התחדשות עירונית: צפו בהדמיות שני מיזמים הנבנים במעגל השני של גוש דן
מיזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי אורכים זמן רב בעקבות סחבת בירוקרטית הכוללת התמודדות מול הוועדות לתכנון ובנייה ומול דיירי הבניינים. אולם ניתן לראות בתקופה האחרונה כי דברים מתחילים לנוע.
לפני כשלושה וחצי חודשים החלה הבנייה במיזם תמ"א 38 בבניין בן 4 קומות ברחוב הכלנית 7 בכפר סבא. הפרויקט הוא הראשון מסוגו בעיר המאפשר הוספת 2 קומות על בניין קיים בהתאם לתמ"א 38 וכן על ידי ניצול אחוזי בנייה קיימים. בימים הקרובים יתחילו בבניית הקומות החדשות, כאשר הדבר היחיד שנותר מבחינת הקומות התחתונות הוא בניית הפיר של המעלית וגרם המדרגות. הפיר וגרם המדרגות מהווים חלק מחיזוק המבנה. לדירות הישנות יתווסף חדר ממ"ד בשטח של 13.5 מ"ר.
רחוב כלנית 7 לפני
האדריכל רון שפיגל המלווה את המיזם מסביר: "התכנון האדריכלי הושפע מהשלבים שישפיעו כמה שפחות על הדיירים שממשיכים להתגורר בדירותיהם, במהלך השיפוץ, וכמובן תוך חשיבה לכדאיות כלכלית לקבלן המבצע אורי חברה לבניין."
רחוב כלנית 7 אחרי
תוך כך, לפני שבוע אישרה הוועדה המחוזית מחוז מרכז תוכנית לפינוי בינוי של של 58 דירות קיימות ברחוב מנחם פוזננסקי שברמת אליהו בראשון לציון.
במקום הדירות הישנות יבנו 290 דירות וגן ציבורי גדול לרווחת דיירי המתחם. בכך, מתקדמת סוף-סוף יציאתו לדרך של פרויקט מגורים גדול בעיר והתחדשות עירונית של המתחם כולו, שיכלול 5 בנייני מגורים בני 14 קומות, מרתפי חניה ושצ"פ בשטח של כשני דונמים.
הפרויקט מקודם ומתנהל על ידי חברת שמשון זליג. מדובר בפרויקט מורכב וייחודי שהחל לפני כ - 12 שנה, שכן, במתחם קיימים מבנים של דירות גן ודירות גג, אשר דייריהם ערכו לאורך השנים תוספות ושינויי בינוי רבים ביחידת הדיור וכל דירה שונה משכנתה. הדבר דורש משא ומתן אישי ופרטני עם כל דייר ודייר. עד כה הגיעה החברה להסכמות והבנות והחתימה למעלה מ- 50% מדיירי המתחם. הקרקע בבעלות המדינה ומנוהלת על ידי מינהל מקרקעי ישראל, אשר גם הוא נתן את הסכמתו לפרויקט. חלק מהדירות במתחם מושכרות לאוכלוסיה פחות מבוססת ומנוהלות על ידי עמידר.
לדברי יונית כספי, מנכ"ל משותף בשמשון זליג, "התכנון של הפרויקט מאפשר לנו להתחיל בבניית בניין אחד מתוך חמשת הבניינים גם אם הושגה הסכמה של דיירי בניין אחד בלבד במתחם, ועל כן, קרוב לוודאי שעם אישור התוכנית ופרסומה למתן תוקף, ניתן יהיה להתחיל את הפרויקט ולצאת לדרך. לחברה חשוב היה כי תמהיל הדירות יהיה מגוון ויכלול, בין היתר, דירות קטנות של שלושה חדרים כדי להבטיח שיינתן מענה גם לזוגות צעירים תושבי ראשון לציון והסביבה וכן דירות 4, 5 חדרים ופנטהאוזים מיוחדים."
רחוב מנחם פוזננסקי ראשון לציון
ארוחת בוקר (X)גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
יוקר מחיה, שכר שעומד במקום ושוק שכירות תקוע מביא לישראל תופעה שכבר הייתה רווחת במדינות עם כלכלה הרבה יותר חלשה משלנו, בני 30 שחוזרים לגור עם ההורים
אחרי ספרד, איטליה ויוון, גם בישראל מתחילים לראות תופעה שמתעצמת: בני 30 פלוס שחוזרים לגור עם ההורים. ניתן להסביר זאת על ידי הפער המתרחב בין עלויות דיור להכנסות משכר. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) העדכניים, כ-25% מבני 30-34 מתגוררים עם ההורים, עלייה של כ-2% משנת 2024. בקבוצת הגיל 35-39, השיעור יורד לכ-15% (שגרים עם ההורים), אך זהו עדיין נתון משמעותי בהשוואה למדינות OECD אחרות. משרד האוצר מעריך כי גיל היציאה הממוצע מהבית עלה לכ-29 שנים, כ-2.5 שנים יותר מאשר בתחילת שנות ה-2010. כיום, כאשר אוכלוסיית המדינה עומדת על 10.094 מיליון תושבים, התופעה משפיעה על כ-150 אלף צעירים בגילאי 30+, רובם רווקים או בזוגיות ללא ילדים.
חצי מהמשכורת הולך על דיור
הגורם הדומיננטי הוא הנטל הדיורי, שמתעצם למרות ירידה במחירי רכישה. שכר דירה עולה והממוצע לדירת 3 חדרים עמד ברבעון השלישי של השנה עמד על כ-5,000 שקל, עלייה של 4.4% משנה קודמת, כאשר במרכז הארץ המחירים מגיעים כבר ל-6,000-7,000 ש"ח. בניגוד לשכירות, המחיר הממוצע לרכישת דירה ירד ב-2.5% ל-2,213,900 שקל, אך שכירות ארוכת טווח נותרת מוגבלת עקב מחסור בהיצע: השנה נוספו על פי ההערכות רק 20 אלף דירות חדשות להשכרה.
- המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השכר החציוני נטו בקרב שכירים בגיל 30-34 מוערך ב-10,000 ש"ח, זה מכסה אולי 60%-70% מהוצאות דיור בסיסיות. נתונים דומים נמצאו גם בדוח OECD Economic Surveys: Israel 2025. על פי הדוח יחס מחיר דיור להכנסה בישראל הוא מהגבוהים בעולם, כאשר צעירים מוציאים 50%-60% מההכנסה שלהם רק על קורת גג, כמעט כפול מהממוצע המערבי של 28%.
עד כמה הריבית משפיעה על מחירי הדירות? הקשר שכולם מאמינים בו ולרוב לא קיים
מחקר רחב של קרן המטבע הבינלאומית מגלה שהעלאת ריבית של אחוז מורידה את מחירי הדירות בפחות מאחוז אחד - אבל כשהריבית יורדת מ-7% ל-2.7% נוצר בום, כשהיא משתנה מ-4.5% ל-3.5% ההשפעה זניחה - מה זה אומר על שוק הנדל"ן הישראלי?
ריבית בנק ישראל ירדה לאחרונה. סיכוי טוב שבמהלך השנה הקרובה היא תרד עוד פעמיים בכ-0.5% ל-3.75%. האם ההורדה הזו תוביל לעלייה במחירי הדירות? הורדת ריבית הופכת את החזרי המשכנתא לנמוכים יותר ומאפשרת בעצם לרוכשי דירות להגדיל את המרכיב במשכנתא ולקנות דירה עם פחות הון עצמי. יש לכאורה יותר אפשרויות לרוכשי דירות, אבל לא צריך לעשות מחקר כדי להבין שהפחתה של רבע אחוז היא כמעט כלום, סדר גודל של 70-100 שקל בהחזרי המשכנתא הממוצעת. לא זה מה שיקבע אם תקנו דירה או לא. אבל אם זה יימשך?
נחזור כמה שנים טובות אחורה. היינו בניסוי ריבית גדול שנקרא - ריבית אפסית. בניסוי הזה, נתנו לנו מימון זול במיוחד ואז רכשנו דירות וניפחנו מחירים. זה נגמר. הריבית זינקה, כשהזינוק שלה גרם להחזרי המשכנתא לעלות בקרוב ל-1,000 שקל. הרבה כסף ובדרך גם היתה עלייה במדד המחירים שייקרה את ההחזרים. העלייה הזו מריבית אפס לאזור 5% היא דרמה גדולה והיא אכן מקשה על רוכשי הדירות, אבל הדרך חזרה לא תהיה מלאה. הריבית לא תחזור לאפס. היא תרד לאזור 3.5%-3.75%. אנחנו ב-4.25%, אז במקרה הכי טוב היא תרד ב-0.75% וההחזר החודשי יירד ב-200-300 שקלים - זה הרבה, אבל לא משנה בהכרח החלטה כה גורלית כמו רכישת דירה.
כדי שאנשים יקנו דירה הם צריכים שיהיה להם כסף, והעלייה ביוקר המחייה מחסלת להם את העודפים. כדי שאנשים יקנו דירה צריך שהמחירים ימשיכו לרדת. הם יורדים - גם בלמ"ס מצביעם על כך, למרות שאצלם הנתונים לא כוללים את הנחות הענק המימוניות והמבצעים השונים. כשזה יימשך נקבל חזרה לשוק הדירות, אם כי, שוק הדירות תמיד לא באמת צפוי
עד כאן, ההערכה מהשטח, לא מלומדת, לא מקצועית. כאן תראו הערכה של כלכלנים - לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם. וכעת נעבור ממש למחקר מפורט שפורסם ב-IMF Economic Review, כתב העת היוקרתי של קרן המטבע הבינלאומית. המחקר מערער באופן יסודי על ההנחה הזו שיש קשר הפוך בין ריבית למחירי הדירות. המחקר "When Does Monetary Policy Sway House Prices? A Meta-Analysis" מגלה שהקשר בין שינויי ריבית למחירי דירות חלש הרבה יותר ממה שמקובל לחשוב, אבל גם שיש הבדל עצום בין "רמת הריבית" ל"שינוי בריבית".
- לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הממצא המרכזי: נקודת אחוז שווה פחות מאחוז
המחקר, שנערך על ידי דומיניקה ארנברגרובה, יוזף בייז'יק ותומאש האברנק מהבנק הלאומי הצ'כי ואוניברסיטת צ'ארלס בפראג, הוא אחד המחקרים המקיפים ביותר שנעשו אי פעם בתחום. החוקרים אספו 1,555 אומדנים מ-37 מחקרים שונים שבחנו 45 מדינות לאורך 72 שנים. כפי שהם מתארים: "הספרות האמפירית מספקת תוצאות מעורבות לגבי ההשפעה של ריביות קצרות טווח על מחירי הדירות: הסמי-אלסטיות המוערכות נעות בין מינוס 12 לערכים חיוביים".
