הקצאת מניות באיגוד מקרקעין שאינה הקצאה פטורה

תקציר ו"ע 37199/10 העוררות: 1. גוב גיא בע"מ; 2. ג.נ מהנדסים; 3. חן והדר קום בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב פסקה כי הקצאה שבגדרה דוללו כמעט לחלוטין אחזקותיהם של בעלי המניות ונפרעו חובות החברה לבעלי המניות, תוך כדי שחרורן מערבויות לחברה ומהתחייבויות עתידיות - אינה בבחינת הקצאה פטורה באיגוד מקרקעין. השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים ------------------------------------------------------------- חברת לוגת יזמות ובניה בע"מ (להלן: "החברה") הוקמה בשנת 1996 לרכישת מקרקעין בלוד ולבניית דירות מגורים על המקרקעין. באותה העת בעלי המניות היחידים בחברה היו העוררות 1 ו-2, גוב גיא וג.נ מהנדסים. בשנת 2002 ולאחר שלא צלחו מאמצי בניית דירות המגורים על המקרקעין, העוררת 3, חברת חן והדר קום בע"מ, הגישה וזכתה במכרז להקמת מקבץ דיור עבור עמידר ומשרד הקליטה. לחן והדר הוקצו מניות בחברה, בתמורה להשקעת הון עצמי בגובה השקעתן הקודמת של גוב גיא וג.נ מהנדסים בחברה. בתאריך 7.5.2007 ביצעה החברה הקצאה של 20,000 מניות לחן והדר כנגד תשלום ערכן הנקוב, ובגין עסקה זו הוצאו השומות אשר לגביהן הוגש ערר זה. הסכם ההקצאה העלה את שיעור האחזקה של חן והדר מ-50% ממניות החברה ערב ההסכם ל-99.5%, וזאת על חשבון אחזקתם של גוב גיא בע"מ וג.נ מהנדסים בע"מ, אשר הייתה ערב ההסכם 37% ו-13% בהתאמה ונותרה 0.37% ו-0.13% לאחריו. עוד נקבע בהסכם כי חן והדר תעניק לחברה הלוואת בעלים אשר תשמש לפירעון הלוואת הבעלים של גוב גיא וג.נ מהנדסים הקיימות בחברה ערב ההסכם. ההסכם קבע כי גוב גיא וג.נ מהנדסים אינן מעורבות יותר בניהול החברה ונציגיהן התפטרו מדירקטוריון החברה לאלתר. כמו כן התחייבה חן והדר לפטור את גוב גיא וג.נ מהנדסים מכל ערבויות והתחייבויות החברה, וככל שיידרש הון נוסף התחייבה חן והדר להיות זו שתעמיד אותו, אם וכאשר יוחלט על העמדת הון נוסף. לשיטת המשיב, במסגרת העסקה דנן בוצע דילול מלא של מניות חברת גוב גיא ושל חברת ג.נ מהנדסים, וזאת בטכניקה של הקצאת מניות לכאורה. במסגרת ה"הקצאה" רוקנו מניותיהן של שתי החברות מכל תוכן כלכלי-מסחרי ממשי. לאור מכלול האמור, עולה באופן ברור כי מבחינת מהות תוכנה הכלכלי של העסקה מדובר ב"פעולה באיגוד" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), לכל דבר ועניין. דיון ---- התנאים לקיומה של "הקצאה" פטורה הם כלהלן: א. מדובר בהקצאה של מניות חדשות שלא נרכשו קודם לכן על ידי החברה המקצה; ב. בעלי הזכויות באיגוד לא קיבלו תמורה מההקצאה בין במישרין ובין בעקיפין. המחלוקת בענייננו נסובה סביב התנאי השני, כאשר המשיב גורס כי התקבלה תמורה לגוב גיא וג.נ מהנדסים בגין ההקצאה, ולפיכך העסקה אינה עולה בגדר הקצאה אשר מוחרגת מ"פעולה באיגוד" לפי לשון החוק. לטענת המשיב, התמורה אשר נתקבלה היא כדלקמן: ראשית, החזר הלוואת הבעלים בסך 2,918,132 ש"ח לגוב גיא וג.נ מהנדסים. שנית, שחרורן של השניים מאחריות וערבות לחובות החברה - משכנתה על סך 40,000,000 ש"ח לטובת בנק לאומי לישראל. שלישית, שחרורן מהצורך הלכאורי להשקיע בחברה כספים נוספים בעתיד. העוררות טוענות כי "התמורה" המפורטת לעיל אינה תמורה, וסומכות טענה זו על שווי המניות במועד העסקה. לדידן של העוררות, המניות חסרות ערך ואין משלמים תמורה על דבר חסר ערך. נפסק כי כספי השקעתן של גוב גיא וג.נ מהנדסים שנרשמו כהלוואה הושבו לידן. כך, גם שחרורן מעול ערבויות שנטלו על עצמן בקשר עם פעילות החברה יש לו שווי. אם קודם לשחרורן היה נטל בגובה חוב החברה לבנקים כחלקם (ונניח שכחלקם בבעלותם בחברה) הרי נטל זה נמחק. השתחררות מנטל זה יש לה ערך כלכלי ברור. במקרה דנן הכספים שהושקעו בחברה העלו את אחוזי האחזקה של חן והדר בחברה ובד בבד גרמו לדילול של גיא גוב וג.נ מהנדסים. אותם כספים שימשו לפירעון הלוואת הבעלים של גיא גוב וג.נ מהנדסים. "התנועה הסיבובית" של כספים אלו בשילוב עם העברת המניות מעוררים חשד כי העסקה כפי שבוצעה ודווחה נעדרת טעם כלכלי. לו הייתה החברה זקוקה להשקעה נוספת אשר גיא גוב וג.נ מהנדסים היו בוחרים שלא להיות שותפים לה, אזי היינו רואים כי השקעת הכספים של חן והדר הייתה נותרת בחברה. כאמור, לא כך אירע. דומה כי מה שאירע הוא כי השותפה חן והדר רכשה את החברה בשלמות מידי גיא גוב וג.נ מהנדסים בדרך של הקצאה מדללת "עד דק". החרגת ההקצאה בחוק נעשתה במטרה לאפשר לחברה לגייס הון נוסף לשם פעילותה, כפי שנדון לעיל. קבלת האפשרות לשימוש בכספים לצורך פירעון הלוואת הבעלים במקרה דנן מאפשרת לעקוף את פעולת המכירה (על ידי הקצאה אשר מוחרגת מגדר פעולה באיגוד כאמור) ולהימנע בדרך זו מתשלום מס כחוק. ודוק, חלוקת כספי ההשקעה בחברה בדרך של הלוואת בעלים (רוב סכום ההשקעה) והון מניות (סכום קטן, בדרך כלל שווה לסכום הערך הנקוב של הון המניות) נפוצה ומקובלת בשוק החברות. הקצאה שכזאת שבה כל הכספים משמשים לפירעון הלוואת הבעלים אינה מתיישבת עם התכלית של גיוס הון נוסף לפעילות החברה. תוצאה ------- הערר נדחה. לא נעשה צו להוצאות.

בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב לפני כב' השופט מ' אלטוביה והחברים א' מונד וצ' פרידמן ניתן ב-16.12.2014

אין במידע המופיע בגיליון זה או בשירות הניתן למנויי אתר "כל מס" כדי להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואין באמור כדי להוות מענה לנסיבות מקרה קונקרטיות ו/או ספציפיות, לחוות דעה או להביע עמדה ביחס למקרה מסוים