הצטרפות לקבוצת רכישה - איך עושים את זה?
רכישת דירה הינה אחת ההחלטות החשובות בחיינו. החלטה מסוג זה מלווה בהמון רגשות מעורבים, לחצים וחששות. על אחת כמה וכמה כשמדובר במצב הכלכלי הקשה של ימינו כשמחירי הנדל"ן בשחקים והביקוש לדירות גדול. בעקבות זאת הפכו קבוצות הרכישה פופולאריות וקורצות עבור קוני דירות פוטנציאליים, שההוזלה במחיר משחקת תפקיד מכריע. עם זאת, הצטרפות לקבוצת רכישה אינה החלטה פשוטה ועל המצטרף לבחון מרכיבים רבים על מנת לוודא שאינו קונה "חתול בשק".
על כן, ביקשנו מגיא בלושינסקי, יזם נדל"ן והבעלים של חברת "ג'י-גרופ" המתמחה בקבוצות רכישה, על מנת שיסביר אילו בדיקות יש לבצע לפני הצטרפות לקבוצת רכישה.
יזם/מארגן - ההצלחה והכדאיות שבקבוצות הרכישה הביאו למצב שגורמים חסרי ניסיון מנסים לעלות על הגל וליזום קבוצות רכישה. חשוב לבחון מיהו המארגן ולהבין כי הוא חייב להיות מקצועי ובעל ניסיון בתחום קבוצות הרכישה. על כן, יש לבדוק את הרקע של המארגן ופרויקטים שהקים בעבר.
בדיקת הקרקע - קבוצת רכישה במהותה הינה רכישת קרקע לשם בניה משותפת, הואיל והקרקע נרכשת ע"י המצטרפים לקבוצה בטרם קבלת היתרי בניה יש לבדוק ברשות המקומית הרלוונטית האם יש תב"ע תקפה לאותו מגרש? האם התב"ע מאפשרת לבנות את מספר היחידות הנמכר ואת גודלם? במידה והמארגן מתבסס על הקלות בנייה יש לקחת בחשבון עיכוב זמן משמעותי בקבלת היתר אם בכלל, דבר ההופך בדרך כלל את העסקה למסוכנת ולא כדאית כלכלית.
מיסוי - מאחר ורוב החיסכון הנובע מקניה בקבוצת רכישה נובע מחסכון בתשלום מס בעיקר מע"מ יש לבדוק ראשית האם הקרקע מחויבת בתשלום מע"מ ובמידה וכן יש לבדוק בכלל את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. במידה שרכישת הקרקע אינה חייבת במע"מ יש לבדוק האם הקבוצה עומדת בתנאים אשר נקבעו בבית המשפט לגבי "עסקה מלאכותית" בכל מקרה יש לדרוש מן המארגן חוות דעת משפטית מעו"ד למיסוי מקרקעין.
ליווי וייעוץ משפטי - הצטרפות לקבוצת רכישה מומלצת בליווי משפטי עוד מהשלבים הראשונים. ליווי של איש מקצוע יכול להקל על התהליך, לתת תמונה מלאה של התפתחות הפרויקט ואף לתת רוגע ובטחון. יש לזכור שעסקה מסוג זה הינה עסקה לכל החיים, על כן מומלץ להסתייע באיש מקצוע.
ליווי פיננסי - קיים חשש שאחדים מחברי הקבוצה לא יעמדו בתשלומים ויגרמו נזק ועיכוב לשאר חברי הקבוצה. על כן, יש לבחור בנק מלווה אשר יספק רשת ביטחון ומימון לכל שותף, למשך כל הפרויקט. נקודה חשובה העולה מכך היא שכל שותף נבדק על ידי המערכת הבנקאית ובמקרה של פרישה, הבנק מתחייב לעמוד בהתחייבות הפורש עד תום הפרויקט שבסופו יממש את הדירה.
רצוי לבדוק גם אפשרות ממארגן הקבוצה לארגן לווי בנקאי, יש לבקש לראות דוח אפס שנעשה ע"י שמאי מקרקעין ידוע ומקובל על הבנקים וכמו כן מכתב הסכמה מהבנק המלווה.
הסכמים - יש לבדוק בצורה יסודית את ההסכמים עליהם אתם חותמים. מומלץ מאד ואף חובה, לעבור את תהליך זה בליווי עורך דין בעל ניסיון בתחום קבוצות הרכישה. בין הנושאים שצריך לבדוק, אפשרויות תשלום, אפשרויות ביטול עסקה ויציאה, ליווי פיננסי, הקלות מס וכדומה. כמו כן, אם המבנה קיים יש לבדוק האם הוא רשום בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל. כך נוכל לבדוק האם רשומים עיקולים, או התחייבויות סותרות על הקרקע.
חיסכון כספי - עליכם לבחון את תמחור הפרויקט ואת התשלום הנדרש עבור הפרויקט. בין הפרטים שיש לבחון למשל, את מחיר הקרקע, הכדאיות ברכישת הקרקע וכדומה. בנוסף, ניתן לחבר את כל ההוצאות הנדרשות במהלך הפרויקט ולהשוות זאת לרכישת דירה מוכנה מקבלן. חשוב לקחת בחשבון בין היתר, את אובדן הזמן שכרוך ברכישת דירה דרך קבוצת רכישה.
בדיקת חברי הקבוצה - קריטריון זה חשוב ביותר מכיוון שחברי הקבוצה תלויים זה בזה לאורך כל שלבי הפרויקט. ישנן קבוצות רכישה המכוונות מלכתחילה לקהל רוכשים ספציפי, אך לא כך הם מרבית המקרים על כן יש לוודא מיהם המצטרפים לקבוצה.
ישנה אפשרות לבדוק מהם הקריטריונים הדרושים לקבלה לקבוצה ועל סמך זאת להחליט אם הם מספקים או שמא אפשר לדחות על הסף על סמך הקריטריונים הללו. כמו כן, ישנה אפשרות לקבל את רשימת המצטרפים לקבוצה.
מאת: גיא בלושינסקי - יזם נדל"ן והבעלים של חברת "ג'י-גרופ" המתמחה בקבוצות רכישה.
"לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"
חוק הרווחים הכלואים מאפשר לשלם קנס של 2% על הרווחים הכלואים או מס על דיבידנדים של 5% מהרווחים הכלואים - מה עדיף, והאם יש בכלל העדפה?
השאלה שעסקים וראי החשבון שלהם מתעסקים בה כעת היא האם לשלם מס-קנס של 2% על הרווחים העודפים או לחלק דיבידנד מתוך הרווחים העודפים? תזכורת מהירה: חוק הרווחים הכלואים מגדיר רווחים מהעבר תחת חישובים והגדרות כרווחים שמחוייבים בחלוקה כדיבידנד באופן מדורג - 5% השנה, 6% בשנה הבאה. אם לא מחלקים משלמים קנס-מס של 2% על יתרת הרווחים האלו.
המטרה של האוצר ורשות המסים היתה להגדיל את הקופה ולצד מהלכים נוספים הם הצליחו - ""אני ברווחיות של כמעט 30%, בגלל שאני מרוויח ויעיל, אני צריך לשלם יותר מס?". השאלה מה צריך לעשות בעל עסק שנכנס להגדרה הזו שהיא אגב כוללנית מאוד ועל פי ההערכות יש מעל 300 אלף גופים כאלו. בפועל, כל בעל שליטה שהעסק שלו לא ציבורי (חברות ציבוריות), לא עולה על מחזור של 30 מיליון שקל ומרוויח מעל 25% הוא בפנים.
יש הגדרות מדויקות לרווחיות, אבל ככלל אלו ההגדרות ואם תחשבו על זה - כמעט כל עסקי מתן השירותים והייעוץ בפנים, סיכוי טוב שגם עסקים קטנים, חנויות, רשתות, אפילו מאפיות, מסעדות וכו' בפנים. המונים בפנים והם מקבלים את ההודעות מרואי החשבון שלהם בשנה האחרונה.
ברגע שהם בפנים שי שני סוגי מיסוי - הראשון על הרווחים של שנים קודמות והשני על השוטף. נתחיל בשני - אם אתם עומדים בהגדרות האלו, אז המיסוי השוטף שלכם יהיה לפי המס השולי, יעלו בעצם את הרווחים מהעסק אליכם, יורידו את "המחיצה" שבינכם לבין העסק. המיסוי יהפוך להיות אישי, לא "ישותי".
- מחלבות גד: צמיחה בהכנסות, שחיקה ברווחיות - ודיבידנד ראשון כחברה ציבורית
- אחרי 12 שנה, סלקום תחלק 200 מיליון שקל דיבידנד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חוץ מזה, ממסים כאמור את העודפים. מגדירים מה הם הרווחים העודפים, אלו לא הרווחים החשבונאיים, ואת הסכום הזה רוצים שתחלקו כדיבידנד כדי שקופת המדינה תתמלא במס. יש שתי אפשרויות - תחלקו 5% שיעלו ל-6% מסכום הרווחים העודפים או תשלמו קנס של 2% על העודפים. מה עדיף, שואלים בעלי החברות: "לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"
חשד להפרות וזיהום אוויר: בז"ן הוזמנה לשימוע במשרד להגנת הסביבה
עידית סילמן: "הממצאים מצביעים על מספר רב של הפרות ובכללן כאלה הגורמות לזיהום אוויר חזק או בלתי סביר וכן הפרות של תנאי היתר הרעלים, מתוך סיכון בריאות הציבור והסביבה" קבוצת בזן: "קבוצת בזן פועלת ותמשיך לפעול בשקיפות מלאה אל מול גורמי המקצוע בתחום הגנת
הסביבה"
בזן מחוז חיפה של המשרד להגנת הסביבה שלח התראה וזימון לשימוע לבז"ן בזן 0.1% , לכרמל אולפינים ולגדיב, בעקבות שורה של הפרות לכאורה של תנאי היתרי הפליטה והרעלים ושל הוראות חוק אוויר נקי וחוק החומרים המסוכנים. המסמכים שנמסרו לחברות מתארים ליקויים חוזרים בפליטות מזהמות, בתשתיות ובניהול חומרים מסוכנים.
השרה להגנת הסביבה, עידית סילמן, אמרה כי "הממצאים מצביעים על מספר רב של הפרות ובכללן כאלה הגורמות לזיהום אוויר חזק או בלתי סביר וכן הפרות של תנאי היתר הרעלים, מתוך סיכון בריאות הציבור והסביבה. המשרד להגנת הסביבה לא יאפשר למפעלים לסכן את בריאות הציבור והסביבה ויפעל בכל הכלים העומדים לרשותו כדי להבטיח עמידה מלאה בחוק".
על פי נתוני המשרד, בתחנות הניטור ובדיגומים על גדר המתחם נרשמה מגמת עלייה עקבית בריכוזי בנזן, חומר המוגדר כמסרטן, החל מ-2020 ועד 2024. לפי המשרד, העלייה נובעת מפליטות המתחם המשותף של בז"ן וגדיב, וחשפה את הציבור לרמות מזהם הגבוהות מאלה שנקבעו בערכי הסביבה. בנוסף לכך נמצאו חריגות רבות מערכי הפליטה המותרים לבז"ן ולכאו"ל לגבי מזהמים שונים, בהם תחמוצות גופרית, תחמוצות חנקן וחלקיקים. בחלק מהמקרים דווח על פליטות עשן שחור שהוגדרו כזיהום אוויר חזק או בלתי סביר, בניגוד לתנאי היתר הפליטה.
בממצאים הנוגעים לגדיב התגלו שתי הפרות מהותיות של תנאי היתר הרעלים: הפעלה של קווי דלק חוץ-מפעליים המוליכים חומרים מסוכנים ללא מערכת הגנה קתודית במקטע מסוים, מצב שמגביר את הסיכון לקורוזיה ולדליפות; וכן הפעלה מחדש של מכלי אחסון מסוכנים אחרי אירועים חריגים ללא אישור מחודש של בודק מוסמך, בניגוד לדרישות ההיתר.
- בזן: עליה במרווחי הזיקוק, התקבולים על הפגיעה במתקנים תרמו למעבר לרווח
- בזן הפסידה 37 מיליון ד' ברבעון - מרווח הזיקוק הסתכם על 10.5 דולר לחבית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשל הליקויים, המשרד להגנת הסביבה שוקל צעדי אכיפה ובהם צו מינהלי לפי חוק אוויר נקי לצמצום ומניעת זיהום, וכן הטלת עיצומים כספיים. לפני קבלת החלטה סופית זומנו החברות לשימוע.
