נדל"ן

במדינת ת"א: דירת 20 מ"ר בקומת קרקע בבניין ישן נמכרה ב-1.15 מיליון שקל

אתר Bizportal בדק את העסקאות האחרונות שנסגרו בערים השונות בישראל בטווח המחירים של 1.1 עד 1.2 מיליון שקלים - צפו בעסקאות
לירן סהר | (5)

פערי המחירים בין תל אביב לערים האחרות באזור המרכז ממשיכים לגדול ולא פעם 1 מ"ר בלב העיר הגדולה עובר את רף ה-55 אלף שקל למ"ר, מחיר הגבוה לא פעם פי עשר מאשר בפריפרייה הרחוקה.

Bizportal בחן, באמצעות נתוני אתר מידע נדל"ן של רשות המיסים, אילו דירות ניתן לרכוש באזור המרכז במחיר של 1.1-1.2 מיליון שקל:

תל אביב

ברחוב מנדלי מוכר ספרים 7, מרחק קצר מהים, נמכרה בחודש אוגוסט דירת חדר בשטח 20 מ"ר, קומת קרקע, בניין משנת 1970 ה-1.15 מיליון שקל

רמת גן

ברחוב מבוא נתן 11, במרכז הוותיק של העיר, נמכרה בחודש אוגוסט דירת 3 חדרים בשטח 60 מ"ר, קומת קרקע, בניין משנת 1970, ב-1.1 מיליון שקל

גבעתיים

ברחוב סירקין 22, ליד כופר הישוב ברמת גן, נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 52 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, בניין משנת 1960, ב-1.15 מיליון שקל

חולון

ברחוב ארלוזורוב 15 נמכרה בסוף אוגוסט דירת 3.5 חדרים בשטח 70 מ"ר, קומה א', בניין משנת 1964, ב-1.2 מיליון שקל

צור יצחק

בבניין חדש מקבלן נמכרה בסוף אוגוסט דירת 4 חדרים בשטח 113 מ"ר, קומה 3 מתוך 9, שתי חניות ב-1.12 מיליון שקל

כפר סבא

ברחוב משה שרת 16, במרכז העיר, נמכרה בתחילת ספטמבר דירת 4 חדרים בשטח 91 מ"ר, קומה 5 מתוך 8, בניין משנת 1976, ב-1.2 מיליון שקל

בת ים

ברחוב הנביאים 4 נמכרה בסוף אוגוסט דירת 4 חדרים בשטח 94 מ"ר, קומה 4 מתוך 5, בניין משנת 1978, ב-1.2 מיליון שקל

הרצליה

ברחוב מימון 8, בשכונת ויצמן, נמכרה בחודש אוגוסט דירת 3 חדרים 54 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, בניין משנת 1980, ב-1.2 מיליון שקל

ראשון לציון

ברחוב יהודה לייב 11, במרכז העיר, נמכרה בדירת 4 חדרים בשטח 101 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, בניין משנת 1985, ב-1.145 מיליון שקל

פתח תקווה

ברחוב הרב חנזין 2 נמכרה בסוף אוגוסט דירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר, קומה 4 מתוך 9, בניין משנת 2010, ב-1.17 מיליון שקל

רחובות

ברחוב נוה אלון 4 נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 96 מ"ר, קומה 8 מתוך 8, בניין משנת 1984, ב-1.18 מיליון שקל

כתבות מעניינות נוספות:

מגורים בעתיד: "מספר החדרים בדירה ישתנה בלחיצת כפתור; משפחות יסתפקו בחללים מתוחכמים אך קטנים בהרבה"

יצאו מפרופורציה: במחיר של קוטג' בראשל"צ תוכלו לקנות 33 מ"ר בת"א

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    אחד העם 11/10/2012 18:40
    הגב לתגובה זו
    יש להקפיד על תנאי זה להבטיח מינימום תנאי חיים לאזרח ומניעה של ניצולו בידי כרישי נדל"ן למינהם.
  • 4.
    וזה שכתב את הכתבה גר בירוחם??? לא הוא במדינת ת:א 1000% (ל"ת)
    אז די לבלבל תעיגולים 11/10/2012 11:54
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    11/10/2012 11:46
    הגב לתגובה זו
    הכל משכנתא והם אומרים מקסימום יקחו לי את הדירה הלך הכסף בינכה הכסף ילך להם ככה או ככה בשכירות או בדירה.
  • 2.
    טיפש מי שמוכן לשלם מחיר כזה על 20 מ"ר, איכס (ל"ת)
    ניר 11/10/2012 09:27
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    מאיר 11/10/2012 09:26
    הגב לתגובה זו
    ולכן המחיר הגבוה, כמו להשוות בין מנהטן לניו ג'רסי
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותדירות. קרדיט: רשתות חברתיות

המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות

האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות

רן קידר |

לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע, במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.

המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.

בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.

הסיכונים הנלווים

אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף. לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.

בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.

דירות. קרדיט: רשתות חברתיותדירות. קרדיט: רשתות חברתיות

המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות

האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות

רן קידר |

לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע, במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.

המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.

בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.

הסיכונים הנלווים

אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף. לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.

בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.