הצטרפות לקבוצת רכישה - איך עושים את זה?
רכישת דירה הינה אחת ההחלטות החשובות בחיינו. החלטה מסוג זה מלווה בהמון רגשות מעורבים, לחצים וחששות. על אחת כמה וכמה כשמדובר במצב הכלכלי הקשה של ימינו כשמחירי הנדל"ן בשחקים והביקוש לדירות גדול. בעקבות זאת הפכו קבוצות הרכישה פופולאריות וקורצות עבור קוני דירות פוטנציאליים, שההוזלה במחיר משחקת תפקיד מכריע. עם זאת, הצטרפות לקבוצת רכישה אינה החלטה פשוטה ועל המצטרף לבחון מרכיבים רבים על מנת לוודא שאינו קונה "חתול בשק".
על כן, ביקשנו מגיא בלושינסקי, יזם נדל"ן והבעלים של חברת "ג'י-גרופ" המתמחה בקבוצות רכישה, על מנת שיסביר אילו בדיקות יש לבצע לפני הצטרפות לקבוצת רכישה.
יזם/מארגן - ההצלחה והכדאיות שבקבוצות הרכישה הביאו למצב שגורמים חסרי ניסיון מנסים לעלות על הגל וליזום קבוצות רכישה. חשוב לבחון מיהו המארגן ולהבין כי הוא חייב להיות מקצועי ובעל ניסיון בתחום קבוצות הרכישה. על כן, יש לבדוק את הרקע של המארגן ופרויקטים שהקים בעבר.
בדיקת הקרקע - קבוצת רכישה במהותה הינה רכישת קרקע לשם בניה משותפת, הואיל והקרקע נרכשת ע"י המצטרפים לקבוצה בטרם קבלת היתרי בניה יש לבדוק ברשות המקומית הרלוונטית האם יש תב"ע תקפה לאותו מגרש? האם התב"ע מאפשרת לבנות את מספר היחידות הנמכר ואת גודלם? במידה והמארגן מתבסס על הקלות בנייה יש לקחת בחשבון עיכוב זמן משמעותי בקבלת היתר אם בכלל, דבר ההופך בדרך כלל את העסקה למסוכנת ולא כדאית כלכלית.
מיסוי - מאחר ורוב החיסכון הנובע מקניה בקבוצת רכישה נובע מחסכון בתשלום מס בעיקר מע"מ יש לבדוק ראשית האם הקרקע מחויבת בתשלום מע"מ ובמידה וכן יש לבדוק בכלל את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. במידה שרכישת הקרקע אינה חייבת במע"מ יש לבדוק האם הקבוצה עומדת בתנאים אשר נקבעו בבית המשפט לגבי "עסקה מלאכותית" בכל מקרה יש לדרוש מן המארגן חוות דעת משפטית מעו"ד למיסוי מקרקעין.
ליווי וייעוץ משפטי - הצטרפות לקבוצת רכישה מומלצת בליווי משפטי עוד מהשלבים הראשונים. ליווי של איש מקצוע יכול להקל על התהליך, לתת תמונה מלאה של התפתחות הפרויקט ואף לתת רוגע ובטחון. יש לזכור שעסקה מסוג זה הינה עסקה לכל החיים, על כן מומלץ להסתייע באיש מקצוע.
ליווי פיננסי - קיים חשש שאחדים מחברי הקבוצה לא יעמדו בתשלומים ויגרמו נזק ועיכוב לשאר חברי הקבוצה. על כן, יש לבחור בנק מלווה אשר יספק רשת ביטחון ומימון לכל שותף, למשך כל הפרויקט. נקודה חשובה העולה מכך היא שכל שותף נבדק על ידי המערכת הבנקאית ובמקרה של פרישה, הבנק מתחייב לעמוד בהתחייבות הפורש עד תום הפרויקט שבסופו יממש את הדירה.
רצוי לבדוק גם אפשרות ממארגן הקבוצה לארגן לווי בנקאי, יש לבקש לראות דוח אפס שנעשה ע"י שמאי מקרקעין ידוע ומקובל על הבנקים וכמו כן מכתב הסכמה מהבנק המלווה.
הסכמים - יש לבדוק בצורה יסודית את ההסכמים עליהם אתם חותמים. מומלץ מאד ואף חובה, לעבור את תהליך זה בליווי עורך דין בעל ניסיון בתחום קבוצות הרכישה. בין הנושאים שצריך לבדוק, אפשרויות תשלום, אפשרויות ביטול עסקה ויציאה, ליווי פיננסי, הקלות מס וכדומה. כמו כן, אם המבנה קיים יש לבדוק האם הוא רשום בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל. כך נוכל לבדוק האם רשומים עיקולים, או התחייבויות סותרות על הקרקע.
חיסכון כספי - עליכם לבחון את תמחור הפרויקט ואת התשלום הנדרש עבור הפרויקט. בין הפרטים שיש לבחון למשל, את מחיר הקרקע, הכדאיות ברכישת הקרקע וכדומה. בנוסף, ניתן לחבר את כל ההוצאות הנדרשות במהלך הפרויקט ולהשוות זאת לרכישת דירה מוכנה מקבלן. חשוב לקחת בחשבון בין היתר, את אובדן הזמן שכרוך ברכישת דירה דרך קבוצת רכישה.
בדיקת חברי הקבוצה - קריטריון זה חשוב ביותר מכיוון שחברי הקבוצה תלויים זה בזה לאורך כל שלבי הפרויקט. ישנן קבוצות רכישה המכוונות מלכתחילה לקהל רוכשים ספציפי, אך לא כך הם מרבית המקרים על כן יש לוודא מיהם המצטרפים לקבוצה.
ישנה אפשרות לבדוק מהם הקריטריונים הדרושים לקבלה לקבוצה ועל סמך זאת להחליט אם הם מספקים או שמא אפשר לדחות על הסף על סמך הקריטריונים הללו. כמו כן, ישנה אפשרות לקבל את רשימת המצטרפים לקבוצה.
מאת: גיא בלושינסקי - יזם נדל"ן והבעלים של חברת "ג'י-גרופ" המתמחה בקבוצות רכישה.
טראמפ בישראל CHATGPTארה״ב סירבה להפחתת המכסים: שיעור המכס על יבוא סחורות מישראל יהיה 15%
לאחר מו"מ של מספר חודשים של משרד הכלכלה מול משרד הסחר האמריקאי, במטרה להוריד את המכס מרמה של 17% לשיעור של 10%, הושגה הפחתה מוגבלת בלבד; ארה״ב הודיעה כי תעמיד את שיעור המכס על יבוא סחורות מישראל על 15%; גורמים מוסרים כי טראמפ מחזיק בקלף של 10% והפחתה מלאה של המכסים, כמנוף במו"מ להסכמים אזוריים
ממשל טראמפ הודיע כי שיעור המכס הכללי שיוטל על יצוא סחורות מישראל לארה״ב יעמוד על 15%, נמוך מהרמה של 17% שנקבעה בתחילה אך גבוה מהיעד המרכזי שאליו כיוונה ישראל, מכס מינימלי של 10%. ההחלטה התקבלה לאחר חודשים של מגעים אינטנסיביים בין נציגי משרד הכלכלה והתעשייה
לבין משרד הסחר האמריקאי, ונחשבת בירושלים לפשרה חלקית בלבד, שאמנם כוללת הקלות משמעותיות ברמת המוצרים, אך אינה מספקת מענה מלא לחשש מפגיעה מתמשכת ביצוא הישראלי.
ההחלטה צפויה לקבל תוקף רשמי עם פרסום הודעת משרד הסחר האמריקאי עד סוף החודש, כחלק מהשלמת
מערך הסכמי המכסים המעודכנים של ארה״ב עם שותפות סחר נוספות. מדובר במהלך רחב יותר שמוביל ממשל טראמפ, שמטרתו לעדכן את מדיניות הסחר האמריקאית ולצמצם גירעונות מסחריים, גם מול מדינות ידידותיות.
מו״מ ממושך והישג חלקי בלבד
במהלך המגעים ביקשה
ישראל להוריד את תקרת המכס הכללית מ-17% ל-10%, רמה שנקבעה על ידי ארה״ב עבור מספר מדינות אחרות. המשלחת הישראלית, שכללה בכירים ממשרד הכלכלה והנספחים המסחריים בארה״ב, הדגישה את מעמדה הייחודי של ישראל כמדינה בעלת הסכם סחר חופשי מלא עם ארה״ב מזה עשרות שנים, ואת
תרומתה של התעשייה הישראלית לשרשראות אספקה אסטרטגיות עבור המשק האמריקאי.
למרות זאת, וושינגטון עמדה על כך ששיעור של 15% יהיה הרף התחתון במסגרת מדיניות המכסים החדשה, החלה על מדינות בעלות מאזן סחר שלילי מול ארה״ב. גורמים כלכליים בישראל ציינו כי הנשיא
טראמפ אינו מוכן בשלב זה לרדת מתחת לרמה זו, מתוך רצון לשמור על אחידות מדיניות ולהותיר לעצמו מרחב תמרון להסכמים עתידיים.
- הכטב"מים הכי טובים: ארה"ב מאבדת גובה וסין סוגרת פערים
- מי שולט בשוק הגז העולמי - קטאר פותחת פער מול ארה"ב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פטורים רחבים ומאות מוצרים ללא מכס
לצד האכזבה מהשיעור הכללי, ההסכם המתגבש כולל שורה ארוכה של פטורים והקלות סקטוריאליות. לפי גורמים המעורים בפרטים, מאות מוצרים ישראליים צפויים ליהנות מפטור מלא ממכס, בהם רכיבים לתעשיות התעופה והרכב, שבבים, תרופות גנריות, וקטגוריות נרחבות בתחומי הכימיה, המתכות, המזון והתוספים הרפואיים.
משה בן זקן. מנכ"ל משרד התחבורה. קרדיט: שלומי יוסףהממשלה מקדמת שינוי בחוק שיפתח את הטבת המכס גם ליבואנים מקבילים
התיקון מסיר חסם ביבוא הרכב, מרחיב את היבוא האישי והמקביל ומוסיף דרישות מחייבות בהגנת סייבר לענף
הממשלה מאשרת תיקון לחוק רישוי שירותים ומקצועות בענף הרכב, שמקודם על ידי משרד התחבורה והבטיחות בדרכים. התיקון עבר אישור בוועדת השרים לענייני חקיקה ומקודם בהליך מואץ.
בליבת התיקון עומד שינוי בדרך שבה מוחלת העדפת מכס על יבוא רכב, כך שהטבה שניתנה בפועל בעיקר ליבואנים ישירים, תוכל לחול גם על יבואנים שאינם ישירים. התיקון מסיר חסם שמנע עד עכשיו מיבואנים עקיפים, זעירים וביבוא אישי ליהנות מהעדפת מכס בהתאם להסכמי הסחר הבינלאומיים של ישראל. במשרד התחבורה ובשיתוף רשות המיסים מציגים את המהלך כניסיון להרחיב תחרות בענף דרך הגדלת היבוא המקביל והיבוא האישי.
הטבת המכס עוברת גם ליבואנים שאינם ישירים
עד היום, המנגנון הקיים אפשר ליבואנים ישירים לממש פטור ממכס בשיעור 7%, בהתאם להסכמי הסחר הבינלאומיים של ישראל, בעוד שיבואנים עקיפים, זעירים ויבוא אישי לא נהנו מההעדפה באותה צורה. בפועל נוצר יתרון מובנה לערוץ יבוא אחד על פני אחרים, ותחרות מצומצמת יותר על אותו קהל לקוחות.
התיקון מאפשר לרשות המסים להחיל את ההטבה גם על יבואנים שאינם ישירים. המשמעות היא הרחבת ההטבה לערוצי יבוא נוספים, מה שמצמצם את היתרון שהיה עד היום ליבואנים הישירים.
- שיא- 361,255 נוסעים ברכבת ביום חמישי האחרון
- בעלות של 35 מיליון שקלים: מסוף אוטובוסים חדש יחובר לכביש 412
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המהלך נשען על מודל שפעל כהוראת שעה בשנים 2023-2025. בתקופה הזו נרשם גידול בהיקף יבוא הרכב וניצול רחב יותר של העדפת המכס, וכעת הממשלה מבקשת לעגן את ההסדר כהסדר קבוע בחוק.
