תסריט רעידת אדמה בישראל - קטסטרופה
את דברי ההסבר לתוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה הכתיר משרד הפנים, באתר האינטרנט של המשרד, תחת הכותרת : "המלחמה הבאה תהיה רעידת אדמה".
משרד הפנים מציין בדברי ההסבר כי על פי הערכות כ-40% מכלל המבנים במדינת ישראל לא יעמדו ברעידת אדמה חזקה. בתרגום מספרי מדובר ב- 810,000 מבנים מסוכנים הזקוקים לחיזוק.
ביום 14.4.2005 אישרה ממשלת ישראל את תמ"א 38 אשר כידוע נועדה לדרבן דיירים ויזמים לחזק מבני מגורים בשטח המדינה אשר אינם עומדים בתקן הישראלי הנדרש לצורך הגנה מפני רעידות אדמה.
היזמים בהיותם הממנים והמבצעים של החיזוק זכאים בתמורה לקבל זכויות בניה בבנין, ואילו הדיירים מצידם נהנים משיפוץ הבניין ו/או מתוספת שטח בנוי לדירתם.
למרות שתמ"א 38 מבוססת עלSITUATION WIN WIN בפועל מאז 2005, מועד אישור התוכנית, ועד היום חוזקו במדינת ישראל 93 מבנים, דהיינו 18 מבנים לשנה.
לפי קצב ההתקדמות של התוכנית לחיזוק מבנים בחמש השנים הראשונות להפעלתה בעוד 42,000 אלף שנה יסתיים חיזוק 810,000 המבנים הזקוקים היום לחיזוק.
האם נתונים אלו לא מעידים שהתוכנית לחיזוק מבנים נחלה כישלון חרוץ?!
מדוע נכשלה תמ"א 38?
ראשית יצוין כי גם הוגי התוכנית העריכו כי זכויות הבניה אשר משמשות תשלום ליזמים הינן בעלות ערך נמוך בפריפריה, עובדה שלא יוצרת תמריץ לחיזוק מבנים בפריפריה, שדווקא היא זו שמצויה באזורי הסיכון להתרחשותה של רעידת אדמה.
בפועל, עד היום, אכן לא חוזקו כמעט בניינים בפריפריה והתכנית הממשלתית להקצאת משאבים לצורך חיזוק המבנים בפריפריה לא יצאה אל הפועל. חסם נוסף לאימוצה של תמ"א 38 מהווה ההסכמה של רוב הדיירים בבנין הנדרשת לצורך אישור חיזוק המבנה.
במדינה בה לכל שני אנשים יש שלוש דעות, הדרך להסכמה בעניינים כגון אלו ארוכה מאוד. מבחינת היזמים, זכויות הבניה אשר ניתנות להם בתמורה לחיזוק המבנים אינן אטרקטיביות, לפחות במבחן התוצאה, ובפועל אין התנפלות של יזמים על פרויקטים.
העיריות מצידן, במיוחד באזורי הביקוש, מערימות לא מעט קשיים בדרך לאישורן של תוכניות חיזוק הכוללות תוספת זכויות בניה וזאת במטרה להתאים את תוספות הבנייה לחזות פני השכונה והעיר - פעולה איטית זו של העיריות גם היא מרתיעה יזמים מלהיכנס לפרויקטים.
זאת ועוד, במקום בו תוכנית בינוי כמו תמ"א 38 תלויה בחושים היזמיים והעסקיים של הציבור הרחב התוצאה היא שיתוק ופחד, שכן חלק בלתי נפרד מיזמות היא אומץ עסקי ודבקות במטרה, תכונות שלא בהכרח הן מנת חלקו של הציבור הרחב.
במצב הנוכחי, כאשר מידי שנה מחוזקים בכל רחבי המדינה כעשרים מבנים, ברור לכל כי הכנת מדינת ישראל לרעידת אדמה חזקה היא חלום באספמיא ולא תוכנית מציאותית.
מה ניתן לעשות כדי למנוע את הקטסטרופה הבאה וכדי להכין את מדינת ישראל לרעידת אדמה חזקה תוך זמן קצר? ראשית על רשויות המדינה הרלוונטיות ועל ממשלת ישראל להודות כי תמ"א 38 נכשלה. שאם לא יעשו כן , הכיצד יוכלו להציע תיקון של המצב?
לדעתנו אם ממשלת ישראל מעוניינת לגרום למיגון של 40% ממבני המגורים במדינת ישראל מפני רעידת אדמה עליה להטיל חובה בחוק על כל האזרחים בעלי דירות (רק בבניינים שנבנו לפני 1980) להגיש, במשרדי הרשות המקומית, תוך שישה חודשים בקשה למיגון הבניין בו הם גרים.
כשם שמדינת ישראל יכלה לאכוף על אזרחיה לסור לתחנת חלוקה ולהצטייד במסכת אב"כ לצורך הצלת חיים בעת מלחמה,כך רשאית וחייבת המדינה לאכוף על אזרחיה הגשת בקשה לחיזוק המבנה שבו הם מתגוררים, כדי למנוע אסון קולוסאלי וקטסטרופה בעת רעידת אדמה.
אי הגשת בקשה למיגון תגרור אוטומטית קנס של 300 ש"ח לדייר סרבן. לדעתנו, מהר מאוד יוגשו בקשות לחיזוק רוב מבני המגורים בארץ. משלב זה, נוהל חיזוק המבנים יהיה בפיקוחה ובניהולה של הרשות המקומית ולפי שלבים כדלקמן.
א. העירייה מפנה למבנה שהוגשה לגביו בקשה, חברה הנדסית פרטית לצורך עריכת סקר לחיזוק המבנה.
ב. החברה הפרטית מכינה תוכנית הנדסית לחיזוק המבנה בלבד( ללא תוספת בניה) אשר מקבלת היתר בניה מהרשות המקומית.
ג. העירייה מוציאה מכרז לביצוע עבודות החיזוק ע"י יזמים /קבלנים.
ד. התמורה המשתלמת ליזמים/הקבלנים עבור הבנייה הינה זכויות בניה ברחבי הרשות המקומית אשר ניתנות למימוש ע"י בעלי קרקע בשטח השיפוט של הרשות המקומית, ואף ניתן לסחור בזכויות בנייה אלו ולשעבדן לבנק עפ"י הדין.
לדעתנו מתכונת פעולה זו, לא דורשת הסכמה של הדיירים אלא מחייבת אותם באופן מיידי לפעול. העיריות תשמחנה לאשר את חיזוק המבנים בלבד ללא תוספת בניה שכן תוספות הבנייה הן אלו אשר מקשות על קבלת ההחלטות על ידי הרשויות המקומיות ודוחות את אישור הפרויקטים.
סקר הבניינים, כמו גם תוכניות הבניה ההנדסיות והבניה עצמה ימומנו ע"י היזמים/הקבלנים אשר יקבלו בתמורה זכויות בניה שוות ערך, בצירוף רווח יזמי נדיב.
תוכנית זו, בהשוואה לתמ"א 38, בכל הצניעות, יתרונה בכך שהיא מנתקת את הקשר הגורדי הסבוך שבין היזם לדייר, היא מאלצת את הדיירים בכל רחביי הארץ להתחיל מיידית בתהליך חיזוק המבנים המסוכנים, והיא לא מכפיפה את חיזוק המבנים המסוכנים לשיקולי התכנון הממושכים של הרשות המקומית. מכיוון שהתמורה לחיזוק מבנה הינה בממוצע כשתי דירות לבניין, הרי שמדובר בתוספת של כ-1,600,000 יחידות דיור להיצע הדירות בשוק הנדל"ן הישראלי וזאת בתוך מספר שנים מצומצם.
תוכנית מסוג זה, מעבר להיותה מנוע צמיחה למשק ומכשיר להוזלת מחירי הדירות, לדעתנו יכולה לאפשר מגון של רוב מבני המגורים במדינת ישראל תוך זמן קצר יחסית ולמנוע בכך את הקטסטרופה הבאה שעלולה להתרחש במדינת ישראל במקרה של רעידת אדמה רצינית באזורנו.
מאת: עו"ד דוד לוי, הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".
*הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.
