התחדשות עירונית: צפו בהדמיות שני מיזמים הנבנים במעגל השני של גוש דן
מיזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי אורכים זמן רב בעקבות סחבת בירוקרטית הכוללת התמודדות מול הוועדות לתכנון ובנייה ומול דיירי הבניינים. אולם ניתן לראות בתקופה האחרונה כי דברים מתחילים לנוע.
לפני כשלושה וחצי חודשים החלה הבנייה במיזם תמ"א 38 בבניין בן 4 קומות ברחוב הכלנית 7 בכפר סבא. הפרויקט הוא הראשון מסוגו בעיר המאפשר הוספת 2 קומות על בניין קיים בהתאם לתמ"א 38 וכן על ידי ניצול אחוזי בנייה קיימים. בימים הקרובים יתחילו בבניית הקומות החדשות, כאשר הדבר היחיד שנותר מבחינת הקומות התחתונות הוא בניית הפיר של המעלית וגרם המדרגות. הפיר וגרם המדרגות מהווים חלק מחיזוק המבנה. לדירות הישנות יתווסף חדר ממ"ד בשטח של 13.5 מ"ר.
רחוב כלנית 7 לפני
האדריכל רון שפיגל המלווה את המיזם מסביר: "התכנון האדריכלי הושפע מהשלבים שישפיעו כמה שפחות על הדיירים שממשיכים להתגורר בדירותיהם, במהלך השיפוץ, וכמובן תוך חשיבה לכדאיות כלכלית לקבלן המבצע אורי חברה לבניין."
רחוב כלנית 7 אחרי
תוך כך, לפני שבוע אישרה הוועדה המחוזית מחוז מרכז תוכנית לפינוי בינוי של של 58 דירות קיימות ברחוב מנחם פוזננסקי שברמת אליהו בראשון לציון.
במקום הדירות הישנות יבנו 290 דירות וגן ציבורי גדול לרווחת דיירי המתחם. בכך, מתקדמת סוף-סוף יציאתו לדרך של פרויקט מגורים גדול בעיר והתחדשות עירונית של המתחם כולו, שיכלול 5 בנייני מגורים בני 14 קומות, מרתפי חניה ושצ"פ בשטח של כשני דונמים.
הפרויקט מקודם ומתנהל על ידי חברת שמשון זליג. מדובר בפרויקט מורכב וייחודי שהחל לפני כ - 12 שנה, שכן, במתחם קיימים מבנים של דירות גן ודירות גג, אשר דייריהם ערכו לאורך השנים תוספות ושינויי בינוי רבים ביחידת הדיור וכל דירה שונה משכנתה. הדבר דורש משא ומתן אישי ופרטני עם כל דייר ודייר. עד כה הגיעה החברה להסכמות והבנות והחתימה למעלה מ- 50% מדיירי המתחם. הקרקע בבעלות המדינה ומנוהלת על ידי מינהל מקרקעי ישראל, אשר גם הוא נתן את הסכמתו לפרויקט. חלק מהדירות במתחם מושכרות לאוכלוסיה פחות מבוססת ומנוהלות על ידי עמידר.
לדברי יונית כספי, מנכ"ל משותף בשמשון זליג, "התכנון של הפרויקט מאפשר לנו להתחיל בבניית בניין אחד מתוך חמשת הבניינים גם אם הושגה הסכמה של דיירי בניין אחד בלבד במתחם, ועל כן, קרוב לוודאי שעם אישור התוכנית ופרסומה למתן תוקף, ניתן יהיה להתחיל את הפרויקט ולצאת לדרך. לחברה חשוב היה כי תמהיל הדירות יהיה מגוון ויכלול, בין היתר, דירות קטנות של שלושה חדרים כדי להבטיח שיינתן מענה גם לזוגות צעירים תושבי ראשון לציון והסביבה וכן דירות 4, 5 חדרים ופנטהאוזים מיוחדים."
רחוב מנחם פוזננסקי ראשון לציון
בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.
הדמית הפרויקט. קרדיט: משרד כנען שנהב אדריכליםאושרה תוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בצפון כפר יונה; מה המחירים בעיר?
התוכנית כוללת הקמת כ-2,650 יחידות דיור - מתוכן דיור להשכרה לטווח ארוך, שטחי ציבור, שטחי תעסוקה ומסחר ושטחים פתוחים
כפר יונה הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מרכז, בראשות עו"ד מיכה גדרון, החליטה לאשר תוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בצפון כפר יונה. התוכנית, שהוגשה על ידי חברת שיכון ובינוי בשיתוף ובתיאום עם עיריית כפר יונה, הינה על שטח כולל של כ-340 דונם, והיא ממוקמת מצפון לכביש 57 (דרך העצמאות) בכפר יונה.
התוכנית מהווה תכנון מחדש לשכונה מאושרת במקום ומביאה לידי ביטוי מגמות תכנון עדכניות תוך ציפוף שכונת המגורים, עירוב שימושים, יצירת רשת דרכים ושבילים להולכי רגל ושבילי אופניים ופריסת שימושים ציבוריים בשכונה. התוכנית כוללת כ-2,650 יחידות דיור, שיוקמו במבנים של עד 16 קומות לאורך כביש 57, ובמרכז ובקצה השכונה בבינוי מרקמי.
מתוך כלל יחידות הדיור, 100 יוקצו לטובת השכרה לטווח ארוך. התוכנית כוללת תמהיל יחידות דיור מגוון שיתאים לאוכלוסיות שונות הכולל 30% יח"ד קטנות בשטח כולל של 55-80 מ"ר. בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית כוללת שטחי ציבור ושטח ציבורי פתוח נרחב במרכז השכונה, שטחי תעסוקה ומסחר בפנים השכונה ולאורך כביש 57 הצפוי להפוך לרחוב עירוני פעיל לאחר סלילת כביש עוקף 57.
התוכנית משלימה חיבורים נחוצים בין השכונות הקיימות בישוב מצפון לכביש 57.
יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מרכז, עו"ד מיכה גדרון: "כפר יונה מצויה בפיתוח מואץ בשנים האחרונות. התוכנית שאושרה הינה אחת ממספר תוכניות לשכונות מגורים גדולות ואזורי תעסוקה ומסחר המקודמות בכפר יונה".
- דלק נכסים קונה 50% מטריו שרונה תמורת 87.5 מיליון שקל
- 130% ב-7 שנים - התשואה של זוכי מחיר למשתכן בכפר יונה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מתכננת מחוז מרכז במינהל התכנון, טלילה הראל: "מדובר בתכנון מחדש לתוכנית מאושרת לשכונת מגורים שתוכננה בצפיפות יחידות דיור נמוכה. התוכנית מכפילה את היקף יחידות הדיור בשכונה ומתאימה את תכנונה למגמות התכנון העדכניות באמצעות
תכנון שכונה הליכתית הכוללת רשת רחובות ושבילים ענפה, עירוב שימושים ויצירת חזית פעילה לאורך הרחוב המרכזי בשכונה ולאורך רחוב העצמאות, פריסת שטחי ציבור שכונתיים ועירונים בכל מרחבי השכונה ויצירת תמהיל יח"ד מגוון הנותן פתרון דיור לכלל האוכלוסייה".
