צילום: ענת דניאלי; יח"צ

קבוצות רכישה ביום שאחרי ענבל אור, רן צדיקריו עונה לשאלות הגולשים בפורום תפוז - סיכום אירוח

מערכת Bizportal | 04/05/2016 08:00 (10)

נושאים בכתבה ענבל אור פרשת ענבל אור קבוצות רכישה

רן צדיקריו, מנכ"ל משותף ב-MSN ייזום ושיווק נדל"ן, התארח בפורום נדל"ן בתפוז והשיב לשאלות שהגולשים שאלו. סיכום אירוח

מהם יתרונות קבוצות רכישה?

ראשית, ישנו יתרון מובהק של חסכון כולל בעלויות המותר המוגמר, שבא לידי ביטוי בכך שהקבלן/יזם הוא אתה, ולכן ישנם מספר מרכיבים שנחסכים ממך לגמרי או נמוכים בהשוואה לדירה מקבלן. בנוסף, כיזמים - הרוכשים שותפים לתהליך בחירת הקבלן המבצע וליתר החלטות לאורך תהליך הבנייה עד לשלב הסופי, משמע שיש להם שליטה רחבה יותר על המוצר שלהם. חשוב לא פחות הוא החסכון בעלות הקרקע. אתה רוכש את הקרקע ואתה הבעלים שלה יחד עם קבוצה נוספת, מה שמשקף כוח קבוצתי עם הון עצמי ללא מימון לרכישת הזכויות בקרקע מהמוכר.

כמו כן, במסלול של דירה מקבלן מושקעים המון כספים בפרסום, מיתוג ושיווק כדי למכור את הדירות. במודל קבוצות הרכישה חברי הקבוצה רוכשים במשותף את הקרקע ויוצאים לדרך משותפת עד לסיום הבנייה ולכן אין להם צורך בהוצאות אלו. זאת ועוד, ברוב המקרים הקבלן מגייס הון מהבנק לרכישת הקרקע ולמימון הבנייה, מה שהמייקר את העלות הסופית ומעמיס הוצאות של הוצאות מימון. במודל קבוצת הרכישה הרוכשים מביאים הון עצמי מהבית לרכישת המקרקעין ללא צורך במימון, ובשלב הבנייה נעזרים במשכנתא עצמית (ישנם רוכשים שמביאים הון עצמי מהבית גם לבנייה) ולכן עלויות המימון כמו אצל קבלן נחסכות.

על מה צריך להקפיד בזמן רכישה דרך קבוצת רכישה?

הנושא העיקרי במקרה ענבל אור הוא התנהלות כספים שלא כדין שגרמה נזק רב לרוכשים דרכה. כפי שמקרה חפציבה הרתיע רוכשים של דירה מקבלן כך גם כאן, אבל בהחלט אסור להכליל סקטור שלם. עד כה בתחום קבוצות הרכישה הושלמו פרויקטים רבים, ונמסרו להערכתי מאות אם לא אלפי דירות. ישנן חברות רבות המארגנות קבוצות רכישה. חלקן מקצועיות יותר וחלקן פחות, ולכן חשוב להקפיד בבחירת חברה בעלת ניסיון שפועלת בעיקר לפי פרמטרים שמעניקים מנגנוני אבטחה לכספי הרוכשים, וכן פועלים באמצעות ההגנות הקיימות במודל קבוצות הרכישה (בהנחה שאותו מארגן מקפיד על כך):

עורך דין נאמן לכספי הרוכשים עם לפחות 10 שנות ניסיון בתחום
אפשרות ביטול תוך 7 ימים
הערת אזהרה בטאבו
חשבון נאמנות ייחודי לכספי הרוכשים
דוח היתכנות כלכלית ואומדן עלויות (דוח אפס) על ידי שמאי/כלכלן
ניסיון קודם בארגון קבוצות רכישה
הכרת הסטאטוס התכנוני

קבוצות רכישה - האם הן עדיין רלוונטיות היום?

קבוצות הרכישה נחשפו לציבור ותפסו תאוצה בעיקר משנת 2009 ואילך. עם השנים הסקטור גדל ומתפתח ומהווה אחוז לא קטן מסך עיסקאות הנדל"ן בישראל. מאות פרויקטים הושלמו ואלפי דירות נמסרו במהלך השנים האחרונות באמצעות קבוצות רכישה. חלק ניכר מהבתים בצפון תל אביב בשכונת "הגוש הגדול" נבנו באמצעות קבוצות רכישה, כמו גם חלק גדול מהפרויקטים המרכזיים היום בשוק שנבנים על ידי קבוצות רכישה.

איך צריכה לבוא לידי ביטוי התערבות הרגולטור?

חשוב מאוד שהרגולטור יפנים את העובדה שקבוצות הרכישה בישראל חשובות לענף הנדל"ן ויכולות לצמצם את משבר הדיור בישראל. הן לא "תופעה חולפת", הן כאן כדי להישאר. לכן, חשוב שהרגולטור יסדיר ויפקח על קבוצות הרכישה כדי להימנע ככל האפשר מטעויות אפשריות של מארגני קבוצות הרכישה.

בדיוק כפי שתהליך החקיקה הסדיר את ענף התיווך במקרקעין, וכפי שהוסדרו חוק המכר וענף הקבלנים, הגורמים הרגולטורים המקצועיים צריכים לבנות תכנית עבודה שתגדיר מי זכאי לקבלת רישיון לארגון קבוצת רכישה באמצעות מבחני הסמכה ועמידה בקריטריונים ברורים (בדומה למבחני ההסמכה לרישיון לתיווך במקרקעין). יתרה מכך, יש לחייב קבוצות רכישה להחזיק כספי לקוחות בחשבונות נאמנות עד לרישום הלקוחות בבעלות על הקרקע, וכך לא לסכן את כספם בשום שלב של הפרויקט.

דבר נוסף, על כל קבוצת רכישה להציג "דו"ח אפס" לפרויקט טרם תחילת השיווק שלו, וזאת על מנת להבטיח שמחיר השיווק תואם את המציאות מבחינת עלויות הבנייה והייזום. כך יצומצמו פערי הרכישה, מה שישקף מחיר כמעט סופי ומוחלט לרוכש.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

9.
אליעזר 13/05/2016 04:03
הגב לתגובה זו
יש עובדה אחת.שאי אפשר לעצור את הגלגל.ביקושים יהיו ויימשכו וכך גם רכישות דרך קבוצת רכישה.
8.
לא מתאים לי. לא אוהבת שותפים..... (ל"ת)
אני 05/05/2016 08:30
הגב לתגובה זו
7.
טומארפורקולו 05/05/2016 07:51
הגב לתגובה זו
וורוד
6.
צבי 04/05/2016 21:21
הגב לתגובה זו
כל זמן שהיוקר יימשך והמחירים יהיו גבוהים פרויקטים דרך קבוצת רכישה יימשכו.צריך מדיניות ממשלתית לטווח ארוך
5.
זאב 04/05/2016 21:18
הגב לתגובה זו
כמו בכל תחום יש טובים ויש חובבניםעכשיו הרגולטור יתערב ויקבע מספר הנחיות ואז חלק מהחובבנים ייעלמו והיתר ימשיכו.מה שקובע בשורה התחתונה זה הנתונים המספרים וכמובן המיקום .
4.
לברוח כמו מאש קבוצות רכישה ממש מפחיד (ל"ת)
יפעת 04/05/2016 17:58
הגב לתגובה זו
3.
אורי 04/05/2016 12:25
הגב לתגובה זו
אחרי שהתקשורת ואתרי הכלכלה ניפחו את המותג שנקרא ענבל אור,עכשיו מביאים עוד אינטרסנטים שמדבר בשטחי קבוצות הרכישה .אז לידיעתכם ממחקר שעשיתי אין כל יתרון בקבוצות רכישה כל היתרונות שהיו בעבר שהם פטור ממע"מ על הקרקע והבניה ופטור ממס רכישה על הבניה בוטלו בלחץ התאחדות הקבלנים את תפקיד היזם החליף מארגן קבוצת הרכישה שבניגוד ליזם הוא לא לוקח שום סיכון רק רווח של כל 10% ואתם היחידים שלוקחים את הסיכון העליה במחיר כאבי ראש חוסר שינה ועוד מכות בריאותיות.לכן עצתי,תבחרו כמו מאשר מהאינטרנט ים והשרלטנים שמשחקים בכספים.
אורי 04/05/2016 13:05
הגב לתגובה זו
בנוסף גל העליות במחירי הדירות עוד יותר ניפחו את בועת קבוצות הרכישה זאת מכוון שהעלתה במחיר הסופי של הדירה התקופה עם עליות המחירים כך שאנשים חשבו שעשו עסק טוב אך גם מי שקנה ביד שניה או מקבלים עשה עסק טוב ואולי טוב יותר וזאת בלי סיכונים ,כאבי ראש והתמשכות הבניה והתייקרות המחיר הסופי.בקיצור הכל בלוף אחד גדול ולכן תבחרו כמו מאש.
2.
ZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZ (ל"ת)
דודו 04/05/2016 11:04
הגב לתגובה זו
1.
חני 04/05/2016 09:29
הגב לתגובה זו
היזם -פונקציה מקבילה לקבלן, רק שהקבלן מחוייב עפ"י חוק מכר והיזם-לא! היזם "עובד" על הכסף שלי ולא נותן לי שום בטוחות. חב' MSN למשל מפרסמת מכירת משרדים במקומות הכי יקרים בעתונים מרכזיים וזה מקביל לתהליך השיווקי של קבלן, כך שהמשקיעים לא מרויחים דבר מהשתתפותם בקבוצת רכישה, חוץ מהחשש שהפרוייקט לא יצלח. עדיף לרכוש מקבלן עם ערבות בנקאית וידיעה מיהו הבנק המלווה.

סמי מצלאווי. קרדיט: מגדלור מאיה

ראיון

מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"

כך אומר היזם סמי מצלאוי, בעל השליטה בחברת הנדל"ן למגורים, מצלאוי. הוא מאמין שהתחדשות עירונית זו שליחות, וטוען שהירידה בקצב מכירת הדירות ובמחיריהן - זמנית בלבד, בגלל המלחמה. "אחרי חנוכה הכל ייפתח שוב" ועל המחירים - "הם גבוהים בגלל העובדים הזרים והמסים שאנחנו משלמים. הכל גבוה, אבל לעם ישראל יש הרבה כסף"

הדס מגן | 02/12/2025 19:14

נושאים בכתבה מצלאוי מחירי הדירות

הנתונים המצביעים על קושי במכירת דירות, שהיתרגם כבר לירידת מחירים באזורי הביקוש ובעיקר בתל אביב (ירידה של 13% במחירי הדירות ברבעון השלישי לעומת הרבעון השני, וירידה שנתית של 12%), לא מטרידים את סמי מצלאוי, בעל השליטה בחברת הנדל"ן מצלאוי מצלאוי 2.16% , הפעילה בתחום ההתחדשות העירונית. החברה מתכננת ומשווקת אלפי יחידות דיור באזורי הביקוש - תל אביב, רמת גן, קריית אונו, הרצליה, רמת השרון, חולון ובת ים, בנוסף לאלפי דירות שמסרה כבר בעשרות פרויקטים שהקימה.

לדעת מצלאוי, השינוי הנראה כרגע במחירי הדירות, כלפי מטה, הוא עניין זמני בלבד: "אין ספק שהמחירים יעלו שוב , בטח אם המדינה תמשיך להתנהל כמו שהתנהלה".

שזה אומר?

"המדינה מתנהלת מפעם לפעם, מאירוע לאירוע וזה מתווה את הדרך של הכלכלה והעבודה, וכל עניין המחירים, אם הם בעלייה או בירידה או בהמתנה, לא רלבנטי, כי אנחנו אחרי שנתיים של מצב לא רגיל: חצי מהמדינה היו מגוייסים, הבנייה נעצרה. אנחנו בחברה שלנו, בגלל שלא יכולנו להמשיך לבנות, ייצרנו ממ"דים ומסרנו לפיקוד העורף בחינם, והוא חילק את זה הלאה. כך היתה לי הרגשה שאני גם תורם למאמץ המלחמתי. המצב היום הוא לא לאורך זמן, והדירות שנבנו בעבר יימכרו בסופו של דבר".

השאלה באיזה מחיר.

"בסוף המדינה צריכה את הדירות האלה. ואלה שלא קנו דירות, זה בגלל שהיו במילואים, או שהבית שלהם נפגע או שחיכו שמחירי הדירות יירדו, וזה זמני. אני מאמין שאחרי חנוכה הכל ייפתח שוב".

מה לגבי הורדת הריבית שהיתה בשבוע שעבר, והצפי להמשך הירידה? אתה חושב שזה ייתן זריקת עידוד לשוק הנדל"ן?

להמשך הכתבה לחץ כאן

הדמיית אופקים. קרדיט: יסקי מור סיוון

אושרה תוכנית להרחבת אופקים ב-10,000 יח"ד

התוכנית כוללת כ-10,000 יחידות דיור חדשות, כ-870 אלף מ"ר עבור מסחר ותעסוקה, כ-900 אלף מ"ר עבור מבני ציבור וכ-200 דונם עבור שטחים ציבוריים פתוחים

רן קידר | 03/12/2025 16:10

נושאים בכתבה אופקים

הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור אישרה היום את תוכנית רובע התקומה, שעתידה להרחיב באופן משמעותי את אופקים, ולהצמיח אותה לעיר של 100,000 תושבים. התוכנית, שתכנונה הואץ וקיבל קדימות בעקבות מתקפת חמאס על העיר לפני כשנתיים, מקודמת ביוזמת רשות מקרקעי ישראל והיא ממוקמת ממערב ומדרום לעיר אופקים הקיימת, בשטח של כ-5000 דונם.

התוכנית כוללת כ-10,000 יחידות דיור חדשות. בניגוד לתוכניות קודמות באופקים, התכנית כוללת בניה עירונית גבוהה, המתאימה לעיר שעתידה לגדול כעת מכ-35 אלף תושבים לכ-100,000 תושבים בתוך שנים ספורות. רוב הדירות יוקמו ברובן בבניינים בני 5-10 קומות, אך התכנית תכלול בנוסף 10 מגדלים גבוהים של 26 קומות, וכן 750 מגרשים לבניה צמודת קרקע. מעל ל-2500 מיחידות הדיור יהיו דירות קטנות, לצד דירות גדולות, פנטהאוזים וקוטג'ים, כך שהשכונה תמשוך מגוון גדול של משפחות ויחידים המחפשים את הדירה המתאימה להם בעיר.

התוכנית תוכננה על פי עקרונות של נוחות אקלימית, שהוא נושא רוחב בליבת העשייה של מנהל תכנון בשנה האחרונה, ובכלל זה הפניית הרחובות, עידוד הליכתיות, פריסת פארקים ליצירת איי קור, והוראות לנטיעת עצים. רשת הרחובות מאפשרת נגישות בהליכה לתחבורה ציבורית ולכל השימושים השונים בשכונה כגון מוסדות חינוך , גינות ציבוריות ומוקדי מסחר.

מלבד רובע המגורים המשמעותי, ובכדי לחזק את הבסיס הכלכלי של העיר, התכנית כוללת הרחבה לאזור התעסוקה והתעשייה הדרומי של העיר, עם מאות אלפי מ"ר לבניה של משרדים ותעשייה.

יו"ר מטה התכנון הלאומי ויו"ר הותמ"ל, הרב נתן אלנתן: "אישור תכנית 'רובע התקומה' מהווה צעד משמעותי במימוש חזון העיר אופקים, בהפיכתה לעיר מרכזית ופורצת דרך בדרום הארץ. התכנית משקפת מחויבות לאומית לשיקום ופיתוח העיר, במטרה לספק פתרונות דיור איכותיים וחדשים לעשרות אלפי, ולחולל צמיחה כלכלית וחברתית בעיר כולה".

להמשך הכתבה לחץ כאן