חברת עזריאלי קבוצה -0.4% הפתיעה בחודש שעבר כשקיבלה החלטה על כניסה לתחום ה-Data Centers הגלובלי. מיד הורמו הגבות ועלו תהיות באשר להיגיון העסקי שעומד מאחורי ההחלטה של חברת נדל"ן להיכנס להשקעה ראשונית של 135 מיליון דולר בחוות שרתים, כאמצעי גידול חדש ומרכזי בתחום הנדל"ן המניב.

"הדירקטוריון והנהלת הקבוצה סבורים כי התחום מתאים לאסטרטגיית ההשקעות של הקבוצה", נכתב במצגת חברת עזריאלי, "הענף הוא מן הצומחים בעולם בתחום הנדל"ן המניב. השוכרים הינם מחברות הטכנולוגיה המובילות בעולם. התחום עם פוטנציאל להוות זרוע מהותית בפעילות הקבוצה והתשואות בו אטרקטיביות", קבעו מנהלי עזריאלי.

מה יודעים בעזריאלי שבחברות נדל"ן אחרות אולי טרם הפנימו?

הסוד טמון דווקא בטכנולוגיה שאינה מוזכרת, ולו במילה, במצגת החברה למשקיעים – Edge Computing. העולם עובר ונסמך יותר ויותר על כוח מחשוב, את זאת כולם יודעים. אבל כוח המחשוב לא רק צפוי לגדול בסדרי גודל, אלא בעיקר גם להתקרב, פיסית, אלינו הצרכנים.

הדוגמה הבולטת ביותר לכך היא המכונית האוטונומית. כוח המחשוב שיצטרך לתמוך בעלייתן של מיליוני ועשרות מיליוני הרכבים האוטונומיים לכבישים אינו מסתיים במחשוב שיישאו על גבן, אלא בסביבה מחשובית שלמה שתקיף ותנהל את חיינו, וככל הנראה לא בעוד הרבה שנים.

• הייצוא מסין בשיא - מה זה אומר על מלחמת המכסים?
• הפוגת המכסים לא עזרה: הייצוא של סין לארה"ב נחתך במאי
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כוח המחשוב יהיה חייב להיות קרוב

בכל רמזור או פינת רחוב יועלה מידע לרשת שיצלם, יקליט, יתעד ובעיקר יכווין את התנועה כדי למנוע תאונות. כל התווך התקשורתי יהיה עמוס בקישוריות בין הרכב החוצה ואליו פנימה, ובין כלל הרכבים ביחידת שטח. על כן, כוח המחשוב יהיה חייב להיות קרוב הרבה יותר למתרחש, כדי להבטיח זמני תגובה מהירים יותר, שאם לא יושגו כל חלום הרכבים האוטונומיים עלול יהיה לקרוס.

אם נוסיף על המכונית האוטונומית גם את פיתוחן של ערים חכמות, הרי שהצורך שבקישוריות מחשוב בקצבים ובמהירות שטרם הכרנו הופך עובדה קיימת. והתוצאה, כוח המחשוב יהיה חייב להתבסס על היקף גדול בהרבה של שרתים בצפיפות גבוהה, וזה בדיוק הביקוש אליו מכוונת עזריאלי.

מחשבים הם שוכרים טובים יותר מאנשים

גם מודל ההשכרה הקלאסי של עזריאלי צפוי להשתנות ממחיר ליחידת שטח למחיר ל-KW. ברור לגמרי שבשוק חוות השרתים העולמי, המוערך כבר היום בכ-90 מיליארד דולר וצפוי לשלש עצמו בתוך שנים בודדות, מדובר על קצבי צמיחה ששוק הנדל"ן לא הכיר עד היום, דבר שעשוי לאתגר את הכדאיות הכלכלית שבהשכרת נדל"ן למשרדים או מגורים, אל מול החלופה שבהשכרת נדל"ן לכוח מחשוב.

• מהפכת התעופה הירוקה: הסטארט-אפ השבדי שמאתגר את בואינג ואיירבוס
• מדוע התרומה הפילנטרופית הגדולה ביותר הגיעה מיבואן מכוניות?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מהפכת התעופה הירוקה: הסטארט-אפ השבדי שמאתגר את בואינג...

עם זאת, בעולם שכזה, לא מן הנמנע כי תחום השכרת השטחים לטובת חוות שרתים לא יישאר לאורך זמן נחלתן של ענקיות נדל"ן ועשויות יהיו לקום חברות פרטיות שזו תהיה התמחותן או חברות נישה אשר יאפשרו חוות שרתים באזורי ביקוש דומה. הדבר דומה במשהו למהפכת סביבת העבודה המשותפת אותה הובילה WeWork, ובמהירות מצאה לצדה לא מעט מתחרות המעתיקות את המודל העסקי. עדיין, למי שמקדים ומבצע את המהלך שמור היתרון, בעיקר התדמיתי.

מינוף גבוה ותזרים מזומנים מאתגר

כבר השנה עובר ברשת היקף תעבורת מידע בלתי נתפש במונחים של 20 מיליארד מכשירים המחוברים לרשת או של 40 (ZBs) זטה-ביט. מחקר של IDC קבע לאחרונה, כי כ-30% מתעבורת המידע מנותחת בזמן אמת, וניכר כי שיעור זה צפוי לגדול משמעותית בשנים הקרובות.

בעידן זה, בניית חוות שרתים אינה עיסוקן של חברות מחשוב גדולות, אלא הופך יותר ויותר למגרשן של חברות נדל"ן, תשתיות ולוגיסטיקה. לא רק זאת אלא, המודל הכלכלי של חברות הנדל"ן הנכנסות לתחום בניית חוות שרתים, נסמך על חישוב תשואה להשקעה אשר אמור להניב תשואה גבוהה יותר מתשואה רגילה על שכירות נדל"ן מסחרי. לכן, כניסתן לתחום מאותת לאותן חברות טכנולוגיות בתחום בניית מרכזי המחשוב על תחילת תהליכי שחיקת רווחיות ואף יצאתן מהתחום.

נקודות נוספת שיש לקחת בחשבון בניתוח תחום "חוות שרתים" הן מינוף גבוה ותזרים מזומנים מאתגר. ההשקעה הראשונית בתשתית הפיזית והמחשובית הינה גבוהה מאד. כמו כן, נדרשת השקעה תמידית בציוד עקב ציפייה מתמשכת מצד הלקוחות לטכנולוגיות חדשות ומערכות מודרניות- או לחילופין עקב דרישות רגולטוריות (כגון סטנדרטי אבטחת מידע ואבטחה פיזית) משתנות.

ההשקעה ההתחלתית הגבוהה, שיעור התשואה, הגמישות הטכנולוגית ובעיקר היכולת להפוך את המרכז המחשובי לתזרים מזומנים חיובי, הינם ללא ספק אתגרים לגופי נדל"ן אשר עד עתה פעלו במודל כלכלי שמרני ולא גמיש. ניתן לצפות כי בשנים הקרובות, אותם משקיעים אשר השקיעו בעבר בתחום ישפרו את תזרים המזומנים ע"י הכנסת שותף למיזמים, כמו במקרה של קבוצת עזריאלי. 

מספר חוות השרתים בעולם גדל בעשרות מונים מהר יותר משטחי בנייה

עידן זה, מחייב תפישה חדשה לגמרי של חברות המיחשוב בעידן ה-Edge Computing את עולמות המחשוב ואת הדרך בה אלו משרתים את חיינו. מנהל אשר לא יפנים זאת ולא יבחן מחדש את התנהלות החברה עלול להוביל לפיגור קריטי ואף לחשש להמשך קיומה של החברה. מנגד, בכל איום קיימת גם הזדמנות לכניסה לתחום חדש ומשמעותי תוך ניעור האג'נדות המסורתיות.

את ההזדמנות הזו, מובילה חברת נדל"ן אשר מראה כי התשואה למשקיעיה נובעת מעתה גם, ואולי בעיקר, דרך מחשוב ועל חשבון שוכרי נדל"ן קלאסיים. במחשוב ניתן למצוא חוזים ארוכים ותשואה לעתיד. מספר חוות השרתים בעולם גדל בעשרות מונים מהר יותר משטחי בנייה, הן במונחים של פרויקטים חדשים והן במונחים של שטחי השכרה, וזו הסיבה שעזריאלי החליטו לאתגר את השוק ואת המשקיעים שלהם בחזונם החדש.

הכותב הינו מנכ"ל קבוצת "אמת מיחשוב"