"הפער הגדול בין מחירי הדירות לשכר הדירה יכול להעיד על התפתחות בועה"

ביום ו' פרסם בנק ישראל את מדד המחירים לצרכן לחודש מרץ, לפיו סעיף הדיור רשם עליה של 0.5%, בעוד שהמדד הכללי עלה בשיעור של 0.2%. ד"ר יוסי מעלם, כלכלן המאקרו הראשי של אנליסט, אומר כי בעבר התרומה של ירידת הדולר להתמתנות האינפלציה הייתה גבוהה, שכן על פי סקר שכר דירה של הלמ"ס רוב חוזי השכירות עד לשנת 2005, כ-90%, היו צמודי דולר, כאשר כיום הם מהווים רק 5%.

"המשמעות היא ירידה ניכרת בתמסורת שבין הדולר לאינפלציה בהשוואה לעבר, אם כי התמסורת עדיין קיימת הן דרך מחירי מוצרי יבוא הנקובים בדולרים והן דרך אותם חוזי שכירות (מעטים מאוד) שנותרו צמודי דולר", מסביר מעלם.

לדבריו, האינפלציה הגבוהה מקורה בעלייה ניכרת במחירי האנרגיה והסחורות המושפעים בעיקר מההתרחשויות הגלובליות, והן מעלייה ניכרת במחירי הדיור, הנמדדים בעיקר על פי חוזי שכירות של דירות (מתחדשים וחדשים). "למרות התרומה הניכרת לאינפלציה של מחירי הדיור בשלוש השנים האחרונות, הם עלו בתקופה זו בצורה מתונה מאוד, 16%, בהשוואה לעלייה (הנומינלית) הניכרת במחירי הדירות, 55%.

מתחילת 2008 ועד תחילת 2011 עלו מחירי הדירות ריאלית במצטבר בכ-40%, כאשר בכל אחת משלוש השנים חלה עלייה ריאלית של 6.5%, 15.4% ו-12.5%, בהתאמה. בחודשים האחרונים, נובמבר 2010 - פברואר 2011, חלה אף האצה בעליית מחירי הדירות, דבר המסביר בין היתר את חששו של בנק ישראל שהתבטאו בשלוש העלאות ריבית רצופות. "הפער הגדול בין שיעור העלייה במחירי הדירות לשיעור עליית מדד הדיור (התשואה על הדירה) יכול להעיד על התפתחות בועה".

"מאידך", מוסיף מעלם, "בעשור שקדם לשנת 2008 חלה בישראל ירידה ריאלית מצטברת של כ-25% במחירי הדירות, בעד שברוב המדינות המפותחות היו עליות מחירים ניכרות. העלייה בריבית בנק ישראל ובתשואות אגרות החוב הממשלתיות בחודשים האחרונים, מקטינות את אטרקטיביות ההשקעה בדירה ומטרתן להביא במהלך הזמן להתמתנות מסוימת בשוק הנדל"ן. במקביל, חייבת הממשלה להוציא אל הפועל תכניות להגדלת ההיצע בשוק הנדל"ן".

נירה שמיר, כלכלנית מאקרו בבנק דיסקונט, בסקירתה הכלכלית, מדגישה כי הצעדים האחרונים שננקטו על ידי בנק ישראל, למיתון ענף הנדל"ן, ובהם גם העלאת הריבית החדה, אמורים להפחית את הביקוש לדירות לבעלות ואף לגרום להסטה מסוימת מביקושים לרכישת דירות לביקוש לשכירת דירות. לכן, כל עוד קצב הגידול במשקי הבית גבוה ביחס להיצע, הרי שמחירי השכירות צפויים דווקא להמשיך לעלות.

לדברי שמיר, שני גורמים יכולים למתן תופעה זו ולתרום לירידה, או לפחות האטה במחירי השכירות: 1. מיתון משמעותי בענף הנדל"ן כולו שישפיע גם על מחירי השכירות. "להערכתנו, הסבירות לתרחיש זה הינה קטנה יחסית". 2. הגדלת ההיצע של דירות באופן רחב ומהיר. "למעשה, הממשלה כבר החלה בצעד זה, אולם ייקח זמן מסוים עד למימושו בפועל. אולם, באם הציבור יאמין כי המחירים ירדו בעתיד, הרי שגורם זה עצמו צפוי להשפיע מוקדם יותר על ירידת מחירי הדירות והשכירות (למשל, על ידי המתנה עם רכישת דירות)".