שני המרכיבים המרכזיים אשר קובעים האם מדובר בהשקעה מוצלחת הם התשואה המצטברת עד למימוש, והבטוחות שהמשקיע מקבל על מנת להגן על ההשקעה שלו.

בכל השקעה שאנחנו עושים, ובמיוחד כאשר מדובר בהשקעה של מאות אלפי שקלים ומעלה, כולנו רוצים לקבל את הבטוחות הטובות והחזקות ביותר.

מהם סוגי הבטוחות המקובלים בעולם השקעות הנדל"ן בישראל? ומהם שלושת המרכיבים ב'משולש' של ההשקעה דרך נדלהון?

קרדיט: יח"צ

הבטוחות ה'סטנדרטיות' - בנק מלווה והערת אזהרה

שתי הבטוחות הנפוצות ביותר בעולם השקעות הנדל"ן בישראל הן בנק מלווה והערת אזהרה בטאבו. לדברי סיון מנחם, מנכ"ל נדלהון, "על פי חוק המכר, הבנק המלווה נותן ביטחון לעצם קיום הפרויקט, וגם ביטחון לכך שהכסף מנוהל ומתוחזק על ידי גוף שמפקח עליו- בנק בישראל".

חוק המכר קובע כי תהליך המימוש של הפרויקט יהיה מסודר ומובנה, כאשר יהיה בנק שלוקח עליו את האחריות, בתמורה לתשלום. "הביטחון המשמעותי נובע מכך שמדובר בערבות המחויבת על פי חוק, העובדה שהקבלן הביא מספיק הון בתור התחלה כדי לקבל את הליווי, והערבות המלאה על כל גובה הכסף", מסביר מנחם.

הבטוחה השנייה הניתנת לרוכשי דירות קבלן ולמשקיעים היא הערת אזהרה בסיום הפרויקט, כאשר יש דירה בנויה. בטוחה זו נועדה להבטיח כי בסוף התהליך אף גורם לא יכול למכור או לשנות את הזכויות בנכס בלי אישור המשקיע.

• עוד חוזר הניגון: היחסים המורכבים בין מס הרכישה למחירי הדיור
• אחרי הברזל והעץ גם המלט מתייקר – כיצד הדבר ישפיע על מחירי הדירות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הכל על שעבוד משכון, הבטוחה הכי משמעותית בענף, שרק יזמים גדולים מקבלים

בטוחה נוספת בעולם הנדל"ן, אשר מסופקת לרוב רק ליזמים בחברות הגדולות ביותר, היא שעבוד משכון ברשם המשכונות של משרד המשפטים. "המשמעות של השעבוד, הנקרא באופן רשמי 'טופס 10', היא שמי שנותן אותו, היזם או הגוף העסקי, מצהיר בפני משרד המשפטים שיש לו הון שווה ערך להשקעה".

במקרה של נדלהון, קרן ההשקעות היחידה המציעה שעבוד משכון ללקוחותיה, "הקרן עצמה היא זו שמצהירה בפני משרד המשפטים", אומר מנחם. "בכל פרויקט, נדלהון מצהירה כי היא מחזיקה בזכויות בנייה בשווי של X מיליון ₪. אם משקיע מסוים השקיע מיליון ₪, נדלהון מוציאה שעבוד של מיליון ₪ על זכויות מול ההשקעה שלו. זו הבטוחה החזקה ביותר שקיימת ברגולציה הנוכחית בישראל".

שעבוד משכון - חלק ממשולש נדלהון

השקעה בפרויקט נדל"ן דרך נדלהון כוללת שלושה מרכיבים המהווים חלק מהמשולש של החברה. "הקודקוד הראשון הוא השקעה בקרן בשלב בו הפרויקט עם היתר בנייה וכבר יצא לדרך", אומר מנחם. "כלומר, הפרויקט יקרה בכל מקרה, עם המשקיעים או בלעדיהם. ברוב המכריע של המקרים, הקבלן והיזם מגייס כסף בשלב שלפני קבלת ההיתר, בו רמת אי הודאות גבוהה". לדבריו, במקרים בהם היתר הבנייה מתעכב או לא מתקבל, הפרויקט הופך להיות לא רווחי עבור היזם והמשקיעים גם יחד.

• כרמלי בפודקאסט "החזית העירונית": "עיריית ת"א לא הפחיתה חניות, היא המשיכה להוסיף כאלו"
• העסקים יוצאים מתל אביב -כל היתרונות של משרד יוקרתי מחוץ לבועה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• העירייה התנגדה, אבל גם הדיירים – הקרב על פרויקט תמ"א 38/2...

"לכן, בנדלהון יש הקפדה גדולה על השגת היתר ורק לאחר מכן גיוס משקיעים. המשמעות היא שנדלהון לוקחת על עצמה את אי הודאות וההשקעה הראשונית עד לשלב היתר הבנייה".

הקודקוד השני במשולש הוא שעבוד משכון, הבטוחה הבלעדית שרק נדלהון מספקת למשקיעים דרכה. "הסיבה לכך שאנחנו יכולים להציע שעבוד משכון, שהוא הצהרה רשמית מול משרד המשפטים ושעבוד סכום שווה ערך להשקעה, היא שהחברה יודעת שהוודאות מספיק גדולה, והיא יכולה לקחת על עצמה את כל הסיכון, כדי לתת למשקיע את הבטחון המרבי. שעבוד משכון אומר שהקרן עצמה מחויבת על הכסף שהושקע, כמובן בנוסף לבטוחה של בנק מלווה והערת אזהרה".

קרדיט: יח"צ 

הקודקוד השלישי במשולש הוא מיסוי מופחת בהשוואה להשקעה סטנדרטית בנדל"ן. "משום שלא מדובר ברכישת נכס נדל"ן, אלא השקעה בקרן פיננסית", אומר מנחם, "המס הוא 15% בלבד על הרווח, מול עסקת נדל"ן שם המיסוי היה יכול להגיע ל-30%-33% בדמות מיסוי מקרקעין, תשלום לבעלי מקצוע, שיפוץ, בלאי וכד'. בסופו של דבר, חיסכון במיסוי מביא סכום נטו גדול יותר לכיס".

מנחם מספר כי "הרבה פעמים אנשים שקונים ומוכרים דירות נוטים להסתכל על סכומי הקנייה והמכירה בלבד, מבלי לקחת בחשבון את ההוצאות על עורך דין בקנייה ובמכירה, תשלום למתווכים, מס רכישה ומס שבח, שיפוצים לאורך הדרך, וכד'. כאשר מחשבים את הסכום הנקי, רואים שהתשואה הרבה יותר נמוכה ממה שחשבו בהתחלה".

המטרה: השקעה משתלמת שתוביל למערכת יחסים ארוכת שנים

"הפרויקטים של נדלהון כוללים היתר ולכן עומדים להתממש בכל מקרה, כך שבשורה התחתונה אנחנו מזמינים לקוחות חדשים להצטרף לעסקה עם רמת ביטחון שאין כמותה בשוק", אומר מנחם. "הסיבה לכך שאנחנו מחפשים משקיעים להצטרף אלינו, היא המחשבה לטווח הרחוק. בנדלהון וקבוצת האם שלה, ברק פיננסים, לא רצים ספרינט, אלא מרתון. ההשקעה דרך נדלהון היא הצעה משמעותית, עם תשואות ובטוחות חזקות, כדי ליצור מערכת יחסים ארוכת טווח. אנחנו רוצים שהמשקיעים האלו יצטרפו אלינו גם להשקעה הבאה שלהם, ויקבלו מאיתנו מגוון שירותים בהמשך הדרך".

לדברי מנחם, "אנחנו יכולים לעזור ללקוחות שלנו למנף ולמקסם את ההשקעות שלהם, כמו הלוואה מקרן ההשתלמות, או יצירת מסלול השקעה חודשי. האפשרויות מגוונות ומותאמות אישית לצרכים ולמאפיינים של כל אחד ואחת".

אם אתם מחפשים חלופה לרכישת נדל"ן להשקעה, עם הבטוחה הכי חזקה בענף, אתם מוזמנים לפגישת היכרות וייעוץ עם נציגי נדלהון, ללא התחייבות מראש, על מנת לשמוע על עסקה יחידה בסוגה, הכוללת בטוחה שאין לאף גורם אחר. "אפשר להגיע עם 300 אלף ₪ ולגרום לו לעבוד במקום לשכב בבנק", אומר מנחם, "ואפשר להגיע עם סכומים גדולים בהרבה. בשורה התחתונה, הכל חוזר למרכיבים הבסיסיים של כל השקעה בחיים - נקודת האיזון שבין תשואות גבוהות ככל הניתן לביטחונות חזקים ככל האפשר".

רוצים לשמוע עוד? בקרו באתר נדלהון http://www.nadlahon.co.il