ת"א מסוגלת על המשבר? "מחירי השכירות למגורים יעלו ב-2009 ב-5%-15%"
ת"א עדיין עיר ללא הפסקה, רוב בכירי ענף הנדל"ן מאמינים כי במהלך שנת 2009, שכר הדירה למגורים בתל-אביב ימשיך לעלות למרות ההאטה בצמיחה במשק, מתוכם 76% מעריכים כי שכר הדירה יעלה ב-15% -5% .
רק 14% מהנשאלים סבורים כי לא יחול כל שינוי במחירי השכירות בעיר. כך עולה בסקר שנערך על ידי מגזר הנדל"ן בפירמת ראיית החשבון והייעוץ Deloitte בריטמן אלמגור זהר. הסקר שבו השתתפו בכירי ענף הנדל"ן, נועד לעמוד על המגמות והתחזיות בענף לשנת 2009 והוא ייערך מדי חציון.
רו"ח אמיתי ובר, שותף וראש מגזר הנדל"ן בפירמת ראיית החשבון והייעוץ Deloitte בריטמן אלמגור זהר מעריך כי "שכר הדירה בעיר ימשיך לעלות בגלל הביקוש הגבוה והיצע הדירות הנמוך, בפרט לדירות במרכז ובצפון העיר. גם בשכונות הדרומיות של תל-אביב המצב דומה, מי שמציף את אזורים הללו הם אותם סטודנטים וזוגות צעירים, שידם אינה משגת לשכור דירה במרכז תל-אביב ועל כן הם עוברים לשכונות הדרום ובייחוד לאזור יד אליהו ולכפר שלם" .
נראה, כי מגמה זו תבוא לידי ביטוי גם בערים נוספות בישראל כמו באר שבע וירושלים. רוב בכירי הענף (67%) מעריכים כי במהלך 2009, שכר הדירה למגורים בבאר שבע ימשיך לעלות בשיעור שבין 5%-10%. 33% מעריכים כי שכד הדירה בבאר שבע יוותר כפי שהוא.
רוב (57%) בכירי ענף הנדל"ן הישראלי , מעריכים כי גם בירושלים מחירי השכירות יעלו על אף ההאטה הכלכלית. שכר הדירה בסקטור המגורים בבירה יעלה אולם בשיעור מתון יחסית של כ-5%. כ-33% מעריכים שלא יחול כל שינוי במחיר השכירות של דירות בירושלים. רק 10% מהנשאלים מביעים פסימיות וצופים ירידה בשכר הדירה בבירה.
52% מהנשאלים צופים כי שכר הדירה בסקטור המגורים בחיפה צפוי לעלות ב-5%, בעוד מספר לא מבוטל מהנשאלים (43%) מעריכים כי לא יחול כל שינוי בשכר הדירה ורק 5% צופים כי תהיה האטה ושכר הדירה צפוי לרדת.
המגמה החיוביות מראה את סימניה גם בסקטור הנדל"ן המסחרי,רוב בכירי הנדל"ן הישראלים (72%) צופים כי המחיר למטר רבוע בתחום המשרדים בת"א ימשיך גם בשנת 2009 להציג מגמת עלייה שבין 5%-15%.
39% מתוכם מעריכים כי מחיר השכירות למטר רבוע יעלה ב-5% בעוד ש-33% מהנשאלים צופים עלייה חדה של בין 5% ל-15% במחיר . 17% מעריכים כי המחיר לא ישתנה , 11% מהנשאלים מביעים פסימיות וצופים דווקא מגמה הפוכה- ירידה במחיר להשכרה למטר רבוע.
71% מבכירי הנדל"ן מעריכים כי אנו צפויים לראות מגמת ירידה במחירי דירות היוקרה, בעוד שכ-24% מהנשאלים מעריכים כי לא יחול כל שינוי במחירי דירות היוקרה בישראל.
אמיתי ובר, מוסיף כי "תושבי החוץ מארה"ב, אנגליה וצרפת, שתידלקו את עליית מחירי דירות היוקרה, כבר לא מתנפלים על דירות היוקרה בארץ, ומנגד פרויקטים חדשים מציפים את השוק בדירות יוקרה נוספות שהביקוש להן מוגבל."
90% מבכירי ענף הנדל"ן הישראלי צופים כי במהלך שנת 2009, מדד תל-אביב נדל"ן 15 ימשיך להציג מגמת ירידה , מתוכם 57% צופים ירידה של למעלה מ-10% ו-33% מעריכים כי המדד יציג מגמת ירידה של עד 10%.
95% מהנשאלים מעריכים כי בענף הנדל"ן המקומי תהיה פגיעה שלילית מתונה כתוצאה מהמיתון בשוק האמריקאי לעומת 5% אשר מעריכים כי למיתון האמריקאי לא תהיה כלל השפעה על הנדל"ן המקומי.
רו"ח אמיתי ובר, מציין כי: " המשבר העולמי נותן את אותותיו במניות הנדל"ן בשוק ההון הישראלי. הצלילה של מניות הנדל"ן נמשכת כבר יותר משנה. מניות הנדל"ן איבדו מערכן והמחירים נסוגו לרמתם מלפני שלוש-ארבע שנים , רק מתחילת 2008 איבד מדד ת"א נדל"ן 15 כ- 60%."
רוב הבכירים (86%) מעריכים כי בשנת 2009 יונפקו בבורסה בתל אביב 0-3 חברות נדל"ן בלבד. בעוד 14% מהמשיבים מעריכים כי יונפקו בין 4-6 חברות נדל"ן במהלך שנה זו. בכל הנוגע לפירעון אגרות החוב של חברות נדל"ן בבורסה בתל-אביב, מרבית הנשאלים(76%) מעריכים כי רוב חברות הנדל"ן תעמודנה בפירעון, בעוד 24% מהנשאלים צופים כי רק חלק קטן תעמודנה בפירעון מלוא היקף אגרות החוב שגויסו על ידן. 57% מהנשאלים מעריכים כי בשנת 2009 היקף המיזוגים והרכישות בשוק הנדל"ן המקומי יגדל.
48% מהנסקרים צופים כי במהלך שנת 2009 ריבית המשכנתאות הממוצעת (צמודת המדד) בישראל תעמוד על בין 3.5% ל-4%, לעומת 29% שסבורים שהרבית תעמוד בין 4% ל-4.5% ו-24% אשר צופים שהריבית תעלה ותגיע עד ל- 4.5% ל-5%.
62% מהנשאלים מעריכים כי אופן הדירוג של חברות נדל"ן בישראל הינו משקף, בעוד שכ-24% מעריכים כי אופן הדירוג מחמיר עימם. אמיתי ובר מוסיף "מאז פרוץ המשבר, הסיכונים הגבוהים אשר אליהם חשופות חברות הנדל"ן גורמים להורדת דירוג האשראי שלהן ומקשה על תהליך גיוס ההון שהינו תהליך קריטי בתקופה בה הבורסה הינה בקיפאון מוחלט."
90% מהמשיבים סבורים כי ניתן לראות בהאטה האמריקאית כהזדמנות, ולדעתם היעד הבא למשקיע הנדל"ן הישראלי הוא דווקא ארה"ב. בנוסף על כך, רוב (81%) בכירי ענף הנדל"ן הישראלי צופים כי על אף ההתפתחויות הפוליטיות בגאורגיה בפרט ובמזרח אירופה בכלל תהיה פגיעה מתונה בלבד בענף הנדל"ן באזורים אלה כתוצאה מהתפתחויות באזורים אלה.
תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים
בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים
לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש.
"לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.
וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש.
פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?
- המפקח על הבנקים: “השוק השתנה מאז רפורמת בכר - נדרש עדכון רגולטורי”
- בקרוב: מוקד הונאות טלפוני 24/7 בכל הבנקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן).
תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים
בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים
לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש.
"לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.
וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש.
פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?
- המפקח על הבנקים: “השוק השתנה מאז רפורמת בכר - נדרש עדכון רגולטורי”
- בקרוב: מוקד הונאות טלפוני 24/7 בכל הבנקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן).
.jpg "ביטוח לאומי - צילום: Shutterstock")