שמואל דונרשטיין רב בריח
צילום: תמר מצפי
ראיון

"אנחנו תעשיינים. לא סוחרי חלומות ואשליות"

בראיון לביזפורטל דוחה שמואל דונרשטיין, יו"ר והבעלים של רב בריח, את הטענות לפיהן החברה המתינה לפרסם דוחות לא טובים רק אחרי שהשלימה את ההנפקה; הוא מאשים בכך את רשות ניירות ערך; וגם - מה דעתו על השווי של החברה? רשות ניירות ערך בתגובה: "החברה קבעה את מועד ההנפקה. טענות תמוהות ומעלות טעם לפגם"
נתנאל אריאל | (11)

"העלנו מחירים באפריל ב-10%, וביולי שוב העלנו עוד 7%. עליית המחירים תקזז את חלק מההוצאות שאתה רואה בדוחות הרבעון השני". אומר לביזפורטל שמואל דונרשטיין, יו"ר החברה והבעלים, בתגובה לשאלה כיצד החברה התמודדה עם עליית מחירי התובלה בעולם. לדבריו: "אנחנו לא מודאגים כל כך. לא טענו מעולם שמחירי ההובלות בים לא יישארו כאן לפחות לשנה-שנתיים הקרובות ולכן הגבנו לזה בעליית מחיר.

 

"את השפעת עליית מחירי התובלה אתה רואה מיד בדוחות אבל את העלאת המחירים שלנו בתגובה לכך אתה לא רואה מיידית, כי בדרך כלל אתה רואה את החיוב של החודשים האחרונים. זה לא בא לידי ביטוי בגלל השיטה. אבל אתה תראה ברור יותר את העלאת המחירים בתוצאות הרבעון השלישי והרבעון הרביעי".

רב בריח נמצאת בשליטת חברת דלתות (08) תעשיות בראשות משפחת דונרשטיין המחזיקה בכ-76.57% מהון החברה, אשר רכשה את החברה ביולי 2008 במסגרת הקפאת הליכים. לאורך השנים רכשה החברה מפעלים ופעילויות סינרגטיות. בינואר 2021 השלימה את רכישת נוריאלי תעשיות בנייה, אשר עוסקת בייצור, ייבוא, מכירה והשכרה של ציוד בניה ממתכת ופלסטיק בכ-25.7 מיליון שקל.

רב בריח חזרה בסוף חודש אוגוסט לבורסה המקומית, וגייסה 125 מיליון שקל, לפי שווי של 500 מיליון שקל לפני הכסף ו-625 מיליון שקל אחרי הכסף. החברה רצתה אמנם לגייס כ-800 מיליון אך נאלצה להתפשר, כתוצאה מהתקררות גל ההנפקות ומכך שהמוסדיים כבר לא מוכנים להיכנס לחברות חדשות בכל שווי.

הקבוצה פועלת בארבעה תחומי פעילות: תחום הבנייה הרוויה למגורים, תחום השוק המוסדי, תחום השוק הפרטי ותחום הנעילה. בין היתר מייצרת החברה מגוון מוצרי דלתות, מוצרי ביטחון ומיגון, מוצרי נעילה, מערכות סינון אב"כ, שערי גלילה ושערי פנלים לסגירת פתחים גדולים, משווי גובה ואביזרי בטיחות לאזורי לוגיסטיקה. 

 

באופן מעורר תמיהה, החברה דיווחה את דוחותיה לרבעון השני ממש מספר ימים לאחר כניסתה לבורסה. הדוחות היו חלשים והצגנו את בעיית האמון כאן. אומנם ההכנסות עלו ל-257.8 מיליון שקל, לעומת 216 מיליון שקל, אבל הרווח ירד בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה שעברה, כאשר ברבעון השני של השנה החברה רשמה הפסד של 612 אלף שקל, לעומת רווח של 1.2 מיליון שקל אשתקד. ככה לא מתנהגים - לדווח על תוצאות חלשות יומיים אחרי השלמת הנפקה כשברור שידעת מה התוצאות, זה לא התנהלות אמינה מול המשקיעים. המנייה בתגובה ירדה ב-14% ביומיים ותיקנה בעלייה של 5% ביום המסחר האחרון. 

 

הנהלת החברה הסבירה כי השחיקה נבעה מעלייה בהוצאות ההובלה והשילוח – אך בהינתן החשש שעלויות התובלה והמשלוח הבינלאומיים לא ישתנו כל כך מהר ולא יירדו חזרה לרמות שלפני הקורונה – ייתכן שהפגיעה ברווחיות של החברה תימשך בטווח הנראה לעין.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

 

"היושרה שלנו היא כרטיס הביקור שלנו"

חשוב להזכיר - חברות שהדוחות שלהן לא טובים נוטות לפרסם אותם רק לקראת סוף עונת הדוחות, ואילו חברות שיודעות שהדוחות טובים – מתגאות בתוצאות ומפרסמות אותן בתחילת העונה. בראיון לביזפורטל אומר שמואל דונרשטיין, יו"ר החברה והבעלים, כי העיכוב בפרסום הדוחות הכספיים לרבעון השני נבע בכלל בגלל רשות ניירות ערך: "החלטנו לצאת להנפקה בבורסה בחודש ינואר, וב-31 במרץ הגשנו את התשקיף הראשון. שבוע אחר כך קיבלנו הודעה מהרשות שאין צוותים ויודיעו לנו מתי נוכל להתקדם להנפקה – ואז הם נפגשו איתנו רק ביולי".

 

"כל חברות הטכנולוגיה התקדמו קדימה ואנחנו ישבנו והמתנו. לצערנו הרשות לא התחשבה בכך שאנחנו חברה אמיתית. למעשה רק בגלל הרשות סיימנו את התהליך ביום חמישי לפני שבוע וחצי, אחר הצהריים. רמזתם בכתבה שניסינו להסתיר וזה מאוד צרם לנו – היושרה שלנו זה כרטיס הביקור שלנו".

לא נראה לנו שברשות יסכימו לטענה שרב בריח מקופחת. ההתנהלות של התקדמות ההנפקה ברורה ומובנית. כמו כן - רשות ניירות ערך מעודדת פרסום מידע מוקדם למשקיעים, לרבות תוצאות כספיות. 

 

אבל אנחנו לא מבינים. הייתם יכולים להוציא תשקיף נוסף עם תוצאות הרבעון השני גם לפני ההנפקה?

"הרשות אסרה עלינו לפרסם את הרבעון השני לפני שאנחנו מתחילים להיסחר. לכן התשקיף היה על הרבעון הראשון. פשוט לא יכולנו לסגור עם רואה החשבון ולא היו לנו את תוצאות הרבעון השני".

 

אבל זה עניין טכני. עדיין הייתם יכולים לפרסם תשקיף עדכני או למסור מידע למשקיעים על תוצאות הרבעון?

"לוח הזמנים לא נקבע על ידינו אלא על ידי הרשות. זה לא תלוי בנו מתי מתחילים להיסחר. הדבר שהכי חשוב לנו זה האמינות שלנו ואני אומר לך שפרסום הדוחות רגע אחרי התחלת המסחר ממש לא נעשה במתכוון או לא במתכוון. ברשות אסרו עלינו לפרסם את הדוחות עד שאנחנו מתחילים להיסחר. גם לא היינו יכולים לדון בתוכנו בתוצאות הרבעון השני. אישית ראיתי את הטיוטה הראשונה של הרבעון השני רק ביום שישי בבוקר".

 

שוב, אבל זה לא שלא ידעתם על התוצאות. אפשר לפרסם תשקיף עדכני עוד לפני התחלת המסחר. לא?

"הרשות אסרה עלינו. תשאל אותם למה. קיבלנו הנחיה שלא יודלף כלום לפני שהמסחר יתחיל, ולאף אחד אסור לדעת על תוצאות הרבעון השני לפני תחילת המסחר".

 

"בסוף השנה בוודאות הרווח הנקי יהיה גדול יותר – באחוזים גבוהים יותר"

דונרשטיין גם סבור כי לא ניתן לנתח את תוצאות החברה שלו לפי רבעונים: "אין טעם ברב בריח לדבר על רבעון ראשון או שני. אם פסח נופל באפריל, אם רמאדן נופל ביוני. אותו דבר לגבי יום העצמאות, שבועות וכו'. במקרה שלנו גם שומר החומות יצא על 12 ימי עבודה, והיו לנו 170 אזעקות בתוך המפעל".

 

"מהצד השני – חודש אוגוסט נסגר עם שיא כל הזמנים בהוצאות סחורה ובצבר הזמנות חדש שנכנס. אפשר לראות שבחציון בשנה שעברה, ללא רכישת נוריאלי, היינו בהפסד של 300 אלף שקל, אבל את השנה כולה סגרנו ברווח של 9 מיליון שקל".

 

אבל גם תוצאות החציון לא טובות. יש לכם גידול בהכנסות אבל זה לא מחלחל לשורה התחתונה?

"אני לא אמרתי שתוצאות החציון לא טובות. יש לנו גידול בהכנסות של 20% וגידול בצבר וזה מה שחשוב, והשאלה מתי אנחנו מוציאים את הסחורה ללקוח. המכירות כבר נעשו ועכשיו זה רק מימוש של הצבר. אל תדבר על תוצאות דבר על חצי ראשון לעומת חצי שני".

 

"משלב מסוים במחזור הכל יורד למטה ותראו את זה ברבעונים הבאים. התקורות נשארות אותו דבר וגם שכר העבודה אותו דבר – והכל יירד לשורה התחתונה.

 

"אנחנו לא נגיד למשקיעים איך להעריך חברות, אבל אצלנו לא נכון להסתכל על רבעונים".

 

"השנה אנחנו כבר יודעים שחודש ספטמבר הולך להיות קשה יותר בגלל החגים, אבל אוקטובר יהיה טוב. אנחנו כבר יודעים בוודאות שבסוף השנה הרווח הנקי יהיה גדול יותר באחוזים גבוהים. ולכן לא נכון לקחת רק את תוצאות הרבעון השני בלי כל החציון".

 

"אנחנו בתעשיית הבנייה שהיא חלק מהרווחים שלנו והיא צומחת. יש מחזוריות, אז רבעונים אחד ושניים היו חלשים. רבעון רביעי הוא היסטורית הכי טוב. אז חכו לסוף השנה ותמדדו אותנו אז".

 

רב בריח יצאה להנפקה אחרי רכישת נוריאלי כאשר הרווח לפני הרכישה היה כ-9 מיליון שקל ובהינתן הצמיחה האורגנית והרכישה, בשוק דיברו על רווח מייצג אפשרי של קרוב ל-30 מיליון שקל. 

ומה לגבי השווי? נאלצתם להתפשר על 500 מיליון שקל למרות שרציתם 800?

דונרשטיין מתנער: "אני לא מבין למה לחשוב שיושבים כאן באשקלון אנשים שבמשך 13 שנה תכננו איזו מזימה לקחת כסף מהציבור. אתה שמעת אותי מציין מספרים כאלה? עיתונאי אחד זרק מספר וכולם העתיקו ממנו"

 

אתה יודע, אנחנו מדברים עם גורמים בשוק, עם חתמים, מוסדיים, ושומעים מהם מספרים אחרים?

"מתי שמעת ממני מספרים כאלה? אני מעולם לא נתתי מספרים כאלה. אנחנו רצינו לגייס לפי 630 מיליון שקל, כי היה לנו מודל עסקי כזה. אבל קיבלתי החלטה שמכיוון שכל הכסף הולך פנימה, אז אני רוצה לרדת ל-500 מיליון שקל. אתה שמעת מישהו מהמפעל שלנו יוצא וזורק מספרים כאלה? זה הכל ספקולציות שלא הגיעו מאיתנו".

 

ועדיין דונרשטיין אמר לכלכליסט בראיון "אפשר לומר שיש אכזבה מזה שרב בריח הנפיקה בשווי 500 מיליון שקל... בעתיד נעשה הנפקה נוספת, ועם הכוונות והפעולות שייעשו בחברה בסופו של דבר המהלך יהיה בשוויים שתכננו. אם נגייס למשל בשווי 850 מיליון שקל בעוד תשעה חודשים, אחרי שהחברה תציג צמיחה נוספת - ואני לא אומר שזה יקרה, כי בסוף זה הציבור והמשקיעים - אבל אם זה יקרה, נגיע להיקפים ולשווי שתכננו והסטייה לא תהיה גדולה".

 

איך אתה רואה את החברה?

"אנחנו תעשיינים. אנחנו לא סוחרי חלומות ואשליות" אומר דונרשטיין ברמז עבה לחברות הטכנולוגיה שהגיעו השנה לתל אביב והונפקו בשוויים מנופחים, חלקן הלא קטן גם איבד עשרות אחוזים מאז ההנפקה. "אני מבטיח לך שרב בריח תלווה את הקריירה שלך בהצלחה כתעשייה ישראלית. תבקר בחברה אתה תראה אנשים עם תחושת גאווה לאומית. אנחנו חברה טכנולוגית מדהימה שנבנתה ב-13 שנה".

 

אז אתם גם חברה טכנולוגית?

"בהחלט. רב בריח היא לא כלכלה ישנה. קנינו חברה טכנולוגית, אנחנו מפתחים מנעול חכם שעתיד לשנות את שוק המנעולים בעולם. ממש סטארט אפ מגניב. בנוסף, אולי ב-2008 היה לנו מוצר אחד, היום יש לנו 350 קווי מוצרים, מהדלת לממ"ד למסנן ממ"ד, בונים את כל דלתות הפלדה לבתי חולים, בתי ספר, מרלו"גים, מרפאות, דלתות זכוכית, משרדים וחדרי ניתוח"

 

"יש לנו 88 מהנדסים ישראלים שבונים מכונות וטכנולוגיה, ומוצרי טכנולוגיה, AI ומחשבים. יש כאן מפעל שנבנה ויסתיים ב-2022 שיעלה את כושר הייצור שלנו מ-1,000 ל-2,600.

 

"לקחנו חברה שפשטה רגל והגדלנו את המכירות בצורה משמעותית. כשכולם אומרים שאי אפשר לקיים תעשיה בישראל – אנחנו מוכיחים להיפך, חותרים לתעשיות וקונים תעשיות במדינת ישראל".

תגובת רשות ניירות ערך:

תגובות לכתבה(11):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    תמים 09/09/2021 13:23
    הגב לתגובה זו
    התעשיינים מרמים את הלקוחות אחרת הם יפסידו הרבה כסף. העובדים בשבילם הם בשר תותחים.
  • 10.
    ישראל ישראלי 07/09/2021 19:31
    הגב לתגובה זו
    תבררו אצל השותפים בעבר שלו בארץ ובחול.יהודים טובים שדונרשטין פגע בהם וחבל.תזהרו ממנו.
  • 9.
    דלת פלדה בלי תוספת של מנעול כספת, ניתנת לפריצה בקלות (ל"ת)
    פורץ בכיר 06/09/2021 20:23
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    דונרשטיין עושה פלאים בתעשיית הדלתות,יודע מה שהוא עושה (ל"ת)
    סטליוס 06/09/2021 16:50
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    משה - חיפה 06/09/2021 16:16
    הגב לתגובה זו
    חברה פח, הם חושבים שהם מונופול, אז לא !
  • 6.
    לירן 06/09/2021 16:13
    הגב לתגובה זו
    מאוד לא אהבתי את הדלתות רב בריח שהיו לי, הרגשתי שהן לא בטוחות מספיק. אז הגיע הזמן לשפר מוצר ואז אולי להנפיק עם סחורה טובה. גם לתעשייה יש איכות
  • 5.
    כמה לא מפתיע: מנפיקים, ופתאום הריווחיות יורדת. (ל"ת)
    איציק 06/09/2021 11:19
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    איש פשוט 06/09/2021 10:56
    הגב לתגובה זו
    אם בשיא בשיא בשיא שאנשים לא נסעו לחול ובמקום זה שיפצו את הבית הם מפסידים כסף ,מה יהיה כשהייפ ירגע אבל בסדר הציבור מטומטם ולכן הוא ישלם ,העיקר בתוכניות הכלכליות עושים מבחני גלידה וחומוס במקום לדבר איך עושקים את הכסף של הציבור בושה וחרפה
  • 3.
    בשורה התחתונה מכל המלל - הם תיחמנו (ל"ת)
    המוסדי 06/09/2021 10:37
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    תלמדו מצים מה זו הנפקה מוצלחת לכולם. (ל"ת)
    שגיא 06/09/2021 08:30
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    שרות לקוחות גרוע !!!! לברוח !!! (ל"ת)
    הכריש 06/09/2021 07:30
    הגב לתגובה זו
מאור דואק מנכל מניף קרדיט מניף שירותים פיננסייםמאור דואק מנכל מניף קרדיט מניף שירותים פיננסיים
דוחות

משבר אשראי בשוק הנדל"ן - מניף מגלגלת חובות שיזמים לא מסוגלים להחזיר

היקף החובות שמועד פירעונם נדחה בהסכמה זינק ברבעון השלישי ל-907 מיליון שקל לעומת כ-421 מיליון שקל ברבעון המקביל והיקף החובות בפיגור זינק פי 3 ל-361 מיליון שקל; הדוח מרמז על מצוקה מתגברת בשוק מימון הנדל״ן: קבלנים מתקשים לקבל אשראי בנקאי, פרויקטים נגררים, ועלויות הבנייה והירידה במכירות מכבידים על יכולת ההחזר

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה מניף

הדוח של הרבעון השלישי שפרסמה חברת האשראי החוץ בנקאי מניף מניף -3.69%  , אחד הגופים המרכזיים במימון ליזמי נדל״ן, מציג תמונה שמרחיקה מעבר לביצועי החברה עצמה. מההתבוננות במספרים, בשינויים במבנה תיק האשראי, ובקפיצות בחובות הנדחים והפיגורים, ניתן לראות את מה שמתרחש כיום מאחורי הקלעים בענף הנדל״ן הישראלי: ירידה במכירות שהובילה למצוקה תזרימית מתמשכת, קבלנים שמתקשים לקבל אשראי בנקאי, התייקרות בעלויות הבנייה, ומשק שבו יותר ויותר פרויקטים זקוקים ל"חמצן כלכלי" כדי לשרוד את הסביבה הנוכחית.

וזו לא הגזמה. על פי הדוח, היקף החובות שמועד פירעונם נדחה בהסכמה בין הצדדים זינק ברבעון השלישי ל-907 מיליון שקל, יותר מכפול לעומת כ-421 מיליון שקל בלבד בתקופה המקבילה. לצד זה, החובות שבהם ההסכם כבר הסתיים אך טרם חלפו תשעה חודשים ממועד הסיום, כלומר חובות שהיו אמורים להיסגר זה מכבר, הגיעו ל-361 מיליון שקל, כמעט פי שלושה משנה שעברה. ביחד מדובר בכמעט 1.27 מיליארד שקל של חובות שנדחו, גולגלו או פשוט לא שולמו בזמן.

כשמניחים את זה מול ההון העצמי של מניף, מתקבלת תמונה מדאיגה יותר: החובות הנדחים והלא משולמים עומדים כבר היום על יותר מפי שניים מההון העצמי של החברה. בסביבה של ירידה במכירות דירות, איחורים במסירות ועלייה בעלויות הבנייה ברקע המלחמה, גם שינמוך קטן בתרחיש ההחזר עלול לדרוש הפרשות משמעותיות בעתיד. מניף אמנם מציגה רווחיות, אבל כשמשווים את ההפרשות לסכום האדיר של החובות שנדחו או לא שולמו בזמן, ברור שהן נמוכות מאוד. הפער בין היקף הדחיות לבין ההפרשה בפועל מעורר סימני שאלה לגבי הסיכון שהחברה לוקחת על עצמה.

מי הם הלקוחות של מניף? 

מדובר לרוב בקבלנים ויזמים שמראש מגיעים למגרש הזה במצב פחות חזק, מי שנזקקים להלוואות חוץ-בנקאיות, לעיתים בריבית גבוהה עם שעבודים שניים, רק כדי להשלים הון עצמי ולצאת לדרך. המודל הזה עובד היטב כשהשוק גודש במכירות ובקצב סגירת עסקאות מהיר שמזרים כספים לחברה. אבל כשהשוק מאבד גובה, עלויות הבנייה מזנקות, המלאים נערמים (נזכיר שהיקף הדירות הלא מכורות מתקרב לכ-85 אלף דירות) והמחירים מתחילים להתיישר כלפי מטה מדד המחירים באוקטובר עלה ב-0.5%; מחירי הדירות ממשיכים לרדת, הלווים האלה הם הראשונים להיכנס ללחץ. כאן בדיוק הסיפור עשוי להפוך ממצוקת אשראי למחנק אשראי.

הדוח מציג כי החברה פועלת במבנה שבו היזם משלם ריבית לאורך חיי הפרויקט, בעוד פירעון הקרן נדחה למועד הסיום. זהו מודל שמסתמך על כך שהפרויקט יתקדם כמתוכנן ויניב תזרים רק בסוף התהליך, בעיקר ממכירת הדירות או מהשלמת הבנייה. לצד זאת, מניף עצמה מדגישה בדוח כי היא מודעת לקשיים המתגברים בענף וכי חלק מההתנהלות השוטפת שלה כולל התאמה של לוחות הזמנים ותשלומים שוטפים ללקוחות שנקלעו לעיכובים. החברה מבינה שהמציאות בענף מורכבת יותר, ולכן במקרים רבים היא בוחרת לדחות מועדי פירעון, לעדכן הסכמי מימון או לאפשר פריסה מחודשת של התחייבויות. במילים אחרות, החברה מודעת לקשיים ובוחרת לדחות אותם, בתקווה שמשהו ישתנה בחודשים הבאים. אלא שהשנה האחרונה הוכיחה שוב שאין אפשרות לסמוך על קצב המכירות. ברבעונים האחרונים כל השוק ראה ירידות משמעותיות במספר העסקאות, שמובילה לדחיות במסירות, גידול במלאים, והעברת הלוואות לסבבי הארכה חוזרים ונשנים.

מאור דואק מנכל מניף קרדיט מניף שירותים פיננסייםמאור דואק מנכל מניף קרדיט מניף שירותים פיננסיים
דוחות

משבר אשראי בשוק הנדל"ן - מניף מגלגלת חובות שיזמים לא מסוגלים להחזיר

היקף החובות שמועד פירעונם נדחה בהסכמה זינק ברבעון השלישי ל-907 מיליון שקל לעומת כ-421 מיליון שקל ברבעון המקביל והיקף החובות בפיגור זינק פי 3 ל-361 מיליון שקל; הדוח מרמז על מצוקה מתגברת בשוק מימון הנדל״ן: קבלנים מתקשים לקבל אשראי בנקאי, פרויקטים נגררים, ועלויות הבנייה והירידה במכירות מכבידים על יכולת ההחזר

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה מניף

הדוח של הרבעון השלישי שפרסמה חברת האשראי החוץ בנקאי מניף מניף -3.69%  , אחד הגופים המרכזיים במימון ליזמי נדל״ן, מציג תמונה שמרחיקה מעבר לביצועי החברה עצמה. מההתבוננות במספרים, בשינויים במבנה תיק האשראי, ובקפיצות בחובות הנדחים והפיגורים, ניתן לראות את מה שמתרחש כיום מאחורי הקלעים בענף הנדל״ן הישראלי: ירידה במכירות שהובילה למצוקה תזרימית מתמשכת, קבלנים שמתקשים לקבל אשראי בנקאי, התייקרות בעלויות הבנייה, ומשק שבו יותר ויותר פרויקטים זקוקים ל"חמצן כלכלי" כדי לשרוד את הסביבה הנוכחית.

וזו לא הגזמה. על פי הדוח, היקף החובות שמועד פירעונם נדחה בהסכמה בין הצדדים זינק ברבעון השלישי ל-907 מיליון שקל, יותר מכפול לעומת כ-421 מיליון שקל בלבד בתקופה המקבילה. לצד זה, החובות שבהם ההסכם כבר הסתיים אך טרם חלפו תשעה חודשים ממועד הסיום, כלומר חובות שהיו אמורים להיסגר זה מכבר, הגיעו ל-361 מיליון שקל, כמעט פי שלושה משנה שעברה. ביחד מדובר בכמעט 1.27 מיליארד שקל של חובות שנדחו, גולגלו או פשוט לא שולמו בזמן.

כשמניחים את זה מול ההון העצמי של מניף, מתקבלת תמונה מדאיגה יותר: החובות הנדחים והלא משולמים עומדים כבר היום על יותר מפי שניים מההון העצמי של החברה. בסביבה של ירידה במכירות דירות, איחורים במסירות ועלייה בעלויות הבנייה ברקע המלחמה, גם שינמוך קטן בתרחיש ההחזר עלול לדרוש הפרשות משמעותיות בעתיד. מניף אמנם מציגה רווחיות, אבל כשמשווים את ההפרשות לסכום האדיר של החובות שנדחו או לא שולמו בזמן, ברור שהן נמוכות מאוד. הפער בין היקף הדחיות לבין ההפרשה בפועל מעורר סימני שאלה לגבי הסיכון שהחברה לוקחת על עצמה.

מי הם הלקוחות של מניף? 

מדובר לרוב בקבלנים ויזמים שמראש מגיעים למגרש הזה במצב פחות חזק, מי שנזקקים להלוואות חוץ-בנקאיות, לעיתים בריבית גבוהה עם שעבודים שניים, רק כדי להשלים הון עצמי ולצאת לדרך. המודל הזה עובד היטב כשהשוק גודש במכירות ובקצב סגירת עסקאות מהיר שמזרים כספים לחברה. אבל כשהשוק מאבד גובה, עלויות הבנייה מזנקות, המלאים נערמים (נזכיר שהיקף הדירות הלא מכורות מתקרב לכ-85 אלף דירות) והמחירים מתחילים להתיישר כלפי מטה מדד המחירים באוקטובר עלה ב-0.5%; מחירי הדירות ממשיכים לרדת, הלווים האלה הם הראשונים להיכנס ללחץ. כאן בדיוק הסיפור עשוי להפוך ממצוקת אשראי למחנק אשראי.

הדוח מציג כי החברה פועלת במבנה שבו היזם משלם ריבית לאורך חיי הפרויקט, בעוד פירעון הקרן נדחה למועד הסיום. זהו מודל שמסתמך על כך שהפרויקט יתקדם כמתוכנן ויניב תזרים רק בסוף התהליך, בעיקר ממכירת הדירות או מהשלמת הבנייה. לצד זאת, מניף עצמה מדגישה בדוח כי היא מודעת לקשיים המתגברים בענף וכי חלק מההתנהלות השוטפת שלה כולל התאמה של לוחות הזמנים ותשלומים שוטפים ללקוחות שנקלעו לעיכובים. החברה מבינה שהמציאות בענף מורכבת יותר, ולכן במקרים רבים היא בוחרת לדחות מועדי פירעון, לעדכן הסכמי מימון או לאפשר פריסה מחודשת של התחייבויות. במילים אחרות, החברה מודעת לקשיים ובוחרת לדחות אותם, בתקווה שמשהו ישתנה בחודשים הבאים. אלא שהשנה האחרונה הוכיחה שוב שאין אפשרות לסמוך על קצב המכירות. ברבעונים האחרונים כל השוק ראה ירידות משמעותיות במספר העסקאות, שמובילה לדחיות במסירות, גידול במלאים, והעברת הלוואות לסבבי הארכה חוזרים ונשנים.