קבוצות רכישה ביום שאחרי ענבל אור, רן צדיקריו עונה לשאלות הגולשים בפורום תפוז - סיכום אירוח
רן צדיקריו, מנכ"ל משותף ב-MSN ייזום ושיווק נדל"ן, התארח בפורום נדל"ן בתפוז והשיב לשאלות שהגולשים שאלו. סיכום אירוח
מהם יתרונות קבוצות רכישה? ראשית, ישנו יתרון מובהק של חסכון כולל בעלויות המותר המוגמר, שבא לידי ביטוי בכך שהקבלן/יזם הוא אתה, ולכן ישנם מספר מרכיבים שנחסכים ממך לגמרי או נמוכים בהשוואה לדירה מקבלן. בנוסף, כיזמים - הרוכשים שותפים לתהליך בחירת הקבלן המבצע וליתר החלטות לאורך תהליך הבנייה עד לשלב הסופי, משמע שיש להם שליטה רחבה יותר על המוצר שלהם. חשוב לא פחות הוא החסכון בעלות הקרקע. אתה רוכש את הקרקע ואתה הבעלים שלה יחד עם קבוצה נוספת, מה שמשקף כוח קבוצתי עם הון עצמי ללא מימון לרכישת הזכויות בקרקע מהמוכר.
כמו כן, במסלול של דירה מקבלן מושקעים המון כספים בפרסום, מיתוג ושיווק כדי למכור את הדירות. במודל קבוצות הרכישה חברי הקבוצה רוכשים במשותף את הקרקע ויוצאים לדרך משותפת עד לסיום הבנייה ולכן אין להם צורך בהוצאות אלו. זאת ועוד, ברוב המקרים הקבלן מגייס הון מהבנק לרכישת הקרקע ולמימון הבנייה, מה שהמייקר את העלות הסופית ומעמיס הוצאות של הוצאות מימון. במודל קבוצת הרכישה הרוכשים מביאים הון עצמי מהבית לרכישת המקרקעין ללא צורך במימון, ובשלב הבנייה נעזרים במשכנתא עצמית (ישנם רוכשים שמביאים הון עצמי מהבית גם לבנייה) ולכן עלויות המימון כמו אצל קבלן נחסכות. על מה צריך להקפיד בזמן רכישה דרך קבוצת רכישה? הנושא העיקרי במקרה ענבל אור הוא התנהלות כספים שלא כדין שגרמה נזק רב לרוכשים דרכה. כפי שמקרה חפציבה הרתיע רוכשים של דירה מקבלן כך גם כאן, אבל בהחלט אסור להכליל סקטור שלם. עד כה בתחום קבוצות הרכישה הושלמו פרויקטים רבים, ונמסרו להערכתי מאות אם לא אלפי דירות. ישנן חברות רבות המארגנות קבוצות רכישה. חלקן מקצועיות יותר וחלקן פחות, ולכן חשוב להקפיד בבחירת חברה בעלת ניסיון שפועלת בעיקר לפי פרמטרים שמעניקים מנגנוני אבטחה לכספי הרוכשים, וכן פועלים באמצעות ההגנות הקיימות במודל קבוצות הרכישה (בהנחה שאותו מארגן מקפיד על כך):
- עורך דין נאמן לכספי הרוכשים עם לפחות 10 שנות ניסיון בתחום
- אפשרות ביטול תוך 7 ימים
- הערת אזהרה בטאבו
- חשבון נאמנות ייחודי לכספי הרוכשים
- דוח היתכנות כלכלית ואומדן עלויות (דוח אפס) על ידי שמאי/כלכלן
- ניסיון קודם בארגון קבוצות רכישה
- הכרת הסטאטוס התכנוני
בדיוק כפי שתהליך החקיקה הסדיר את ענף התיווך במקרקעין, וכפי שהוסדרו חוק המכר וענף הקבלנים, הגורמים הרגולטורים המקצועיים צריכים לבנות תכנית עבודה שתגדיר מי זכאי לקבלת רישיון לארגון קבוצת רכישה באמצעות מבחני הסמכה ועמידה בקריטריונים ברורים (בדומה למבחני ההסמכה לרישיון לתיווך במקרקעין). יתרה מכך, יש לחייב קבוצות רכישה להחזיק כספי לקוחות בחשבונות נאמנות עד לרישום הלקוחות בבעלות על הקרקע, וכך לא לסכן את כספם בשום שלב של הפרויקט.
דבר נוסף, על כל קבוצת רכישה להציג "דו"ח אפס" לפרויקט טרם תחילת השיווק שלו, וזאת על מנת להבטיח שמחיר השיווק תואם את המציאות מבחינת עלויות הבנייה והייזום. כך יצומצמו פערי הרכישה, מה שישקף מחיר כמעט סופי ומוחלט לרוכש. קבוצות רכישה טובות לצרכן, מעניקות הוזלה משמעותית ומאפשרות רכישת דירה בישראל. אם קבוצת רכישה מתארגנת באופן נכון ומקצועי ומסתייעת באנשי מקצוע רציניים ומנוסים המלווים את הפרויקט, אין סיבה שלא תצליח. חובתו של הרגולטור, בדיוק כמו בכל ענף אחר, היא לדאוג לצרכן, להכתיב את החוקים, לסמן בברור את גבולות הגזרה ולדאוג להתפתחותו של שוק משוכלל ותחרותי. התערבות הרגולטור תסייע להבטחת בטחון רוכשי הדירות ותמנע פגיעה במארגני קבוצות רכישה.
- 9.אליעזר 13/05/2016 04:03הגב לתגובה זויש עובדה אחת.שאי אפשר לעצור את הגלגל.ביקושים יהיו ויימשכו וכך גם רכישות דרך קבוצת רכישה.
- 8.לא מתאים לי. לא אוהבת שותפים..... (ל"ת)אני 05/05/2016 08:30הגב לתגובה זו
- 7.טומארפורקולו 05/05/2016 07:51הגב לתגובה זווורוד
- 6.צבי 04/05/2016 21:21הגב לתגובה זוכל זמן שהיוקר יימשך והמחירים יהיו גבוהים פרויקטים דרך קבוצת רכישה יימשכו.צריך מדיניות ממשלתית לטווח ארוך
- 5.זאב 04/05/2016 21:18הגב לתגובה זוכמו בכל תחום יש טובים ויש חובבניםעכשיו הרגולטור יתערב ויקבע מספר הנחיות ואז חלק מהחובבנים ייעלמו והיתר ימשיכו.מה שקובע בשורה התחתונה זה הנתונים המספרים וכמובן המיקום .
- 4.לברוח כמו מאש קבוצות רכישה ממש מפחיד (ל"ת)יפעת 04/05/2016 17:58הגב לתגובה זו
- 3.אורי 04/05/2016 12:25הגב לתגובה זואחרי שהתקשורת ואתרי הכלכלה ניפחו את המותג שנקרא ענבל אור,עכשיו מביאים עוד אינטרסנטים שמדבר בשטחי קבוצות הרכישה .אז לידיעתכם ממחקר שעשיתי אין כל יתרון בקבוצות רכישה כל היתרונות שהיו בעבר שהם פטור ממע"מ על הקרקע והבניה ופטור ממס רכישה על הבניה בוטלו בלחץ התאחדות הקבלנים את תפקיד היזם החליף מארגן קבוצת הרכישה שבניגוד ליזם הוא לא לוקח שום סיכון רק רווח של כל 10% ואתם היחידים שלוקחים את הסיכון העליה במחיר כאבי ראש חוסר שינה ועוד מכות בריאותיות.לכן עצתי,תבחרו כמו מאשר מהאינטרנט ים והשרלטנים שמשחקים בכספים.
- אורי 04/05/2016 13:05הגב לתגובה זובנוסף גל העליות במחירי הדירות עוד יותר ניפחו את בועת קבוצות הרכישה זאת מכוון שהעלתה במחיר הסופי של הדירה התקופה עם עליות המחירים כך שאנשים חשבו שעשו עסק טוב אך גם מי שקנה ביד שניה או מקבלים עשה עסק טוב ואולי טוב יותר וזאת בלי סיכונים ,כאבי ראש והתמשכות הבניה והתייקרות המחיר הסופי.בקיצור הכל בלוף אחד גדול ולכן תבחרו כמו מאש.
- 2.ZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZ (ל"ת)דודו 04/05/2016 11:04הגב לתגובה זו
- 1.חני 04/05/2016 09:29הגב לתגובה זוהיזם -פונקציה מקבילה לקבלן, רק שהקבלן מחוייב עפ"י חוק מכר והיזם-לא! היזם "עובד" על הכסף שלי ולא נותן לי שום בטוחות. חב' MSN למשל מפרסמת מכירת משרדים במקומות הכי יקרים בעתונים מרכזיים וזה מקביל לתהליך השיווקי של קבלן, כך שהמשקיעים לא מרויחים דבר מהשתתפותם בקבוצת רכישה, חוץ מהחשש שהפרוייקט לא יצלח. עדיף לרכוש מקבלן עם ערבות בנקאית וידיעה מיהו הבנק המלווה.
