הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
רן צדיקריו
צילום: ענת דניאלי; יח"צ

קבוצות רכישה ביום שאחרי ענבל אור, רן צדיקריו עונה לשאלות הגולשים בפורום תפוז - סיכום אירוח

מערכת Bizportal | (10)
נושאים בכתבה ענבל אור פרשת ענבל אור קבוצות רכישה

רן צדיקריו, מנכ"ל משותף ב-MSN ייזום ושיווק נדל"ן, התארח בפורום נדל"ן בתפוז והשיב לשאלות שהגולשים שאלו. סיכום אירוח

מהם יתרונות קבוצות רכישה?

ראשית, ישנו יתרון מובהק של חסכון כולל בעלויות המותר המוגמר, שבא לידי ביטוי בכך שהקבלן/יזם הוא אתה, ולכן ישנם מספר מרכיבים שנחסכים ממך לגמרי או נמוכים בהשוואה לדירה מקבלן. בנוסף, כיזמים - הרוכשים שותפים לתהליך בחירת הקבלן המבצע וליתר החלטות לאורך תהליך הבנייה עד לשלב הסופי, משמע שיש להם שליטה רחבה יותר על המוצר שלהם. חשוב לא פחות הוא החסכון בעלות הקרקע. אתה רוכש את הקרקע ואתה הבעלים שלה יחד עם קבוצה נוספת, מה שמשקף כוח קבוצתי עם הון עצמי ללא מימון לרכישת הזכויות בקרקע מהמוכר.

כמו כן, במסלול של דירה מקבלן מושקעים המון כספים בפרסום, מיתוג ושיווק כדי למכור את הדירות. במודל קבוצות הרכישה חברי הקבוצה רוכשים במשותף את הקרקע ויוצאים לדרך משותפת עד לסיום הבנייה ולכן אין להם צורך בהוצאות אלו. זאת ועוד, ברוב המקרים הקבלן מגייס הון מהבנק לרכישת הקרקע ולמימון הבנייה, מה שהמייקר את העלות הסופית ומעמיס הוצאות של הוצאות מימון. במודל קבוצת הרכישה הרוכשים מביאים הון עצמי מהבית לרכישת המקרקעין ללא צורך במימון, ובשלב הבנייה נעזרים במשכנתא עצמית (ישנם רוכשים שמביאים הון עצמי מהבית גם לבנייה) ולכן עלויות המימון כמו אצל קבלן נחסכות.

 

על מה צריך להקפיד בזמן רכישה דרך קבוצת רכישה?

הנושא העיקרי במקרה ענבל אור הוא התנהלות כספים שלא כדין שגרמה נזק רב לרוכשים דרכה. כפי שמקרה חפציבה הרתיע רוכשים של דירה מקבלן כך גם כאן, אבל בהחלט אסור להכליל סקטור שלם. עד כה בתחום קבוצות הרכישה הושלמו פרויקטים רבים, ונמסרו להערכתי מאות אם לא אלפי דירות. ישנן חברות רבות המארגנות קבוצות רכישה. חלקן מקצועיות יותר וחלקן פחות, ולכן חשוב להקפיד בבחירת חברה בעלת ניסיון שפועלת בעיקר לפי פרמטרים שמעניקים מנגנוני אבטחה לכספי הרוכשים, וכן פועלים באמצעות ההגנות הקיימות במודל קבוצות הרכישה (בהנחה שאותו מארגן מקפיד על כך):

  • עורך דין נאמן לכספי הרוכשים עם לפחות 10 שנות ניסיון בתחום
  • אפשרות ביטול תוך 7 ימים
  • הערת אזהרה בטאבו
  • חשבון נאמנות ייחודי לכספי הרוכשים
  • דוח היתכנות כלכלית ואומדן עלויות (דוח אפס) על ידי שמאי/כלכלן
  • ניסיון קודם בארגון קבוצות רכישה
  • הכרת הסטאטוס התכנוני

קבוצות רכישה - האם הן עדיין רלוונטיות היום?

קבוצות הרכישה נחשפו לציבור ותפסו תאוצה בעיקר משנת 2009 ואילך. עם השנים הסקטור גדל ומתפתח ומהווה אחוז לא קטן מסך עיסקאות הנדל"ן בישראל. מאות פרויקטים הושלמו ואלפי דירות נמסרו במהלך השנים האחרונות באמצעות קבוצות רכישה. חלק ניכר מהבתים בצפון תל אביב בשכונת "הגוש הגדול" נבנו באמצעות קבוצות רכישה, כמו גם חלק גדול מהפרויקטים המרכזיים היום בשוק שנבנים על ידי קבוצות רכישה.

 

איך צריכה לבוא לידי ביטוי התערבות הרגולטור?

חשוב מאוד שהרגולטור יפנים את העובדה שקבוצות הרכישה בישראל חשובות לענף הנדל"ן ויכולות לצמצם את משבר הדיור בישראל. הן לא "תופעה חולפת", הן כאן כדי להישאר. לכן, חשוב שהרגולטור יסדיר ויפקח על קבוצות הרכישה כדי להימנע ככל האפשר מטעויות אפשריות של מארגני קבוצות הרכישה.

בדיוק כפי שתהליך החקיקה הסדיר את ענף התיווך במקרקעין, וכפי שהוסדרו חוק המכר וענף הקבלנים, הגורמים הרגולטורים המקצועיים צריכים לבנות תכנית עבודה שתגדיר מי זכאי לקבלת רישיון לארגון קבוצת רכישה באמצעות מבחני הסמכה ועמידה בקריטריונים ברורים (בדומה למבחני ההסמכה לרישיון לתיווך במקרקעין). יתרה מכך, יש לחייב קבוצות רכישה להחזיק כספי לקוחות בחשבונות נאמנות עד לרישום הלקוחות בבעלות על הקרקע, וכך לא לסכן את כספם בשום שלב של הפרויקט.

דבר נוסף, על כל קבוצת רכישה להציג "דו"ח אפס" לפרויקט טרם תחילת השיווק שלו, וזאת על מנת להבטיח שמחיר השיווק תואם את המציאות מבחינת עלויות הבנייה והייזום. כך יצומצמו פערי הרכישה, מה שישקף מחיר כמעט סופי ומוחלט לרוכש.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    אליעזר 13/05/2016 04:03
    הגב לתגובה זו
    יש עובדה אחת.שאי אפשר לעצור את הגלגל.ביקושים יהיו ויימשכו וכך גם רכישות דרך קבוצת רכישה.
  • 8.
    לא מתאים לי. לא אוהבת שותפים..... (ל"ת)
    אני 05/05/2016 08:30
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    טומארפורקולו 05/05/2016 07:51
    הגב לתגובה זו
    וורוד
  • 6.
    צבי 04/05/2016 21:21
    הגב לתגובה זו
    כל זמן שהיוקר יימשך והמחירים יהיו גבוהים פרויקטים דרך קבוצת רכישה יימשכו.צריך מדיניות ממשלתית לטווח ארוך
  • 5.
    זאב 04/05/2016 21:18
    הגב לתגובה זו
    כמו בכל תחום יש טובים ויש חובבניםעכשיו הרגולטור יתערב ויקבע מספר הנחיות ואז חלק מהחובבנים ייעלמו והיתר ימשיכו.מה שקובע בשורה התחתונה זה הנתונים המספרים וכמובן המיקום .
  • 4.
    לברוח כמו מאש קבוצות רכישה ממש מפחיד (ל"ת)
    יפעת 04/05/2016 17:58
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    אורי 04/05/2016 12:25
    הגב לתגובה זו
    אחרי שהתקשורת ואתרי הכלכלה ניפחו את המותג שנקרא ענבל אור,עכשיו מביאים עוד אינטרסנטים שמדבר בשטחי קבוצות הרכישה .אז לידיעתכם ממחקר שעשיתי אין כל יתרון בקבוצות רכישה כל היתרונות שהיו בעבר שהם פטור ממע"מ על הקרקע והבניה ופטור ממס רכישה על הבניה בוטלו בלחץ התאחדות הקבלנים את תפקיד היזם החליף מארגן קבוצת הרכישה שבניגוד ליזם הוא לא לוקח שום סיכון רק רווח של כל 10% ואתם היחידים שלוקחים את הסיכון העליה במחיר כאבי ראש חוסר שינה ועוד מכות בריאותיות.לכן עצתי,תבחרו כמו מאשר מהאינטרנט ים והשרלטנים שמשחקים בכספים.
  • אורי 04/05/2016 13:05
    הגב לתגובה זו
    בנוסף גל העליות במחירי הדירות עוד יותר ניפחו את בועת קבוצות הרכישה זאת מכוון שהעלתה במחיר הסופי של הדירה התקופה עם עליות המחירים כך שאנשים חשבו שעשו עסק טוב אך גם מי שקנה ביד שניה או מקבלים עשה עסק טוב ואולי טוב יותר וזאת בלי סיכונים ,כאבי ראש והתמשכות הבניה והתייקרות המחיר הסופי.בקיצור הכל בלוף אחד גדול ולכן תבחרו כמו מאש.
  • 2.
    ZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZ (ל"ת)
    דודו 04/05/2016 11:04
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    חני 04/05/2016 09:29
    הגב לתגובה זו
    היזם -פונקציה מקבילה לקבלן, רק שהקבלן מחוייב עפ"י חוק מכר והיזם-לא! היזם "עובד" על הכסף שלי ולא נותן לי שום בטוחות. חב' MSN למשל מפרסמת מכירת משרדים במקומות הכי יקרים בעתונים מרכזיים וזה מקביל לתהליך השיווקי של קבלן, כך שהמשקיעים לא מרויחים דבר מהשתתפותם בקבוצת רכישה, חוץ מהחשש שהפרוייקט לא יצלח. עדיף לרכוש מקבלן עם ערבות בנקאית וידיעה מיהו הבנק המלווה.
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה. קרדיט: צלי אהרון
סיור שכונות

חיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל

סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר. 

כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.

העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.

אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:


להמשך הכתבה לחץ כאן
דירה להשכרה (שלומי יוסף)דירה להשכרה (שלומי יוסף)

שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה

כמה עולה לשכור דירה בת"א, בכמה עלה שכר העבודה שלכם ביחס לשכר הדירה ומה זה אומר?

רן קידר |
נושאים בכתבה שכר דירה שכר עבודה

נתחיל בכמה נתונים. מחירי הדירות בעשור האחרון עלו ב-75%, מחירה של דירה ממוצעת עלה ביותר מפי 2. שכר הדירה הממוצע עלה בעשור ב-35% בלבד. שכר העבודה עלה בממוצע בתקופה זו ב-44%. הנתונים האלו מעידים על דבר אחד ברור - שכר הדירה הממוצע נשחק. השכר שלנו עלה ושכר הדירה עלה בפחות, לכאורה מצבנו שופר. שכר הדירה גם נשחק ביחס למחירי הדירות שעלו יותר. מהנתונים האלו עולה שלמרות הטענות של השוכרים, בסה"כ מצבם השתפר ביחס לעבר. 

מנגד, מצבם של רוכשי דירות פוטנציאליות הורע - הדירה ברחה להם. כן, יכול להיות שמדובר באותה משפחה שהחליטה לשכור כי היא לא יכולה לקנות. אז מצד אחד שכר הדירה נשחק, מצד שני מחירי הדירות התרוממו, אז בסה"כ היא בהחלט נפגעה. אבל כשבוחנים רק את מצבם של השוכרים מבלי להתייחס למשפחות ספציפיות, כוונות, רצונות ושוק הדיור בכלל, מקבלים שמצבם של השוכרים בממוצע השתפר. 

מה קרה לשכר שלכם בעשור האחרון?

לפני עשור - שכר הדירה הממוצע עמד על 3730 שקלים והשכר הממוצע במשק היה 9,900 שקלים, כעת השכר הממוצע כ-14,300 שקלים ושכר הדירה 4,880 שקלים. שכר העבודה עלה כאמור יותר. אבל זו לא כל התמונה. בפועל השכר נטו שהוא החשוב כי זה מה שאנחנו מקבלים בכיס, עלה הרבה יותר - בהערכה סביב 60% כי בתקופה הזו היו רפורמות במיסוי השכר, לרבות שינוי המדרגות כך שקיבלנו יותר בנטו, למעט כמובן בשנה האחרונה בה המדרגות הוקפאו. 

כ-60% עלייה בשכר לעומת עלייה של 35% בשכר הדירה, זה בהחלט לא ניצול של שוכרים ועל פניו לא היינו אמורים לשמוע שמחירי שכר הדירה מכבידים ומוגזמים. אבל לשוכרים יש באמת חור בכיס. יוקר המחיה עלה דרמטית וחיסל בעצם את ההכנסה הפנויה. הם מרגישים את זה בשכר דירה יותר מאשר בקניות השוטפות, כי בקניות רוכשים מדי יום, יומיים, שבוע, העליות הן מינוריות ולא שמים לב אליהן, אבל כשמקבלים מהמשכיר הודעה על כוונתו להעלות את שכר הדירה ב-5% בשנה אז אוי ואבוי. זה קורה בבת אחת וזה כסף גדול. בפועל, המציאות שונה. שכר הדירה עלה פחות מסל הקניות שלכם בסופרים. 


בשנה האחרונה זה משתנה. שכר הדירה עלה משמעותית. זה נובע בעיקר מהתשואה נטו שירדה (תשואת בעלי הדירות) וריבית המימון הגבוהה שלהם. לא בטוח שהמסלול הצפוי של הורדת ריבית ימתן את העלייה בשכר דירה. הרחבה - ניתוח השפעת הריבית על שוק השכירות.


להמשך הכתבה לחץ כאן