צילום: ענת דניאלי; יח"צ

קבוצות רכישה ביום שאחרי ענבל אור, רן צדיקריו עונה לשאלות הגולשים בפורום תפוז - סיכום אירוח

מערכת Bizportal | 04/05/2016 08:00 (10)

נושאים בכתבה ענבל אור פרשת ענבל אור קבוצות רכישה

רן צדיקריו, מנכ"ל משותף ב-MSN ייזום ושיווק נדל"ן, התארח בפורום נדל"ן בתפוז והשיב לשאלות שהגולשים שאלו. סיכום אירוח

מהם יתרונות קבוצות רכישה?

ראשית, ישנו יתרון מובהק של חסכון כולל בעלויות המותר המוגמר, שבא לידי ביטוי בכך שהקבלן/יזם הוא אתה, ולכן ישנם מספר מרכיבים שנחסכים ממך לגמרי או נמוכים בהשוואה לדירה מקבלן. בנוסף, כיזמים - הרוכשים שותפים לתהליך בחירת הקבלן המבצע וליתר החלטות לאורך תהליך הבנייה עד לשלב הסופי, משמע שיש להם שליטה רחבה יותר על המוצר שלהם. חשוב לא פחות הוא החסכון בעלות הקרקע. אתה רוכש את הקרקע ואתה הבעלים שלה יחד עם קבוצה נוספת, מה שמשקף כוח קבוצתי עם הון עצמי ללא מימון לרכישת הזכויות בקרקע מהמוכר.

כמו כן, במסלול של דירה מקבלן מושקעים המון כספים בפרסום, מיתוג ושיווק כדי למכור את הדירות. במודל קבוצות הרכישה חברי הקבוצה רוכשים במשותף את הקרקע ויוצאים לדרך משותפת עד לסיום הבנייה ולכן אין להם צורך בהוצאות אלו. זאת ועוד, ברוב המקרים הקבלן מגייס הון מהבנק לרכישת הקרקע ולמימון הבנייה, מה שהמייקר את העלות הסופית ומעמיס הוצאות של הוצאות מימון. במודל קבוצת הרכישה הרוכשים מביאים הון עצמי מהבית לרכישת המקרקעין ללא צורך במימון, ובשלב הבנייה נעזרים במשכנתא עצמית (ישנם רוכשים שמביאים הון עצמי מהבית גם לבנייה) ולכן עלויות המימון כמו אצל קבלן נחסכות.

על מה צריך להקפיד בזמן רכישה דרך קבוצת רכישה?

הנושא העיקרי במקרה ענבל אור הוא התנהלות כספים שלא כדין שגרמה נזק רב לרוכשים דרכה. כפי שמקרה חפציבה הרתיע רוכשים של דירה מקבלן כך גם כאן, אבל בהחלט אסור להכליל סקטור שלם. עד כה בתחום קבוצות הרכישה הושלמו פרויקטים רבים, ונמסרו להערכתי מאות אם לא אלפי דירות. ישנן חברות רבות המארגנות קבוצות רכישה. חלקן מקצועיות יותר וחלקן פחות, ולכן חשוב להקפיד בבחירת חברה בעלת ניסיון שפועלת בעיקר לפי פרמטרים שמעניקים מנגנוני אבטחה לכספי הרוכשים, וכן פועלים באמצעות ההגנות הקיימות במודל קבוצות הרכישה (בהנחה שאותו מארגן מקפיד על כך):

עורך דין נאמן לכספי הרוכשים עם לפחות 10 שנות ניסיון בתחום
אפשרות ביטול תוך 7 ימים
הערת אזהרה בטאבו
חשבון נאמנות ייחודי לכספי הרוכשים
דוח היתכנות כלכלית ואומדן עלויות (דוח אפס) על ידי שמאי/כלכלן
ניסיון קודם בארגון קבוצות רכישה
הכרת הסטאטוס התכנוני

קבוצות רכישה - האם הן עדיין רלוונטיות היום?

קבוצות הרכישה נחשפו לציבור ותפסו תאוצה בעיקר משנת 2009 ואילך. עם השנים הסקטור גדל ומתפתח ומהווה אחוז לא קטן מסך עיסקאות הנדל"ן בישראל. מאות פרויקטים הושלמו ואלפי דירות נמסרו במהלך השנים האחרונות באמצעות קבוצות רכישה. חלק ניכר מהבתים בצפון תל אביב בשכונת "הגוש הגדול" נבנו באמצעות קבוצות רכישה, כמו גם חלק גדול מהפרויקטים המרכזיים היום בשוק שנבנים על ידי קבוצות רכישה.

איך צריכה לבוא לידי ביטוי התערבות הרגולטור?

חשוב מאוד שהרגולטור יפנים את העובדה שקבוצות הרכישה בישראל חשובות לענף הנדל"ן ויכולות לצמצם את משבר הדיור בישראל. הן לא "תופעה חולפת", הן כאן כדי להישאר. לכן, חשוב שהרגולטור יסדיר ויפקח על קבוצות הרכישה כדי להימנע ככל האפשר מטעויות אפשריות של מארגני קבוצות הרכישה.

בדיוק כפי שתהליך החקיקה הסדיר את ענף התיווך במקרקעין, וכפי שהוסדרו חוק המכר וענף הקבלנים, הגורמים הרגולטורים המקצועיים צריכים לבנות תכנית עבודה שתגדיר מי זכאי לקבלת רישיון לארגון קבוצת רכישה באמצעות מבחני הסמכה ועמידה בקריטריונים ברורים (בדומה למבחני ההסמכה לרישיון לתיווך במקרקעין). יתרה מכך, יש לחייב קבוצות רכישה להחזיק כספי לקוחות בחשבונות נאמנות עד לרישום הלקוחות בבעלות על הקרקע, וכך לא לסכן את כספם בשום שלב של הפרויקט.

דבר נוסף, על כל קבוצת רכישה להציג "דו"ח אפס" לפרויקט טרם תחילת השיווק שלו, וזאת על מנת להבטיח שמחיר השיווק תואם את המציאות מבחינת עלויות הבנייה והייזום. כך יצומצמו פערי הרכישה, מה שישקף מחיר כמעט סופי ומוחלט לרוכש.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

9.
אליעזר 13/05/2016 04:03
הגב לתגובה זו
יש עובדה אחת.שאי אפשר לעצור את הגלגל.ביקושים יהיו ויימשכו וכך גם רכישות דרך קבוצת רכישה.
8.
לא מתאים לי. לא אוהבת שותפים..... (ל"ת)
אני 05/05/2016 08:30
הגב לתגובה זו
7.
טומארפורקולו 05/05/2016 07:51
הגב לתגובה זו
וורוד
6.
צבי 04/05/2016 21:21
הגב לתגובה זו
כל זמן שהיוקר יימשך והמחירים יהיו גבוהים פרויקטים דרך קבוצת רכישה יימשכו.צריך מדיניות ממשלתית לטווח ארוך
5.
זאב 04/05/2016 21:18
הגב לתגובה זו
כמו בכל תחום יש טובים ויש חובבניםעכשיו הרגולטור יתערב ויקבע מספר הנחיות ואז חלק מהחובבנים ייעלמו והיתר ימשיכו.מה שקובע בשורה התחתונה זה הנתונים המספרים וכמובן המיקום .
4.
לברוח כמו מאש קבוצות רכישה ממש מפחיד (ל"ת)
יפעת 04/05/2016 17:58
הגב לתגובה זו
3.
אורי 04/05/2016 12:25
הגב לתגובה זו
אחרי שהתקשורת ואתרי הכלכלה ניפחו את המותג שנקרא ענבל אור,עכשיו מביאים עוד אינטרסנטים שמדבר בשטחי קבוצות הרכישה .אז לידיעתכם ממחקר שעשיתי אין כל יתרון בקבוצות רכישה כל היתרונות שהיו בעבר שהם פטור ממע"מ על הקרקע והבניה ופטור ממס רכישה על הבניה בוטלו בלחץ התאחדות הקבלנים את תפקיד היזם החליף מארגן קבוצת הרכישה שבניגוד ליזם הוא לא לוקח שום סיכון רק רווח של כל 10% ואתם היחידים שלוקחים את הסיכון העליה במחיר כאבי ראש חוסר שינה ועוד מכות בריאותיות.לכן עצתי,תבחרו כמו מאשר מהאינטרנט ים והשרלטנים שמשחקים בכספים.
אורי 04/05/2016 13:05
הגב לתגובה זו
בנוסף גל העליות במחירי הדירות עוד יותר ניפחו את בועת קבוצות הרכישה זאת מכוון שהעלתה במחיר הסופי של הדירה התקופה עם עליות המחירים כך שאנשים חשבו שעשו עסק טוב אך גם מי שקנה ביד שניה או מקבלים עשה עסק טוב ואולי טוב יותר וזאת בלי סיכונים ,כאבי ראש והתמשכות הבניה והתייקרות המחיר הסופי.בקיצור הכל בלוף אחד גדול ולכן תבחרו כמו מאש.
2.
ZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZ (ל"ת)
דודו 04/05/2016 11:04
הגב לתגובה זו
1.
חני 04/05/2016 09:29
הגב לתגובה זו
היזם -פונקציה מקבילה לקבלן, רק שהקבלן מחוייב עפ"י חוק מכר והיזם-לא! היזם "עובד" על הכסף שלי ולא נותן לי שום בטוחות. חב' MSN למשל מפרסמת מכירת משרדים במקומות הכי יקרים בעתונים מרכזיים וזה מקביל לתהליך השיווקי של קבלן, כך שהמשקיעים לא מרויחים דבר מהשתתפותם בקבוצת רכישה, חוץ מהחשש שהפרוייקט לא יצלח. עדיף לרכוש מקבלן עם ערבות בנקאית וידיעה מיהו הבנק המלווה.

בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו. קרדיט: ישראל הדרי

אבו פמילי זוכה ב-40 דירות במגדלי דה וינצ'י תמורת 61 מיליון שקל

חברת אבו פמילי, בבעלותו של צחי אבו, זכתה במכרז חוזר לרכישת 40 דירות במגדלי דה וינצ'י בתל אביב. ההצעה הזוכה של החברה עמדה על כ-61 מיליון שקל, מה שמייצג מחיר ממוצע של כ-1.5 מיליון שקל לדירה. מחיר זה נמוך משמעותית מהמחירים הנהוגים בשוק באזור וכן מהעלות המשוערת לבנייה.

רן קידר | 30/12/2025 06:08

נושאים בכתבה צחי אבו

המכרז החוזר התקיים בנובמבר 2024, לאחר כישלון המכרז הקודם באוגוסט 2024, שבו נקבע מחיר מינימום של 101 מיליון שקל שהרתיע רוכשים. הפעם, מחיר המתחם הופחת ל-43.2 מיליון שקל, וההצעה הזוכה גבוהה ממנו בכ-17.8 מיליון שקל בלבד. עם זאת, המחיר הכולל עדיין נמוך בעשרות אחוזים מהערכת השווי של הדירות במתחם.

התנאים במכרז דרשו מכירה של כל 40 הדירות לרוכש אחד, כאשר הדירות מיועדות להשכרה לצמיתות ללא אפשרות מכירה עתידית. כל הדירות הן בגודל 88 מ"ר ומפוזרות בשווה בין שתי קומות נמוכות במגדל הדרומי והצפוני.

בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו: "אנו שמחים על הזכייה במכרז ומתכוונים להמשיך לאתר עסקאות נוספות שיניבו תשואה משמעותית, רווחיות למשקיעים ובשורה לשוק השכירות. אנו מאמינים כי השוק נמצא בתקופה נוחה לאיתור הזדמנויות נוספות כמו זו שכעת נקרתה בדרכנו."

האתגר המרכזי: נזקי הטיל מאיראן

אחד האתגרים המרכזיים ברכישה זו הוא הנזק הכבד שנגרם למגדל הצפוני בעקבות טיל ששוגר מאיראן באוקטובר האחרון. בעקבות הפגיעה, הדיירים פונו והחל תהליך תיקונים מורכב. רשות מקרקעי ישראל הודיעה כי הדירות במגדל הצפוני סגורות ולא ניתן היה לבקר בהן במסגרת המכרז. הזוכה במכרז יידרש לשאת בעלויות התיקון של הנזקים, לרבות השתתפות בתיקון השטחים הציבוריים בבניין, ללא פיצוי ממס רכוש, מה שמסביר את המחיר הנמוך יחסית.

להמשך הכתבה לחץ כאן

פינוי מבנים; קרדיט: רמ"י

השמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א

העדכון קובע לראשונה רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, עם 16% בממוצע בתל אביב, כרף מקצועי להיתכנות כלכלית, במטרה לצמצם סיכון לאי-מימוש מיזמי פינוי-בינוי ולאזן בין כדאיות יזמית למגבלות התכנון; על רקע ירידת המחירים האם היזמים אכן עומדים ב-16%?

רן קידר | 30/12/2025 11:55

נושאים בכתבה פינוי בינוי התחדשות עירונית שמאי ממשלתי

השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים פרסם עדכון מקיף לערכי הרווח היזמי המזערי בתוכניות פינוי־בינוי, בהתאם לסמכותו לפי תקן 21.1 ולאחר בחינה מקצועית מעמיקה של השינויים שחלו בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. מדובר בעדכון ראשון מאז יוני 2022, שנעשה על רקע עלייה חדה בריבית, התייקרות תשומות הבנייה, האטה בקצב המכירות, גידול במלאי הדירות הלא־מכורות והתארכות משכי הביצוע – כולם גורמים שמגבירים את רמת הסיכון היזמי במיזמי התחדשות עירונית.

עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, בהתחשב ברמות הסיכון, מאפייני השוק והנתונים הכלכליים העדכניים.

בנוסף, לראשונה נקבעו ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות בכל מחוז, המשקפים הבדלים אזוריים בסיכון ובכדאיות. העדכון נועד לאזן בין הצורך בכדאיות כלכלית מספקת לקידום מיזמי התחדשות עירונית לבין המגבלות התכנוניות, ובראשן יכולת הציפוף המוגבלת במרחב העירוני. במסמך הודגש כי ככל שהתכנון מאפשר זאת, אין מגבלה על רווחיות גבוהה יותר, ואף רצוי לשמר רווחיות מספקת שמגדילה את סיכויי המימוש ומיטיבה עם היזמים ועם בעלי הדירות.

הרווח היזמי המזערי מהווה רף מינימלי להיתכנות כלכלית, שמתחתיו גדל באופן משמעותי הסיכון לאי-מימוש הפרויקט. מדובר בכלי מקצועי לבחינת כדאיות, ולא ברווח נורמטיבי או רצוי. מטרת העדכון היא שמירה על איזון מקצועי בין קידום ההתחדשות העירונית לבין תכנון בר־מימוש, היתכנות כלכלית והפחתת הסיכון לאי־ביצוע של תוכניות מאושרות.

עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, נוכח ירידה ריאלית במחירי הדירות, רמות מלאי גבוהות, קצב מכירות איטי ועלויות מימון וביצוע גבוהות. לראשונה נקבעו גם ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות, המשקפים הבדלים אזוריים במאפייני השוק, רמת הביקוש והסיכון: במחוזות המרכז, תל אביב וירושלים – 16% בממוצע, ובמחוזות הצפון, חיפה והדרום – 17% בממוצע.

להמשך הכתבה לחץ כאן