הדולר שינה כיוון: "בבנק ישראל נותנים בינתיים לכוחות השוק לעשות את שלהם"
הדולר משמה כיוון היום ומתחזק מול השקל, במקביל להתחזקותו מול האירו במסחר באירופה, זאת לאחר שאתמול צנח הדולר בשיעור חד של קרוב ל-2% וחזר לרמתו מתחילת חודש ינואר האחרון.
הדולר היציג נקבע בעליה של 0.6% לרמה של 3.91 שקלים והאירו נקבע לפני זמן קצר בעלייה של 0.8% לרמה של 5.578 שקלים. בעולם מורגש שינוי במגמה והדולר עבר לירידה של 0.4% ונסחר כעת מול האירו ברמה של 1.422 דולר לאירו. מול היין היפני נופל הדולר ב-1% לרמה של 95.60 יין לדולר.
איתן אדמוני, מנהל חדר מסחר במט"ח בבנק ירושלים, אומר בסקירה שפרסם היום כי "בתקופה זו בה המשק הישראלי זקוק לעידוד ותמיכה, דולר חלש פוגע ביצוא הישראלי, לכן עיני המשקיעים נשואות לבנק ישראל שטרם התערב בסיבוב החלשות זה של הדולר. להערכתנו, נגיד בנק ישראל ממתין בשלב זה לכוחות השוק שיעשו את שלהם ולא נוקט בצעדים. בשל כך, צפוי הדולר להמשיך והחלש בטווח הקצר בתנודתיות גבוהה, אך לשוב ולהתחזק בשבועות הקרובים כאשר הנגיד יבחר את העיתוי הטוב היותר מבחינתו להתערבות מורחבת".
מחברת כלל פורקס נמסר כי "מבחינה פונדמנטלית יש שקט יחסי בזירה הישראלית ועיקר ההשפעה על הצמד נובעת מההתפתחויות בחו "ל. חשוב לזכור שמעל הכל מרחפת עננה בנוגע לשאלה מה יעשה בנק ישראל עם יתרות המט"ח הגדולות שצבר בחודשים האחרונים".
בנוגע לצמד דולר-אירו אומרים בכלל פורקס כי האירו שבר שיא של חצי שנה כשפתח את שבוע המסחר מעל רמת ה-1.40 . מגמת העלייה שהתחילה לפני כחודשיים הגיעה אתמול בצהריים לשיא זמני ב-1.4250 ומאז השתנה הכיוון
והדולר החל להתחזק, יוצר מבנה ראשוני של דישדוש. התנגדות ראשונה ממוקמת ב- 1.4220 . ההתנגדות הבאה ב- 1.43 דולר לאירו.
"הדולר צפוי לצלוח את הלחץ הנוכחי ובהמשך השנה נראה התאוששות מרשימה של הדולר לכיוון רמות של 4.40-4.50 שקל". כך מעריכים גדעון בן נון, מנכ"ל שקל אג'יו מקבוצת שקל, וניר ינאי, מנהל חדר המצב בשקל אג'יו.
בן נון וינאי מסבירים כי "הירידה בשער הדולר מול השקל נוצרת כמהלך התאמה לתיקון שנוצר בדולר בעולם. תיקון זה נוצר עקב שיפור באווירה בשוקי המניות, עליה במחירי הסחורות ואינדיקציות להתאוששות בשוקי האשראי ? בהם ירידה בריבית הליבור, יחד עם צמצום מרווח ה'טד'. במקביל, במונחי השוק המקומי, סוגית ההתערבות של בנק ישראל מרחפת מעל השוק".
לדברי בן נון וינאי, "המהלך הנוכחי יוצר חשש כי אנו חוזים שוב במהלך נפילה של הדולר, אך למיטב הבנתנו מדובר באירוע של תנודה האופייני לעידן ביניים: בין מהלך שנוצר עקב פאניקה בשווקים, לבין מהלך הצפוי להיות עקב התאוששות צפויה בכלכלת ארה"ב. בתקופה זו, עקום התשואות האמריקאי נע באגרסיביות ומשפיע מאוד על ההתפתחויות בשערו של הדולר.
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 1.38% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המציאות המורכבת של ההתחדשות העירונית
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
