הצטרפות לקבוצת רכישה - איך עושים את זה?
רכישת דירה הינה אחת ההחלטות החשובות בחיינו. החלטה מסוג זה מלווה בהמון רגשות מעורבים, לחצים וחששות. על אחת כמה וכמה כשמדובר במצב הכלכלי הקשה של ימינו כשמחירי הנדל"ן בשחקים והביקוש לדירות גדול. בעקבות זאת הפכו קבוצות הרכישה פופולאריות וקורצות עבור קוני דירות פוטנציאליים, שההוזלה במחיר משחקת תפקיד מכריע. עם זאת, הצטרפות לקבוצת רכישה אינה החלטה פשוטה ועל המצטרף לבחון מרכיבים רבים על מנת לוודא שאינו קונה "חתול בשק".
על כן, ביקשנו מגיא בלושינסקי, יזם נדל"ן והבעלים של חברת "ג'י-גרופ" המתמחה בקבוצות רכישה, על מנת שיסביר אילו בדיקות יש לבצע לפני הצטרפות לקבוצת רכישה.
יזם/מארגן - ההצלחה והכדאיות שבקבוצות הרכישה הביאו למצב שגורמים חסרי ניסיון מנסים לעלות על הגל וליזום קבוצות רכישה. חשוב לבחון מיהו המארגן ולהבין כי הוא חייב להיות מקצועי ובעל ניסיון בתחום קבוצות הרכישה. על כן, יש לבדוק את הרקע של המארגן ופרויקטים שהקים בעבר.
בדיקת הקרקע - קבוצת רכישה במהותה הינה רכישת קרקע לשם בניה משותפת, הואיל והקרקע נרכשת ע"י המצטרפים לקבוצה בטרם קבלת היתרי בניה יש לבדוק ברשות המקומית הרלוונטית האם יש תב"ע תקפה לאותו מגרש? האם התב"ע מאפשרת לבנות את מספר היחידות הנמכר ואת גודלם? במידה והמארגן מתבסס על הקלות בנייה יש לקחת בחשבון עיכוב זמן משמעותי בקבלת היתר אם בכלל, דבר ההופך בדרך כלל את העסקה למסוכנת ולא כדאית כלכלית.
מיסוי - מאחר ורוב החיסכון הנובע מקניה בקבוצת רכישה נובע מחסכון בתשלום מס בעיקר מע"מ יש לבדוק ראשית האם הקרקע מחויבת בתשלום מע"מ ובמידה וכן יש לבדוק בכלל את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. במידה שרכישת הקרקע אינה חייבת במע"מ יש לבדוק האם הקבוצה עומדת בתנאים אשר נקבעו בבית המשפט לגבי "עסקה מלאכותית" בכל מקרה יש לדרוש מן המארגן חוות דעת משפטית מעו"ד למיסוי מקרקעין.
ליווי וייעוץ משפטי - הצטרפות לקבוצת רכישה מומלצת בליווי משפטי עוד מהשלבים הראשונים. ליווי של איש מקצוע יכול להקל על התהליך, לתת תמונה מלאה של התפתחות הפרויקט ואף לתת רוגע ובטחון. יש לזכור שעסקה מסוג זה הינה עסקה לכל החיים, על כן מומלץ להסתייע באיש מקצוע.
ליווי פיננסי - קיים חשש שאחדים מחברי הקבוצה לא יעמדו בתשלומים ויגרמו נזק ועיכוב לשאר חברי הקבוצה. על כן, יש לבחור בנק מלווה אשר יספק רשת ביטחון ומימון לכל שותף, למשך כל הפרויקט. נקודה חשובה העולה מכך היא שכל שותף נבדק על ידי המערכת הבנקאית ובמקרה של פרישה, הבנק מתחייב לעמוד בהתחייבות הפורש עד תום הפרויקט שבסופו יממש את הדירה.
רצוי לבדוק גם אפשרות ממארגן הקבוצה לארגן לווי בנקאי, יש לבקש לראות דוח אפס שנעשה ע"י שמאי מקרקעין ידוע ומקובל על הבנקים וכמו כן מכתב הסכמה מהבנק המלווה.
הסכמים - יש לבדוק בצורה יסודית את ההסכמים עליהם אתם חותמים. מומלץ מאד ואף חובה, לעבור את תהליך זה בליווי עורך דין בעל ניסיון בתחום קבוצות הרכישה. בין הנושאים שצריך לבדוק, אפשרויות תשלום, אפשרויות ביטול עסקה ויציאה, ליווי פיננסי, הקלות מס וכדומה. כמו כן, אם המבנה קיים יש לבדוק האם הוא רשום בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל. כך נוכל לבדוק האם רשומים עיקולים, או התחייבויות סותרות על הקרקע.
חיסכון כספי - עליכם לבחון את תמחור הפרויקט ואת התשלום הנדרש עבור הפרויקט. בין הפרטים שיש לבחון למשל, את מחיר הקרקע, הכדאיות ברכישת הקרקע וכדומה. בנוסף, ניתן לחבר את כל ההוצאות הנדרשות במהלך הפרויקט ולהשוות זאת לרכישת דירה מוכנה מקבלן. חשוב לקחת בחשבון בין היתר, את אובדן הזמן שכרוך ברכישת דירה דרך קבוצת רכישה.
בדיקת חברי הקבוצה - קריטריון זה חשוב ביותר מכיוון שחברי הקבוצה תלויים זה בזה לאורך כל שלבי הפרויקט. ישנן קבוצות רכישה המכוונות מלכתחילה לקהל רוכשים ספציפי, אך לא כך הם מרבית המקרים על כן יש לוודא מיהם המצטרפים לקבוצה.
ישנה אפשרות לבדוק מהם הקריטריונים הדרושים לקבלה לקבוצה ועל סמך זאת להחליט אם הם מספקים או שמא אפשר לדחות על הסף על סמך הקריטריונים הללו. כמו כן, ישנה אפשרות לקבל את רשימת המצטרפים לקבוצה.
מאת: גיא בלושינסקי - יזם נדל"ן והבעלים של חברת "ג'י-גרופ" המתמחה בקבוצות רכישה.
תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים
בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים
לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש.
"לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.
וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש.
פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?
- המפקח על הבנקים: “השוק השתנה מאז רפורמת בכר - נדרש עדכון רגולטורי”
- בקרוב: מוקד הונאות טלפוני 24/7 בכל הבנקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן).
תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים
בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים
לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש.
"לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.
וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש.
פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?
- המפקח על הבנקים: “השוק השתנה מאז רפורמת בכר - נדרש עדכון רגולטורי”
- בקרוב: מוקד הונאות טלפוני 24/7 בכל הבנקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן).
