעו בענייננו בהסכמת כל בעלי המניות בחברה, אין מקום לטענות הביטול מכוח המנגנונים הקבועים בחוק החברות העוסקים בעסקאות בעלי עניין או הפרת חובות אמונים. "פעולה שנעשית בהסכמת כל בעלי המניות בחברה, ככלל לא תיחשב כהפרה של חובת האמונים כלפי החברה". גם בהקשר של עסקאות בעלי עניין, הובהר כי במצב שבו כל בעלי המניות בחברה מסכימים לעסקה מסוימת, "יש לראות בה כפעולה כדין אף אם לא אושרה בהתאם לכללים לאישור עסקאות בעלי עניין".
- בנק מזרחי: מילואימניקים שלומדים לתואר יוכלו לקבל הלוואה ללא ריבית
- בנק מזרחי מעניק פטור מלא ממשכנתה לארבעה חודשים לתושבי העוטף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בפסק הדין גם הובהר כי הבנקים היו רשאים להסתמך על אישורם המפורש של עורכי הדין מטעמה של חפציבה, לפיו העסקה אושרה על ידי החברה כנדרש בחוק. "משכך, לא ניתן לקבוע כי הבנקים ידעו, או צריכים היו לדעת, שהעסקאות לא קיבלו את האישורים הדרושים לפי חוק החברות, תנאי נדרש לצורך ביטול העסקאות".
התערבות בית המשפט בעסקת בעלי עניין צריכה להיעשות בריסון ובזהירות
לעניין טובת החברה, נקבע כי "התערבות בית המשפט בעסקת בעלי עניין שאושרה כדין ראוי שתיעשה בריסון ובזהירות; ולא בנקל יורם הנטל להוכיח כי העסקה לא היתה "לטובת החברה" מקום שהיא צולחת את מנגנון האישור שבחוק החברות".
את בנק דיסקונט ייצגו במסגרת ההליך עורכי הדין אסף אנגלרד ואלינור שטרק ממשרד עו"ד המבורגר עברון ושות'. את בנק מזרחי ייצגו עו"ד פיני יניב ורועי דלח ממשרד מיתר.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
